Doação de imóvel para filhos em vida: usufruto, colação e ITCMD

Atualizado em outubro de 2026.

A doação de imóvel para filhos em vida, em regra com reserva de usufruto, permite aos pais antecipar a sucessão sem deixar de usar o bem, que não passará pelo inventário. Seus limites, porém, costumam aparecer anos depois: a legítima dos outros filhos, a colação, a anuência do cônjuge e o imposto estadual. Este artigo explica como a doação funciona, quanto se pode doar, quando ela é adiantamento de herança, quais cláusulas protegem o imóvel e como o ITCMD é cobrado no RS e em SC após a Lei Complementar n. 227/2026.

Em resumo: os pais podem doar um imóvel aos filhos e continuar a usá-lo, reservando para si o usufruto vitalício; com a morte do doador, o filho consolida a propriedade sem inventário desse bem. Acima de 30 salários mínimos (R$ 48.630,00 em 2026), a doação exige escritura pública; depende ainda de registro na matrícula e, se o doador for casado, da anuência do cônjuge, salvo na separação absoluta. A doação a filho é adiantamento da legítima e será colacionada, salvo dispensa expressa, e o que ultrapassar o limite legal é reduzido. Incide ITCMD, e não ITBI: no RS, 3% ou 4%; em SC, de 1% a 7% por faixas.

Como funciona a doação de imóvel para filhos em vida?

Doação é o contrato pelo qual uma pessoa, por liberalidade, transfere bens do seu patrimônio para o de outra (art. 538 do Código Civil). A escritura pública é essencial quando o imóvel vale mais de trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País (art. 108), ou seja, mais de R$ 48.630,00 em 2026; abaixo desse valor, a lei admite o instrumento particular (art. 541). O tabelião de notas pode ser escolhido livremente, qualquer que seja o lugar do imóvel (art. 8.º da Lei n. 8.935/1994), e, em regra, só lavra o ato com a prova do pagamento ou da isenção do ITCMD.

A propriedade só se transfere com o registro do título na matrícula (art. 1.245), e o usufruto reservado também só se constitui com o registro (art. 1.391). Registrada a doação, o imóvel sai do patrimônio do doador e não integrará o espólio quando ele falecer; os bens que não passaram por planejamento seguem para o inventário, como explica o artigo sobre imóvel de herança.

Feita e aceita, a doação não se desfaz por arrependimento: só pode ser revogada por inexecução do encargo ou por ingratidão do donatário (art. 555), nas hipóteses do art. 557 e, neste caso, em até um ano do conhecimento do fato (art. 559). É nula, ainda, a doação de todos os bens sem reserva de parte, ou renda suficiente, para a subsistência do doador (art. 548), exigência que a reserva de usufruto costuma atender.

Doação com reserva de usufruto: o que fica com os pais e o que passa aos filhos?

Na doação com reserva de usufruto, o filho recebe a nua-propriedade, isto é, a titularidade do imóvel despida do uso e da fruição, e os pais conservam a posse, o uso, a administração e os frutos do bem (art. 1.394): podem continuar a morar nele ou alugá-lo (art. 1.399), sem prestar caução (art. 1.400, parágrafo único).

O usufruto vitalício extingue-se com a morte do usufrutuário (art. 1.410, I), e o filho consolida a propriedade plena sem inventário do imóvel: basta averbar o cancelamento do usufruto na matrícula, com a certidão de óbito e, se a lei estadual exigir imposto nessa etapa, a prova do pagamento. Se ambos os pais reservarem o usufruto, convém prever que a parte do primeiro a falecer caberá ao sobrevivente (art. 1.411).

A venda do imóvel inteiro exige a assinatura conjunta de usufrutuário e nu-proprietário; sozinho, o filho só pode vender a nua-propriedade, negócio de pouca liquidez.

Quanto do patrimônio é possível doar a um dos filhos?

Quem tem herdeiros necessários, que são os descendentes, os ascendentes e o cônjuge (art. 1.845), só pode dispor livremente de metade do patrimônio; a outra metade constitui a legítima (art. 1.846), tema do artigo sobre quem tem direito à herança. A doação é nula na parte que exceder aquela de que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento (art. 549): é a chamada doação inoficiosa.

O cálculo considera todo o patrimônio do doador na data da doação, e não apenas o imóvel doado, pelo valor que os bens tinham naquele momento (art. 2.007, § 1.º). Na doação a herdeiro necessário, sujeita-se a redução apenas a parte que exceder a legítima do donatário mais a parte disponível (art. 2.007, § 3.º), e o excesso é restituído ao monte (art. 2.007, § 2.º).

