Pessoa física contribuinte do IBS e da CBS: aluguel e venda

Neste artigo

• Quando a pessoa física é contribuinte do IBS e da CBS?
• Aluguel de imóvel e IBS/CBS: redução de 70% e redutor social
• Venda de imóveis por pessoa física: redução de 50% e redutores
• Exemplo numérico: quanto paga o locador enquadrado?
• A partir de quando a pessoa física paga IBS e CBS?
• Contratos de locação anteriores à LC n. 214/2025
• Obrigações da pessoa física contribuinte do IBS e da CBS
• Planejamento: limites, holding e fundos imobiliários
• Pontos que dependem de regulamentação
• Perguntas frequentes sobre a pessoa física contribuinte do IBS e da CBS
• Conclusão
• Leia também

Atualizado em setembro de 2026.

A pessoa física contribuinte do IBS e da CBS nas operações com imóveis é aquela que, pelos critérios objetivos do art. 251 da Lei Complementar n. 214/2025, deixa de ser tratada como simples proprietária e passa a recolher os novos tributos sobre o consumo como se exercesse atividade empresarial. Isso ocorre na locação, quando a receita do ano anterior supera R$ 240 mil, valor corrigido pelo IPCA, e envolve mais de três imóveis, e na venda, quando a pessoa aliena mais de três imóveis adquiridos há menos de cinco anos ou mais de um imóvel que ela própria construiu. Este artigo examina esses critérios, as reduções de alíquota e os redutores aplicáveis, o calendário de cobrança, as obrigações do locador enquadrado e as alternativas de organização patrimonial, já com as alterações da Lei Complementar n. 227/2026.

Em resumo: a pessoa física torna-se contribuinte do IBS e da CBS na locação quando, no ano anterior, a receita de aluguéis superar R$ 240 mil (valor corrigido mensalmente pelo IPCA) e envolver mais de três imóveis; na venda, quando alienar mais de três imóveis mantidos há menos de cinco anos ou mais de um imóvel construído por ela nos cinco anos anteriores (art. 251 da LC n. 214/2025). A locação tem redução de 70% das alíquotas e, se residencial, redutor social de R$ 600 por mês e por imóvel; a venda tem redução de 50% e redutor de ajuste. A CBS é cobrada a partir de 2027, e o IBS sobe gradualmente de 2029 a 2033.

Quando a pessoa física é contribuinte do IBS e da CBS?

A Lei Complementar n. 214/2025 submete ao regime específico de bens imóveis as operações realizadas por contribuintes do regime regular do IBS e da CBS (art. 251, caput). A pessoa física que apenas administra o próprio patrimônio não é, em princípio, contribuinte. O § 1.º do art. 251 define, porém, três hipóteses em que ela passa a sê-lo, com base no que fez no ano-calendário anterior. Os critérios são quantitativos e independem de declaração de vontade: atingidos os parâmetros, o enquadramento decorre da lei. A estrutura geral da lei está no guia da LC 214/2025.

Locação: receita e número de imóveis

Na locação, na cessão onerosa e no arrendamento, os dois requisitos são cumulativos: a receita total dessas operações no ano anterior deve exceder R$ 240 mil, e as operações devem ter por objeto mais de três imóveis distintos (art. 251, § 1.º, I). O valor de R$ 240 mil é atualizado mensalmente pelo IPCA desde a publicação da lei complementar, em janeiro de 2025 (art. 251, § 5.º), de modo que o limite efetivo já é superior ao nominal. Quem tem dez imóveis alugados que rendem R$ 200 mil por ano não se enquadra, porque a receita não supera o limite; quem recebe R$ 260 mil com três imóveis também não, porque falta o requisito do número de imóveis.

Venda: mais de três imóveis mantidos há menos de cinco anos

Na venda e na cessão de direitos sobre imóveis, o critério é apenas quantitativo: a pessoa física será contribuinte se, no ano anterior, tiver alienado mais de três imóveis distintos (art. 251, § 1.º, II). Só entram na contagem, porém, os imóveis que estavam no patrimônio do vendedor havia menos de cinco anos, contados da aquisição (§ 3.º). Nos imóveis recebidos por meação, doação ou herança, o prazo é contado desde a aquisição pelo cônjuge meeiro, pelo falecido ou pelo doador (§ 4.º). O herdeiro que vende o apartamento comprado pelos pais há vinte anos, portanto, não soma essa venda ao limite, ainda que o inventário tenha terminado no mês anterior. A regra separa o investidor de longo prazo, que vende ocasionalmente, de quem compra para revender.

