Construtora Faliu e a Obra Parou: Direitos do Comprador, Patrimônio de Afetação e o Que Fazer
Por Maurício Lindenmeyer Barbieri
A notícia de que a construtora ou incorporadora responsável pelo seu futuro imóvel entrou em falência gera imediata preocupação e incerteza. Este cenário, embora não seja frequente, ocorre no mercado imobiliário brasileiro e levanta questões urgentes sobre o destino do investimento realizado, a continuidade da obra e a possibilidade de recuperação dos valores pagos. Para uma visão mais ampla sobre os contratos imobiliários e seus riscos, compreender as garantias disponíveis antes da aquisição é medida fundamental de proteção.
A falência de uma incorporadora representa a situação mais grave de insolvência empresarial. Diferentemente da recuperação judicial, onde a empresa busca reestruturar suas dívidas mantendo suas atividades, a falência decreta o encerramento das operações e a liquidação dos ativos para pagamento dos credores, conforme disciplina a Lei 11.101/2005 (Lei de Falências e Recuperação Judicial). Para quem comprou imóvel na planta, esta distinção é fundamental, pois os caminhos e as proteções disponíveis variam significativamente.
O impacto imediato da falência sobre os adquirentes depende essencialmente de um fator: a existência ou não do Patrimônio de Afetação no empreendimento. Esta diferença não é meramente formal ou burocrática. Trata-se de distinção que pode determinar se você conseguirá receber seu imóvel, se recuperará integralmente seus recursos ou se enfrentará anos de processo falimentar com perspectiva incerta de recuperação parcial do investimento.
O instituto do Patrimônio de Afetação foi concebido justamente em resposta a experiências traumáticas do mercado imobiliário brasileiro. A falência da Encol S/A, em março de 1999 — uma das maiores incorporadoras do país, com dezenas de empreendimentos simultâneos em diversas cidades —, deixou milhares de compradores desamparados e expôs a vulnerabilidade dos adquirentes de imóveis na planta. Aquele episódio catalisou as mudanças legislativas que culminaram na criação do regime do Patrimônio de Afetação pela Lei 10.931/2004, acrescentando à Lei 4.591/64 os artigos 31-A a 31-F que hoje constituem a principal proteção dos compradores.
A experiência de casos anteriores demonstra que a organização rápida dos adquirentes e o conhecimento dos direitos e procedimentos aplicáveis fazem diferença substancial nos resultados obtidos. Adquirentes que agiram prontamente, organizaram-se coletivamente e buscaram orientação especializada conseguiram resultados significativamente melhores do que aqueles que permaneceram passivos aguardando definições.
Este artigo oferece orientação prática e objetiva sobre os caminhos disponíveis quando a construtora ou incorporadora entra em falência, as proteções existentes, os procedimentos a seguir e os erros a evitar. O objetivo é proporcionar clareza sobre uma situação naturalmente complexa e estressante, permitindo que você tome decisões informadas para proteger seus interesses.
Situações Diferentes, Proteções Diferentes
Empreendimento com Patrimônio de Afetação
Quando o empreendimento está submetido ao regime do Patrimônio de Afetação, existe proteção legal expressa e robusta. O artigo 31-F da Lei 4.591/64 estabelece que os efeitos da decretação da falência do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos. Esta disposição legal possui consequências práticas imediatas e fundamentais. Para uma análise completa deste instituto, incluindo sua constituição, obrigações do incorporador e regime tributário especial, consulte nosso guia completo sobre Patrimônio de Afetação e SPE.
O terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação não integram a massa concursal. Isto significa que estes bens ficam fora do alcance do administrador judicial da falência e dos credores do incorporador. Os recursos que você e os demais adquirentes pagaram, depositados na conta específica do patrimônio afetado, permanecem vinculados exclusivamente àquele empreendimento.
A segregação patrimonial garante que os recursos não sejam desviados para pagamento de dívidas do incorporador relacionadas a outros negócios. Fornecedores e prestadores de serviços contratados especificamente para aquele empreendimento mantêm seus direitos sobre o patrimônio afetado, mas credores de outras operações do incorporador não podem alcançar estes recursos.
A continuidade da obra permanece viável. Os adquirentes, reunidos em assembleia geral, podem deliberar pela conclusão do empreendimento, assumindo coletivamente a responsabilidade pela administração e conclusão da obra. Esta possibilidade representa diferença fundamental em relação a empreendimentos sem afetação, onde a paralisação é quase sempre inevitável.
Empreendimento sem Patrimônio de Afetação
A ausência do Patrimônio de Afetação coloca os adquirentes em posição substancialmente mais vulnerável. Sem a segregação patrimonial, os recursos pagos integram o patrimônio geral da incorporadora e, consequentemente, ficam sujeitos aos efeitos da falência.
