Adjudicação compulsória: o que é, requisitos e como funciona

A adjudicação compulsória é o instrumento jurídico pelo qual o promitente comprador obtém a transferência da propriedade de um imóvel quando o promitente vendedor, apesar do cumprimento integral do contrato, não outorga a escritura definitiva. O direito tem fundamento nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil e pode ser exercido por duas vias: a judicial, perante o juízo da situação do imóvel, e a extrajudicial, perante o registro de imóveis, admitida desde a Lei n.º 14.382/2022.

Em resumo

A adjudicação compulsória supre a manifestação de vontade do vendedor que não outorga a escritura definitiva. Sua natureza é declaratória: o procedimento reconhece direito preexistente do comprador que quitou o preço, e não cria direito novo. A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça dispensa o registro prévio da promessa de compra e venda para o exercício do direito. A escolha entre a via judicial e a extrajudicial depende da existência de controvérsia sobre o negócio, e não da forma do contrato.

O que é adjudicação compulsória?

Adjudicação compulsória é a medida que permite ao promitente comprador obter a propriedade do imóvel independentemente da vontade do promitente vendedor, quando este se recusa a outorgar a escritura definitiva ou está impossibilitado de fazê-lo. O provimento — judicial ou registral — substitui a declaração de vontade que deveria ter sido emitida e constitui título hábil ao registro.

A hipótese que dá origem ao instituto é conhecida de quem atua no mercado imobiliário. Celebrado o compromisso de compra e venda e pago integralmente o preço, o comprador passa a exercer sobre o bem todos os poderes econômicos da propriedade, mas permanece sem o título formal que a matrícula exige. Enquanto essa lacuna subsiste, o imóvel continua registrado em nome de terceiro, com as consequências que daí decorrem para a alienação, para a obtenção de crédito com garantia real e para a própria estabilidade patrimonial do adquirente.

A natureza jurídica do instituto é declaratória, e não constitutiva. Cumpridas as obrigações contratuais, o direito à aquisição já integra o patrimônio do comprador; o que lhe falta é a formalização. Compreender essa distinção não é exercício teórico, porquanto dela decorrem consequências práticas relevantes, sobretudo em matéria tributária, conforme se examina adiante.

Adjudicação compulsória, usucapião e retificação: as fronteiras

A adjudicação compulsória não se confunde com a usucapião, embora ambas conduzam à regularização registral. Na usucapião, a aquisição é originária e decorre da posse prolongada, sem título anterior que a fundamente; na adjudicação, a aquisição é derivada e apoia-se precisamente em um negócio jurídico válido, celebrado com o titular do domínio. Quem possui sem título recorre à usucapião extrajudicial; quem comprou e pagou, mas não obteve a escritura, recorre à adjudicação.

Distingue-se também da retificação de área no registro de imóveis, cabível quando o titular já detém o domínio regularmente registrado, mas a matrícula descreve o bem de modo divergente da realidade física. Ali não se adquire propriedade alguma: corrige-se a descrição daquilo que já pertence ao titular. A escolha correta entre os instrumentos de regularização imobiliária depende, portanto, do diagnóstico da situação registral e da documentação disponível.

Tampouco há confusão com a adjudicação prevista no processo de execução, em que o credor adquire o bem penhorado do devedor. Aqui não existe dívida a satisfazer por meio do bem, mas obrigação de fazer descumprida: a de outorgar a escritura.

Qual o fundamento legal da adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória funda-se nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil e, na modalidade extrajudicial, no artigo 216-B da Lei de Registros Públicos. O artigo 1.417 atribui direito real à aquisição ao promitente comprador de imóvel cuja promessa, celebrada por instrumento público ou particular e desprovida de cláusula de arrependimento, tenha sido levada a registro. O artigo 1.418 confere-lhe a prerrogativa de exigir a outorga da escritura definitiva e, havendo recusa, de requerer ao juiz a adjudicação do bem.

A leitura literal desses dispositivos sugeriria que o registro da promessa fosse pressuposto do direito, o que excluiria da proteção legal a maior parte dos negócios celebrados no País, habitualmente formalizados por instrumento particular jamais levado à matrícula. Foi para corrigir esse descompasso entre a norma e a realidade que o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 239, segundo a qual o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. O enunciado desloca o eixo da controvérsia: o que se exige não é a formalidade registral anterior, mas a demonstração de que o negócio existiu, é válido e foi integralmente cumprido pelo comprador.

A segunda inovação relevante é de 2022. A Lei n.º 14.382, ao acrescentar o artigo 216-B à Lei n.º 6.015/1973, admitiu que a adjudicação seja processada extrajudicialmente, no registro de imóveis da situação do bem, sem prejuízo da via jurisdicional. O Conselho Nacional de Justiça disciplinou o procedimento por meio do Provimento n.º 150/2023, que alterou o Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial e conferiu uniformidade nacional ao rito. O procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial no cartório é examinado em detalhe em artigo próprio.