Exemplo: um pai viúvo, com três filhos, tem patrimônio de R$ 1,2 milhão, sendo R$ 900 mil num apartamento e R$ 300 mil em aplicações. A parte disponível é de R$ 600 mil, e a legítima de cada filho, de R$ 200 mil. Doado o apartamento a um só filho, com dispensa de colação, ele pode conservar até R$ 800 mil, e o excesso de R$ 100 mil fica sujeito a redução; se o donatário não fosse herdeiro necessário, o limite seria a parte disponível, e o excesso, de R$ 300 mil.

A redução pode ser pleiteada pelos herdeiros prejudicados, no inventário ou em ação própria, e por isso o cálculo deve ser documentado antes da escritura. A concordância dos outros filhos não é exigida: o consentimento dos demais descendentes é requisito da venda de ascendente a descendente (art. 496), não da doação. Um acordo informal entre irmãos também não substitui a dispensa de colação, porque não pode ser objeto de contrato a herança de pessoa viva (art. 426).

O cônjuge do doador precisa assinar a doação?

Em regra, sim. Nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, alienar ou gravar de ônus real bens imóveis, exceto no regime da separação absoluta (art. 1.647, I), expressão em geral entendida como a separação convencional de bens; na participação final nos aquestos, o pacto antenupcial pode dispensar a autorização quanto aos imóveis particulares (art. 1.656). A exigência vale ainda que o imóvel seja bem particular do doador. Sem a anuência, a doação é anulável a pedido do cônjuge ou de seus herdeiros, até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal (arts. 1.649 e 1.650). Na união estável, a anuência do companheiro é recomendável.

A doação de imóvel para filho é adiantamento de herança?

Sim. A doação de ascendentes a descendentes importa adiantamento do que lhes cabe por herança (art. 544), e o filho donatário deve conferir o valor recebido no inventário do doador, para igualar as legítimas, sob pena de sonegação (art. 2.002). É a colação de bens doados, regulada nos arts. 2.002 a 2.012 do Código Civil: o imóvel escapa ao inventário, mas não à colação.

Se um pai viúvo, com dois filhos, doa ao filho A um imóvel de R$ 600 mil e morre deixando outros R$ 600 mil, o valor doado é somado ao acervo, que alcança R$ 1,2 milhão, cabendo R$ 600 mil a cada filho: A, que já recebeu a sua parte, nada retira do inventário, e B recebe os bens restantes. A doação não favoreceu A; apenas antecipou o que lhe cabia.

O Código Civil manda conferir o valor atribuído no ato de liberalidade (art. 2.004), e o Código de Processo Civil, o valor ao tempo da abertura da sucessão (art. 639, parágrafo único), divergência que recomenda indicar na escritura valor fundamentado em avaliação.

Para efetivamente beneficiar um filho, o doador deve dispensar a colação, na escritura ou em testamento (art. 2.006), imputando a doação na parte disponível, sem excedê-la (art. 2.005). A doação ao neto cujos pais estão vivos presume-se imputada na parte disponível (art. 2.005, parágrafo único). O filho que faz renúncia à herança continua obrigado a repor o que exceder a parte disponível (art. 2.008), e a doação feita por ambos os cônjuges é conferida por metade no inventário de cada um (art. 2.012).

Quais cláusulas protegem o imóvel doado?

O doador pode impor ao imóvel cláusulas restritivas, que precisam constar do próprio ato de liberalidade, não se presumem e podem ser combinadas na mesma escritura.

Na comunhão parcial, os bens doados já ficam fora da comunhão (art. 1.659, I), de modo que a incomunicabilidade importa sobretudo na comunhão universal; ela afasta a meação no divórcio, mas não impede que o cônjuge herde o imóvel se o filho falecer, nos casos em que a lei o chama à sucessão (art. 1.829). A impenhorabilidade não impede a penhora por dívidas tributárias (art. 184 do Código Tributário Nacional) nem por despesas de condomínio do próprio imóvel. Sem reversão, se o filho morrer antes dos pais, o imóvel segue para os herdeiros dele.

O art. 1.848 exige justa causa, declarada no testamento, para gravar com essas cláusulas os bens da legítima. Como a doação a descendente é adiantamento da legítima, há entendimento de que a exigência se estende à doação; por prudência, a escritura deve declarar a justa causa com fatos concretos, como o endividamento do donatário.

A doação protege o imóvel contra os credores dos pais?