Os valores que você pagou não estão protegidos em conta separada. Estes recursos podem ter sido utilizados pelo incorporador para outras finalidades, estar comprometidos com outras dívidas ou simplesmente não existir mais em disponibilidade. O terreno e a construção, se houver, integram a massa falida e serão liquidados pelo administrador judicial para pagamento dos credores conforme ordem legal de preferência.
Sua posição neste cenário é de credor quirografário, categoria que recebe pagamento apenas após credores com garantia real, credores trabalhistas e credores tributários. Na prática, credores quirografários frequentemente recuperam percentual pequeno de seus créditos ou não conseguem recuperação alguma, pois os ativos da massa falida não são suficientes para pagamento integral de todas as classes de credores.
A obra, na ausência de Patrimônio de Afetação, normalmente é paralisada. Fornecedores interrompem os serviços ante a inadimplência, funcionários são dispensados e o canteiro de obras é fechado. A retomada da construção depende de encontrar solução no âmbito da falência, o que pode levar anos e frequentemente não ocorre.
A diferença entre estas duas situações não poderia ser mais significativa. Por isto, verificar a existência do Patrimônio de Afetação antes da compra representa precaução essencial. Se você já comprou e descobre agora, na falência, que não há esta proteção, os caminhos disponíveis são mais limitados e desafiadores, mas ainda existem medidas a adotar.
Primeiros Passos ao Saber da Falência
A primeira providência ao tomar conhecimento da falência da incorporadora consiste em verificar se o empreendimento está submetido ao regime do Patrimônio de Afetação. Esta informação pode ser obtida através da análise do contrato de compra e venda, que deve mencionar expressamente a submissão ao regime e indicar o número da averbação no registro de imóveis.
A consulta à certidão atualizada da matrícula do imóvel no Registro de Imóveis competente permite confirmar definitivamente a existência do Patrimônio de Afetação. Esta certidão deve conter averbação específica do termo de afetação, com indicação da data de constituição do regime. Obter esta certidão deve ser prioridade imediata, pois dela depende a definição da estratégia a seguir.
Reúna imediatamente toda a documentação relacionada ao empreendimento. O contrato de compra e venda, todos os recibos e comprovantes de pagamento, correspondências trocadas com a incorporadora, eventual contrato de financiamento e quaisquer outros documentos relacionados à aquisição devem ser organizados e mantidos em segurança. Esta documentação será fundamental para comprovar seus direitos e valores pagos.
Contactar outros adquirentes do mesmo empreendimento representa passo estratégico importante. A organização coletiva dos compradores potencializa significativamente a capacidade de atuação e melhora os resultados obtidos. Busque identificar se já existe Comissão de Representantes constituída ou organize reunião com outros adquirentes para discutir estratégias comuns.
Acompanhe o processo falimentar. A decretação da falência gera processo judicial onde são publicados editais, convocações e decisões relevantes. Acompanhar estas publicações permite identificar prazos para habilitação de créditos, convocação de assembleias e outras informações essenciais. Considere constituir advogado para representá-lo neste acompanhamento.
Não suspenda pagamentos sem orientação jurídica qualificada. Embora possa parecer intuitivo parar de pagar ante a falência da incorporadora, esta decisão pode gerar consequências negativas. Em empreendimentos com Patrimônio de Afetação, os pagamentos continuam alimentando o patrimônio afetado e podem ser fundamentais para conclusão da obra. A suspensão prematura pode caracterizar inadimplência contratual com suas consequências.
Evite tomar decisões precipitadas baseadas em informações parciais ou em propostas apresentadas por terceiros sem a devida análise. Situações de falência frequentemente atraem oportunistas que apresentam propostas aparentemente vantajosas mas que na realidade prejudicam os interesses dos adquirentes. Busque sempre orientação técnica antes de tomar qualquer decisão relevante.
Empreendimento com Patrimônio de Afetação: O Caminho
Assembleia Geral dos Adquirentes
Quando o empreendimento possui Patrimônio de Afetação e a incorporadora entra em falência, a lei estabelece procedimento específico que transfere aos adquirentes o poder de decisão sobre o destino do empreendimento. Este procedimento tem início com a convocação da assembleia geral dos adquirentes.
A assembleia deve ser realizada no prazo de sessenta dias contados da data da decretação da falência ou da insolvência civil. Este prazo não é meramente indicativo, mas representa condição para manutenção de certos direitos e benefícios previstos na legislação. A realização tempestiva da assembleia é fundamental para organizar a situação do empreendimento.
