Imóvel de herança: venda, condomínio, aluguel, usucapião e IR

Atualizado em outubro de 2026.

O imóvel de herança pertence aos herdeiros desde o óbito, mas só pode ser vendido, financiado ou dado em garantia livremente depois que a partilha é registrada na matrícula. Até lá — e muitas vezes depois, quando o bem fica em condomínio entre irmãos —, surgem as dúvidas mais comuns: como vender antes do inventário, o que fazer quando um herdeiro não quer vender, se quem mora no imóvel deve aluguel aos demais, quando cabe usucapião entre herdeiros e quanto se paga de imposto de renda na venda. Este artigo responde a cada uma delas e trata do ITCMD, do registro da partilha e do direito real de habitação.

Em resumo: o imóvel passa aos herdeiros no óbito (art. 1.784 do Código Civil), mas só pode ser vendido livremente após o inventário e o registro da partilha. Antes disso, a venda exige alvará judicial (art. 619, I, do CPC), autorização por escritura no inventário extrajudicial ou cessão de direitos hereditários. Ninguém é obrigado a permanecer em condomínio (art. 1.320 do Código Civil). Quem mora sozinho no imóvel pode dever aluguel proporcional aos demais (REsp 1.704.528/SP) e, com posse exclusiva e sem oposição por 15 anos, até usucapi-lo (REsp 1.631.859/SP). Receber herança é isento de imposto de renda; a venda paga de 15% a 22,5% sobre o ganho de capital, salvo isenção.

O que acontece com o imóvel de herança após o falecimento?

Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários (art. 1.784 do Código Civil). Pelo princípio da saisine, os herdeiros tornam-se titulares do imóvel no momento do óbito; o inventário identifica os bens, paga dívidas e tributos e define o quinhão de cada um. O que lhes falta, até o registro da partilha, é poder dispor do bem perante o Registro de Imóveis, onde ele continua em nome do falecido.

Até a partilha, o direito dos coerdeiros sobre a herança é indivisível e regula-se pelas normas do condomínio (art. 1.791, parágrafo único, do Código Civil): cada um tem uma fração ideal sobre o conjunto, não uma parte física do imóvel. A administração cabe ao inventariante, que representa o espólio — o conjunto de bens, direitos e obrigações do falecido, sem personalidade jurídica, mas com capacidade para estar em juízo (art. 75, VII, do CPC). Pelas dívidas do falecido, os herdeiros respondem até as forças da herança (art. 1.792 do Código Civil) e, pelos tributos, até o montante do quinhão (art. 131, II, do Código Tributário Nacional), como detalha o artigo sobre herança com dívidas.

É possível vender imóvel de herança antes do inventário?

Os herdeiros não podem vender diretamente o imóvel antes do registro da partilha: pelo princípio da continuidade, o Registro de Imóveis só registra a venda feita por quem consta da matrícula como proprietário (arts. 195 e 237 da Lei n. 6.015/1973). Há, porém, três caminhos para antecipar a operação.

Alvará judicial no inventário

No inventário judicial, o inventariante pode alienar bens de qualquer espécie, ouvidos os interessados e com autorização do juiz (art. 619, I, do CPC), o que costuma ser pedido para pagar o imposto, as custas e os honorários. Expedido o alvará, o espólio outorga a escritura, e o preço substitui o imóvel no monte partilhável.

Autorização por escritura no inventário extrajudicial

O art. 11-A da Resolução CNJ n. 35/2007, incluído pela Resolução CNJ n. 571/2024, permite que o inventariante seja autorizado, por escritura pública, a alienar bens do espólio sem autorização judicial — uma espécie de alvará extrajudicial, que pressupõe o consenso dos interessados e as garantias exigidas pela norma. Os requisitos da via notarial estão no artigo sobre o inventário extrajudicial no RS.

Cessão de direitos hereditários

O herdeiro pode ceder, por escritura pública, o seu direito à sucessão aberta (art. 1.793 do Código Civil), e o cessionário assume sua posição no inventário. São ineficazes, porém, a cessão do direito hereditário sobre bem da herança considerado isoladamente e a disposição de bem do acervo sem autorização do juiz enquanto durar a indivisibilidade (§§ 2.º e 3.º), e os coerdeiros têm preferência, tanto por tanto, na cessão a estranho (arts. 1.794 e 1.795). Forma e tributação estão no artigo sobre cessão de direitos hereditários.

