Imóvel de Herança: Transferência, Venda, Declaração no IR e Usucapião entre Herdeiros

Maurício Lindenmeyer Barbieri é sócio-gerente da Barbieri Advogados. Mestre em Direito pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS). Inscrito na Ordem dos Advogados da Alemanha (RAK Stuttgart n.º 50.159), de Portugal (Lisboa n.º 64.443L) e do Brasil (OAB/RS n.º 36.798 · OAB/DF · OAB/SC · OAB/PR · OAB/SP). Contador — CRC-RS n.º 106.371/O. Membro da Associação de Juristas Brasil-Alemanha (DBJV). Professor universitário.

O imóvel de herança é, na maioria das famílias brasileiras, o bem de maior valor econômico e de maior potencial de conflito no processo sucessório. As dúvidas que surgem vão muito além de quem tem direito ao bem: envolvem a possibilidade de venda quando os herdeiros discordam, as consequências tributárias da alienação, a forma correta de declarar o imóvel no Imposto de Renda e o risco — frequentemente ignorado — de que um herdeiro venha a usucapir a parte dos demais ao longo de inventários prolongados. Este artigo percorre cada um desses temas com a profundidade que as famílias e seus advogados precisam para tomar decisões fundamentadas.

O imóvel de herança e o condomínio entre herdeiros

Com o falecimento do proprietário, o imóvel transmite-se automaticamente aos herdeiros, independentemente de qualquer formalidade. É o que o artigo 1.784 do Código Civil consagra sob o princípio da saisine: aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários. Não é necessário esperar o inventário para que os herdeiros sejam juridicamente os novos titulares do bem — o inventário formaliza e registra uma transmissão que ocorreu no momento do óbito.

Quando há mais de um herdeiro, todos passam a ser condôminos do imóvel em frações ideais — não donos de partes físicas determinadas, mas titulares de frações sobre a totalidade do bem indiviso. Esse condomínio hereditário é regido pelos artigos 1.314 a 1.330 do Código Civil e tem implicações práticas imediatas: nenhum herdeiro pode, sozinho, vender o imóvel inteiro, realizar obras que alterem a substância do bem ou impor locatário aos demais sem a anuência da maioria em valor das quotas.

Durante o período do inventário, o espólio — pessoa jurídica de existência transitória representada pelo inventariante — é responsável pela administração dos bens e pelo pagamento das despesas ordinárias. O IPTU e as cotas de condomínio condominial são obrigações propter rem: seguem o imóvel, não a pessoa. Após a partilha e o registro em nome do herdeiro, os débitos anteriores acompanham o bem — salvo cláusula expressa em contrário na escritura de partilha. Para compreender como as dívidas do espólio se distribuem entre os herdeiros, consulte o artigo específico do cluster.

Como funciona a transferência do imóvel de herança

A transferência formal do imóvel de herança para o nome dos herdeiros exige a conclusão do inventário e, conforme a via escolhida, a lavratura da escritura pública de inventário e partilha — no extrajudicial — ou a expedição do formal de partilha — no judicial —, seguida obrigatoriamente do registro no Cartório de Registro de Imóveis. Sem esse registro, o imóvel permanece em nome do falecido na matrícula: o herdeiro é juridicamente proprietário, mas não pode vender, financiar nem usar o imóvel como garantia sem que o título esteja registrado.

Antes do registro da partilha, o Estado exige o pagamento do ITCMD — Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação —, cujas alíquotas e base de cálculo variam por estado. No Rio Grande do Sul, a Lei Complementar estadual n.º 227/2026 introduziu tabela progressiva em vigor a partir de 2026. O ITBI — Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis entre vivos — não incide na transmissão causa mortis, conforme orientação consolidada do Supremo Tribunal Federal.

Quando há um único herdeiro, não há partilha: o inventário resulta em adjudicação direta, com lavratura de escritura de inventário e adjudicação ou expedição de formal de adjudicação, conforme a via judicial ou extrajudicial. O arrolamento é modalidade simplificada disponível quando os bens são de pequeno valor ou quando os herdeiros concordam com a partilha, e também resulta na transferência formal do imóvel após o registro.

Venda do imóvel de herança quando todos os herdeiros concordam

A regra geral do artigo 1.314 do Código Civil é direta: o condômino pode alienar a sua parte na coisa indivisa, mas não pode alienar a coisa inteira sem a anuência dos demais. Para a venda do imóvel inteiro a um terceiro, todos os herdeiros precisam concordar e assinar a escritura de compra e venda — ou constituir procurador com poderes específicos para tanto.