A convocação pode ser realizada pela Comissão de Representantes, se esta já estiver constituída. Na ausência de comissão ou se esta não convocar a assembleia, qualquer adquirente ou grupo de adquirentes que represente pelo menos um sexto do total de frações ideais pode realizar a convocação. A instituição financiadora do empreendimento, se houver, também possui legitimidade para convocar. Por fim, o juiz da falência pode determinar a convocação se ninguém tomar a iniciativa.
A convocação deve ser feita mediante carta registrada aos condôminos, remetida ao endereço que conste do contrato, com antecedência mínima de dez dias para primeira convocação. Para segunda convocação, o prazo reduz-se para cinco dias. A lei permite que as convocações sejam simultâneas, constando do mesmo aviso.
O quórum de instalação varia conforme a convocação. Em primeira convocação, exige-se a presença de titulares de frações ideais que representem pelo menos metade da totalidade destas frações. Em segunda convocação, a assembleia instala-se com qualquer número, sendo as deliberações tomadas por maioria simples dos presentes. Esta flexibilização busca viabilizar a realização da assembleia mesmo em situações onde há dificuldade de reunir todos os adquirentes.
Opções a Deliberar
A assembleia geral dos adquirentes possui competência para deliberar sobre o destino do empreendimento, escolhendo entre alternativas previstas na legislação. Esta deliberação representa momento decisivo que determinará os rumos do projeto e as perspectivas para os adquirentes.
A primeira opção consiste na continuação da obra pelos próprios adquirentes. Nesta hipótese, os adquirentes assumem coletivamente a responsabilidade pela conclusão do empreendimento, ficando sub-rogados nos direitos, obrigações e encargos relativos à incorporação. Os recursos do patrimônio afetado são mantidos sob administração dos adquirentes através da Comissão de Representantes.
Esta opção é viável quando há recursos suficientes no patrimônio afetado para conclusão da obra ou quando os adquirentes têm condições de aportar recursos adicionais necessários. A assembleia deve avaliar realisticamente o estágio da obra, os recursos disponíveis, os custos estimados para conclusão e a capacidade dos adquirentes de assumir eventuais aportes adicionais.
Ao deliberar pela continuação, os adquirentes assumem responsabilidade pelo pagamento de obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas do incorporador relacionadas ao empreendimento. A lei estabelece prazo de até um ano da assembleia ou até a concessão do habite-se, o que ocorrer primeiro, para pagamento destas obrigações. O descumprimento pode acarretar consequências para o grupo de adquirentes.
A segunda opção é a liquidação do patrimônio de afetação. Neste caso, os bens e direitos são alienados e o produto da venda é distribuído conforme ordem de preferência estabelecida na lei. A Comissão de Representantes recebe mandato irrevogável para promover a alienação, podendo firmar contratos de venda, transmitir posse e domínio, e receber o produto da alienação. Para compreender os aspectos práticos da alienação judicial, inclusive no contexto falimentar, a análise dos procedimentos do leilão judicial de imóveis oferece orientação complementar relevante.
A liquidação é alternativa adequada quando a conclusão da obra não é viável economicamente ou quando os adquirentes preferem recuperar seus recursos através da venda dos ativos. O produto da liquidação é destinado primeiramente ao pagamento de obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas, depois ao reembolso dos adquirentes por valores que tenham adiantado, ao reembolso da instituição financiadora e finalmente aos demais credores.
Papel da Comissão de Representantes
A Comissão de Representantes assume papel central na gestão do empreendimento após a falência do incorporador. Se ainda não existir comissão constituída, a primeira deliberação da assembleia deve ser sua eleição ou ratificação.
Quando os adquirentes deliberam pela continuação da obra, a comissão recebe mandato legal irrevogável para administrar o empreendimento até sua conclusão. Este mandato abrange poderes para contratar fornecedores e prestadores de serviços, receber e aplicar os recursos do patrimônio afetado, promover as medidas necessárias para conclusão da construção e para regularização do empreendimento.
A comissão possui ainda competência para firmar contratos definitivos de compra e venda com os adquirentes que estejam em dia com suas obrigações, dar quitação das parcelas recebidas e promover a instituição do condomínio após a conclusão da obra. Estas atribuições permitem que o empreendimento prossiga mesmo sem a presença do incorporador falido.
Em caso de deliberação pela liquidação, a comissão recebe mandato específico para alienar o terreno e as acessões, podendo firmar todos os instrumentos necessários para transmissão da propriedade e imitir os adquirentes na posse. O produto da venda deve ser entregue aos adquirentes no prazo de cinco dias após o recebimento, observada a ordem de preferência legal.
