Adjudicação compulsória extrajudicial: requisitos e procedimento

Atualizado em outubro de 2026.

Adjudicação compulsória extrajudicial é o procedimento pelo qual o promitente comprador de um imóvel obtém a transferência da propriedade diretamente no cartório de registro de imóveis, sem necessidade de ação judicial, quando o promitente vendedor recusa ou não pode outorgar a escritura definitiva. Foi introduzida pelo art. 216-B da Lei de Registros Públicos (Lei n. 6.015/1973), acrescentado pela Lei n. 14.382/2022, e regulamentada pelo Provimento CNJ n. 150/2023, de 11 de setembro de 2023, que incluiu os arts. 440-A a 440-AM no Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento CNJ n. 149/2023). A seguir: legitimidade, requisitos, ata notarial, etapas, custos e prazos.

Em resumo: a adjudicação compulsória extrajudicial permite registrar em nome do adquirente, sem ação judicial, o imóvel prometido à venda e já pago quando o vendedor não outorga a escritura. O pedido tramita no registro de imóveis da situação do bem, com advogado ou defensor público, e exige promessa de compra e venda, permuta ou cessão sem direito de arrependimento exercitável e ata notarial que comprove a quitação e o inadimplemento. O requerido tem 15 dias úteis para anuir ou impugnar; sem impugnação, ou afastada a apresentada, o oficial decide em 10 dias úteis. O ITBI é comprovado antes do registro, e o registro prévio da promessa é dispensado.

O que é adjudicação compulsória extrajudicial?

Trata-se da via administrativa de exercício do direito à adjudicação, aberta pelo art. 216-B da Lei de Registros Públicos, que autoriza o processamento do pedido no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, sem prejuízo da via jurisdicional. A norma insere-se no movimento de desjudicialização que já havia alcançado o inventário, o divórcio e a usucapião.

O direito exercido é o mesmo da via judicial: quitado o preço de promessa sem cláusula de arrependimento, o promitente comprador pode exigir a outorga da escritura definitiva e, havendo recusa, a adjudicação do imóvel (arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil). Os fundamentos gerais do instituto estão no artigo sobre adjudicação compulsória.

A competência é do ofício de registro de imóveis da atual situação do bem; se o registro ainda estiver em circunscrição anterior, o requerente apresenta a respectiva certidão. O processo é admitido mesmo que faltem alguns elementos de especialidade objetiva ou subjetiva, desde que haja segurança quanto à identificação do imóvel e dos proprietários descritos no registro (art. 440-E) — solução que evita o indeferimento por imperfeições de registros antigos. Se a própria descrição do imóvel não corresponder à realidade, pode ser necessária a prévia retificação de área.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera imprescritível o pedido de adjudicação compulsória, e a lei não fixa prazo para a via extrajudicial, o que permite regularizar promessas quitadas há décadas.

Quem pode pedir a adjudicação compulsória em cartório?

A lei confere legitimidade ao promitente comprador, a seus cessionários ou promitentes cessionários, aos sucessores e também ao promitente vendedor, sempre representados por advogado (art. 216-B, § 1.º, da Lei n. 6.015/1973). O Código Nacional de Normas reconhece-a a qualquer adquirente ou transmitente, cedente, cessionário ou sucessor e exige assistência de advogado ou defensor público, constituídos mediante procuração específica (art. 440-C).

O caso típico é o do comprador que pagou todas as parcelas e não obtém a escritura porque o vendedor desapareceu, recusa-se a assiná-la ou é empresa já extinta. Em cadeias de cessões, quem adquiriu os direitos de um cessionário também pode requerer, desde que a ata notarial reconstitua o histórico de todas as cessões e sucessões (art. 440-G, II). Os riscos dessas cadeias são examinados no artigo sobre contratos imobiliários.

Adjudicação compulsória inversa: o pedido do promitente vendedor

O promitente vendedor que recebeu o preço pode requerer a adjudicação quando o comprador não providencia a escritura — por vezes para adiar o ITBI e as despesas de registro —, pois continua a figurar como proprietário e pode ser alcançado por cobranças vinculadas ao imóvel. A ata notarial, nesse caso, caracteriza o inadimplemento da obrigação de receber o título de propriedade (art. 216-B, § 1.º, III). Como cabe ao requerente comprovar o pagamento do imposto de transmissão (art. 440-AL), convém definir de antemão, à luz da lei municipal e do contrato, quem arcará com o tributo.

