Valor de referência nacional disponível publicamente pode servir de parâmetro para atualização de valores venais pelos municípios, com impactos diretos no IPTU, ITBI e ITCMD

O Cadastro Imobiliário Brasileiro representa mudança estrutural no sistema tributário nacional. Conforme analisado nos artigos anteriores desta série, além de estabelecer código único para cada imóvel do país, o sistema introduz o valor de referência — estimativa nacional do valor de mercado de cada propriedade, calculada com metodologia unificada e disponível para consulta pública no SINTER, nos termos do artigo 256 da Lei Complementar 214/2025.

Embora concebido para servir à tributação federal por meio do IBS e da CBS, esse valor de referência produzirá efeitos que transcendem a esfera da União. A tendência identificada aponta para convergência entre esse parâmetro nacional e os valores venais utilizados por municípios e estados para cálculo do IPTU, ITBI e ITCMD. A Confederação Nacional de Municípios já publicou a Nota Técnica nº 10/2025, orientando gestores municipais a promoverem a atualização de suas Plantas Genéricas de Valores com integração ao CIB e ao SINTER — evidência concreta de que esse movimento está sendo ativamente fomentado.

Para proprietários de imóveis, compreender essa dinâmica tornou-se fundamental. Os impactos patrimoniais serão diretos e potencialmente significativos, afetando o custo anual de manutenção, o custo de aquisição e o custo de transmissão do patrimônio imobiliário.

O contencioso histórico sobre valores venais

A relação entre administrações municipais e contribuintes quanto ao valor venal dos imóveis caracteriza-se por litígios recorrentes. Cada município estabelece metodologia própria para avaliar imóveis, geralmente baseada em Plantas Genéricas de Valores que consideram localização, área do terreno, área construída e padrão de acabamento. Essas avaliações municipais frequentemente apresentam significativa discrepância em relação aos valores de mercado. Em alguns casos, encontram-se substancialmente defasadas; em outros, surpreendentemente, superam o valor real dos imóveis. O Tribunal de Justiça de São Paulo já anulou lançamentos tributários em situações onde o valor venal municipal excedia em mais de 70% o valor de mercado comprovado por perícia técnica.

Essa desconexão entre valor venal e realidade de mercado alimenta contencioso permanente. Municípios buscam incrementar arrecadação mediante revisões de plantas de valores, enquanto contribuintes recorrem ao Judiciário questionando avaliações incompatíveis com sua capacidade contributiva. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que valor venal e valor de mercado constituem conceitos jurídicos distintos. Essa distinção, embora relevante do ponto de vista doutrinário, não soluciona o problema prático: estabelecer valor justo que equilibre necessidade de arrecadação municipal e capacidade contributiva dos proprietários.

Os dados da Confederação Nacional de Municípios indicam que a arrecadação média de IPTU por imóvel alcançou R$ 698,48 em 2024, com variação expressiva conforme o porte do município: R$ 1.411,89 nas cidades com mais de 500 mil habitantes, contra apenas R$ 128,66 naquelas com até 20 mil habitantes. Essa assimetria reflete, em grande medida, a disparidade nas metodologias e na frequência de atualização dos cadastros municipais — problema que o valor de referência do CIB tende a equalizar.

A facilitação constitucional para atualização do IPTU

A Emenda Constitucional 132/2023, que instituiu a Reforma Tributária, alterou substancialmente o processo de atualização da base de cálculo do IPTU. O novo inciso III do parágrafo primeiro do artigo 156 da Constituição Federal estabelece que o imposto sobre propriedade predial e territorial urbana “pode ter sua base de cálculo atualizada pelo Poder Executivo, conforme critérios estabelecidos em lei municipal”.

Anteriormente, qualquer alteração na base de cálculo do IPTU exigia processo legislativo completo: elaboração de projeto de lei, tramitação na Câmara Municipal, debates públicos e votação. A jurisprudência era pacífica nesse sentido, cristalizada na Súmula 160 do STJ: “É defeso, ao Município, atualizar o IPTU, mediante decreto, em percentual superior ao índice oficial de correção monetária.” O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema de Repercussão Geral nº 211, fixou tese no mesmo sentido: “A majoração do valor venal dos imóveis para efeito da cobrança de IPTU não prescinde da edição de lei em sentido formal, exigência que somente se pode afastar quando a atualização não excede os índices inflacionários anuais de correção monetária.”