Havendo acordo e comprador, o mais seguro costuma ser concluir rapidamente o inventário: a via extrajudicial e o arrolamento são as mais curtas, como mostra o artigo sobre quanto tempo demora um inventário.

Imóvel herdado em condomínio: quais são os direitos de cada herdeiro?

Na partilha, o imóvel pode ser atribuído a um só herdeiro, com compensação aos demais, ou a vários, em frações ideais, formando um condomínio comum (arts. 1.314 a 1.326 do Código Civil). A lei recomenda evitá-lo: a partilha deve prevenir litígios futuros (art. 648 do CPC), e o bem que não comporta divisão cômoda nem cabe no quinhão de um só herdeiro deve ser licitado entre os interessados ou vendido judicialmente, salvo acordo para adjudicá-lo a todos (art. 649 do CPC).

Em condomínio, cada herdeiro pode usar o imóvel conforme sua destinação, exercendo os direitos compatíveis com a indivisão (art. 1.314), e concorre para as despesas na proporção de sua parte (art. 1.315); a administração, inclusive a locação, é decidida pela maioria, calculada pelo valor dos quinhões (arts. 1.323 e 1.325). Cada um pode vender sua fração, mas, sendo o imóvel indivisível, deve dar preferência aos condôminos, tanto por tanto, sob pena de o preterido haver para si a parte vendida, depositando o preço, em 180 dias (art. 504 do Código Civil). A venda do imóvel inteiro exige a assinatura de todos.

Um herdeiro não quer vender o imóvel de herança: o que fazer?

Ninguém é obrigado a permanecer em condomínio: a todo tempo, qualquer condômino pode exigir a divisão da coisa comum (art. 1.320 do Código Civil). Sendo o imóvel indivisível, se os condôminos não o adjudicarem a um só, que indenize os demais, ele será vendido e o preço repartido, com preferência do condômino sobre o estranho (art. 1.322).

Antes da partilha, o impasse resolve-se no inventário, pela licitação entre os herdeiros ou pela venda judicial, que não ocorrerá se o cônjuge ou algum herdeiro requerer a adjudicação do bem, repondo aos demais a diferença em dinheiro (art. 2.019, § 1.º, do Código Civil). Depois dela, o caminho é a ação de extinção de condomínio, processada como alienação judicial de coisa comum (arts. 725, IV, e 730 do CPC), com avaliação e leilão judicial. O leilão tem custos e pode resultar em preço abaixo do mercado — sem preço mínimo fixado, só é vil o lance inferior a 50% da avaliação (art. 891, parágrafo único, do CPC) —, por isso a ação costuma abrir a negociação. Num imóvel avaliado em R$ 900 mil, deixado a três irmãos em partes iguais, quem quiser ficar com ele paga R$ 300 mil a cada um dos outros dois.

Herdeiro que mora no imóvel paga aluguel aos demais?

Pode ter de pagar. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum (art. 1.319 do Código Civil), e o herdeiro na posse de bens da herança deve trazer ao acervo os frutos percebidos desde a abertura da sucessão, com direito ao reembolso das despesas necessárias e úteis (art. 2.020). O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que o herdeiro que ocupa com exclusividade imóvel da herança deve pagar aluguel proporcional aos demais; no REsp 1.704.528/SP (Terceira Turma, 2018), decidiu que, sem esse pagamento, o ocupante arca sozinho com o IPTU e o condomínio posteriores ao óbito, descontados do seu quinhão, sob pena de enriquecimento sem causa.

Em regra, a cobrança pressupõe oposição dos demais à ocupação gratuita — por notificação extrajudicial ou citação em ação de arbitramento de aluguel —, e os valores são exigidos a partir de então. O cálculo é proporcional: se o aluguel de mercado do imóvel deixado a três irmãos é de R$ 3.000,00, quem nele mora deve R$ 1.000,00 por mês a cada um dos outros dois, compensando as despesas comuns que tenha pago sozinho. O acerto pode ser feito no inventário ou em ação de arbitramento e cobrança.

Não deve aluguel o cônjuge ou companheiro que exerce o direito real de habitação, que consiste em habitar gratuitamente o imóvel (art. 1.414 do Código Civil). Quem paga aluguel aos irmãos, além disso, reconhece que o imóvel é de todos, o que afasta a usucapião.

Usucapião entre herdeiros: quando um herdeiro pode adquirir o imóvel de herança?