Quais são os requisitos da adjudicação compulsória extrajudicial?

Podem dar fundamento à adjudicação compulsória extrajudicial quaisquer atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta, bem como as cessões ou promessas de cessão correspondentes, desde que não haja direito de arrependimento exercitável.

A regra está no art. 440-B do Código Nacional de Normas, e a ressalva quanto ao arrependimento comporta duas exceções: o arrependimento exercitável não impede a adjudicação quando o imóvel houver sido objeto de parcelamento do solo urbano (art. 2.º da Lei n. 6.766/1979) ou de incorporação imobiliária com prazo de carência já decorrido (art. 34 da Lei n. 4.591/1964). A finalidade é proteger adquirentes de empreendimentos regularmente constituídos, em que a retratação unilateral do empreendedor frustraria a própria função do negócio.

Exige-se, ainda, que não penda processo judicial capaz de impedir o registro. A lei requer certidões dos distribuidores forenses que demonstrem a inexistência de litígio sobre a promessa, e o requerente declara essa circunstância sob as penas da lei (art. 440-L, IV). A pendência não é obstáculo absoluto: demonstrada a suspensão do processo judicial de adjudicação compulsória por, no mínimo, noventa dias úteis, a via extrajudicial fica aberta (art. 440-H).

Documentos exigidos

A ata notarial e o instrumento do negócio instruem necessariamente o requerimento (art. 440-M). O conjunto documental compreende:

• a promessa de compra e venda, de permuta ou de cessão e, se for o caso, os documentos da sucessão;
• a ata notarial;
• as certidões dos distribuidores forenses da comarca do imóvel e do domicílio do requerente;
• o comprovante do ITBI, que pode ser apresentado no curso do procedimento, antes do registro;
• a procuração com poderes específicos;
• a certidão do ofício anterior, se o imóvel ainda estiver registrado em outra circunscrição;
• os dados das partes, com CPF ou CNPJ, e, se o requerido tiver falecido, a certidão de óbito e a prova da qualidade de herdeiros ou do inventário.

A ata notarial: a peça central do procedimento

A ata notarial é o documento que instrui obrigatoriamente o requerimento e sem o qual o procedimento não se instaura. É lavrada por tabelião de notas de livre escolha do requerente, salvo quando envolver diligências no local do imóvel, hipótese em que se observam os limites territoriais da Lei n. 8.935/1994 (art. 440-F).

Seu conteúdo mínimo (art. 440-G) compreende a referência à matrícula ou transcrição e a descrição do imóvel com ônus e gravames; a identificação dos negócios que fundamentam o pedido, com o histórico de cessões e sucessões; as provas do pagamento integral do preço; a identificação das providências que o requerido deveria ter adotado e a verificação de seu inadimplemento; e o valor venal do imóvel na data do requerimento, segundo a legislação local.

Quanto à prova da quitação, a norma é deliberadamente aberta, o que reflete a realidade dos contratos antigos e de execução prolongada. Podem ser constatados, entre outros, a ação de consignação em pagamento com valores depositados; mensagens, inclusive eletrônicas, que declarem a quitação ou reconheçam o pagamento; comprovantes bancários; declarações de imposto de renda; recibos de autoria confirmável; o termo de quitação; e a notificação extrajudicial destinada à constituição em mora (art. 440-G, § 6.º). Em um contrato de 2005 pago em 120 parcelas, por exemplo, a quitação pode ser demonstrada pela combinação de extratos bancários, recibos preservados e declarações de imposto de renda em que o comprador informou os pagamentos.

A ata pode conter imagens, documentos, gravações, depoimentos de testemunhas e declarações do requerente. O tabelião orienta o requerente sobre eventual inviabilidade da via extrajudicial e faz constar que a ata não tem valor de título de propriedade, podendo ser aproveitada em processo judicial; com a concordância do requerente, pode ainda instaurar conciliação ou mediação (art. 440-G, §§ 1.º, 2.º, 5.º e 8.º).

Como funciona o procedimento no registro de imóveis?

O procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial desenvolve-se em quatro fases: requerimento inicial, notificação do requerido, manifestação e qualificação registral.

Requerimento inicial e prenotação

O interessado apresenta ao oficial de registro de imóveis, diretamente ou pelo Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp), requerimento de instauração do processo (art. 440-M, § 1.º). Os efeitos da prenotação prorrogam-se até o deferimento ou a rejeição do pedido, o que assegura a prioridade do requerente durante toda a tramitação (art. 440-K).