Quais são os requisitos da adjudicação compulsória?

São quatro os requisitos da adjudicação compulsória: negócio jurídico válido que implique promessa de compra e venda ou de permuta, ausência de direito de arrependimento exercitável, cumprimento integral das obrigações pelo promitente comprador e ausência de outorga da escritura definitiva pelo promitente vendedor.

O primeiro requisito comporta amplitude maior do que a expressão sugere. Além da promessa de compra e venda em sentido estrito, prestam-se a fundamentar o pedido as promessas de permuta e as cessões ou promessas de cessão correspondentes, o que alcança as cadeias contratuais sucessivas tão comuns em loteamentos e incorporações. Não se exige instrumento público: o contrato particular é apto, desde que demonstre com clareza as partes, o objeto e as condições do negócio.

O segundo requisito é o mais rigoroso. A existência de cláusula de arrependimento ainda exercitável obsta o pedido, porque a faculdade de retratação é incompatível com a natureza compulsória do instituto. A lei ressalva, todavia, duas situações em que o arrependimento não impede o procedimento: quando o imóvel houver sido objeto de parcelamento do solo urbano, nos termos do artigo 2.º da Lei n.º 6.766/1979, e quando decorrido o prazo de carência da incorporação imobiliária, na forma do artigo 34 da Lei n.º 4.591/1964. A ressalva protege adquirentes de empreendimentos regularmente constituídos.

O terceiro requisito é o que exige maior cuidado na preparação do caso, porquanto a quitação há de ser demonstrada por prova documental idônea. Admitem-se recibos, comprovantes de transferência bancária, extratos, declarações de imposto de renda e correspondência entre as partes. A perda parcial de documentos, frequente em contratos antigos, não inviabiliza necessariamente a pretensão: o artigo 322 do Código Civil estabelece que o recibo do último pagamento faz presumir quitadas as parcelas anteriores.

O quarto requisito consiste na demonstração de que a escritura não foi outorgada. A recusa pode ser expressa ou resultar do silêncio do vendedor regularmente notificado, e equipara-se a ela a impossibilidade material de obtenção do título, como ocorre no falecimento do promitente vendedor ou na extinção da pessoa jurídica que figurou no contrato.

A legitimidade para pedir a adjudicação, por fim, é mais ampla do que a intuição sugere. Não se restringe ao comprador: na via extrajudicial, também o próprio alienante e os sucessores de qualquer das partes podem provocar o procedimento, hipótese útil ao vendedor que precisa retirar de seu nome um imóvel há muito negociado.

Adjudicação compulsória judicial ou extrajudicial: qual escolher?

O critério de escolha entre as vias é a existência de controvérsia sobre o negócio jurídico, e não a forma do contrato nem o seu registro anterior. A via extrajudicial pressupõe consenso ou, ao menos, ausência de resistência fundada em matéria de mérito; a via judicial é o caminho necessário sempre que a solução dependa de cognição ampla.

Na via extrajudicial, o requerimento é dirigido ao oficial do registro de imóveis da situação do bem, instruído por ata notarial lavrada por tabelião de notas, que documenta o negócio e a quitação. A assistência de advogado é obrigatória, mediante procuração com poderes específicos. O requerido é notificado para manifestar-se no prazo de quinze dias úteis, e a impugnação fundamentada é apreciada pelo próprio oficial, cabendo recurso ao juízo competente. Convém registrar que essa modalidade não exige o registro anterior da promessa — exigência que a norma expressamente afasta.

A via judicial permanece indispensável quando existam vícios do negócio jurídico a discutir, controvérsia sobre a quitação ou sobre a interpretação de cláusulas contratuais, necessidade de prova pericial ou testemunhal, litígio já instaurado sobre o imóvel ou participação de incapazes. Nela, a cognição é exauriente, admite-se ampla produção probatória e a solução se estabiliza pela coisa julgada material. A sentença de procedência substitui a declaração de vontade do vendedor e constitui título para o registro.

As duas vias não se excluem em definitivo, e a passagem entre elas se dá nos dois sentidos. Instaurado o procedimento no cartório e sobrevindo impugnação que verse matéria insuscetível de exame na esfera administrativa, a questão é remetida ao Judiciário, preservando-se o controle jurisdicional sobre o resultado. No sentido inverso, a pendência de ação judicial de adjudicação não impede o procedimento extrajudicial quando demonstrada a suspensão do processo por, no mínimo, noventa dias úteis — solução que abre alternativa ao litigante cuja demanda se encontra paralisada.

Incide ITBI na adjudicação compulsória?

O ITBI incide na adjudicação compulsória no momento do registro da transferência. Ao julgar o ARE 1.294.969, o Supremo Tribunal Federal firmou, no Tema 1.124 da repercussão geral, a tese de que o fato gerador do imposto de transmissão inter vivos somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.