Como os herdeiros são compossuidores, a posse de um deles, em princípio, é exercida em nome de todos. O STJ admite, contudo, que o herdeiro usucapia o imóvel da herança quando exerce posse exclusiva, com efetivo animus domini, pelo prazo legal e sem oposição dos demais (REsp 1.631.859/SP, Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, 2018).

A modalidade normalmente invocada é a extraordinária (art. 1.238 do Código Civil): 15 anos de posse ininterrupta e sem oposição, ou 10 anos se o possuidor fixou no imóvel sua moradia habitual ou nele realizou obras ou serviços de caráter produtivo. A ocupação tolerada pelos irmãos não basta; pesam como indícios de posse exclusiva o pagamento de IPTU e despesas, reformas em nome próprio e a recusa de acesso aos demais. A usucapião pode ser pedida em ação própria, no Registro de Imóveis quando não houver litígio (art. 216-A da Lei n. 6.015/1973) ou alegada como defesa na extinção de condomínio (Súmula 237 do STF).

Para os demais herdeiros, a proteção está em agir. Aplicam-se à usucapião as causas que impedem, suspendem ou interrompem a prescrição (art. 1.244 do Código Civil): o prazo não corre contra herdeiro menor de 16 anos (art. 198, I) e é interrompido pela citação do ocupante em ação na qual os demais afirmem seu direito sobre o imóvel, como a de extinção de condomínio ou a de arbitramento de aluguel, ou por ato inequívoco em que ele reconheça o direito dos demais (art. 202, I e VI). A notificação extrajudicial documenta a oposição, mas, com o prazo avançado, a medida mais segura é a judicial.

Imposto de renda na venda de imóvel herdado

Receber imóvel por herança não gera imposto de renda (art. 6.º, XVI, da Lei n. 7.713/1988); o tributo da transmissão é o ITCMD. O imposto de renda pode surgir na própria transmissão e na venda posterior.

Custo de aquisição: valor histórico ou valor de mercado

Os bens podem ser transferidos aos herdeiros pelo valor da declaração do falecido ou pelo valor de mercado (art. 23 da Lei n. 9.532/1997), e o valor de transferência passa a ser o custo de aquisição do herdeiro (§ 4.º). Se superior ao declarado pelo falecido, a diferença sujeita-se desde logo ao imposto sobre ganho de capital, pago pelo inventariante (§§ 1.º e 2.º). A escolha não altera o ITCMD, cuja base de cálculo é o valor de mercado do bem (art. 152 da Lei Complementar n. 227/2026), mas muda o momento do imposto de renda: num apartamento declarado por R$ 200 mil, que vale R$ 600 mil na partilha e é vendido depois por R$ 650 mil, o valor histórico deixa um ganho de R$ 450 mil para a venda; o valor de mercado faz o espólio recolher o imposto sobre R$ 400 mil no inventário, restando ganho de R$ 50 mil na venda. O valor histórico adia o imposto, que pode nem ser devido se não houver venda ou se ela for isenta.

Essa cobrança nas transmissões gratuitas é contestada: a Primeira Turma do Supremo Tribunal Federal (STF) a afastou numa doação em adiantamento de herança (RE 1.439.539, 2024), e a questão, nas doações em adiantamento de legítima, foi levada ao Plenário no Tema 1.391 da repercussão geral (RE 1.522.312/SC), cuja orientação deve ser considerada antes da opção.

Ganho de capital e isenções na venda

Na venda, o ganho — diferença entre o preço e o custo de aquisição, acrescido das benfeitorias comprovadas — é tributado a 15% até R$ 5 milhões e a 17,5%, 20% e 22,5% nas faixas superiores (art. 21 da Lei n. 8.981/1995). O imposto é apurado no programa GCAP da Receita Federal, que aplica os fatores de redução do art. 40 da Lei n. 11.196/2005, e pago até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Se o espólio vender antes da partilha, o ganho é apurado em seu nome, a partir do custo declarado pelo falecido.

As isenções são pessoais e aferidas em relação a cada herdeiro.

Como declarar o imóvel de herança no imposto de renda?

Enquanto não há partilha, os bens constam das declarações do espólio. O herdeiro inclui o imóvel na declaração do ano-calendário da homologação ou da partilha, pelo valor de transferência (art. 23, § 3.º, da Lei n. 9.532/1997): na ficha Bens e Direitos, grupo 01 (Bens Imóveis), com o código do tipo de bem — 11 para apartamento, 12 para casa, 13 para terreno —, e, pelo mesmo valor, na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, código 14 (transferências patrimoniais — doações e heranças). Na venda, os dados do GCAP são importados para a declaração anual e o imóvel é baixado da ficha de bens. Os cartórios informam as operações à Receita Federal pela Declaração sobre Operações Imobiliárias (DOI), o que permite cruzar valores.