A atuação da comissão está sujeita a prestação de contas aos adquirentes. A assembleia geral pode estabelecer controles, exigir relatórios periódicos e fiscalizar a atuação da comissão. Eventual má gestão pode ensejar a substituição dos membros da comissão por deliberação dos adquirentes.
Empreendimento sem Patrimônio de Afetação: Os Desafios
A ausência do Patrimônio de Afetação coloca os adquirentes em situação substancialmente mais complexa e com perspectivas menos favoráveis. Neste cenário, os recursos pagos integram o patrimônio geral da incorporadora e ficam sujeitos aos procedimentos ordinários da falência.
A primeira providência consiste em habilitar seu crédito no processo falimentar. A habilitação é o procedimento através do qual você formaliza perante o juízo falimentar a existência e o valor de seu crédito contra a empresa falida. Este procedimento possui prazo específico estabelecido em edital publicado no processo, sendo fundamental não perder este prazo.
Para habilitação, você deve apresentar petição ao juízo da falência demonstrando a origem de seu crédito (contrato de compra e venda), o valor efetivamente pago (comprovado através de recibos e comprovantes) e pleiteando o reconhecimento deste crédito. O administrador judicial da falência analisará a habilitação e poderá concordar ou impugná-la. Credores também podem apresentar impugnações.
A classificação do crédito determina sua ordem de pagamento. Na sistemática da Lei de Falências, existe ordem de preferência entre diferentes classes de credores. Créditos trabalhistas possuem preferência máxima até determinado limite. Créditos com garantia real vêm em seguida. Créditos tributários ocupam outra posição privilegiada. Adquirentes de imóveis sem Patrimônio de Afetação normalmente são classificados como credores quirografários, categoria que não possui privilégio especial.
A posição de credor quirografário significa que você receberá pagamento apenas depois de satisfeitos todos os credores de classes privilegiadas. Na prática, em muitas falências, os ativos disponíveis não são suficientes nem para pagamento integral dos credores privilegiados. Nestes casos, credores quirografários recebem percentual pequeno de seus créditos ou não recebem valor algum.
A expectativa de recuperação deve ser realista. Estudos sobre processos falimentares no Brasil demonstram que credores quirografários frequentemente recuperam menos de dez por cento de seus créditos. Em alguns casos, o processo falimentar se encerra sem que tenha havido qualquer pagamento a esta classe de credores. Esta perspectiva desfavorável reforça a importância de verificar a existência do Patrimônio de Afetação antes da aquisição.
Existe possibilidade de negociar acordo com a massa falida para aquisição do imóvel mesmo na situação de falência. Alguns juízos falimentares autorizam que credores interessados apresentem propostas de aquisição do imóvel, ofertando valor que será utilizado para pagamento dos credores. Esta alternativa depende de diversas condições, incluindo a existência física do imóvel, a viabilidade de conclusão e a aprovação pelo juízo e credores.
Outra possibilidade, embora complexa, envolve a organização dos adquirentes para apresentar proposta conjunta de aquisição do empreendimento no âmbito da alienação dos ativos da massa falida. Grupos de adquirentes organizados têm conseguido, em alguns casos, adquirir o empreendimento através de leilão judicial, assumindo a responsabilidade pela conclusão. Quando aplicável, a adjudicação compulsória pode constituir instrumento processual relevante para a obtenção da propriedade em determinadas circunstâncias. Ambas as alternativas exigem recursos significativos e capacidade de organização coletiva.
Seguro Garantia de Entrega de Obra (SGEO)
Além do Patrimônio de Afetação, existe um mecanismo de proteção complementar que pode fazer diferença substancial quando a construtora entra em falência: o Seguro Garantia de Entrega de Obra (SGEO). Introduzido pela Lei 13.786/2018 e regulamentado pela Superintendência de Seguros Privados (SUSEP), este seguro tem por finalidade assegurar a conclusão e entrega do empreendimento aos adquirentes, independentemente da situação financeira da incorporadora.
Quando o SGEO foi contratado e a incorporadora se torna inadimplente com suas obrigações de entrega, a seguradora pode assumir a administração temporária do empreendimento. Nessa hipótese, compete à seguradora indicar e contratar outra construtora para finalizar a obra, buscando respeitar os prazos e especificações previstos nos contratos de compra e venda originais. Para os adquirentes, esta alternativa pode significar a diferença entre receber o imóvel em prazo razoável ou aguardar anos em processo falimentar.
A verificação da existência do SGEO deve ser realizada junto ao contrato de compra e venda e ao memorial de incorporação. Se o seguro foi contratado, a providência imediata é comunicar a seguradora sobre a falência da incorporadora e requerer a ativação da cobertura. A tempestividade desta comunicação é relevante, pois as apólices geralmente estabelecem prazos e condições para acionamento.