O requerimento atende, no que couber, ao art. 319 do Código de Processo Civil e traz a identificação das partes, com CPF ou CNPJ, a matrícula ou transcrição do imóvel, o histórico das cessões e sucessões, a declaração de inexistência de processo judicial impeditivo e os pedidos de notificação do requerido e de deferimento da adjudicação (art. 440-L). Incompleto, o requerente é notificado para emendá-lo em dez dias úteis, sob pena de extinção do processo e cancelamento da prenotação (art. 440-Q).

Notificação do requerido

A notificação é elaborada pelo próprio oficial e enviada pelo correio com aviso de recebimento, facultado o encaminhamento por oficial de registro de títulos e documentos, e também por mensagem eletrônica, se houver prova de endereço eletrônico do requerido; as despesas correm por conta do requerente (art. 440-T). Ela determina que o requerido, no prazo de quinze dias úteis contados do primeiro dia útil posterior ao recebimento, anua à transmissão ou impugne o pedido, e adverte que o silêncio poderá implicar a presunção de veracidade da alegação de inadimplemento (art. 440-S). A lei caracteriza o inadimplemento pela não celebração do título de transmissão no prazo de 15 dias contado da entrega da notificação (art. 216-B, § 1.º, II, da Lei n. 6.015/1973); o Código Nacional de Normas fixou a contagem desse prazo em dias úteis.

São também notificados o cônjuge e o companheiro quando a lei exigir seu consentimento para o negócio (art. 440-P). Para pessoa jurídica, basta a entrega a quem tenha poderes de administração ou ao funcionário responsável pela correspondência; extinta a sociedade, notifica-se o liquidante ou o último administrador conhecido (art. 440-U). Nos condomínios com controle de acesso, também vale a entrega ao funcionário responsável pela correspondência (art. 440-V).

Falecido o requerido, podem ser notificados os herdeiros legais, comprovados a qualidade destes, o óbito e a inexistência de inventário; havendo inventário, basta a notificação do inventariante (art. 440-W). O tema é desenvolvido no artigo sobre adjudicação compulsória e vendedor falecido.

Infrutíferas as tentativas de notificação pessoal, procede-se à notificação por edital, publicado por duas vezes, com intervalo de quinze dias úteis, em jornal impresso ou eletrônico (art. 440-X). Considera-se em lugar desconhecido o requerido cujo endereço não conste do registro nem do contrato, desde que o requerente comprove ter esgotado os meios ordinários de localização; também se usa o edital quando o requerido reside no exterior sem procurador com poderes para outorgar o título.

Anuência ou silêncio do requerido

A anuência pode ser declarada a qualquer momento, por instrumento particular com firma reconhecida, por instrumento público, por meio eletrônico idôneo ou perante o oficial (art. 440-Y). A mera anuência, desacompanhada de providências para a efetiva celebração do negócio translativo, implica o prosseguimento do processo — solução que impede o esvaziamento do procedimento por manifestações de intenção sem consequência prática. Sem impugnação no prazo, o processo segue para a qualificação registral.

Impugnação e remessa ao juízo

A impugnação é apresentada por escrito em quinze dias úteis (art. 440-Z). O requerente manifesta-se em igual prazo, e o oficial decide em dez dias úteis, podendo antes instaurar conciliação ou mediação (art. 440-AA). O oficial indefere a impugnação, entre outras hipóteses, quando a matéria já tiver sido examinada e refutada em casos semelhantes pelo juízo competente, quando não expuser as razões da discordância, quando versar matéria estranha à adjudicação ou quando for manifestamente protelatória (art. 440-AB).

Rejeitada a impugnação, o requerido pode recorrer em dez dias úteis; acolhida, o requerente pode insurgir-se no mesmo prazo e, se não o fizer, o processo é extinto e a prenotação cancelada (arts. 440-AC e 440-AD). Havendo recurso ou insurgência, os autos seguem ao juízo, que, de plano ou após instrução sumária, examina apenas a procedência da impugnação: se a acolher, determina a extinção do processo; se a rejeitar, a retomada do procedimento no cartório. A decisão judicial esgota a instância administrativa (art. 440-AE).