ITCMD e registro do formal de partilha

O ITCMD é estadual (art. 155, I, da Constituição) e, quanto a imóveis, devido ao estado da situação do bem; desde a Emenda Constitucional n. 132/2023, é progressivo em razão do valor do quinhão (art. 155, § 1.º, I e VI). A alíquota máxima é de 8% (Resolução do Senado Federal n. 9/1992) e aplica-se a alíquota vigente na abertura da sucessão (Súmula 112 do STF). A Lei Complementar n. 227/2026 fixou normas gerais nacionais do imposto, entre elas a base de cálculo pelo valor de mercado do bem (art. 152). No Rio Grande do Sul, o imposto chama-se ITCD (Lei estadual n. 8.821/1989) e, na transmissão por morte, tem alíquotas de 0% a 6%, definidas pelo valor de cada quinhão; os demais pontos da lei complementar estão no artigo sobre a LC 227/2026 e o ITCMD. O ITBI não incide na transmissão por morte, mas o excesso de quinhão compensado em dinheiro sujeita-se, em regra, ao ITBI, e o recebido sem contrapartida, ao ITCMD, como doação.

Pago o imposto, registra-se o título na matrícula (art. 167, I, 25, da Lei n. 6.015/1973): no inventário judicial, o formal de partilha (art. 655 do CPC), substituível por certidão de pagamento quando o quinhão não exceder cinco salários mínimos; no extrajudicial, a escritura pública (art. 610, § 1.º, do CPC). A sentença de partilha depende da prova de quitação dos tributos relativos aos bens e às rendas do espólio (art. 192 do CTN), e o registrador confere o recolhimento do imposto de transmissão antes do registro (art. 289 da Lei n. 6.015/1973). Desde a Resolução CNJ n. 695/2026, a lavratura da escritura de inventário não se condiciona à prova do prévio recolhimento do ITCMD, e o tabelião comunica o ato ao fisco em 5 dias; no Rio Grande do Sul, porém, a Receita Estadual informou que continua a exigir a prova do pagamento ou da desoneração para os atos sujeitos ao ITCD (art. 38 do Regulamento do ITCD), o que alcança o registro do imóvel. O registro não cria a propriedade, que decorre do óbito, mas é indispensável para vender, financiar ou hipotecar o imóvel.

Herdeiro com restrição no nome pode vender imóvel de herança?

Pode. Negativação, protesto e inscrição em dívida ativa são restrições ligadas à pessoa, não ao imóvel, e não retiram do herdeiro a capacidade de alienar bens nem impedem o inventário, a partilha ou a escritura de venda.

Limitam a venda os gravames do próprio bem e as ordens judiciais. A penhora não torna o imóvel inalienável, mas a venda é ineficaz perante o credor quando houver constrição averbada na matrícula ou ação capaz de reduzir o vendedor à insolvência (art. 792 do CPC), e o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora ou da prova de má-fé do comprador (Súmula 375 do STJ). A indisponibilidade lançada na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) impede a alienação. Antes da partilha, os credores do herdeiro podem penhorar seu quinhão no rosto dos autos do inventário (art. 860 do CPC) e, se ele renunciar à herança em prejuízo deles, aceitá-la em seu nome, com autorização judicial (art. 1.813 do Código Civil), como explica o artigo sobre renúncia à herança.

Direito real de habitação do cônjuge no imóvel de herança

Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens e sem prejuízo de sua participação na herança, é assegurado o direito real de habitação sobre o imóvel destinado à residência da família, se for o único dessa natureza a inventariar (art. 1.831 do Código Civil). O direito vale até na separação obrigatória de bens e alcança o companheiro, pois o STF equiparou os regimes sucessórios do casamento e da união estável (Tema 809 da repercussão geral). Decorre da própria lei e não depende de registro para produzir efeitos.