Mesmo nos casos em que o SGEO não cobre integralmente os custos de conclusão, a intervenção da seguradora representa vantagem significativa em relação ao cenário de inércia. A gestão profissional da retomada da obra, com supervisão técnica e financeira adequada, tende a produzir resultados mais favoráveis do que a administração improvisada por comissão de adquirentes sem experiência no setor da construção civil.
Decisão Recente do STJ
O Recurso Especial nº 1.862.274/PR julgado pelo Superior Tribunal de Justiça em 2024 trouxe orientação importante sobre os direitos dos adquirentes em caso de falência da incorporadora quando existe Patrimônio de Afetação. O caso envolveu incorporadora que entrou em recuperação judicial e posteriormente teve sua falência decretada, mantendo seis empreendimentos sob regime de afetação com financiamento da Caixa Econômica Federal.
Após a falência, a massa falida buscou incorporar ao acervo disponível para liquidação os empreendimentos que possuíam Patrimônio de Afetação. O argumento apresentado sustentava que, com a expedição do habite-se e conclusão das obras, teria ocorrido extinção automática do regime, devendo os bens retornar ao patrimônio geral e integrar a massa falida.
O STJ decidiu que a extinção do Patrimônio de Afetação não ocorre automaticamente com a expedição do habite-se. Para extinção do regime, é necessário o cumprimento integral de todos os requisitos estabelecidos no artigo 31-E, inciso I, da Lei 4.591/64. Este dispositivo exige a averbação da construção, o registro dos títulos de domínio em nome dos adquirentes e, quando aplicável, a extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora.
No caso concreto, embora as obras estivessem concluídas com habite-se expedido, permaneciam obrigações financeiras não quitadas perante a Caixa Econômica Federal. Além disso, nem todas as unidades haviam sido comercializadas. Nestas circunstâncias, o tribunal entendeu que o Patrimônio de Afetação deveria permanecer vigente, mantendo a segregação e permitindo a venda das unidades conforme procedimentos legais específicos.
Esta decisão possui impacto prático direto para adquirentes. Primeiro, esclarece que a proteção do Patrimônio de Afetação não se encerra prematuramente — a blindagem permanece até a completa regularização do empreendimento, incluindo a transferência efetiva das unidades aos compradores e a quitação de financiamentos. Segundo, impede que a massa falida incorpore prematuramente bens protegidos pelo regime de afetação, o que prejudicaria gravemente os adquirentes. Terceiro, assegura que o procedimento específico previsto na lei para casos de falência com Patrimônio de Afetação — convocação da assembleia, deliberação sobre continuidade ou liquidação e atuação da Comissão de Representantes — seja efetivamente observado, não podendo ser substituído por simples incorporação dos bens à massa falida.
Direitos dos Adquirentes
Os adquirentes de imóveis em incorporação que enfrenta falência possuem direitos específicos que devem ser conhecidos e exercidos tempestivamente. Estes direitos variam conforme as circunstâncias específicas, mas alguns são aplicáveis à generalidade das situações.
O direito de suspender pagamentos pode ser exercido em determinadas circunstâncias. Quando fica evidente que a obra não será concluída e o incorporador encontra-se inadimplente com suas obrigações, a continuidade dos pagamentos pode não fazer sentido. Esta suspensão, contudo, deve ser exercida com cautela e idealmente após orientação jurídica, pois pode gerar consequências contratuais. Em empreendimentos com Patrimônio de Afetação, a suspensão dos pagamentos pode prejudicar os próprios adquirentes, pois estes recursos são necessários para conclusão da obra sob administração da assembleia. Já em empreendimentos sem afetação, onde os recursos integram a massa falida, a continuidade dos pagamentos pode representar aporte adicional à massa sem contrapartida efetiva para o adquirente.
O direito à rescisão contratual e restituição de valores existe quando o incorporador deixa de cumprir suas obrigações essenciais. A paralisação prolongada da obra, a não conclusão no prazo previsto acrescido de tolerância legal, ou a falência do incorporador podem fundamentar pedido de rescisão com restituição dos valores pagos. A efetividade deste direito depende da existência de recursos disponíveis: em empreendimentos com Patrimônio de Afetação, há maior probabilidade de recuperação; sem afetação, a recuperação depende da posição como credor na falência.
