O imóvel de herança é, na maioria das famílias brasileiras, o bem de maior valor econômico e de maior potencial de conflito no processo sucessório. As dúvidas que surgem vão muito além de quem tem direito ao bem: envolvem a possibilidade de venda quando os herdeiros discordam, as consequências tributárias da alienação, a forma correta de declarar o imóvel no Imposto de Renda e o risco — frequentemente ignorado — de que um herdeiro venha a usucapir a parte dos demais ao longo de inventários prolongados. Este artigo percorre cada um desses temas com a profundidade que as famílias e seus advogados precisam para tomar decisões fundamentadas.
Com o falecimento do proprietário, o imóvel transmite-se automaticamente aos herdeiros, independentemente de qualquer formalidade. É o que o artigo 1.784 do Código Civil consagra sob o princípio da saisine: aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários. Não é necessário esperar o inventário para que os herdeiros sejam juridicamente os novos titulares do bem — o inventário formaliza e registra uma transmissão que ocorreu no momento do óbito.
Quando há mais de um herdeiro, todos passam a ser condôminos do imóvel em frações ideais — não donos de partes físicas determinadas, mas titulares de frações sobre a totalidade do bem indiviso. Esse condomínio hereditário é regido pelos artigos 1.314 a 1.330 do Código Civil e tem implicações práticas imediatas: nenhum herdeiro pode, sozinho, vender o imóvel inteiro, realizar obras que alterem a substância do bem ou impor locatário aos demais sem a anuência da maioria em valor das quotas.
Durante o período do inventário, o espólio — pessoa jurídica de existência transitória representada pelo inventariante — é responsável pela administração dos bens e pelo pagamento das despesas ordinárias. O IPTU e as cotas de condomínio condominial são obrigações propter rem: seguem o imóvel, não a pessoa. Após a partilha e o registro em nome do herdeiro, os débitos anteriores acompanham o bem — salvo cláusula expressa em contrário na escritura de partilha. Para compreender como as dívidas do espólio se distribuem entre os herdeiros, consulte o artigo específico do cluster.
A transferência formal do imóvel de herança para o nome dos herdeiros exige a conclusão do inventário e, conforme a via escolhida, a lavratura da escritura pública de inventário e partilha — no extrajudicial — ou a expedição do formal de partilha — no judicial —, seguida obrigatoriamente do registro no Cartório de Registro de Imóveis. Sem esse registro, o imóvel permanece em nome do falecido na matrícula: o herdeiro é juridicamente proprietário, mas não pode vender, financiar nem usar o imóvel como garantia sem que o título esteja registrado.
Antes do registro da partilha, o Estado exige o pagamento do ITCMD — Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação —, cujas alíquotas e base de cálculo variam por estado. No Rio Grande do Sul, a Lei Complementar estadual n.º 227/2026 introduziu tabela progressiva em vigor a partir de 2026. O ITBI — Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis entre vivos — não incide na transmissão causa mortis, conforme orientação consolidada do Supremo Tribunal Federal.
Quando há um único herdeiro, não há partilha: o inventário resulta em adjudicação direta, com lavratura de escritura de inventário e adjudicação ou expedição de formal de adjudicação, conforme a via judicial ou extrajudicial. O arrolamento é modalidade simplificada disponível quando os bens são de pequeno valor ou quando os herdeiros concordam com a partilha, e também resulta na transferência formal do imóvel após o registro.
A regra geral do artigo 1.314 do Código Civil é direta: o condômino pode alienar a sua parte na coisa indivisa, mas não pode alienar a coisa inteira sem a anuência dos demais. Para a venda do imóvel inteiro a um terceiro, todos os herdeiros precisam concordar e assinar a escritura de compra e venda — ou constituir procurador com poderes específicos para tanto.