Uma confusão frequente é a distinção entre vender o direito hereditário e vender o imóvel. A cessão de direitos hereditários — que pode ser feita antes mesmo do inventário — transfere a fração ideal do herdeiro sobre o espólio como um todo, não o imóvel especificamente. O cessionário entra no lugar do cedente no inventário e recebe o bem após a partilha. A venda do imóvel propriamente dita, por escritura de compra e venda registrada na matrícula, só pode ocorrer depois que o bem estiver transferido ao nome dos herdeiros por força da partilha registrada.

Quando o inventário ainda está em curso e todos os herdeiros querem vender o imóvel antes de concluí-lo, é possível requerer autorização judicial — no inventário judicial — ou lavrar a escritura de inventário e concomitantemente autorizar a venda na própria escritura — no extrajudicial. A antecipação da venda durante o inventário é juridicamente possível, mas exige cuidado na estruturação para que o comprador receba título limpo e registrável. Para entender o prazo total do inventário até o momento em que a venda é viável, consulte o artigo específico.

Quando um herdeiro não quer vender — a ação de extinção de condomínio

O impasse entre herdeiros sobre a venda do imóvel é uma das situações mais recorrentes no contencioso sucessório. A percepção de que um herdeiro pode simplesmente vetar a venda indefinidamente é equivocada: o ordenamento jurídico brasileiro não admite condomínios perpétuos forçados.

O artigo 1.320 do Código Civil garante a qualquer condômino o direito de exigir a divisão da coisa comum a qualquer tempo. Para imóveis que, por sua natureza, não comportam divisão física — um apartamento, uma casa em lote pequeno, um imóvel comercial —, o artigo 1.322 estabelece que a coisa deve ser adjudicada a um dos condôminos que indenize os demais, ou vendida em leilão público com divisão do produto.

A ação de extinção de condomínio — também denominada ação de divisão e venda — é o instrumento pelo qual qualquer herdeiro pode forçar a resolução do impasse judicialmente. O juízo determina a avaliação do imóvel por perito, oferece aos condôminos a opção de aquisição pelo valor apurado e, caso nenhum queira ou possa comprar as frações dos demais, determina a venda em leilão público com divisão do produto na proporção das frações de cada herdeiro. O herdeiro que não quer vender tem, portanto, uma opção: comprar as frações dos demais pelo valor de avaliação judicial. Se não quiser ou não puder fazê-lo, o imóvel vai a leilão.

O leilão judicial, embora tecnicamente disponível, é via custosa e demorada — honorários periciais, custas processuais, comissão do leiloeiro e tendência de alienação por valor abaixo do mercado. Por isso, a ação de extinção de condomínio é instrumento de pressão eficaz: em muitos casos, a simples propositura da ação leva os herdeiros à negociação extrajudicial em condições mais favoráveis a todos.

Herdeiros com restrição no nome podem vender imóvel de herança?

Esta é a dúvida de maior volume de busca no cluster — 210 pesquisas mensais — e a que a SERP inteira responde de forma imprecisa ou não responde. A distinção essencial é entre restrição pessoal e ônus real sobre o imóvel.

A restrição cadastral — negativação em SPC, Serasa, protesto de título, inscrição em dívida ativa — é uma limitação vinculada à pessoa do herdeiro, não ao imóvel. Durante o inventário, o imóvel integra o espólio — que não se confunde com o patrimônio pessoal do herdeiro —, e a restrição pessoal deste não impede nenhum ato do inventário, incluindo a venda do bem pelo espólio antes da partilha. Após a partilha e o registro do imóvel em nome do herdeiro, este pode assinar escrituras de venda mesmo com restrições cadastrais: sua capacidade jurídica de alienar bens não é afetada pela negativação.

O comprador prudente certamente verificará as certidões do vendedor antes de assinar a escritura. Se houver ações em nome do herdeiro que possam resultar em penhora do imóvel após a venda — ações trabalhistas, execuções fiscais, cobranças —, o comprador pode exigir garantias adicionais, retenção de parte do preço ou simplesmente recusar o negócio por prudência. Mas esses são elementos da negociação, não impedimentos jurídicos à capacidade de vender.