Rescisão e a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018)
A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), aplicável a contratos firmados a partir de sua vigência, estabelece percentuais específicos de retenção conforme a existência ou não de Patrimônio de Afetação. Em empreendimentos sem afetação, a incorporadora pode reter até 25% dos valores pagos pelo adquirente, devolvendo o restante em até 180 dias a partir do desfazimento. Em empreendimentos com Patrimônio de Afetação, o percentual de retenção pode alcançar até 50%, com devolução no prazo de até 30 dias após a expedição do habite-se.
No contexto de falência, contudo, estes percentuais de retenção devem ser analisados à luz das circunstâncias concretas. Quando a rescisão decorre de culpa exclusiva da incorporadora — como na falência —, a jurisprudência tem reconhecido o direito à devolução integral dos valores pagos, afastando as retenções previstas na Lei do Distrato, que pressupõem desistência voluntária do comprador. Cláusulas contratuais que estabeleçam retenções excessivas em hipótese de inadimplemento da incorporadora podem ser consideradas abusivas e afastadas judicialmente.
O direito a indenização por danos pode abranger não apenas a devolução dos valores pagos, mas também lucros cessantes se você estava contando com rendimentos do imóvel, danos emergentes relativos a gastos adicionais com moradia alternativa, e danos morais pela frustração do planejamento familiar ou empresarial.
A preferência sobre o imóvel representa direito importante. Mesmo na ausência de Patrimônio de Afetação, os adquirentes que pagaram parcelas possuem direito real de aquisição que pode ser oponível a terceiros. Este direito, se adequadamente formalizado através de registro, confere posição privilegiada em eventual alienação do imóvel no âmbito da falência.
Responsabilidade do Agente Financeiro
Quando a aquisição do imóvel na planta envolve financiamento bancário, ou quando a própria obra conta com financiamento de instituição financeira, a falência da incorporadora suscita a questão da responsabilidade do agente financeiro. A jurisprudência tem reconhecido, em determinadas circunstâncias, a responsabilidade solidária do banco financiador pelos prejuízos causados ao consumidor em decorrência da falência da construtora.
Este entendimento se fundamenta no dever de fiscalização que compete à instituição financeira sobre o andamento da obra e a aplicação dos recursos. Quando o banco financia a construção e comercializa as unidades mediante crédito habitacional, assume posição de partícipe na cadeia de fornecimento, sujeitando-se às normas de proteção ao consumidor. A omissão na fiscalização do cronograma da obra, a concessão de crédito a incorporadora sabidamente insolvente ou a manutenção de cobrança de juros de obra após a paralisação podem configurar fundamento para responsabilização.
Nos empreendimentos vinculados a programas habitacionais como o Minha Casa Minha Vida (atual Minha Casa Minha Vida, que sucedeu o programa Casa Verde e Amarela), a responsabilidade da Caixa Econômica Federal tem sido reconhecida com maior amplitude pelo Poder Judiciário, especialmente quando comprovada a falha na fiscalização da obra. Nestes casos, os adquirentes podem buscar tanto a devolução dos juros de obra cobrados durante o período de paralisação quanto indenização pelos prejuízos decorrentes da não entrega do imóvel.
Erros Comuns a Evitar
Parar de pagar sem orientação jurídica adequada constitui erro frequente que pode gerar consequências negativas. Embora possa parecer lógico suspender pagamentos quando a incorporadora entra em falência, esta decisão prematura pode caracterizar inadimplência contratual, gerando multa, juros e até perda do direito ao imóvel. Em empreendimentos com Patrimônio de Afetação, os pagamentos alimentam o patrimônio segregado e podem ser fundamentais para viabilizar a conclusão da obra sob administração dos próprios adquirentes.
Não acompanhar o processo falimentar representa omissão prejudicial. Processos de falência publicam editais estabelecendo prazos para habilitação de créditos, convocam assembleias de credores e publicam decisões relevantes. Perder estes prazos pode significar perda de direitos ou redução nas possibilidades de recuperação.
Deixar de se organizar com outros compradores reduz significativamente o poder de negociação e as chances de sucesso. Adquirentes isolados possuem capacidade limitada de influenciar decisões ou de viabilizar alternativas. A organização coletiva, seja através da Comissão de Representantes ou de grupos informais, potencializa a capacidade de atuação.
Aceitar propostas desvantajosas apresentadas por terceiros sem a devida análise constitui risco significativo. Situações de falência atraem oportunistas que apresentam propostas aparentemente vantajosas mas que na realidade visam adquirir direitos dos adquirentes por valores inferiores aos efetivamente devidos. Antes de aceitar qualquer proposta de terceiros, busque análise técnica qualificada.
Perder prazos processuais pode ser fatal para seus direitos. O prazo para habilitação de crédito na falência, prazos para recursos contra decisões desfavoráveis e prazo para convocação da assembleia de adquirentes em casos de Patrimônio de Afetação são exemplos de marcos cuja perda pode comprometer irreversivelmente seus direitos.