Uma confusão frequente é a distinção entre vender o direito hereditário e vender o imóvel. A cessão de direitos hereditários — que pode ser feita antes mesmo do inventário — transfere a fração ideal do herdeiro sobre o espólio como um todo, não o imóvel especificamente. O cessionário entra no lugar do cedente no inventário e recebe o bem após a partilha. A venda do imóvel propriamente dita, por escritura de compra e venda registrada na matrícula, só pode ocorrer depois que o bem estiver transferido ao nome dos herdeiros por força da partilha registrada.
Quando o inventário ainda está em curso e todos os herdeiros querem vender o imóvel antes de concluí-lo, é possível requerer autorização judicial — no inventário judicial — ou lavrar a escritura de inventário e concomitantemente autorizar a venda na própria escritura — no extrajudicial. A antecipação da venda durante o inventário é juridicamente possível, mas exige cuidado na estruturação para que o comprador receba título limpo e registrável. Para entender o prazo total do inventário até o momento em que a venda é viável, consulte o artigo específico.
O impasse entre herdeiros sobre a venda do imóvel é uma das situações mais recorrentes no contencioso sucessório. A percepção de que um herdeiro pode simplesmente vetar a venda indefinidamente é equivocada: o ordenamento jurídico brasileiro não admite condomínios perpétuos forçados.
O artigo 1.320 do Código Civil garante a qualquer condômino o direito de exigir a divisão da coisa comum a qualquer tempo. Para imóveis que, por sua natureza, não comportam divisão física — um apartamento, uma casa em lote pequeno, um imóvel comercial —, o artigo 1.322 estabelece que a coisa deve ser adjudicada a um dos condôminos que indenize os demais, ou vendida em leilão público com divisão do produto.
A ação de extinção de condomínio — também denominada ação de divisão e venda — é o instrumento pelo qual qualquer herdeiro pode forçar a resolução do impasse judicialmente. O juízo determina a avaliação do imóvel por perito, oferece aos condôminos a opção de aquisição pelo valor apurado e, caso nenhum queira ou possa comprar as frações dos demais, determina a venda em leilão público com divisão do produto na proporção das frações de cada herdeiro. O herdeiro que não quer vender tem, portanto, uma opção: comprar as frações dos demais pelo valor de avaliação judicial. Se não quiser ou não puder fazê-lo, o imóvel vai a leilão.
O leilão judicial, embora tecnicamente disponível, é via custosa e demorada — honorários periciais, custas processuais, comissão do leiloeiro e tendência de alienação por valor abaixo do mercado. Por isso, a ação de extinção de condomínio é instrumento de pressão eficaz: em muitos casos, a simples propositura da ação leva os herdeiros à negociação extrajudicial em condições mais favoráveis a todos.
Esta é a dúvida de maior volume de busca no cluster — 210 pesquisas mensais — e a que a SERP inteira responde de forma imprecisa ou não responde. A distinção essencial é entre restrição pessoal e ônus real sobre o imóvel.
A restrição cadastral — negativação em SPC, Serasa, protesto de título, inscrição em dívida ativa — é uma limitação vinculada à pessoa do herdeiro, não ao imóvel. Durante o inventário, o imóvel integra o espólio — que não se confunde com o patrimônio pessoal do herdeiro —, e a restrição pessoal deste não impede nenhum ato do inventário, incluindo a venda do bem pelo espólio antes da partilha. Após a partilha e o registro do imóvel em nome do herdeiro, este pode assinar escrituras de venda mesmo com restrições cadastrais: sua capacidade jurídica de alienar bens não é afetada pela negativação.
O comprador prudente certamente verificará as certidões do vendedor antes de assinar a escritura. Se houver ações em nome do herdeiro que possam resultar em penhora do imóvel após a venda — ações trabalhistas, execuções fiscais, cobranças —, o comprador pode exigir garantias adicionais, retenção de parte do preço ou simplesmente recusar o negócio por prudência. Mas esses são elementos da negociação, não impedimentos jurídicos à capacidade de vender.