Não necessariamente. A doação de devedor insolvente, ou por ela reduzido à insolvência, pode ser anulada por fraude contra credores (art. 158 do Código Civil); na pendência de ação capaz de reduzir o doador à insolvência, pode configurar fraude à execução (art. 792, IV, do CPC); e presume-se fraudulenta a alienação por devedor com crédito tributário inscrito em dívida ativa, salvo reserva de bens suficientes (art. 185 do CTN). Já os herdeiros respondem pelas dívidas do falecido até as forças da herança, como explica o artigo sobre herança com dívidas.

ITCMD na doação de imóvel para filhos: quanto se paga no RS e em SC?

A doação de imóvel sujeita-se ao ITCMD do Estado onde o imóvel está situado (art. 155, I e § 1.º, I, da Constituição Federal), pago, em regra, pelo donatário. Cada Estado define alíquotas, forma de avaliação e tratamento do usufruto, observadas as normas gerais da Lei Complementar n. 227/2026.

Rio Grande do Sul

No Rio Grande do Sul, as alíquotas seguem a tabela da Receita Estadual, que avalia o imóvel a partir da declaração do contribuinte (DIT), e vale a alíquota da data da doação. Na reserva de usufruto, o imposto é exigido na doação da nua-propriedade, calculado sobre o valor integral do imóvel, e a lei estadual isenta a posterior extinção do usufruto que consolida a propriedade no donatário (art. 7.º da Lei n. 8.821/1989). Como a tabela da herança, com alíquota zero até 2.000 UPF-RS, chega a 6% nos quinhões de maior valor, a doação pode custar menos que o inventário nos patrimônios maiores, comparação feita no artigo sobre quanto custa um inventário no RS.

Santa Catarina

Em Santa Catarina, as alíquotas incidem por faixas, como no imposto de renda, sobre o valor recebido por donatário. A doação da nua-propriedade de um imóvel de R$ 600 mil tem base de R$ 300 mil e imposto de R$ 16.600,00, a cargo do filho; os outros 50% serão tributados na extinção do usufruto, pelo valor e pela tabela da época. A fração é fixa: a nua-propriedade não é avaliada pela expectativa de vida do usufrutuário, e a idade do doador não reduz a base. Isenções e prazos estão no artigo sobre o ITCMD em Santa Catarina.

O que muda com a LC n. 227/2026

A Emenda Constitucional n. 132/2023 tornou o ITCMD obrigatoriamente progressivo (art. 155, § 1.º, VI, da Constituição), e a Lei Complementar n. 227, de 13 de janeiro de 2026, fixou suas normas gerais: alíquotas por faixas, até o teto de 8% fixado pelo Senado Federal (Resolução n. 9/1992), valor de mercado como base de cálculo e soma das doações sucessivas entre as mesmas pessoas, no prazo da lei estadual. A LC afasta o imposto na extinção do usufruto que consolida a propriedade sob a titularidade do instituidor do direito (art. 150, II), hipótese diversa da reserva de usufruto, em que a propriedade se consolida no donatário e a cobrança na extinção continua a depender da lei estadual.

A aplicação dessas regras depende, em boa parte, de lei de cada Estado, e o aumento do imposto respeita as anterioridades anual e nonagesimal: uma lei publicada em 2026 só pode aumentá-lo a partir de 2027. A expectativa tem antecipado doações, como mostra o artigo sobre a corrida por doações antes da mudança no ITCMD; o panorama está no artigo sobre a LC n. 227/2026 e o ITCMD.

ITBI e imposto de renda

O ITBI não incide, porque alcança apenas transmissões onerosas entre vivos (art. 156, II, da Constituição), e não a doação nem a consolidação da propriedade pela extinção do usufruto. O imposto de renda pode recair sobre o doador: na doação em adiantamento da legítima, o imóvel pode ser transferido pelo valor da declaração de bens ou pelo de mercado (art. 23 da Lei n. 9.532/1997), e, no segundo caso, a diferença é tributada como ganho de capital. O valor declarado evita o imposto imediato, mas o filho assume esse custo de aquisição e terá ganho maior numa venda futura.

É possível doar imóvel para filho menor de idade?

Sim. Se o filho tiver menos de 16 anos e a doação for pura, sem encargo para o donatário, dispensa-se a aceitação (art. 543); entre 16 e 18 anos, o próprio filho aceita a doação, assistido. Havendo encargo ou conflito entre o interesse dos pais e o do filho, o juiz lhe dá curador especial (art. 1.692). A reserva de usufruto não constitui encargo e é comum nessas doações. Enquanto durar a menoridade, os pais não podem alienar nem gravar de ônus real o imóvel do filho sem prévia autorização judicial, concedida apenas por necessidade ou evidente interesse dele (art. 1.691).