Construção seguida de venda

A terceira hipótese alcança quem aliena, no ano anterior, mais de um imóvel construído por ele próprio nos cinco anos anteriores à venda (art. 251, § 1.º, III). O limite é mais rigoroso — duas unidades bastam — porque a construção seguida de venda se aproxima materialmente da incorporação imobiliária, cujas regras estão no artigo sobre incorporação imobiliária e loteamentos.

Enquadramento no próprio ano-calendário

O § 2.º do art. 251 antecipa o enquadramento para o próprio ano em relação às vendas que excederem os limites dos incisos II e III do § 1.º, como a quarta venda de imóvel mantido há menos de cinco anos ou a segunda de imóvel construído pelo vendedor, e à locação em valor que exceda em 20% o limite anual, o que corresponde a R$ 288 mil em valores nominais, antes da correção. A redação do inciso II do § 2.º menciona apenas o valor da receita, sem repetir a exigência de mais de três imóveis. Pela leitura literal, a receita elevada bastaria para o enquadramento no próprio ano, mesmo com poucos imóveis; pela leitura sistemática, o dispositivo apenas anteciparia a tributação de quem também preenche o requisito do número de imóveis. Enquanto a regulamentação ou a jurisprudência não definirem o ponto, o proprietário de poucos imóveis de alto valor deve acompanhar os dois parâmetros.

Aluguel de imóvel e IBS/CBS: redução de 70% e redutor social

Enquadrada a pessoa física, a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis têm as alíquotas do IBS e da CBS reduzidas em 70% (art. 261, parágrafo único, da LC n. 214/2025). As alíquotas efetivas dependerão das alíquotas de referência e das fixadas por cada ente; para ilustração, adota-se neste artigo a alíquota combinada hipotética de 26,5%, percentual frequentemente usado nas estimativas da reforma. Com ela, a redução de 70% leva a locação a cerca de 7,95% sobre o valor do aluguel.

A base de cálculo é o valor da locação (art. 255, II), dela excluídos os tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel e as despesas de condomínio (art. 255, § 2.º). O IPTU e a taxa condominial repassados ao inquilino, portanto, não integram a base. O fato gerador ocorre no pagamento, e o tributo é devido a cada pagamento recebido (art. 254, III e § 2.º).

Redutor social de R$ 600 por mês

Na locação para uso residencial, o locador contribuinte pode deduzir da base de cálculo um redutor social de R$ 600,00 por mês e por imóvel, até o limite da base (art. 260). A LC n. 227/2026 explicitou a periodicidade mensal, que a redação original não mencionava, e o valor é atualizado mensalmente pelo IPCA desde a publicação da LC n. 214/2025 (art. 260, parágrafo único). Como o redutor é fixo por imóvel, seu peso é maior nos aluguéis de menor valor: num aluguel de R$ 1.500,00, reduz a base em 40%; num de R$ 10.000,00, em 6%. Salas, lojas, galpões e demais imóveis não residenciais não têm redutor social e ficam sujeitos apenas à redução de 70%.

Locação por temporada

A locação residencial por período não superior a 90 dias ininterruptos, feita por contribuinte do regime regular, segue as regras dos serviços de hotelaria (art. 253), cujas alíquotas têm redução de 40% (art. 281), e não de 70%. Com a alíquota hipotética de 26,5%, a carga passaria a cerca de 15,9%. A LC n. 227/2026 acrescentou dois parágrafos ao art. 253: para esse fim, a pessoa física só é contribuinte se atender aos critérios da locação (art. 251, § 1.º, I, e § 2.º, II), e as locações por temporada entram no cálculo desses limites. Em regra, o anfitrião de plataformas digitais com um ou dois imóveis não é alcançado; quem soma aluguéis de temporada e de longo prazo acima dos limites passa a ter as duas espécies de locação tributadas, cada qual pelo seu regime.