O cenário que efetivamente impede a venda é diferente: a penhora judicial já averbada na matrícula do imóvel — não a restrição pessoal no cadastro de proteção ao crédito, mas a constrição real registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Quando há penhora averbada, o imóvel está gravado com ônus real que segue o bem independentemente de quem seja o proprietário: a alienação sem autorização judicial é ineficaz em relação ao credor que obteve a penhora. Nesse caso, é necessário obter autorização judicial para a venda ou quitar o débito e obter o levantamento da penhora antes de alienar.
Em síntese: restrição no SPC/Serasa do herdeiro não impede a venda do imóvel de herança. Penhora averbada na matrícula do imóvel, sim.
Receber o imóvel por herança não gera Imposto de Renda. O artigo 6.º, inciso XVI, da Lei 7.713/1988 isenta os herdeiros do IR no recebimento de bens por herança ou legado. O único tributo incidente nesse momento é o ITCMD — estadual —, não o IR federal.
Vender o imóvel herdado pode gerar IR sobre o ganho de capital. O ganho de capital é a diferença positiva entre o custo de aquisição do bem para o herdeiro — que, nos termos do artigo 23, §1.º, da Lei 9.532/1997, corresponde ao valor pelo qual o imóvel foi declarado no inventário — e o valor pelo qual o imóvel é alienado.
Se o imóvel foi avaliado e declarado no inventário por R$ 400 mil e posteriormente vendido por R$ 600 mil, o ganho de capital é R$ 200 mil, sobre o qual incide alíquota de 15% para ganhos de até R$ 5 milhões — resultando em R$ 30 mil de IR a recolher até o último dia útil do mês seguinte à venda, por meio de DARF gerado pelo programa GCAP da Receita Federal.
A isenção mais relevante é a do artigo 23 da Lei 11.196/2005: venda de imóvel residencial por valor igual ou inferior a R$ 440 mil, desde que o alienante não tenha realizado outra venda de imóvel residencial nos últimos cinco anos. Quando há mais de um herdeiro, a análise da isenção é individual: o valor de R$ 440 mil refere-se à fração de cada herdeiro na venda, não ao valor total do imóvel. Um imóvel vendido por R$ 800 mil com dois herdeiros em partes iguais resulta em R$ 400 mil por herdeiro — dentro da isenção para cada um, desde que cumprida a condição de não ter vendido outro imóvel residencial nos últimos cinco anos.
Um ponto técnico de alto impacto prático que a maioria das famílias desconhece: o valor declarado no inventário é a base de cálculo do ganho de capital em uma futura venda. Famílias que declaram o imóvel pelo valor histórico constante da última declaração de IR do falecido — muitas vezes muito inferior ao valor de mercado — reduzem artificialmente a base de cálculo e ampliam o ganho tributável quando o imóvel for alienado.
Declarar o imóvel pelo valor de mercado no inventário aumenta o ITCMD pago naquele momento, mas reduz o IR sobre ganho de capital em uma venda futura. A escolha ótima depende de cálculo comparativo entre os dois tributos, considerando alíquotas estaduais de ITCMD e a perspectiva de valorização do imóvel. Essa análise exige assessoria contábil e jurídica integrada.
A declaração do imóvel de herança no IR ocorre em dois momentos distintos, com procedimentos diferentes para cada um.
Ao receber o imóvel pela partilha: no ano-calendário em que o inventário foi concluído e a partilha homologada, o herdeiro declara o imóvel na ficha “Bens e Direitos” — Grupo 01 (Bens Imóveis), com o código correspondente ao tipo de bem (11 para apartamento, 12 para casa, 13 para terreno, 14 para outros imóveis). O valor a ser lançado é aquele declarado no inventário — e não o valor de mercado do imóvel no momento da declaração.
No campo “Discriminação”, o herdeiro deve descrever o imóvel, identificar o falecido e o inventário. O mesmo valor total dos bens recebidos por herança deve aparecer, de forma correspondente, na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, código 14 (transmissões patrimoniais — heranças e doações). A soma dos itens lançados em Bens e Direitos deve ser igual ao total informado em Rendimentos Isentos.