A mudança constitucional preserva a competência legislativa para definir critérios de avaliação, mantendo controle democrático sobre parâmetros gerais, mas delega ao Poder Executivo a aplicação concreta desses critérios mediante atos administrativos. Trata-se de mudança que confere, ao menos em tese, agilidade para que valores venais acompanhem as variações do mercado imobiliário. Do ponto de vista do contribuinte, contudo, reduz as oportunidades de participação no processo decisório sobre valores que impactarão diretamente sua carga tributária.

A interpretação do alcance desse dispositivo constitucional já se encontra em disputa nos tribunais. O Tribunal de Justiça do Pará, em decisão de novembro de 2024, entendeu que a EC 132/2023 “não autorizou a alteração da base de cálculo, tampouco a majoração do IPTU diretamente via Decreto”, sendo sempre observável o quanto previsto na lei municipal. Em sentido oposto, o Tribunal de Justiça de Goiás decidiu em dezembro de 2024 que “a nova regra constitucional conferiu, a rigor, maior autonomia ao Poder Executivo Municipal de aumentar ou diminuir o valor da base de cálculo do IPTU em função das variações do mercado imobiliário”. Essa divergência jurisprudencial indica que o tema demandará pronunciamento definitivo do Supremo Tribunal Federal.

O valor de referência como novo paradigma

A conjugação da facilitação constitucional com a disponibilidade pública do valor de referência nacional cria cenário sem precedentes na tributação imobiliária brasileira. Pela primeira vez, administrações municipais terão acesso a estimativas técnicas do valor de mercado de cada imóvel em seus territórios, calculadas com metodologia unificada que considera transações reais, cruzamento de dados de múltiplas fontes e características específicas de cada propriedade.

O valor de referência será divulgado publicamente no SINTER e atualizado anualmente, conforme determina o artigo 256 da Lei Complementar 214/2025. Embora juridicamente distintos, valor de referência federal e valor venal municipal compartilham o mesmo objetivo: aproximar-se do valor real de mercado dos imóveis. A diferença reside na metodologia e abrangência. O valor de referência utiliza critérios nacionais uniformes, integração de dados entre múltiplos cadastros e análise de transações efetivas. O valor venal municipal baseia-se em Plantas Genéricas de Valores locais, frequentemente desatualizadas e com critérios simplificados.

A convergência entre esses valores, embora não seja juridicamente obrigatória, apresenta-se como tendência natural e praticamente inevitável. Gestores municipais, ao exercerem a competência de atualizar valores venais — agora potencialmente por decreto executivo —, dificilmente ignorarão estimativas tecnicamente fundamentadas e publicamente disponíveis. A pressão por aumento de arrecadação, característica da gestão fiscal municipal, combinada com a disponibilidade de dados robustos, torna improvável a manutenção de valores venais significativamente inferiores aos valores de referência nacional.

A própria Confederação Nacional de Municípios, por meio do Conselho Técnico das Administrações Tributárias, recomendou expressamente na Nota Técnica nº 10/2025 que os municípios adotem o Cadastro Territorial Multifinalitário como modelo de gestão cadastral, integrado ao CIB e ao SINTER, para “fazer frente a todas as demandas atuais e futuras impostas pela Reforma Tributária”. A orientação inclui a atualização das Plantas Genéricas de Valores com base em dados de mercado atualizados e metodologias transparentes.

Impactos nos tributos imobiliários

A convergência entre valor de referência e valores venais municipais produzirá efeitos concretos em três tributos principais, com consequências patrimoniais distintas para os proprietários.

IPTU: impacto na manutenção patrimonial

O imposto predial e territorial urbano utiliza o valor venal como base de cálculo. Municípios com valores historicamente defasados poderão promover atualizações expressivas, utilizando o valor de referência nacional como justificativa técnica. Mesmo sem alteração de alíquotas, a elevação da base de cálculo resultará em aumento da carga tributária. O risco de majorações abruptas é concreto: no município de Bragança Paulista, em São Paulo, proprietários enfrentaram aumentos que superaram 1.000% de um exercício para o outro, por meio de decreto fundamentado na EC 132/2023, o que levou à impetração de mandado de segurança coletivo (processo nº 1002243-20.2025.8.26.0099) por associação de moradores.

Para proprietários de imóveis sem geração de renda, especialmente aposentados com imóveis herdados em bairros valorizados, o impacto pode comprometer a viabilidade de manutenção do patrimônio. O IPTU constitui despesa fixa anual que, em caso de majoração substancial da base de cálculo, pode tornar insustentável a propriedade de determinados imóveis, configurando, no limite, tributação com efeitos confiscatórios.

