Regularização de imóveis: instrumentos jurídicos e quando utilizá-los
A irregularidade documental de imóveis é um dos problemas mais frequentes do mercado imobiliário brasileiro. Estimativas indicam que aproximadamente 60% dos imóveis no País apresentam alguma pendência registral — desde a ausência de escritura até a divergência entre a área registrada e a real. Essa situação compromete a segurança patrimonial do possuidor, limita o acesso a financiamentos e pode inviabilizar a alienação do bem. O ordenamento jurídico oferece instrumentos específicos para cada tipo de irregularidade, todos disponíveis pela via extrajudicial na maioria dos casos — o que torna o procedimento mais célere e menos oneroso do que a via judicial tradicional.
A escolha do instrumento correto depende do diagnóstico preciso da situação registral do imóvel. A seguir, apresentamos os principais mecanismos de regularização e os critérios para identificar qual se aplica a cada caso.
Usucapião extrajudicial: regularização de imóveis para quem possui sem título
A usucapião extrajudicial é o instrumento adequado quando o possuidor ocupa o imóvel de forma mansa, pacífica e ininterrupta há anos — com comportamento de proprietário — mas não possui título formal de propriedade. O procedimento, regulamentado pelo art. 216-A da Lei de Registros Públicos e pelo Provimento CNJ n.º 149/2023, é realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem necessidade de ação judicial. Os prazos variam conforme a modalidade: de cinco anos para as hipóteses constitucionais especiais a quinze anos para a usucapião extraordinária. A aquisição é originária — o possuidor adquire a propriedade livre de ônus anteriores.
→ Análise completa do procedimento, requisitos e jurisprudência do STJ: Usucapião extrajudicial: requisitos, documentos e procedimento passo a passo
Adjudicação compulsória extrajudicial: regularização de imóveis para quem comprou mas não tem escritura
A adjudicação compulsória extrajudicial é o instrumento adequado quando o comprador pagou integralmente o preço do imóvel com base em compromisso de compra e venda ou promessa de compra e venda, mas não obteve a escritura definitiva — seja por recusa ou impossibilidade do vendedor, seja por falecimento do promitente vendedor. O procedimento, disciplinado pelo art. 216-B da Lei de Registros Públicos, incluído pela Lei n.º 14.382/2022, permite ao promissário comprador obter o registro da propriedade diretamente no cartório, sem necessidade de ação judicial, desde que o contrato esteja registrado ou que sejam atendidos os requisitos legais.
→ Análise completa do procedimento e dos requisitos do Provimento CNJ n.º 150/2023: Adjudicação compulsória extrajudicial
Retificação de área: regularização de imóveis para quem tem escritura com descrição incorreta
A retificação de área é o instrumento adequado quando o titular já possui escritura e registro regular do imóvel, mas a matrícula apresenta divergência em relação à realidade física — metragem incorreta, confrontações desatualizadas ou coordenadas imprecisas. O procedimento é realizado perante o Cartório de Registro de Imóveis com base nos arts. 212-213 da Lei n.º 6.015/1973 e pode ser concluído em 30 a 120 dias, dependendo da necessidade de notificação dos confrontantes. Não se confunde com a usucapião: a retificação não adquire propriedade, apenas corrige a descrição do imóvel que o titular já possui.
→ Análise completa do procedimento extrajudicial, documentos e modalidades: Retificação de área no Registro de Imóveis: procedimento e documentos
Inventário extrajudicial: para imóveis herdados sem partilha formal
O inventário extrajudicial é o instrumento adequado quando o imóvel faz parte do espólio de pessoa falecida e os herdeiros não procederam à partilha formal. Sem o inventário, o imóvel permanece registrado em nome do falecido, o que impede sua alienação, oneração ou regularização pelos herdeiros. O procedimento extrajudicial, disciplinado pelo art. 610 do CPC/2015 e pela Resolução CNJ n.º 35/2007, é realizado em Tabelionato de Notas e pode ser concluído em prazo significativamente inferior ao do inventário judicial, desde que os herdeiros sejam maiores, capazes e estejam de acordo com a partilha.
→ Análise completa do procedimento, requisitos e particularidades no Rio Grande do Sul: Inventário extrajudicial no RS
Registro de incorporação imobiliária: para empreendimentos em construção
O registro de incorporação imobiliária é o instrumento aplicável a empreendimentos de construção civil destinados à venda das unidades autônomas antes da conclusão da obra — o denominado “lançamento na planta”. O procedimento, disciplinado pela Lei n.º 4.591/1964 e pela Lei n.º 14.382/2022, é obrigatório antes da celebração de qualquer contrato de venda de unidade autônoma e confere segurança jurídica aos adquirentes. Envolve a entrega de documentação técnica, jurídica e financeira ao Cartório de Registro de Imóveis competente.
→ Análise completa dos requisitos, documentação e alterações da Lei 14.382/2022: Registro de incorporação imobiliária: guia jurídico
Perguntas frequentes sobre regularização de imóveis
O que é regularização imobiliária?
É o conjunto de procedimentos jurídicos que adequam a situação registral de um imóvel à sua realidade fática. Cada situação tem um instrumento específico: usucapião para aquisição pela posse, retificação para correção de descrição registral, adjudicação compulsória para formalização de compra quitada sem escritura, e inventário para imóveis herdados sem partilha.
Como saber qual instrumento de regularização se aplica ao meu caso?
O critério determinante é a situação registral atual do imóvel e a documentação disponível: possuidor sem título → usucapião; comprador com contrato quitado sem escritura → adjudicação compulsória; titular com área divergente no registro → retificação; herdeiro sem inventário → inventário extrajudicial. O diagnóstico preciso requer análise da cadeia dominial por advogado especializado.
É possível regularizar um imóvel sem advogado?
Não. Todos os procedimentos extrajudiciais de regularização imobiliária exigem a participação de advogado ou defensor público, conforme as respectivas bases legais. A assistência técnica é indispensável para a identificação do instrumento correto, a instrução documental e a condução do procedimento perante o Cartório de Registro de Imóveis.
Qual a diferença entre regularização extrajudicial e judicial?
A via extrajudicial é realizada diretamente no Cartório de Registro de Imóveis ou Tabelionato, sem processo judicial, com prazo médio de 60 a 120 dias quando a documentação está completa e não há impugnação. A via judicial é necessária quando há litígio, impugnação fundamentada na via administrativa ou quando as circunstâncias do caso exigem instrução probatória ampla perante o juízo competente.
Rafael Berzague Bernardes é advogado da Barbieri Advogados, especialista em Direito Imobiliário, graduado em Direito pela Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul (PUC-RS), pós-graduado em Direito Imobiliário pela UniRitter e MBA em Gestão Empresarial pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Inscrito na OAB/RS sob o n.º 108.724. Membro da Associação Gaúcha dos Advogados do Direito Imobiliário e Empresarial (AGADIE) e do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM).
Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Cada situação possui particularidades que exigem análise individualizada por profissional habilitado. Para assessoria especializada em regularização imobiliária, entre em contato com a Barbieri Advogados.
Rafael Berzague Bernardes é advogado da Barbieri Advogados, graduado em Direito pela Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul (PUC-RS), pós-graduado em Direito Imobiliário pela UniRitter e MBA em Gestão Empresarial pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Inscrito na OAB/RS sob o nº 108.724. Membro da Associação Gaúcha dos Advogados do Direito Imobiliário e Empresarial – AGADIE e do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM.
E-mail: rafael.bernardes@barbieriadvogados.com