A consequência prática é relevante e frequentemente ignorada. Como a propriedade imobiliária, entre vivos, transfere-se pelo registro, e não pelo contrato, a celebração da promessa de compra e venda não constitui fato gerador do tributo, ainda que acompanhada da imissão do comprador na posse do bem. O imposto é devido uma única vez, por ocasião do registro do título, calculado segundo a legislação do município da situação do imóvel.

Cabe, porém, uma ressalva que a leitura apressada do precedente costuma omitir. Em 29 de agosto de 2022, ao acolher embargos de declaração no mesmo Tema 1.124, o Supremo reconheceu a existência de repercussão geral sem reafirmar jurisprudência, ao fundamento de que não havia entendimento firmado na Corte quanto à hipótese específica da cessão de direitos à aquisição do imóvel. O julgamento de mérito dessa questão permanece pendente, de modo que a orientação aplicável ao caso concreto deve ser verificada à luz do estado atual do precedente e da legislação municipal.

Casos especiais de adjudicação compulsória

Três situações concentram a maior parte das dificuldades práticas: o falecimento do promitente vendedor, a extinção da pessoa jurídica alienante e a promessa nunca levada a registro.

O falecimento do promitente vendedor não extingue a obrigação de outorgar a escritura, que se transmite aos sucessores no momento da abertura da sucessão. A identificação correta de contra quem o pedido deve ser dirigido — o espólio, quando há inventário em curso, ou os herdeiros, quando não há — é pressuposto de validade do procedimento, e o tema é tratado especificamente no artigo sobre a adjudicação compulsória quando o vendedor falece. Quando o imóvel prometido à venda ainda integra formalmente o acervo hereditário, convém examinar a articulação entre o pedido e o inventário extrajudicial, de modo que o bem não seja indevidamente incluído na partilha.

A extinção da pessoa jurídica promitente vendedora, hipótese comum em loteamentos e incorporações antigas, tampouco impede o procedimento. A notificação dirige-se ao liquidante ou ao último administrador conhecido, conforme a situação registral da sociedade.

A promessa não registrada, por fim, é a hipótese mais frequente de todas e a que gera maior insegurança entre os adquirentes. Sem o registro, o comprador dispõe de direito pessoal contra o vendedor, e não de direito real oponível a terceiros, o que o expõe a riscos enquanto a regularização não se completa. O direito permanece íntegro, contudo, como se examina no artigo sobre a promessa de compra e venda não registrada.

Perguntas frequentes sobre adjudicação compulsória

O que significa adjudicação compulsória?

Significa a atribuição forçada da propriedade do imóvel ao promitente comprador, em substituição à escritura que o promitente vendedor deveria ter outorgado. O termo “compulsória” indica que a transferência se opera independentemente da vontade do vendedor, uma vez reconhecido o direito do comprador que cumpriu suas obrigações.

É preciso registrar a promessa de compra e venda?

Não. A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça afasta a exigência de registro do compromisso de compra e venda para o exercício do direito, e o artigo 216-B da Lei de Registros Públicos dispensa o registro prévio também na via extrajudicial. O registro permanece recomendável por outra razão: converte o direito pessoal do comprador em direito real oponível a terceiros.

Contrato particular serve para pedir a adjudicação compulsória?

Sim. O instrumento particular é apto a fundamentar o pedido, desde que identifique as partes, descreva o imóvel, estabeleça as condições do negócio e venha acompanhado da prova de quitação integral do preço.

Cabe adjudicação compulsória se o vendedor faleceu?

Sim. A obrigação de outorgar a escritura transmite-se aos herdeiros com a abertura da sucessão. O pedido é dirigido ao espólio, quando existe inventário em curso, ou aos herdeiros, quando não existe. Não é necessário aguardar a conclusão do inventário para exercer o direito.

Qual a diferença entre adjudicação compulsória e usucapião?

A adjudicação pressupõe um contrato celebrado com o titular do domínio e conduz a uma aquisição derivada; a usucapião dispensa título anterior e conduz a uma aquisição originária, fundada na posse prolongada. Quem comprou e pagou, mas não recebeu a escritura, recorre à adjudicação; quem possui sem título recorre à usucapião.

A adjudicação compulsória exige advogado?

Sim, em ambas as vias. Na via extrajudicial, a norma exige que o requerente esteja assistido por advogado constituído mediante procuração com poderes específicos.

Conclusão

A adjudicação compulsória é hoje um instituto de dupla porta. A via judicial preserva a amplitude de cognição indispensável aos casos em que há efetiva controvérsia sobre o negócio; a via extrajudicial, aberta pela Lei n.º 14.382/2022 e disciplinada pelo Provimento CNJ n.º 150/2023, atende às situações em que a documentação é suficiente e não há resistência de mérito. A definição do caminho adequado depende de exame prévio da cadeia dominial, do instrumento contratual e das provas de quitação disponíveis — diagnóstico que precede e condiciona a escolha da via.