Adjudicação compulsória sem registro da promessa: é possível?

A adjudicação compulsória sem registro é o exercício do direito à transferência da propriedade do imóvel quando o contrato de promessa de compra e venda nunca foi levado à matrícula. O direito está assegurado pela Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Quem pagou integralmente o preço e não obteve a escritura não perdeu o investimento pela simples falta de registro.

Em resumo

A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça, editada pela Segunda Seção em 28 de julho de 2000, dispensa o registro da promessa para o exercício do direito. Sem registro, o comprador dispõe de direito pessoal contra o vendedor; com registro, de direito real oponível a terceiros. Cinco requisitos precisam estar reunidos: promessa válida, ausência de cláusula de arrependimento exercitável, quitação integral, ausência de outorga da escritura e prova documental mínima do negócio. O registro prévio também não é exigido na via extrajudicial: o que define a escolha entre os caminhos é a existência de controvérsia sobre o negócio.

O que é a adjudicação compulsória sem registro?

É o pedido de transferência da propriedade formulado por quem celebrou promessa de compra e venda, pagou o preço e não teve o instrumento levado à matrícula do imóvel. O provimento — judicial ou registral — supre a declaração de vontade do promitente vendedor e constitui título hábil ao registro em nome do comprador.

A ausência de registro não elimina o direito de quem cumpriu suas obrigações, porque o ordenamento reconhece a realidade de um mercado em que boa parte dos negócios imobiliários é celebrada por instrumento particular jamais levado ao cartório, e protege o adquirente de boa-fé contra a recusa injustificada do vendedor. Os fundamentos gerais do instituto estão reunidos no artigo sobre adjudicação compulsória.

O que diz a Súmula 239 do STJ?

A Súmula 239 estabelece que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Trata-se de interpretação que afasta a leitura literal do artigo 1.417 do Código Civil, o qual, ao mencionar a promessa registrada, sugeriria condicionar o direito a essa formalidade.

Ao afastar essa condição, o enunciado transfere o eixo do julgamento da forma para a substância: examina-se se houve negócio, se ele é válido e se o comprador cumpriu o que lhe cabia. A orientação apoia-se na função social do contrato e na vedação ao enriquecimento sem causa, pois permitir que o vendedor, depois de receber o preço, frustrasse a transferência pela simples omissão registral do adquirente equivaleria a premiar a própria inadimplência.

Quais são os fundamentos legais no Código Civil?

O Código Civil oferece dupla proteção ao promitente comprador. Pelos artigos 462 e 463, define o contrato preliminar e assegura a qualquer das partes o direito de exigir a celebração do contrato definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive, desde que inexista cláusula de arrependimento.

Especificamente quanto a imóveis, os artigos 1.417 e 1.418 criam sistemática própria. O artigo 1.417 trata da promessa celebrada por instrumento público ou particular e registrada, da qual decorre direito real à aquisição. O artigo 1.418 confere ao promitente comprador a prerrogativa de exigir a outorga da escritura definitiva e, havendo recusa, de requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. É sobre a menção ao registro, contida no artigo 1.417, que incide a Súmula 239, ao reconhecer o direito também na hipótese de promessa não registrada, então fundado em direito pessoal.

Direito real ou direito pessoal: qual a diferença?

Com registro, o promitente comprador titulariza direito real, oponível a terceiros, aos credores do vendedor e a eventuais alienações posteriores. Sem registro, titulariza direito pessoal, exercitável contra o vendedor e seus sucessores, porém vulnerável enquanto a regularização não se completa. A distinção não altera o cabimento do pedido, mas define quanta exposição o comprador suporta até que ele seja acolhido.

Para o exercício do direito à adjudicação, ambas as situações são aptas. A diferença não está no cabimento do pedido, mas nos riscos que o comprador corre durante a tramitação e na necessidade de adotar medidas protetivas.

Quais os requisitos para a adjudicação compulsória sem registro?

A jurisprudência consolidou cinco exigências, cumulativas entre si.