ITBI: oneração nas transmissões

O imposto sobre transmissão de bens imóveis incide sobre o valor venal ou o valor da transação, prevalecendo o maior. Com valores de referência públicos e atualizados, as administrações tributárias municipais disporão de parâmetro objetivo para questionar transações declaradas com valores inferiores. A prática de declarar valores de transação descolados da realidade de mercado enfrentará questionamento fundamentado. Contribuintes deverão estar preparados para comprovar a legitimidade de valores que se distanciem significativamente do referencial público.

Cumpre observar que o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.113, fixou três teses relevantes: que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU; que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, somente afastável mediante processo administrativo próprio; e que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com respaldo em valor de referência estabelecido unilateralmente. Essa jurisprudência, firmada antes da implementação do CIB, certamente será revisitada à luz do novo cenário.

ITCMD: majoração no custo sucessório

O imposto estadual sobre transmissão causa mortis e doação, embora de competência estadual, também utiliza valor venal ou de mercado como base de cálculo. Estados poderão valer-se do valor de referência do CIB para fundamentar avaliações em processos sucessórios. A Reforma Tributária estabeleceu que a base de cálculo do ITCMD não pode ser inferior ao valor de mercado, reforçando a relevância de parâmetros objetivos de avaliação. Além disso, a EC 132/2023 determinou a progressividade obrigatória das alíquotas, que passarão a variar entre 2% e 8% conforme o valor transmitido.

Famílias com patrimônio imobiliário significativo enfrentarão majoração simultânea no custo de manutenção (IPTU), no custo de aquisição (ITBI) e no custo de transmissão (ITCMD). A conjugação de bases de cálculo atualizadas com alíquotas progressivas do ITCMD pode tornar o planejamento sucessório significativamente mais oneroso, exigindo análise estratégica antecipada. A assessoria especializada para avaliação das estruturas patrimoniais, inclusive quanto à pertinência de utilização do redutor de ajuste previsto na LC 214/2025, tornou-se indispensável.

Limites constitucionais à majoração tributária

A elevação de valores venais, por mais que se apoie em dados técnicos robustos, encontra limitações nos princípios constitucionais que regem o sistema tributário nacional. A primeira dessas barreiras é o princípio da capacidade contributiva, previsto no artigo 145, §1º, da Constituição Federal, que exige que os tributos sejam graduados conforme a capacidade econômica do contribuinte. Valor venal elevado não se traduz automaticamente em capacidade de pagamento, especialmente para imóveis sem geração de renda ou proprietários com rendimentos incompatíveis com aumentos substanciais.

O Supremo Tribunal Federal reconhece que o poder de tributar encontra limites na vedação ao confisco e no direito de propriedade. Aumentos desproporcionais, mesmo quando tecnicamente fundamentados, podem ser questionados judicialmente quando resultarem em carga tributária incompatível com a realidade econômica do contribuinte. O princípio da razoabilidade exige que atualizações sejam graduais e proporcionais. Majorações abruptas que comprometam o planejamento financeiro familiar ou inviabilizem a manutenção da propriedade são passíveis de contestação. A experiência do caso Bragança Paulista demonstra que aumentos excessivos, mesmo amparados em suposta autorização constitucional, geram resistência legítima e podem ser afastados pelo Judiciário.

O direito ao contraditório e à ampla defesa, aplicável ao processo administrativo tributário, assegura aos contribuintes a possibilidade de contestar valores considerados excessivos, mediante apresentação de provas técnicas e argumentos específicos sobre suas propriedades. A manutenção da competência legislativa municipal para definir critérios de avaliação preserva mecanismo de controle democrático, permitindo que o Poder Legislativo estabeleça limites e salvaguardas para proteção dos contribuintes. Em sede administrativa, contribuintes podem requerer cópia da Planta Genérica de Valores, comparar o aumento aplicado com a variação do IPCA no mesmo período e, constatada majoração real, requerer revisão do lançamento com fundamento no artigo 150, inciso I, da Constituição Federal e no artigo 97 do Código Tributário Nacional.

Reforço da fiscalização municipal

Além da atualização de valores venais, o valor de referência do CIB influenciará a atividade fiscalizatória municipal de forma abrangente. Operações de compra e venda declaradas com valores significativamente inferiores ao valor de referência público atrairão atenção imediata das administrações tributárias municipais. No âmbito do ITBI, onde a base de cálculo corresponde ao maior valor entre o venal e o declarado, o valor de referência funcionará como indicador objetivo de possível subfaturamento.