Ao vender o imóvel herdado: no ano da venda, o herdeiro deve, até o último dia útil do mês seguinte à alienação, apurar o ganho de capital no programa GCAP da Receita Federal e recolher o IR devido via DARF. Na Declaração de Ajuste Anual referente ao ano da venda, o imóvel é baixado da ficha “Bens e Direitos” — zerando o saldo — e o ganho de capital já tributado é informado na ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”. Se o imóvel foi vendido no mesmo ano em que foi recebido pela partilha, não é necessário lançá-lo em Bens e Direitos: declara-se diretamente o ganho de capital apurado.
A Receita Federal tem intensificado o cruzamento de dados entre as declarações dos herdeiros, os registros de imóveis, os dados de ITCMD repassados pelos estados e as escrituras lavradas pelos tabelionatos. Inconsistências entre o valor declarado no inventário, o valor constante da declaração de IR e o valor registrado na escritura de venda geram malhas fiscais com autuação retroativa.
A possibilidade de usucapião de imóvel de herança por um dos herdeiros em detrimento dos demais é tema de importância prática crescente — especialmente em famílias com inventários não abertos por décadas, situação comum no Brasil.
Com a abertura da sucessão, todos os herdeiros tornam-se compossuidores e condôminos do imóvel indiviso. Em tese, a posse de qualquer herdeiro sobre o imóvel seria exercida em nome de todos — o que afastaria o animus domini exclusivo, requisito essencial da usucapião. O Superior Tribunal de Justiça, porém, no REsp 1.631.859/SP, julgado pela Terceira Turma e relatado pela ministra Nancy Andrighi, fixou entendimento que desfez essa presunção: a usucapião entre herdeiros é possível quando um deles exerce posse exclusiva com animus domini — agindo como proprietário único, sem reconhecer a composse dos demais —, de forma mansa, pacífica e ininterrupta, pelo prazo legalmente exigido.
A modalidade aplicável é, em regra, a usucapião extraordinária do artigo 1.238 do Código Civil: 15 anos de posse exclusiva, mansa, pacífica e ininterrupta, com animus domini. O prazo reduz-se para 10 anos se o herdeiro possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo. A simples ocupação do imóvel com a tolerância dos demais herdeiros não configura a exclusividade nem o animus domini necessários: é preciso que o herdeiro possuidor afaste ativamente a composse dos irmãos, aja como proprietário único e não reconheça o direito alheio sobre o bem.
O cenário mais recorrente é o seguinte: o falecido deixa um imóvel e vários filhos. Um deles permanece no imóvel — muitas vezes porque já residia ali ou por ter ficado responsável pelo cuidado dos pais —, paga IPTU, realiza reformas e despesas de manutenção, enquanto os demais seguem suas vidas sem contestar nem reclamar o bem. Décadas depois, quando algum herdeiro resolve cobrar sua parte, o herdeiro possuidor pode invocar a usucapião como matéria de defesa na ação de extinção de condomínio ou ajuizar ação autônoma de usucapião. O STJ reconheceu essa possibilidade.
Para os herdeiros que querem preservar seus direitos sobre o imóvel e evitar a usucapião: a oposição formal à posse exclusiva do irmão interrompe o prazo e afasta o animus domini exclusivo. A oposição pode ser feita por notificação extrajudicial, pela participação ativa no inventário, por ação de imissão na posse ou por qualquer ato que demonstre que os demais herdeiros não reconhecem a exclusividade da posse do irmão sobre o bem comum. O silêncio prolongado é o maior risco.
O artigo 1.831 do Código Civil assegura ao cônjuge sobrevivente o direito real de habitação sobre o imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único imóvel desta natureza a inventariar. Esse direito é vitalício, independe do regime de bens adotado no casamento — aplica-se até mesmo na separação obrigatória de bens, regime em que o cônjuge não herda — e não é afastado pelo testamento nem pela vontade dos herdeiros. Subsiste enquanto o cônjuge permanecer viúvo ou não constituir nova união estável.