Promessa de compra e venda válida. O contrato deve reunir os elementos essenciais do negócio jurídico — partes capazes, objeto lícito e determinado, preço certo e forma não defesa em lei. O instrumento particular é aceito, sem necessidade de escritura pública.

Inexistência de cláusula de arrependimento exercitável. É a exigência mais rígida do conjunto, porque quem se reservou a faculdade de desfazer o negócio não pode ser compelido a mantê-lo. A lei ressalva, contudo, as hipóteses de parcelamento do solo urbano, regidas pela Lei n.º 6.766/1979, e de incorporação imobiliária com prazo de carência já decorrido, na forma da Lei n.º 4.591/1964.

Quitação integral do preço. O pagamento há de ser comprovado por prova documental idônea: recibos, depósitos, transferências eletrônicas, extratos, escrituração do vendedor ou declarações de imposto de renda. Havendo princípio de prova escrita, admite-se prova testemunhal subsidiária. Nos pagamentos parcelados, socorre o comprador a presunção do artigo 322 do Código Civil, que dispensa a exibição de cada comprovante quando apresentado o do último vencimento.

Ausência de outorga da escritura. Demonstra-se pela recusa expressa ou pelo silêncio do vendedor regularmente notificado. A notificação extrajudicial, preferencialmente por cartório de títulos e documentos, cumpre função probatória relevante.

Prova documental mínima do negócio. Embora a Súmula 239 dispense o registro, exige-se demonstração da existência e dos termos essenciais do contrato.

Qual documentação preparar?

A preparação documental costuma pesar mais no resultado do que a tese jurídica invocada. Recomenda-se reunir o contrato de promessa, ainda que particular; os comprovantes de todos os pagamentos realizados; a notificação extrajudicial com prova de recebimento; a certidão atualizada da matrícula do imóvel; os documentos que demonstrem a posse, quando exercida; a correspondência trocada entre as partes, inclusive mensagens eletrônicas; e os comprovantes de pagamento de tributos e de taxas condominiais.

Em contratos celebrados há décadas, a documentação raramente está completa, e o direito não exige que esteja. O conjunto probatório é apreciado no todo, de modo que a ausência de um recibo isolado não inviabiliza a pretensão quando os demais elementos demonstram, de forma inequívoca, o negócio e o seu cumprimento.

Quais os riscos da promessa não registrada?

A ausência de registro expõe o comprador a três riscos que devem ser conhecidos e administrados.

O primeiro é a alienação a terceiros. Sem registro, quem adquire o imóvel do vendedor e encontra a matrícula limpa pode alegar boa-fé. A discussão que daí resulta é complexa e desloca o litígio para terreno muito menos favorável ao primeiro comprador.

O segundo é a constrição judicial. O imóvel permanece formalmente no patrimônio do vendedor e responde por dívidas dele, cabendo ao comprador intervir no processo por meio de embargos de terceiro.

O terceiro é a insolvência ou a falência do vendedor, hipótese em que a posição do comprador dependerá da demonstração do negócio e, quando existente, da posse sobre o bem.

Quais medidas protetivas adotar?

Identificados os riscos, quatro providências reforçam a posição do comprador.

O registro tardio da promessa continua possível mesmo décadas depois e converte o direito pessoal em direito real — é a medida de maior efeito e a mais frequentemente esquecida. A averbação da existência da ação na matrícula, requerida ao juízo, alerta terceiros sobre a litigiosidade do bem. A posse direta do imóvel, quando exercida, fortalece a posição do comprador e viabiliza a defesa possessória. E o pagamento de tributos e despesas condominiais demonstra o exercício de prerrogativas próprias do proprietário.

Como funciona o procedimento judicial?

A demanda segue o rito comum. A petição inicial deve demonstrar o preenchimento dos requisitos e vir instruída com a documentação reunida; havendo risco de alienação, cabe requerer desde logo medida que previna a disposição do bem no curso do processo. O valor da causa corresponde, na prática, ao valor do imóvel.

