Usucapião extrajudicial: requisitos, documentos e procedimento

Atualizado em outubro de 2026.

A usucapião extrajudicial permite reconhecer a aquisição da propriedade de um imóvel pela posse prolongada diretamente no registro de imóveis, sem ação judicial. Prevista no art. 216-A da Lei n. 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), incluído pelo Código de Processo Civil de 2015, e regulamentada pelo Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento CNJ n. 149/2023), ela exige requerimento por advogado ou defensor público, ata notarial lavrada por tabelião, planta e memorial descritivo e a prova da posse pelo prazo da modalidade aplicável. Este artigo examina as modalidades de usucapião, os documentos, as etapas do procedimento no cartório, os custos, os limites da via extrajudicial e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema.

Em resumo: a usucapião extrajudicial é processada pelo oficial do registro de imóveis da situação do bem, a partir de requerimento assinado por advogado ou defensor público e instruído com ata notarial, planta e memorial descritivo, certidões negativas dos distribuidores e documentos que demonstrem a posse. Os titulares de direitos registrados e os confrontantes que não assinaram a planta são notificados e têm 15 dias para se manifestar; o silêncio vale como concordância. Sem impugnação, o oficial registra a aquisição, sem sentença e sem ITBI. A via é facultativa: o STJ decidiu que a ação judicial de usucapião não depende de pedido prévio no cartório (REsp 1.824.133/RJ). Bens públicos não podem ser usucapidos.

O que é a usucapião e o que muda na via extrajudicial?

A usucapião, também chamada prescrição aquisitiva, é modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais pela posse mansa, pacífica e contínua, exercida com ânimo de dono pelo prazo fixado em lei. Os fundamentos estão nos arts. 1.238 a 1.244 do Código Civil e nos arts. 183 e 191 da Constituição, e a justificativa social do instituto é a função social da propriedade (art. 5.º, XXIII, da Constituição), que privilegia a posse efetivamente exercida sobre a titularidade sem uso. Por ser aquisição originária, o possuidor não recebe o imóvel de um antecessor: adquire-o diretamente, o que afasta, em regra, a responsabilidade por vícios da cadeia dominial anterior.

Até 2016, o reconhecimento da usucapião dependia de ação judicial, com citação de todos os interessados e instrução frequentemente longa. O art. 1.071 do Código de Processo Civil incluiu o art. 216-A na Lei de Registros Públicos e abriu a via extrajudicial. A Lei n. 13.465/2017 passou a tratar como concordância o silêncio dos notificados, e a Lei n. 14.382/2022 permitiu ao registrador não admitir impugnações injustificadas. As regras operacionais, que constavam do Provimento CNJ n. 65/2017, foram incorporadas ao Código Nacional de Normas, instituído pelo Provimento CNJ n. 149/2023, nos arts. 398 e seguintes. A usucapião extrajudicial integra o conjunto de procedimentos de regularização imobiliária extrajudicial, ao lado da adjudicação compulsória, da retificação de área e da Reurb.

Quais modalidades de usucapião podem ser reconhecidas no cartório?

A via extrajudicial admite as modalidades previstas em lei, e o requerimento deve indicar a modalidade pretendida e sua base legal (art. 400 do Código Nacional de Normas). O procedimento pode abranger também outros direitos reais usucapíveis (art. 399, § 1.º), como o usufruto. A identificação correta da modalidade é decisiva, porque os prazos e os requisitos variam bastante.

A soma das posses do possuidor e de seus antecessores é admitida, desde que todas sejam contínuas e pacíficas (art. 1.243 do Código Civil), e a ata notarial deve documentar o tempo de posse de cada um.

Quais documentos são exigidos na usucapião extrajudicial?

O requerimento, assinado por advogado ou defensor público, é apresentado ao registro de imóveis da situação do imóvel e deve atender, no que couber, aos requisitos da petição inicial, com a indicação da modalidade, da origem e das características da posse e do valor atribuído ao imóvel. O art. 216-A da Lei de Registros Públicos e o art. 401 do Código Nacional de Normas exigem, entre outros documentos:

• ata notarial lavrada pelo tabelião de notas, que ateste o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores;
• planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com Anotação ou Registro de Responsabilidade Técnica (ART ou RRT), e pelos titulares de direitos registrados na matrícula do imóvel e nas dos confinantes;
• certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
• justo título ou outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, como comprovantes de pagamento de IPTU, contas de consumo e contratos.