Agir isoladamente em vez de buscar solução coletiva reduz as chances de sucesso. Soluções individuais frequentemente são menos eficazes do que estratégias coletivas. A força do grupo na negociação com a massa falida, com instituições financeiras ou com potenciais investidores interessados em concluir a obra é incomparavelmente superior à capacidade individual.
Quando Procurar Advogado
A complexidade das situações envolvendo falência de incorporadora torna recomendável a busca de orientação jurídica especializada o mais cedo possível. A atuação preventiva e tempestiva de advogado com experiência em direito imobiliário e falimentar pode fazer diferença substancial nos resultados obtidos.
A habilitação de crédito na falência, embora possa parecer procedimento simples, envolve aspectos técnicos que justificam assistência profissional. A correta classificação do crédito, a valoração adequada considerando todos os componentes devidos, a fundamentação jurídica apropriada e o acompanhamento de eventuais impugnações exigem conhecimento especializado.
A participação em assembleias de adquirentes, especialmente em casos de Patrimônio de Afetação, beneficia-se de assessoria jurídica. As deliberações tomadas nestas assembleias produzem consequências jurídicas e financeiras significativas. Compreender adequadamente as alternativas, avaliar suas implicações e votar de forma informada pode ser determinante para o resultado final.
Negociações com a massa falida, com instituições financeiras ou com potenciais investidores interessados em viabilizar a conclusão da obra envolvem aspectos contratuais e negociais complexos. A presença de advogado nestas negociações assegura que seus interesses sejam adequadamente representados e que os acordos eventualmente celebrados sejam juridicamente sólidos.
A necessidade de medidas judiciais específicas — como ações de rescisão contratual, pedidos de indenização, questionamento de cláusulas abusivas ou medidas de urgência para proteção de direitos — exige necessariamente patrocínio por advogado. A tempestividade na adoção destas medidas pode ser crucial para sua eficácia.
A organização coletiva dos adquirentes funciona melhor quando há coordenação jurídica. Um advogado atuando para o grupo de adquirentes pode facilitar a comunicação, organizar a documentação, coordenar estratégias e representar os interesses coletivos de forma mais eficaz do que seria possível através de atuações individuais descoordenadas.
Conclusão
A falência de uma construtora ou incorporadora representa situação complexa e estressante para quem investiu na compra de imóvel na planta. O impacto desta situação e as alternativas disponíveis dependem fundamentalmente da existência ou não do Patrimônio de Afetação no empreendimento.
Em empreendimentos com Patrimônio de Afetação, existe proteção legal robusta que mantém os recursos segregados e viabiliza a continuidade da obra sob administração dos próprios adquirentes. A assembleia geral dos adquirentes assume papel central, deliberando sobre a conclusão do empreendimento ou sua liquidação. A Comissão de Representantes recebe mandato para administrar o patrimônio e executar as deliberações. Esta estrutura oferece perspectiva realista de que os adquirentes recebam seus imóveis ou recuperem seus investimentos.
Em empreendimentos sem Patrimônio de Afetação, os desafios são significativamente maiores. A posição de credor quirografário na falência, a competição com outras classes de credores privilegiados e a frequente insuficiência de ativos para pagamento integral de todos os credores criam cenário de perspectivas limitadas de recuperação. Ainda assim, existem medidas a adotar, incluindo habilitação tempestiva do crédito, organização coletiva dos adquirentes e busca de soluções negociadas.
A decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.862.274/PR) reforça que a proteção do Patrimônio de Afetação persiste até a completa regularização do empreendimento, não se encerrando prematuramente com a simples conclusão física da obra. Esta orientação fortalece a posição dos adquirentes e impede tentativas de incorporação prematura dos bens à massa falida.
A organização rápida dos adquirentes, o conhecimento dos direitos aplicáveis, o acompanhamento atento do processo falimentar e a busca de orientação especializada representam fatores que fazem diferença concreta nos resultados obtidos. Adquirentes que agem prontamente e de forma coordenada conseguem resultados superiores àqueles que permanecem passivos.
A prevenção, através da verificação da existência do Patrimônio de Afetação antes da aquisição, continua sendo a melhor proteção. Este mecanismo faz diferença fundamental quando surgem problemas com a incorporadora. A pequena diligência no momento da compra pode representar a diferença entre receber seu imóvel ou perder seu investimento.
Perguntas Frequentes
1) O que acontece com meu imóvel se a construtora ou incorporadora falir?