O cenário que efetivamente impede a venda é diferente: a penhora judicial já averbada na matrícula do imóvel — não a restrição pessoal no cadastro de proteção ao crédito, mas a constrição real registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Quando há penhora averbada, o imóvel está gravado com ônus real que segue o bem independentemente de quem seja o proprietário: a alienação sem autorização judicial é ineficaz em relação ao credor que obteve a penhora. Nesse caso, é necessário obter autorização judicial para a venda ou quitar o débito e obter o levantamento da penhora antes de alienar.

Em síntese: restrição no SPC/Serasa do herdeiro não impede a venda do imóvel de herança. Penhora averbada na matrícula do imóvel, sim.

Imposto de Renda sobre a venda do imóvel de herança — ganho de capital

Receber o imóvel por herança não gera Imposto de Renda. O artigo 6.º, inciso XVI, da Lei 7.713/1988 isenta os herdeiros do IR no recebimento de bens por herança ou legado. O único tributo incidente nesse momento é o ITCMD — estadual —, não o IR federal.

Vender o imóvel herdado pode gerar IR sobre o ganho de capital. O ganho de capital é a diferença positiva entre o custo de aquisição do bem para o herdeiro — que, nos termos do artigo 23, §1.º, da Lei 9.532/1997, corresponde ao valor pelo qual o imóvel foi declarado no inventário — e o valor pelo qual o imóvel é alienado. Se o imóvel foi avaliado e declarado no inventário por R$ 400 mil e posteriormente vendido por R$ 600 mil, o ganho de capital é R$ 200 mil, sobre o qual incide alíquota de 15% para ganhos de até R$ 5 milhões — resultando em R$ 30 mil de IR a recolher até o último dia útil do mês seguinte à venda, por meio de DARF gerado pelo programa GCAP da Receita Federal.

A isenção mais relevante é a do artigo 23 da Lei 11.196/2005: venda de imóvel residencial por valor igual ou inferior a R$ 440 mil, desde que o alienante não tenha realizado outra venda de imóvel residencial nos últimos cinco anos. Quando há mais de um herdeiro, a análise da isenção é individual: o valor de R$ 440 mil refere-se à fração de cada herdeiro na venda, não ao valor total do imóvel. Um imóvel vendido por R$ 800 mil com dois herdeiros em partes iguais resulta em R$ 400 mil por herdeiro — dentro da isenção para cada um, desde que cumprida a condição de não ter vendido outro imóvel residencial nos últimos cinco anos.

Um ponto técnico de alto impacto prático que a maioria das famílias desconhece: o valor declarado no inventário é a base de cálculo do ganho de capital em uma futura venda. Famílias que declaram o imóvel pelo valor histórico constante da última declaração de IR do falecido — muitas vezes muito inferior ao valor de mercado — reduzem artificialmente a base de cálculo e ampliam o ganho tributável quando o imóvel for alienado. Declarar o imóvel pelo valor de mercado no inventário aumenta o ITCMD pago naquele momento, mas reduz o IR sobre ganho de capital em uma venda futura. A escolha ótima depende de cálculo comparativo entre os dois tributos, considerando alíquotas estaduais de ITCMD e a perspectiva de valorização do imóvel. Essa análise exige assessoria contábil e jurídica integrada.

Como declarar o imóvel de herança no Imposto de Renda

A declaração do imóvel de herança no IR ocorre em dois momentos distintos, com procedimentos diferentes para cada um.

Ao receber o imóvel pela partilha: no ano-calendário em que o inventário foi concluído e a partilha homologada, o herdeiro declara o imóvel na ficha “Bens e Direitos” — Grupo 01 (Bens Imóveis), com o código correspondente ao tipo de bem (11 para apartamento, 12 para casa, 13 para terreno, 14 para outros imóveis). O valor a ser lançado é aquele declarado no inventário — e não o valor de mercado do imóvel no momento da declaração. No campo “Discriminação”, o herdeiro deve descrever o imóvel, identificar o falecido e o inventário. O mesmo valor total dos bens recebidos por herança deve aparecer, de forma correspondente, na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, código 14 (transmissões patrimoniais — heranças e doações). A soma dos itens lançados em Bens e Direitos deve ser igual ao total informado em Rendimentos Isentos.