Venda de imóveis por pessoa física: redução de 50% e redutores

Na venda de imóvel pela pessoa física enquadrada, as alíquotas do IBS e da CBS são reduzidas em 50% (art. 261, caput), e a base de cálculo é o valor da operação diminuído do redutor de ajuste. A partir de 1.º de janeiro de 2027, cada imóvel de contribuinte do regime regular terá vinculado um redutor de ajuste, usado exclusivamente para reduzir a base de cálculo na alienação (art. 257, § 1.º). Para imóveis que já pertenciam ao contribuinte em 31 de dezembro de 2026, o valor inicial é o custo de aquisição corrigido pelo IPCA até essa data ou, por opção, o valor de referência (art. 258, I); para imóveis adquiridos de não contribuinte a partir de 2027, é o valor de aquisição (art. 258, III). O ITBI e o laudêmio pagos na aquisição integram o redutor (art. 258, § 6.º, I). O funcionamento do mecanismo e a escolha entre as duas bases estão nos artigos sobre o redutor de ajuste e sobre o valor de referência do imóvel.

Na venda de imóvel residencial novo ou de lote residencial, o contribuinte pode deduzir ainda um redutor social de R$ 100.000,00 por imóvel ou de R$ 30.000,00 por lote, depois do redutor de ajuste, uma única vez por imóvel e com atualização pelo IPCA (art. 259). O imóvel usado não tem esse benefício. Na venda, o fato gerador ocorre no ato de alienação, que inclui a celebração de promessa de compra e venda ou de outro instrumento de compromisso (art. 254, I e § 1.º), ponto relevante para quem programa vendas em série.

O IBS e a CBS não substituem o ITBI, que continua devido ao Município na transmissão e tem regras próprias, examinadas no artigo sobre o ITBI em 2026. O valor de referência, divulgado no Sinter e estimado para todos os imóveis do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), nos termos do art. 256, § 2.º, serve ao IBS e à CBS e não é base de cálculo do ITBI nem do IPTU.

Exemplo numérico: quanto paga o locador enquadrado?

Considere-se, a título hipotético, uma locadora que recebeu em 2026 aluguéis residenciais de cinco apartamentos, cada um locado por R$ 5.000,00 mensais, líquidos de condomínio e IPTU. A receita anual, de R$ 300.000,00, supera o limite de R$ 240 mil corrigido, e as locações envolvem mais de três imóveis: em 2027, ela será contribuinte. Com a alíquota combinada hipotética de 26,5% do regime pleno, reduzida em 70% para 7,95%, e o redutor social em seu valor nominal de R$ 600,00, o cálculo é o seguinte:

Sem o redutor social, como ocorreria se os imóveis fossem salas comerciais, o tributo seria de R$ 23.850,00 por ano. Os créditos de IBS e CBS sobre reformas, administração e outros bens e serviços adquiridos para a locação reduzem o valor a recolher, e o imposto de renda continua a incidir sobre os aluguéis. Em 2027 e 2028, a cobrança se limita, na prática, à CBS; a carga integral só se completa em 2033. Se a mesma locadora tivesse três apartamentos com receita de R$ 260.000,00, ou dez apartamentos com receita de R$ 200.000,00, não seria contribuinte e continuaria sujeita apenas ao imposto de renda.

Na venda, considere-se uma pessoa física que, em 2032, alienou quatro imóveis adquiridos havia menos de cinco anos e, por isso, é contribuinte em 2033. Se nesse ano vender um apartamento por R$ 700.000,00, com redutor de ajuste corrigido de R$ 500.000,00, a base será de R$ 200.000,00. Com a alíquota hipotética reduzida em 50%, de 13,25%, o IBS e a CBS somarão R$ 26.500,00, além do imposto de renda sobre o ganho de capital.

A partir de quando a pessoa física paga IBS e CBS?

O cronograma da EC n. 132/2023 fez de 2026 um ano de teste. Em 2027, a CBS passa a ser cobrada e o PIS e a Cofins são extintos; o IBS, cobrado à alíquota simbólica de 0,1% em 2027 e 2028, cresce gradualmente de 2029 a 2032, à medida que o ICMS e o ISS são reduzidos, e vigora integralmente a partir de 2033. As etapas estão detalhadas no artigo sobre o cronograma da reforma tributária de 2026 a 2033.

Para a pessoa física, o dado decisivo é que o enquadramento de cada ano toma por base as operações do ano anterior. As locações e vendas realizadas em 2026 serão, em princípio, as que definirão quem será contribuinte da CBS em 2027. O Decreto n. 13.075, de 21 de julho de 2026, adiou para 1.º de janeiro de 2027 a obrigatoriedade de inscrição no CNPJ e de emissão de documentos fiscais pelas pessoas físicas contribuintes da CBS, conforme comunicado da Receita Federal.