O STJ, no REsp 1.273.222/SP, estendeu o direito real de habitação ao companheiro em união estável reconhecida, consolidando entendimento que o texto do artigo 1.831 não contemplava expressamente mas que a doutrina e a jurisprudência construíram de forma sistemática.
As implicações práticas são significativas. Após o inventário, os filhos podem ser proprietários do imóvel — registrado em seus nomes na matrícula —, mas o cônjuge sobrevivente tem o direito de nele habitar gratuitamente enquanto o direito real subsistir. Os filhos não podem exigir que o cônjuge pague aluguel, não podem alienar o imóvel livre e desembaraçado enquanto o direito real de habitação não for extinto ou renunciado expressamente, e não podem promover ação de extinção de condomínio para forçar a venda do imóvel enquanto o cônjuge exercer o direito.
Para o comprador: o imóvel deve ser adquirido com pleno conhecimento da existência do direito real de habitação, que deve estar averbado na matrícula. Um imóvel com direito real de habitação vigente não é imóvel livre e desembaraçado — o comprador adquire o bem onerado. Na prática, a comercialização só é viável após a renúncia expressa do cônjuge ao direito real ou após o seu falecimento. Para entender como o cônjuge concorre com os filhos na herança e as diferenças entre meação e herança, consulte o artigo específico do cluster.
Não diretamente. O imóvel ainda está registrado em nome do falecido na matrícula — nenhum cartório registrará escritura de compra e venda sem o prévio inventário e a transferência formal aos herdeiros. O que pode ser alienado antes do inventário é o direito hereditário — a fração ideal do herdeiro sobre o espólio — por meio de escritura de cessão de direitos hereditários. A venda do imóvel propriamente dito exige o inventário concluído e o registro da partilha.
Sim. A restrição cadastral é uma limitação pessoal do herdeiro e não afeta sua capacidade jurídica de alienar bens. O que impede a venda é a penhora judicial averbada na matrícula do imóvel — ônus real registrado —, não a negativação em bureaus de crédito. A distinção é fundamental: restrição no SPC é problema do devedor; penhora na matrícula é problema do imóvel.
Sim, para a venda do imóvel inteiro. Cada herdeiro pode vender sua fração ideal separadamente — com direito de preferência dos demais —, mas a venda da totalidade exige anuência unânime. Quando há recusa, qualquer condômino pode ajuizar ação de extinção de condomínio para forçar a venda judicial com divisão proporcional do produto.
Não. O recebimento de imóvel por herança é isento de IR (Art. 6.º, XVI da Lei 7.713/1988). O tributo incidente na transmissão causa mortis é o ITCMD — estadual. O IR sobre ganho de capital só incidirá se o herdeiro vender o imóvel por valor superior ao declarado no inventário.
Sim, se exercer posse exclusiva com animus domini por 15 anos (ou 10 anos com moradia habitual) de forma mansa, pacífica e ininterrupta, sem oposição dos outros herdeiros — conforme o REsp 1.631.859/SP do STJ. A simples ocupação tolerada pelos demais não configura usucapião. A oposição formal — notificação extrajudicial, participação no inventário, ação de imissão na posse — interrompe o prazo e preserva os direitos dos demais herdeiros.
Na prática, sim. O Art. 1.831 CC garante ao cônjuge sobrevivente direito real de habitação sobre o imóvel de residência da família — vitalício, independente do regime de bens, não afastável por testamento. Embora os filhos sejam proprietários após o inventário, o imóvel está onerado por esse direito real enquanto o cônjuge não renunciar expressamente. Um comprador consciente não adquirirá o imóvel livre e desembaraçado enquanto o direito real de habitação subsistir averbado na matrícula.
Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Cada situação possui particularidades que exigem análise individualizada por profissional habilitado. Para assessoria especializada em direito das sucessões e planejamento patrimonial, entre em contato com a Barbieri Advogados.
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