Ao vender o imóvel herdado: no ano da venda, o herdeiro deve, até o último dia útil do mês seguinte à alienação, apurar o ganho de capital no programa GCAP da Receita Federal e recolher o IR devido via DARF. Na Declaração de Ajuste Anual referente ao ano da venda, o imóvel é baixado da ficha “Bens e Direitos” — zerando o saldo — e o ganho de capital já tributado é informado na ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”. Se o imóvel foi vendido no mesmo ano em que foi recebido pela partilha, não é necessário lançá-lo em Bens e Direitos: declara-se diretamente o ganho de capital apurado.

A Receita Federal tem intensificado o cruzamento de dados entre as declarações dos herdeiros, os registros de imóveis, os dados de ITCMD repassados pelos estados e as escrituras lavradas pelos tabelionatos. Inconsistências entre o valor declarado no inventário, o valor constante da declaração de IR e o valor registrado na escritura de venda geram malhas fiscais com autuação retroativa.

Usucapião de imóvel de herança entre herdeiros

A possibilidade de usucapião de imóvel de herança por um dos herdeiros em detrimento dos demais é tema de importância prática crescente — especialmente em famílias com inventários não abertos por décadas, situação comum no Brasil.

Com a abertura da sucessão, todos os herdeiros tornam-se compossuidores e condôminos do imóvel indiviso. Em tese, a posse de qualquer herdeiro sobre o imóvel seria exercida em nome de todos — o que afastaria o animus domini exclusivo, requisito essencial da usucapião. O Superior Tribunal de Justiça, porém, no REsp 1.631.859/SP, julgado pela Terceira Turma e relatado pela ministra Nancy Andrighi, fixou entendimento que desfez essa presunção: a usucapião entre herdeiros é possível quando um deles exerce posse exclusiva com animus domini — agindo como proprietário único, sem reconhecer a composse dos demais —, de forma mansa, pacífica e ininterrupta, pelo prazo legalmente exigido.

A modalidade aplicável é, em regra, a usucapião extraordinária do artigo 1.238 do Código Civil: 15 anos de posse exclusiva, mansa, pacífica e ininterrupta, com animus domini. O prazo reduz-se para 10 anos se o herdeiro possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo. A simples ocupação do imóvel com a tolerância dos demais herdeiros não configura a exclusividade nem o animus domini necessários: é preciso que o herdeiro possuidor afaste ativamente a composse dos irmãos, aja como proprietário único e não reconheça o direito alheio sobre o bem.

O cenário mais recorrente é o seguinte: o falecido deixa um imóvel e vários filhos. Um deles permanece no imóvel — muitas vezes porque já residia ali ou por ter ficado responsável pelo cuidado dos pais —, paga IPTU, realiza reformas e despesas de manutenção, enquanto os demais seguem suas vidas sem contestar nem reclamar o bem. Décadas depois, quando algum herdeiro resolve cobrar sua parte, o herdeiro possuidor pode invocar a usucapião como matéria de defesa na ação de extinção de condomínio ou ajuizar ação autônoma de usucapião. O STJ reconheceu essa possibilidade.

Para os herdeiros que querem preservar seus direitos sobre o imóvel e evitar a usucapião: a oposição formal à posse exclusiva do irmão interrompe o prazo e afasta o animus domini exclusivo. A oposição pode ser feita por notificação extrajudicial, pela participação ativa no inventário, por ação de imissão na posse ou por qualquer ato que demonstre que os demais herdeiros não reconhecem a exclusividade da posse do irmão sobre o bem comum. O silêncio prolongado é o maior risco.

Direito real de habitação do cônjuge no imóvel de herança

O artigo 1.831 do Código Civil assegura ao cônjuge sobrevivente o direito real de habitação sobre o imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único imóvel desta natureza a inventariar. Esse direito é vitalício, independe do regime de bens adotado no casamento — aplica-se até mesmo na separação obrigatória de bens, regime em que o cônjuge não herda — e não é afastado pelo testamento nem pela vontade dos herdeiros. Subsiste enquanto o cônjuge permanecer viúvo ou não constituir nova união estável.

O STJ, no REsp 1.273.222/SP, estendeu o direito real de habitação ao companheiro em união estável reconhecida, consolidando entendimento que o texto do artigo 1.831 não contemplava expressamente mas que a doutrina e a jurisprudência construíram de forma sistemática.