Contratos de locação anteriores à LC n. 214/2025

O art. 487 da LC n. 214/2025 permite ao locador de contratos por prazo determinado optar por recolher o IBS e a CBS sobre a receita bruta recebida, no montante de 3,65%. A opção vale, para contratos não residenciais, pelo prazo original, desde que firmados até a publicação da lei complementar, em 16 de janeiro de 2025, com data comprovada por firma reconhecida ou assinatura eletrônica, e registrados em cartório de registro de imóveis ou de títulos e documentos até 31 de dezembro de 2025, ou disponibilizados à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS nos termos do regulamento. Para contratos residenciais, vale pelo prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro, desde que firmados até a mesma data, comprovada por firma reconhecida, assinatura eletrônica ou pagamento do aluguel até o último dia do mês seguinte ao primeiro mês do contrato.

A opção afasta qualquer outra forma de incidência sobre a operação, veda a apropriação de créditos relativos ao imóvel e impede o uso do redutor social (art. 487, §§ 3.º a 5.º). O pagamento é definitivo, sem direito a restituição ou compensação (§ 7.º). A escolha compensa quando 3,65% da receita bruta fica abaixo da carga do regime regular, o que depende do valor do aluguel, do redutor social, dos créditos disponíveis e do ano da transição, já que em 2027 e 2028 o regime regular se limita, na prática, à CBS; a comparação deve ser feita contrato a contrato.

Obrigações da pessoa física contribuinte do IBS e da CBS

Enquadrada, a pessoa física assume as obrigações do regime regular. A LC n. 214/2025 exige de todos os sujeitos ao IBS e à CBS o registro em cadastro com identificação única, integrado entre as administrações tributárias (art. 59). Pelo Decreto n. 13.075/2026, a inscrição no CNPJ e a emissão de documentos fiscais pelas pessoas físicas contribuintes da CBS passam a ser obrigatórias em 1.º de janeiro de 2027. A inscrição tem natureza cadastral e não converte o locador em pessoa jurídica; os aspectos cadastrais são examinados no artigo sobre o CNPJ de pessoa física na reforma tributária.

A apuração segue a não cumulatividade: o locador registra como débito o IBS e a CBS sobre os aluguéis e pode abater, como crédito, os tributos pagos na aquisição de bens e serviços vinculados à atividade, como reformas, manutenção e administração do imóvel, desde que documentados. A lógica do sistema está no artigo sobre a não cumulatividade plena. O controle exige separar despesas pessoais e da atividade e manter documentação fiscal idônea, o que, em regra, pressupõe apoio contábil.

Há ainda um efeito de mercado. O inquilino pessoa jurídica do regime regular pode apropriar como crédito o IBS e a CBS incidentes sobre o aluguel pago ao locador contribuinte, o que reduz seu custo efetivo; quando o locador não é contribuinte, não há tributo a creditar. Para inquilinos empresariais, a condição tributária do locador passa a integrar a negociação do contrato.

Planejamento: limites, holding e fundos imobiliários

O imposto de renda continua a incidir sobre os aluguéis recebidos pela pessoa física, pelo carnê-leão e pela tabela progressiva, com as deduções admitidas na legislação, entre elas os impostos e taxas sobre o imóvel, o condomínio e as despesas de cobrança pagos pelo locador. Para o locador enquadrado, o IBS e a CBS somam-se a esse imposto, e a organização do patrimônio passa a ser decisão relevante. As alternativas mais discutidas têm vantagens e limites.

Permanecer abaixo dos limites

A alternativa mais simples é manter a carteira abaixo dos critérios do art. 251, com até três imóveis locados ou receita anual inferior ao limite corrigido. É viável para quem tem na renda de aluguel um complemento, mas limita a expansão do patrimônio, e a divisão artificial de contratos ou de receitas para permanecer abaixo do limite pode ser questionada pela fiscalização.

Holding patrimonial

A holding patrimonial continua útil para a organização sucessória e a gestão dos imóveis, mas a comparação tributária mudou. A pessoa jurídica locadora é contribuinte do regime regular independentemente do número de imóveis ou da receita: a partir de 2027, recolhe CBS sobre todos os aluguéis, com as mesmas reduções e o mesmo redutor social da pessoa física enquadrada. No lucro presumido, soma IRPJ e CSLL sobre base presumida de 32% da receita de locação, com acréscimo de 10% na presunção sobre a receita que exceder R$ 5 milhões por ano (LC n. 224/2025), e, desde 2026, os lucros distribuídos a uma mesma pessoa física acima de R$ 50 mil por mês sofrem retenção de 10% de imposto de renda (Lei n. 15.270/2025). Para quem hoje está abaixo dos limites do art. 251, transferir os imóveis a uma holding pode fazer surgir uma incidência que a pessoa física não teria. A constituição e a sucessão estão tratadas no artigo sobre holding familiar, e a integralização dos imóveis ao capital envolve a discussão sobre a imunidade de ITBI na integralização de capital.