O destino do imóvel depende fundamentalmente da existência ou não do Patrimônio de Afetação. Se o empreendimento possui Patrimônio de Afetação, os bens ficam fora da massa falida (art. 31-F da Lei 4.591/64) e os adquirentes podem deliberar pela continuação da obra ou liquidação do patrimônio em assembleia geral. Sem Patrimônio de Afetação, o imóvel integra a massa falida e os adquirentes tornam-se credores quirografários, com perspectiva limitada de recuperação.
2) O que é patrimônio de afetação e como ele protege o comprador?
O Patrimônio de Afetação é um regime jurídico instituído pela Lei 10.931/2004 que segrega os bens e recursos de um empreendimento específico do patrimônio geral da incorporadora. Terreno, construção, recursos financeiros e direitos creditórios ficam apartados e protegidos contra dívidas de outros negócios do incorporador. Em caso de falência, esses bens não integram a massa concursal, permitindo que os adquirentes continuem a obra ou liquidem o patrimônio para recuperar seus investimentos.
3) Devo continuar pagando as parcelas se a construtora faliu?
A resposta depende da existência do Patrimônio de Afetação. Em empreendimentos com afetação, os pagamentos continuam alimentando o patrimônio segregado e podem ser fundamentais para a conclusão da obra pelos próprios adquirentes, não sendo recomendável a suspensão. Em empreendimentos sem afetação, a continuidade dos pagamentos pode representar aporte à massa falida sem contrapartida efetiva. Em ambos os casos, busque orientação jurídica antes de suspender qualquer pagamento.
4) Como habilitar meu crédito na falência da construtora?
A habilitação é feita mediante petição ao juízo da falência, apresentando o contrato de compra e venda, todos os comprovantes de pagamento e demonstrando o valor total do crédito. O prazo é estabelecido em edital publicado no processo falimentar. A correta classificação do crédito e a fundamentação adequada são essenciais, sendo recomendável assistência de advogado especializado.
5) Qual a diferença entre falência e recuperação judicial da construtora?
Na recuperação judicial, a empresa busca reestruturar suas dívidas mantendo suas atividades, apresentando um plano de recuperação aos credores. Na falência, ocorre o encerramento das atividades e a liquidação dos ativos para pagamento dos credores conforme ordem legal de preferência. Para o comprador de imóvel na planta, a diferença é fundamental: na recuperação judicial, há possibilidade de a obra prosseguir; na falência, a continuidade depende da existência de Patrimônio de Afetação.
6) Os adquirentes podem continuar a obra após a falência da incorporadora?
Sim, mas apenas quando há Patrimônio de Afetação constituído. A Lei 4.591/64 prevê que, nos 60 dias seguintes à decretação da falência, os adquirentes devem realizar assembleia geral para deliberar sobre a continuação da obra ou a liquidação do patrimônio. Se decidirem pela continuação, ficam sub-rogados nos direitos e obrigações da incorporação, sob coordenação da Comissão de Representantes.
7) A construtora faliu mas a obra está pronta — perco meu imóvel?
Com Patrimônio de Afetação, a proteção permanece mesmo após a conclusão da obra. O STJ decidiu no REsp 1.862.274/PR (2024) que a extinção do Patrimônio de Afetação não ocorre automaticamente com a expedição do habite-se, exigindo o cumprimento integral de todos os requisitos legais, incluindo a transferência efetiva das unidades e a quitação de financiamentos. Sem afetação, o imóvel integra a massa falida, mas o adquirente possui direito real de aquisição que pode ser exercido judicialmente.
8) Quanto tempo demora para receber de volta o dinheiro investido na falência?
O prazo varia significativamente conforme as circunstâncias. Em empreendimentos com Patrimônio de Afetação, a recuperação pode ser mais rápida através da continuação da obra ou liquidação organizada do patrimônio. Em empreendimentos sem afetação, o processo falimentar pode levar anos, e credores quirografários frequentemente recuperam menos de 10% de seus créditos. A organização coletiva dos adquirentes e a busca de orientação especializada podem acelerar substancialmente os resultados.
Este artigo foi redigido para fins de informação e debate, não devendo ser considerado uma opinião legal para qualquer operação ou negócio específico.
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Maurício Lindenmeyer Barbieri
Sócio da Barbieri Advogados. Mestre em Direito pela UFRGS. Inscrito na Ordem dos Advogados da Alemanha (RAK Stuttgart nº 50.159), Portugal (OAB Lisboa nº 64443L) e Brasil (OAB/RS nº 36.798, OAB/DF nº 24.037, OAB/SC nº 61.179-A, OAB/PR nº 101.305, OAB/SP nº 521.298). Membro da Associação de Juristas Brasil Alemanha.
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