As implicações práticas são significativas. Após o inventário, os filhos podem ser proprietários do imóvel — registrado em seus nomes na matrícula —, mas o cônjuge sobrevivente tem o direito de nele habitar gratuitamente enquanto o direito real subsistir. Os filhos não podem exigir que o cônjuge pague aluguel, não podem alienar o imóvel livre e desembaraçado enquanto o direito real de habitação não for extinto ou renunciado expressamente, e não podem promover ação de extinção de condomínio para forçar a venda do imóvel enquanto o cônjuge exercer o direito.

Para o comprador: o imóvel deve ser adquirido com pleno conhecimento da existência do direito real de habitação, que deve estar averbado na matrícula. Um imóvel com direito real de habitação vigente não é imóvel livre e desembaraçado — o comprador adquire o bem onerado. Na prática, a comercialização só é viável após a renúncia expressa do cônjuge ao direito real ou após o seu falecimento. Para entender como o cônjuge concorre com os filhos na herança e as diferenças entre meação e herança, consulte o artigo específico do cluster.

Perguntas frequentes sobre imóvel de herança

O imóvel de herança pode ser vendido antes do inventário?

Não diretamente. O imóvel ainda está registrado em nome do falecido na matrícula — nenhum cartório registrará escritura de compra e venda sem o prévio inventário e a transferência formal aos herdeiros. O que pode ser alienado antes do inventário é o direito hereditário — a fração ideal do herdeiro sobre o espólio — por meio de escritura de cessão de direitos hereditários. A venda do imóvel propriamente dito exige o inventário concluído e o registro da partilha.

Herdeiro com nome no SPC pode assinar escritura de venda de imóvel de herança?

Sim. A restrição cadastral é uma limitação pessoal do herdeiro e não afeta sua capacidade jurídica de alienar bens. O que impede a venda é a penhora judicial averbada na matrícula do imóvel — ônus real registrado —, não a negativação em bureaus de crédito. A distinção é fundamental: restrição no SPC é problema do devedor; penhora na matrícula é problema do imóvel.

Todos os herdeiros precisam concordar com a venda do imóvel de herança?

Sim, para a venda do imóvel inteiro. Cada herdeiro pode vender sua fração ideal separadamente — com direito de preferência dos demais —, mas a venda da totalidade exige anuência unânime. Quando há recusa, qualquer condômino pode ajuizar ação de extinção de condomínio para forçar a venda judicial com divisão proporcional do produto.

Preciso pagar Imposto de Renda ao receber um imóvel de herança?

Não. O recebimento de imóvel por herança é isento de IR (Art. 6.º, XVI da Lei 7.713/1988). O tributo incidente na transmissão causa mortis é o ITCMD — estadual. O IR sobre ganho de capital só incidirá se o herdeiro vender o imóvel por valor superior ao declarado no inventário.

Um herdeiro pode usucapir o imóvel de herança em prejuízo dos demais?

Sim, se exercer posse exclusiva com animus domini por 15 anos (ou 10 anos com moradia habitual) de forma mansa, pacífica e ininterrupta, sem oposição dos outros herdeiros — conforme o REsp 1.631.859/SP do STJ. A simples ocupação tolerada pelos demais não configura usucapião. A oposição formal — notificação extrajudicial, participação no inventário, ação de imissão na posse — interrompe o prazo e preserva os direitos dos demais herdeiros.

O cônjuge sobrevivente pode impedir a venda do imóvel de herança?

Na prática, sim. O Art. 1.831 CC garante ao cônjuge sobrevivente direito real de habitação sobre o imóvel de residência da família — vitalício, independente do regime de bens, não afastável por testamento. Embora os filhos sejam proprietários após o inventário, o imóvel está onerado por esse direito real enquanto o cônjuge não renunciar expressamente. Um comprador consciente não adquirirá o imóvel livre e desembaraçado enquanto o direito real de habitação subsistir averbado na matrícula.

Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Cada situação possui particularidades que exigem análise individualizada por profissional habilitado. Para assessoria especializada em direito das sucessões e planejamento patrimonial, entre em contato com a Barbieri Advogados.

Maurício Lindenmeyer Barbieri é sócio-gerente da Barbieri Advogados. Mestre em Direito pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS). Inscrito na Ordem dos Advogados da Alemanha (RAK Stuttgart n.º 50.159), de Portugal (Lisboa n.º 64.443L) e do Brasil (OAB/RS n.º 36.798 · OAB/DF · OAB/SC · OAB/PR · OAB/SP). Contador — CRC-RS n.º 106.371/O. Membro da Associação de Juristas Brasil-Alemanha (DBJV). Professor universitário.