A ata notarial é a peça central. O tabelião pode comparecer ao imóvel, colher declarações de testemunhas e consignar imagens e documentos, e a ata não deve limitar-se a reproduzir as declarações do próprio requerente. Quando o imóvel for unidade autônoma de condomínio edilício ou lote de loteamento regularmente instituído, o art. 401, § 5.º, do Código Nacional de Normas dispensa a planta e o memorial descritivo, bastando a referência à descrição constante da matrícula.

Como funciona o procedimento no registro de imóveis?

Protocolado o requerimento, o oficial autua o pedido, e o prazo da prenotação fica prorrogado até o acolhimento ou a rejeição (art. 216-A, § 1.º). Se faltar algum documento, o oficial emite nota de exigência; o requerente que não a atende no prazo tem o procedimento arquivado.

Os titulares de direitos registrados na matrícula do imóvel e nas dos confinantes que não tenham assinado a planta são notificados para se manifestar em 15 dias, e o silêncio é interpretado como concordância (art. 216-A, § 2.º, na redação da Lei n. 13.465/2017). O Código Nacional de Normas considera outorgado esse consentimento, dispensando a notificação, quando o requerente apresentar justo título ou instrumento que demonstre relação jurídica com o titular registral, acompanhado da prova de quitação e de certidão do distribuidor que comprove a inexistência de ação judicial sobre o imóvel. A União, o Estado, o Distrito Federal e o Município são cientificados para se manifestar em 15 dias, e um edital publicado pelo oficial dá ciência a terceiros eventualmente interessados, que também dispõem de 15 dias.

Com a documentação em ordem e sem impugnação, o oficial registra a aquisição na matrícula existente ou abre nova matrícula, se for o caso. Havendo impugnação, o oficial tenta a conciliação ou a mediação (art. 415 do Código Nacional de Normas). A impugnação injustificada não é admitida pelo registrador (art. 216-A, § 10, na redação da Lei n. 14.382/2022); a justificada que persistir encerra a fase extrajudicial, e os autos são remetidos ao juízo competente, onde o requerente emenda o pedido para adequá-lo ao procedimento judicial. A rejeição do pedido extrajudicial não impede a ação de usucapião (art. 216-A, § 9.º).

A lei não fixa prazo total para o procedimento, apenas prazos para cada etapa. O tempo efetivo depende da complexidade da documentação, da localização dos notificados e da existência de impugnação.

Quanto custa a usucapião extrajudicial?

Não há valor nacional. Os emolumentos da ata notarial e do registro são fixados por lei de cada Estado e costumam variar conforme o valor do imóvel; somam-se o custo do edital, das notificações e das certidões, os honorários do engenheiro ou arquiteto responsável pela planta e pelo memorial e os honorários advocatícios. Por se tratar de aquisição originária, não se exige o pagamento de ITBI para o registro (art. 421 do Código Nacional de Normas), e a existência de ônus ou gravames na matrícula não impede, por si, o reconhecimento da usucapião (art. 411). Os tributos que incidem sobre o imóvel, como o IPTU, continuam devidos pelo possuidor, e o pagamento regular serve, aliás, como prova da posse.

Usucapião judicial ou extrajudicial: qual escolher?

A via extrajudicial é facultativa. A Terceira Turma do STJ decidiu que o art. 216-A disciplina o procedimento no cartório “sem prejuízo da via jurisdicional”, de modo que a ação de usucapião não depende de prévio pedido extrajudicial (REsp 1.824.133/RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 11/02/2020).

A via extrajudicial tende a ser mais rápida quando a documentação é sólida, o proprietário registral e os confrontantes são localizáveis e não há oposição previsível. A judicial é preferível quando há litígio declarado sobre a posse ou a propriedade, quando a prova da posse depende de perícia ou de ampla prova testemunhal, quando o titular registral ou os confrontantes não podem ser localizados ou quando há interesses de incapazes. Quem dispõe de promessa de compra e venda quitada, mas não obteve a escritura, deve examinar antes a adjudicação compulsória extrajudicial: nesses casos, o requerente da usucapião precisa justificar por que a escritura não foi lavrada, para que a usucapião não sirva para contornar os requisitos registrais e a tributação da transmissão. Divergências apenas de medidas, em imóvel já registrado em nome do interessado, resolvem-se pela retificação de área.

O que decidiu o STJ sobre usucapião?

Algumas teses do Superior Tribunal de Justiça orientam a preparação do pedido, seja na via judicial, seja na extrajudicial.