Reorganização familiar

A redistribuição da titularidade entre membros da família, para que cada um fique abaixo dos limites, esbarra em dois obstáculos. A doação sujeita-se ao ITCMD, que a EC n. 132/2023 tornou obrigatoriamente progressivo (art. 155, § 1.º, VI, da Constituição) e cujo regime foi alterado pela LC n. 227/2026, como mostra o artigo sobre o ITCMD após a reforma tributária. Além disso, estruturas sem propósito negocial, concebidas apenas para contornar os critérios de enquadramento, podem ser questionadas pela fiscalização. A reorganização só se sustenta quando tem fundamento patrimonial ou sucessório próprio.

Fundos de investimento imobiliário

Os fundos de investimento imobiliário (FII) e os Fiagro que realizam operações com imóveis não são contribuintes do IBS e da CBS quando cumprem os requisitos incluídos pela LC n. 227/2026, entre eles cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou em mercado de balcão organizado, no mínimo 100 cotistas e ausência de cotista pessoa física com 20% ou mais das cotas ou de grupo de pessoas físicas ligadas com 40% ou mais. Os requisitos afastam o uso do fundo como veículo exclusivo de uma família: para o investidor, o fundo é alternativa de exposição ao mercado imobiliário, não de administração do próprio patrimônio. Os efeitos da reforma sobre aplicações estão no artigo sobre reforma tributária e investimentos.

Pontos que dependem de regulamentação

Algumas questões relevantes ainda aguardam definição. A primeira é o conceito de imóveis distintos, que a própria lei remete ao regulamento (art. 251, § 6.º): a contagem de unidades autônomas no mesmo edifício, de vagas de garagem com matrícula própria ou de casas em terreno desmembrado dependerá dessa definição.

A segunda envolve a titularidade compartilhada. A lei trata o enquadramento pessoa a pessoa e, na copropriedade, faz o IBS e a CBS incidirem proporcionalmente sobre a parte do coproprietário que se enquadrar como contribuinte (art. 263, § 3.º); os coproprietários de imóvel em condomínio pro indiviso podem optar pelo recolhimento unificado em CNPJ único (art. 263, § 2.º). A lei não disciplina expressamente os bens comuns do casal no regime de comunhão, e continua em aberto se os limites são apurados por cônjuge ou pelo casal.

A terceira é o alcance do enquadramento. O § 1.º do art. 251 enumera as hipóteses por espécie de operação, e a LC n. 227/2026 seguiu essa lógica ao exigir, para a locação por temporada, que a pessoa física atenda aos critérios próprios da locação (art. 253, § 1.º). Ainda não está claro se a pessoa física enquadrada por um único critério terá tributadas também as demais operações, como a venda eventual de um imóvel por quem só se enquadrou pela locação; o ponto depende de regulamentação e tende a gerar controvérsia.

Por fim, a fiscalização terá instrumentos inéditos. O CIB e o Sinter reunirão dados de matrícula, titularidade e valor de referência, alimentados por cartórios e pelas administrações tributárias das três esferas, o que facilita o cruzamento com as declarações de imposto de renda. A regularidade das informações sobre receitas de locação passa, por isso, a ter peso maior; as providências práticas estão reunidas no checklist do que fazer antes de 2027.

Perguntas frequentes sobre a pessoa física contribuinte do IBS e da CBS

Quando a pessoa física se torna contribuinte do IBS e da CBS no aluguel?

Quando, no ano-calendário anterior, a receita com locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis superar R$ 240 mil, valor atualizado mensalmente pelo IPCA, e as operações envolverem mais de três imóveis distintos. Os dois requisitos são cumulativos (art. 251, § 1.º, I, da LC n. 214/2025). A receita que exceda em 20% o limite anual pode gerar o enquadramento no próprio ano (art. 251, § 2.º, II).

Quem vende imóveis passa a pagar IBS e CBS?

Só a pessoa física que, no ano anterior, vendeu mais de três imóveis mantidos no patrimônio há menos de cinco anos, ou mais de um imóvel construído por ela nos cinco anos anteriores. Nos imóveis herdados ou recebidos em doação, o prazo de cinco anos conta desde a aquisição pelo falecido ou pelo doador. Na venda tributada, as alíquotas são reduzidas em 50% e a base é diminuída pelo redutor de ajuste.