Doação, testamento, partilha em vida ou holding: como escolher?

Os demais instrumentos de planejamento sucessório produzem efeitos diferentes quanto ao momento da transmissão, ao inventário, à revogabilidade e à colação.

O testamento pode ser mudado a qualquer tempo (art. 1.858) e não antecipa o imposto, mas não evita o inventário. A partilha em vida (art. 2.018) distribui os bens entre os descendentes por ato entre vivos, respeitada a legítima, e organiza de uma só vez a sucessão inteira, evitando o condomínio entre irmãos que o inventário costuma criar.

Quando o patrimônio reúne vários imóveis ou participações societárias, a estrutura pode passar pela holding familiar, com a doação de quotas com reserva de usufruto; a LC n. 227/2026 prevê, porém, que as quotas sem cotação em bolsa sejam avaliadas, no mínimo, pelo patrimônio líquido ajustado a valor de mercado. Os efeitos dessa estrutura estão no artigo sobre holding familiar e inventário. A escolha depende do número de filhos, da composição do patrimônio, do regime de bens, das alíquotas do Estado e das dívidas do doador.

Perguntas frequentes sobre doação de imóvel para filhos

Posso doar um imóvel ao meu filho e continuar morando nele?

Sim. Na doação com reserva de usufruto, o filho recebe a nua-propriedade e os pais conservam o direito de morar no imóvel ou alugá-lo enquanto viverem. Com a morte do usufrutuário, o usufruto se extingue (art. 1.410, I, do Código Civil) e o filho passa a ter a propriedade plena sem inventário desse bem.

Posso doar o imóvel para apenas um dos filhos?

Sim, sem necessidade de concordância dos outros filhos, desde que respeitado o limite da legítima (art. 549 do Código Civil). Sem dispensa expressa, o valor será colacionado no inventário para igualar a parte dos irmãos. Se o doador for casado, exige-se ainda a anuência do cônjuge, salvo no regime da separação absoluta.

A doação de imóvel para filho precisa de escritura pública?

Precisa quando o imóvel vale mais de 30 salários mínimos, ou seja, mais de R$ 48.630,00 em 2026 (art. 108 do Código Civil); abaixo desse valor, a lei admite instrumento particular. Em qualquer caso, a propriedade só se transfere com o registro no Registro de Imóveis.

Quanto custa o ITCMD na doação de imóvel para filho?

Depende do Estado onde está o imóvel. No Rio Grande do Sul, a alíquota é de 3% até 10.000 UPF-RS e de 4% acima desse valor; em Santa Catarina, de 1% a 7%, por faixas. O ITBI não incide, porque a doação não é transmissão onerosa.

Se meu filho morrer antes de mim, o imóvel volta para mim?

Somente se a escritura contiver cláusula de reversão (art. 547 do Código Civil), que só pode ser estipulada em favor do próprio doador. Sem ela, o imóvel segue para os herdeiros do filho, como os netos do doador e o cônjuge ou companheiro, conforme a ordem legal.

O imóvel doado pode ser penhorado por dívidas do filho?

Não, se a escritura contiver cláusula de impenhorabilidade ou de inalienabilidade, que implica a impenhorabilidade (art. 1.911 do Código Civil). A proteção não alcança os tributos nem as despesas de condomínio do próprio imóvel. Sem a cláusula, o imóvel responde pelas dívidas do filho.

Conclusão

A doação de imóvel para filhos em vida, com reserva de usufruto, antecipa a sucessão, preserva o uso do bem pelos pais e dispensa o inventário daquele imóvel. Sua eficácia depende de quatro cuidados: calcular a parte disponível sobre todo o patrimônio, decidir expressamente sobre a dispensa de colação, incluir na escritura as cláusulas que protegem o bem e conferir o ITCMD do Estado onde ele está, cuja tabela tende a mudar com a adaptação das leis estaduais à LC n. 227/2026.

Principais pontos deste artigo:

• Com reserva de usufruto, os pais mantêm o uso do imóvel, e o filho consolida a propriedade sem inventário.
• Acima de 30 salários mínimos (R$ 48.630,00 em 2026), a doação exige escritura pública, e a propriedade só se transfere com o registro.
• Na doação a filho, reduz-se o que ultrapassar a legítima dele mais a parte disponível (art. 2.007, § 3.º).
• A doação a filho é adiantamento da legítima e será colacionada, salvo dispensa expressa na escritura ou em testamento.
• Inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade e reversão só valem se constarem da escritura.
• ITCMD: 3% ou 4% no RS; de 1% a 7% por faixas em SC, metade na doação e metade na extinção do usufruto; não incide ITBI.

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