Os filhos podem receber a propriedade na partilha, mas o cônjuge continua a morar no imóvel, por toda a vida e sem pagar aluguel, embora não possa alugá-lo nem emprestá-lo (art. 1.414 do Código Civil). Enquanto o direito subsistir, os proprietários não podem exigir a desocupação, e qualquer venda terá de respeitá-lo. Ao contrário do Código Civil de 1916, o art. 1.831 não condiciona o direito à viuvez, e a doutrina diverge sobre os efeitos de nova união. A concorrência do cônjuge com os filhos está explicada no artigo sobre quem tem direito à herança, e as providências após o falecimento, no artigo sobre o inventário quando o cônjuge falece.

Perguntas frequentes sobre imóvel de herança

Posso vender imóvel de herança antes do inventário?

Não diretamente, porque o imóvel continua em nome do falecido na matrícula. Antes da partilha, o espólio pode vendê-lo com alvará judicial (art. 619, I, do CPC) ou com autorização por escritura no inventário extrajudicial (art. 11-A da Resolução CNJ n. 35/2007), e o herdeiro pode ceder seus direitos hereditários, mas não um bem determinado da herança.

Todos os herdeiros precisam concordar com a venda do imóvel de herança?

Para vender o imóvel inteiro, sim, mas cada herdeiro pode vender a própria fração, respeitada a preferência dos demais. Sem acordo, qualquer um pode pedir a venda judicial no inventário ou, depois da partilha, a extinção do condomínio (art. 1.320 do Código Civil).

Herdeiro que mora no imóvel de herança paga aluguel aos outros?

Pode ter de pagar. O STJ entende que o herdeiro que ocupa com exclusividade imóvel da herança deve aluguel proporcional às frações dos demais e, não o pagando, arca sozinho com IPTU e condomínio (REsp 1.704.528/SP). Em regra, a cobrança vale a partir da notificação ou da citação do ocupante.

Um herdeiro pode usucapir o imóvel de herança?

Sim, se exercer posse exclusiva, com intenção de dono e sem oposição dos demais, por 15 anos, ou 10 se nele morar ou tiver feito obras produtivas (art. 1.238 do Código Civil; REsp 1.631.859/SP). A ocupação tolerada pelos irmãos não basta, e a citação do ocupante em ação de cobrança de aluguel ou de extinção de condomínio interrompe o prazo.

Herdeiro com nome negativado pode vender imóvel de herança?

Sim. Negativação, protesto e dívida ativa são restrições pessoais e não impedem a venda; o que pode impedi-la ou comprometê-la é a penhora ou a indisponibilidade registrada, ou ação capaz de levar o herdeiro à insolvência.

Quanto se paga de imposto de renda na venda de imóvel herdado?

Paga-se 15% sobre o ganho de capital de até R$ 5 milhões, com alíquotas de até 22,5% nas faixas superiores, calculado sobre a diferença entre o preço e o valor de transferência no inventário. Há isenção na venda do único imóvel por até R$ 440 mil e no reinvestimento em imóvel residencial em até 180 dias.

O cônjuge sobrevivente pode continuar morando no imóvel de herança?

Sim. O cônjuge e o companheiro têm direito real de habitação sobre o imóvel que servia de residência da família, se for o único dessa natureza a inventariar, qualquer que seja o regime de bens (art. 1.831 do Código Civil). Enquanto o direito durar, os filhos não podem exigir a desocupação nem cobrar aluguel.

Conclusão

O imóvel de herança pertence aos herdeiros desde o óbito, mas a liberdade de vendê-lo, financiá-lo ou dividi-lo só vem com o registro da partilha, e o condomínio entre irmãos pode ser desfeito a qualquer tempo. A ocupação exclusiva gera dever de pagar aluguel e, prolongada sem oposição, pode levar à usucapião, e o valor de transferência escolhido no inventário repercute no imposto da venda futura. Muitos desses conflitos podem ser evitados em vida, com planejamento sucessório, como a doação de imóvel aos filhos com reserva de usufruto.

Principais pontos deste artigo:

• A herança passa aos herdeiros no óbito, mas a venda livre do imóvel exige o registro da partilha.
• Antes da partilha, o espólio vende com alvará judicial ou com autorização por escritura.
• Nenhum herdeiro é obrigado a permanecer em condomínio (art. 1.320 do Código Civil).
• Quem ocupa sozinho o imóvel deve aluguel proporcional aos demais (REsp 1.704.528/SP).
• Posse exclusiva por 15 anos (ou 10), sem oposição, permite a usucapião (REsp 1.631.859/SP).
• A herança é isenta de imposto de renda; a venda paga ganho de capital sobre o valor de transferência.

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