Qual é o redutor social do aluguel residencial?

É uma dedução de R$ 600,00 por mês e por imóvel residencial locado, até o limite da base de cálculo, com atualização mensal pelo IPCA (art. 260 da LC n. 214/2025, na redação da LC n. 227/2026). Não se aplica a imóveis comerciais, e a locação por temporada de até 90 dias segue as regras próprias da hotelaria.

Qual é a redução de alíquota na locação e na venda de imóveis?

As alíquotas do IBS e da CBS são reduzidas em 70% na locação, cessão onerosa e arrendamento, e em 50% na venda e nas demais operações com imóveis (art. 261 da LC n. 214/2025). A locação residencial por até 90 dias ininterruptos segue as regras da hotelaria, com redução de 40%. Com uma alíquota combinada hipotética de 26,5%, a locação ficaria sujeita a cerca de 7,95%.

A partir de quando o locador enquadrado paga IBS e CBS?

A CBS é cobrada a partir de 2027, e o IBS aumenta gradualmente de 2029 a 2032, até a vigência integral em 2033. O enquadramento de 2027 toma por base as operações de 2026. A inscrição no CNPJ e a emissão de documentos fiscais pelas pessoas físicas contribuintes da CBS são obrigatórias a partir de 1.º de janeiro de 2027 (Decreto n. 13.075/2026).

Contratos de aluguel antigos podem pagar 3,65%?

Sim, se firmados por prazo determinado até a publicação da LC n. 214/2025, em 16 de janeiro de 2025. Os contratos não residenciais dependiam de registro em cartório até 31 de dezembro de 2025, ou de disponibilização ao Fisco nos termos do regulamento, e valem pelo prazo original; os residenciais valem pelo prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro. A opção veda créditos e o redutor social (art. 487).

Vale a pena transferir os imóveis para uma holding?

Depende do caso. A holding é contribuinte do IBS e da CBS independentemente do número de imóveis e da receita, recolhe IRPJ e CSLL, no lucro presumido sobre base de 32% da receita de locação, e, desde 2026, os lucros distribuídos acima de R$ 50 mil mensais a uma mesma pessoa física sofrem retenção de 10%. Para quem está abaixo dos limites do art. 251, a transferência pode criar uma incidência que a pessoa física não teria.

Os limites de enquadramento são apurados por pessoa ou pelo casal?

A lei trata o enquadramento pessoa a pessoa e, na copropriedade, faz o tributo incidir proporcionalmente sobre a parte do coproprietário que se enquadrar (art. 263, § 3.º, da LC n. 214/2025). Não há regra expressa para os bens comuns do casal no regime de comunhão, e o ponto depende de regulamentação ou de consolidação de entendimento.

Conclusão

A LC n. 214/2025 trouxe para o campo do IBS e da CBS a pessoa física que, pelo volume de aluguéis ou pela frequência de vendas, atua no mercado imobiliário como uma empresa. Os critérios são objetivos, mas o limite corrigido, a regra do próprio ano, o conceito de imóveis distintos e a situação dos bens do casal exigem análise caso a caso. Como o enquadramento de 2027 dependerá das operações de 2026, a revisão da carteira de imóveis e dos contratos de locação deve preceder o início da cobrança da CBS, e a comparação entre manter os imóveis na pessoa física ou transferi-los a uma holding precisa considerar o conjunto dos tributos, e não apenas o IBS e a CBS.

Principais pontos deste artigo:

• Na locação, é contribuinte quem teve, no ano anterior, receita acima de R$ 240 mil (corrigida pelo IPCA) com mais de três imóveis.
• Na venda, é contribuinte quem alienou mais de três imóveis mantidos há menos de cinco anos ou mais de um imóvel construído por ele.
• As alíquotas têm redução de 70% na locação e de 50% na venda; a locação por temporada segue a hotelaria, com redução de 40%.
• O redutor social é de R$ 600 por mês por imóvel residencial locado e de R$ 100 mil na venda de imóvel residencial novo.
• A CBS é cobrada a partir de 2027 e o IBS integral a partir de 2033; CNPJ e documentos fiscais são exigidos a partir de 1.º de janeiro de 2027.
• Contratos firmados até 16 de janeiro de 2025 podem optar pelo recolhimento de 3,65% sobre a receita bruta.

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