Qualificação registral, ITBI e registro

Não havendo impugnação, afastada a que houver sido apresentada, ou anuindo o requerido, o oficial, em dez dias úteis, expede nota devolutiva ou defere ou rejeita o pedido, em nota fundamentada; da exigência ou da rejeição cabe o procedimento de dúvida (art. 440-AF). Antes da lavratura do registro, o requerente é notificado para comprovar o pagamento do imposto de transmissão em cinco dias úteis, prazo que pode ser sobrestado por justo impedimento; sem o pagamento, o processo é extinto (art. 440-AL). Comprovado o recolhimento, o oficial registra o domínio em nome do adquirente, servindo de título a própria promessa, a cessão ou o instrumento que comprove a sucessão (art. 216-B, § 3.º).

A qualificação será negativa, em qualquer tempo, se verificada ilicitude, fraude à lei ou simulação (art. 440-I), e a inércia do requerente após o prazo fixado pelo oficial extingue o processo (art. 440-J).

Quando a via extrajudicial não é admitida?

A via extrajudicial pressupõe negócio documentado, preço pago e ausência de litígio. Não é admitida quando houver direito de arrependimento exercitável fora das ressalvas legais ou processo judicial impeditivo não suspenso por noventa dias úteis, e perde utilidade quando a impugnação suscita controvérsia que exige instrução ampla — sobre a validade do negócio, a interpretação de cláusulas ou a própria quitação. Acolhida a impugnação, a questão terá de ser resolvida na ação de adjudicação compulsória, na qual a ata notarial já lavrada pode ser aproveitada como prova.

A indisponibilidade averbada não impede a instauração do processo, mas leva ao indeferimento se não for cancelada até a decisão final do oficial (art. 440-AH); já os direitos reais, ônus e gravames que não impeçam a disposição voluntária da propriedade não obstam a adjudicação (art. 440-AG). A verificação prévia da matrícula, própria de uma due diligence imobiliária, antecipa esses obstáculos.

Situações especiais previstas na lei e no Provimento CNJ n. 150/2023

O deferimento independe de prévio registro da promessa ou da cessão (art. 216-B, § 2.º, da Lei n. 6.015/1973): a prova do negócio e da quitação faz-se pela ata notarial. A solução está alinhada à Súmula 239 do STJ, segundo a qual o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. A hipótese é examinada no artigo sobre adjudicação compulsória sem registro da promessa.

Também não se exige a comprovação da regularidade fiscal do transmitente (art. 216-B, § 2.º, da lei e art. 440-AI do Código Nacional de Normas) — disposição que remove obstáculo histórico em negócios celebrados com alienantes em situação fiscal irregular —, nem, para unidades em condomínio edilício, a prova prévia de pagamento das cotas condominiais (art. 440-AJ).

É passível de adjudicação o bem da massa falida, desde que o negócio seja anterior ao reconhecimento judicial da falência, ressalvados os arts. 129 e 130 da Lei n. 11.101/2005, que tratam da ineficácia e da revogação de atos do devedor; a regra vale também na recuperação judicial (art. 440-AK). Interessa, por exemplo, a quem quitou o preço de imóvel comprado de incorporadora que faliu antes de outorgar a escritura.

Quanto custa a adjudicação compulsória extrajudicial?

Os custos compreendem os emolumentos da ata notarial, os emolumentos registrais do processamento e do registro, as despesas de notificação e de eventual edital, o imposto de transmissão e os honorários advocatícios. Não há tabela nacional: os emolumentos são fixados pela legislação de cada unidade da Federação.

Enquanto não editada legislação estadual específica sobre esses emolumentos, a ata notarial com valor econômico e o processamento do pedido são cobrados na forma prevista para a usucapião extrajudicial, ressalvados os atos de notificação e de registro (art. 440-AM). Algumas Corregedorias estaduais também disciplinaram o procedimento em seus códigos de normas do foro extrajudicial, de modo que convém consultar as normas e a tabela de emolumentos vigentes no Estado do imóvel.

O ITBI segue a lei do Município da situação do imóvel. Base de cálculo, inclusive após a nova redação do art. 38 do Código Tributário Nacional dada pela Lei Complementar n. 227/2026, alíquotas e momento do pagamento são examinados no artigo sobre ITBI. Os demais instrumentos administrativos e seus custos são comparados no artigo sobre regularização imobiliária extrajudicial.

Quanto tempo demora a adjudicação compulsória extrajudicial?