Citado, o vendedor pode contestar alegando vício do negócio, pagamento incompleto ou exercício de cláusula resolutiva, o que reforça a importância da robustez documental inicial. Além da prova documental, admitem-se prova testemunhal, perícia contábil e inspeção judicial. Acolhido o pedido, a sentença ocupa o lugar da escritura não outorgada e viabiliza o registro. O rito completo é examinado no artigo sobre a ação de adjudicação compulsória.

É possível a via extrajudicial sem registro?

Sim. A via extrajudicial é possível mesmo sem o registro prévio da promessa. O artigo 216-B da Lei de Registros Públicos, acrescentado pela Lei n.º 14.382/2022 e regulamentado pelo Provimento CNJ n.º 150/2023, não condiciona a adjudicação extrajudicial ao registro anterior do instrumento de promessa ou de cessão.

A prova do negócio e da quitação é produzida pela ata notarial, lavrada por tabelião de notas de livre escolha do requerente, que pode constatar comprovantes bancários, mensagens em que se reconheça o pagamento, informações de declaração de imposto de renda, recibos verificáveis e notificação extrajudicial destinada à constituição em mora.

O critério de escolha entre as vias, portanto, não é a existência de registro, mas a existência de controvérsia. Havendo litígio judicial em curso, discussão sobre a validade do contrato, sobre vícios ou sobre a quitação, o caminho é o judicial, que admite cognição ampla. Não havendo, o procedimento perante o registro de imóveis é cabível ainda que a promessa nunca tenha ido à matrícula.

E a cessão de direitos e as situações especiais?

O promitente comprador pode ceder seus direitos mesmo sem o registro da promessa original. A cessão transfere a posição contratual, e com ela a pretensão à adjudicação. Quitado o preço, dispensa-se a anuência do vendedor, embora seja recomendável notificá-lo da cessão. O cessionário sub-roga-se nos direitos do cedente e pode requerer a adjudicação em seu próprio nome, instruindo o pedido com o contrato original e o instrumento de cessão.

Morto o vendedor antes da escritura, o direito subsiste contra quem herdou a obrigação, e o encerramento do inventário não é condição para exercê-lo. O tema, que envolve particularidades de legitimidade e de prova, é desenvolvido no artigo sobre a adjudicação compulsória quando o vendedor falece.

Perguntas frequentes sobre adjudicação compulsória sem registro

A adjudicação compulsória sem registro é realmente possível?

Sim. A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça é expressa ao afirmar que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

Preciso de escritura pública ou basta contrato particular?

Basta contrato particular, desde que válido e comprovado. A forma do instrumento não é decisiva; decisivas são a quitação integral e a ausência de cláusula de arrependimento exercitável.

Sem registro, só posso ir pela via judicial?

Não. A via extrajudicial também dispensa o registro prévio da promessa. O que impede o procedimento de cartório é a existência de controvérsia sobre o negócio, não a falta de registro.

Corro risco de perder o imóvel para terceiros?

Sem registro, há risco de alienação a terceiro de boa-fé e de constrição por dívidas do vendedor. Por isso recomenda-se registrar a promessa quando possível, averbar a existência da ação na matrícula e exercer a posse direta do bem.

O que fazer se o vendedor já faleceu?

Responde o espólio, pelo inventariante, se o inventário estiver em curso; caso contrário, respondem os herdeiros. Não é necessário aguardar o encerramento do procedimento sucessório.

Conclusão

A falta de registro da promessa não retira do comprador o direito de regularizar a propriedade. A Súmula 239 afastou essa exigência há mais de duas décadas, e a via extrajudicial, aberta em 2022, tampouco a impõe. Permanece decisiva, isso sim, a reconstituição documental do negócio e da sua quitação, tarefa que precede a escolha do caminho e condiciona o êxito de qualquer um deles. É por ela que se deve começar, e não pela discussão sobre qual procedimento adotar.