Prazo completado no curso do processo

A Terceira Turma admitiu o reconhecimento da usucapião quando o prazo aquisitivo se completa durante o processo, por se tratar de fato constitutivo superveniente que o juiz deve considerar (art. 493 do CPC). A Turma assentou ainda que a contestação do réu não interrompe o prazo, porque exprime oposição ao pedido, e não resistência à posse (REsp 1.361.226/MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 05/06/2018). A interrupção exige providência que efetivamente atinja a posse, como a citação em ação possessória ou reivindicatória.

Usucapião entre herdeiros

O herdeiro que exerce posse exclusiva sobre imóvel da herança, com ânimo de dono e sem oposição dos demais, pode pedir a usucapião extraordinária em nome próprio. A tese foi firmada pela Terceira Turma no REsp 1.631.859/SP (Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 22/05/2018) e reafirmada pela Quarta Turma no AgInt no AREsp 2.355.307/SP (Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 17/06/2024). O tema é relevante para imóveis herdados sem inventário, examinados no artigo sobre imóvel de herança.

Bens públicos e áreas de preservação permanente

Imóveis públicos não são usucapíveis (arts. 183, § 3.º, e 191, parágrafo único, da Constituição e art. 102 do Código Civil). O STJ estende a vedação a imóvel de sociedade de economia mista afetado a finalidade pública (REsp 2.173.088/DF, Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 08/10/2024). A mesma Turma negou a usucapião de imóvel situado em área de preservação permanente, por considerar ilícita a ocupação irregular de APP, ainda que o imóvel seja privado (REsp 2.211.711/MT, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 09/12/2025).

Perguntas frequentes sobre usucapião extrajudicial

A usucapião extrajudicial é obrigatória antes da ação judicial?

Não. O STJ decidiu que o procedimento no cartório é facultativo e que a ação de usucapião não depende de pedido extrajudicial prévio (REsp 1.824.133/RJ). A escolha da via depende da documentação disponível e da existência de oposição.

É obrigatório ter advogado na usucapião extrajudicial?

Sim. O art. 216-A da Lei n. 6.015/1973 exige que o requerimento seja apresentado por advogado ou defensor público, que também acompanha as notificações, as exigências do oficial e eventual impugnação.

O que é a ata notarial na usucapião extrajudicial?

É o documento lavrado pelo tabelião de notas que atesta o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores. O tabelião pode visitar o imóvel e ouvir testemunhas, e a ata deve reunir elementos que não se limitem às declarações do próprio requerente.

Quanto tempo leva a usucapião extrajudicial?

A lei fixa prazos por etapa, como os 15 dias para manifestação dos notificados e para o edital, mas não um prazo total. O tempo efetivo depende da documentação, da localização dos interessados e da existência de impugnação.

Paga-se ITBI na usucapião extrajudicial?

Não. Por se tratar de aquisição originária, o registro da usucapião não exige o pagamento de ITBI (art. 421 do Código Nacional de Normas). Há, porém, emolumentos da ata notarial e do registro, custos de planta e memorial e honorários.

Um herdeiro pode usucapir imóvel da herança?

Sim, se exercer posse exclusiva, com ânimo de dono e sem oposição dos demais herdeiros, pelo prazo da usucapião extraordinária, conforme o STJ no REsp 1.631.859/SP e no AgInt no AREsp 2.355.307/SP.

O que acontece se alguém impugnar o pedido?

O oficial tenta a conciliação ou a mediação. A impugnação injustificada não é admitida; a justificada que persistir leva o caso ao juízo competente, e o pedido prossegue na via judicial.

Conclusão

A usucapião extrajudicial tornou possível regularizar no cartório a propriedade de quem exerce posse prolongada sem título, com custos e prazos em geral menores que os da ação judicial. O êxito depende da escolha correta da modalidade, de uma ata notarial consistente, de planta e memorial adequados e da avaliação prévia dos riscos de impugnação. Quando há litígio, interesses de incapazes ou documentação precária, a via judicial continua disponível e pode ser a mais segura.

Principais pontos deste artigo:

• A usucapião extrajudicial está no art. 216-A da Lei n. 6.015/1973 e nos arts. 398 e seguintes do Código Nacional de Normas (Provimento CNJ n. 149/2023).
• O requerimento exige advogado ou defensor público, ata notarial, planta e memorial, certidões e prova da posse.
• Os notificados têm 15 dias para se manifestar, e o silêncio vale como concordância.
• Não se exige ITBI, e a impugnação justificada que persistir leva o caso ao Judiciário.
• A via é facultativa (REsp 1.824.133/RJ), e o herdeiro com posse exclusiva pode usucapir imóvel da herança (REsp 1.631.859/SP).

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