A lei não fixa prazo total, mas o Código Nacional de Normas estabelece prazos para cada etapa, contados em dias úteis:

Sem impugnação e com notificação pessoal, os prazos normativos somam cerca de trinta dias úteis a partir da entrega da notificação, além do tempo de lavratura da ata, de protocolo e de entrega da correspondência. Edital, impugnação e remessa ao juízo alongam o procedimento.

Perguntas frequentes sobre adjudicação compulsória extrajudicial

O que é adjudicação compulsória extrajudicial?

É o procedimento pelo qual o promitente comprador obtém o registro da propriedade do imóvel diretamente no cartório de registro de imóveis, sem ação judicial, quando o vendedor não outorga a escritura definitiva. Está prevista no art. 216-B da Lei n. 6.015/1973 e regulamentada pelo Provimento CNJ n. 150/2023.

Quais são os requisitos da adjudicação compulsória extrajudicial?

Promessa de compra e venda, de permuta ou cessão sem direito de arrependimento exercitável; prova do pagamento integral do preço; inadimplemento quanto à outorga do título; inexistência de litígio que impeça o registro; pagamento do ITBI; e assistência de advogado ou defensor público com procuração específica. A prova do negócio e da quitação é reunida em ata notarial.

Quais documentos são necessários?

O contrato de promessa ou de cessão, a ata notarial, as certidões dos distribuidores forenses, o comprovante do ITBI e a procuração com poderes específicos (art. 216-B, § 1.º, da Lei n. 6.015/1973). Se o vendedor tiver falecido, somam-se a certidão de óbito e a prova da qualidade de herdeiros ou do inventário.

Precisa de advogado para a adjudicação compulsória extrajudicial?

Sim. O requerente deve estar assistido por advogado ou defensor público, constituídos mediante procuração específica, conforme o art. 216-B, § 1.º, da Lei n. 6.015/1973 e o art. 440-C do Código Nacional de Normas.

Quanto custa a adjudicação compulsória extrajudicial?

Não há valor nacional: o custo soma os emolumentos da ata notarial e do registro, fixados por lei estadual, as despesas de notificação, o ITBI e os honorários advocatícios. Sem lei estadual específica, a ata e o processamento são cobrados como na usucapião extrajudicial (art. 440-AM do Código Nacional de Normas).

É necessário pagar ITBI na adjudicação compulsória?

Sim. O comprovante do ITBI integra os documentos exigidos pela lei, e o requerente deve comprovar o pagamento antes do registro, em cinco dias úteis contados da notificação do oficial, sob pena de extinção do processo (art. 440-AL do Código Nacional de Normas).

Quanto tempo demora a adjudicação compulsória extrajudicial?

Sem impugnação e com notificação pessoal, os prazos normativos somam cerca de trinta dias úteis após a entrega da notificação: 15 para a manifestação do requerido, 10 para a decisão do oficial e 5 para a comprovação do ITBI. Edital, impugnação e remessa ao juízo alongam o procedimento.

É possível a adjudicação extrajudicial se o vendedor faleceu ou não foi localizado?

Sim. Falecido o vendedor, notificam-se os herdeiros, comprovados o óbito, a qualidade de herdeiros e a inexistência de inventário, ou apenas o inventariante, se houver inventário. Não localizado o requerido, a notificação é feita por edital, publicado duas vezes com intervalo de quinze dias úteis.

Conclusão

A adjudicação compulsória extrajudicial consolidou-se como caminho ordinário de regularização quando o negócio está documentado e não há controvérsia. Seu êxito depende menos da complexidade jurídica do que do rigor na preparação: a ata notarial há de reunir a prova da quitação e do inadimplemento, e o requerimento há de identificar corretamente todos os requeridos, inclusive cônjuges, companheiros, herdeiros e sucessores. Falhas nesse trabalho preliminar produzem nota devolutiva ou extinção do processo, com perda da prenotação. Os demais instrumentos disponíveis estão no guia de regularização de imóveis.

Principais pontos deste artigo:

• Base normativa: art. 216-B da Lei n. 6.015/1973 e arts. 440-A a 440-AM do Código Nacional de Normas (Provimento CNJ n. 150/2023).
• Legitimados: promitente comprador, cessionários, sucessores e promitente vendedor, sempre com advogado.
• A ata notarial prova o negócio, a quitação e o inadimplemento; o registro prévio da promessa é dispensado.
• O requerido tem 15 dias úteis para anuir ou impugnar.
• O ITBI é comprovado antes do registro, em 5 dias úteis.

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