Municípios poderão fundamentar autuações fiscais com base na discrepância entre valores declarados e valores de referência, deslocando para o contribuinte o ônus de comprovar a legitimidade da operação. Essa inversão prática do ônus probatório, embora não expressamente prevista na legislação, decorre da disponibilidade de parâmetro técnico público. Antes do CIB, o fisco municipal precisava demonstrar o subfaturamento por conta própria. Com o valor de referência publicamente disponível, a fundamentação técnica para questionamentos torna-se imediata e objetiva.

Contribuintes deverão documentar adequadamente as razões que justifiquem valores inferiores ao referencial: urgência na alienação, defeitos construtivos, condições especiais de pagamento ou características específicas não captadas pela avaliação massiva. A assessoria técnica especializada, tanto jurídica quanto de avaliação imobiliária, torna-se elemento essencial no planejamento e execução de operações imobiliárias. A documentação prévia e a fundamentação técnica das transações evitarão questionamentos posteriores e autuações que, além do tributo complementar, implicam multas e juros de mora.

Estratégias de proteção patrimonial

Diante da convergência anunciada, proprietários devem adotar medidas preventivas estruturadas. O primeiro passo consiste em acompanhar a divulgação dos valores de referência no SINTER, comparando-os com os valores venais vigentes em seu município. Discrepâncias significativas sinalizam potencial de majoração tributária futura e constituem indicador de que medidas de proteção devem ser adotadas.

Em segundo lugar, convém verificar o estágio de adequação da legislação municipal à nova sistemática constitucional, identificando os critérios estabelecidos pela Câmara Municipal para atualização de valores venais e eventuais limitações ou períodos de transição previstos na legislação local. A ausência de regulamentação municipal adequada pode constituir argumento relevante contra majorações por decreto.

Terceiro, cabe avaliar a pertinência de impugnação administrativa do valor de referência federal, caso este se mostre incompatível com a realidade do imóvel. O direito de impugnação, previsto na Lei Complementar 214/2025, pode prevenir que valores superestimados contaminem avaliações municipais e sirvam de parâmetro para majorações subsequentes. A impugnação deve ser fundamentada com laudos técnicos, registros fotográficos, histórico de manutenção e análises comparativas de mercado, documentação que será igualmente útil para defesas em âmbito municipal. Conforme analisado no artigo anterior desta série, a efetividade do mecanismo de impugnação será determinante para a legitimidade de todo o sistema.

Para investidores com carteiras múltiplas, o momento exige análise de reestruturação patrimonial estratégica, avaliando benefícios e custos de diferentes configurações de propriedade à luz do novo cenário tributário. A assessoria especializada é indispensável para análise personalizada, considerando perfil patrimonial, objetivos sucessórios e alternativas legais disponíveis.

Perguntas frequentes

O CIB vai aumentar o IPTU?

O CIB em si não altera alíquotas nem impõe aumento automático do IPTU. No entanto, o valor de referência divulgado publicamente no SINTER fornecerá às prefeituras um parâmetro técnico atualizado do valor de mercado dos imóveis. Com a EC 132/2023, que permite ao Poder Executivo Municipal atualizar a base de cálculo do IPTU por decreto — observados critérios de lei municipal —, é provável que municípios com valores venais defasados promovam atualizações significativas utilizando o valor de referência como justificativa técnica. O resultado prático pode ser aumento expressivo do IPTU mesmo sem alteração de alíquotas.

O que é o valor de referência do CIB e como ele afeta os tributos municipais?

O valor de referência é uma estimativa nacional do valor de mercado de cada imóvel brasileiro, calculada com metodologia unificada e atualizada anualmente, conforme previsto no artigo 256 da Lei Complementar 214/2025. Embora concebido para a tributação federal (IBS e CBS), esse valor será público e poderá ser utilizado pelos municípios como parâmetro para atualizar seus valores venais, impactando diretamente IPTU, ITBI e, indiretamente, o ITCMD estadual.

O prefeito pode aumentar o IPTU por decreto após a EC 132/2023?

A EC 132/2023 acrescentou o inciso III ao §1º do artigo 156 da Constituição Federal, permitindo que o Poder Executivo Municipal atualize a base de cálculo do IPTU conforme critérios estabelecidos em lei municipal. A interpretação desse dispositivo é controversa: parte da doutrina entende que autoriza majoração real, além da correção monetária, por decreto; outra corrente sustenta que se trata apenas de positivação da jurisprudência existente, limitada à correção monetária. O tema já gerou contencioso judicial, com decisões divergentes entre tribunais estaduais, e demandará pronunciamento definitivo do Supremo Tribunal Federal.

Qual a diferença entre valor venal e valor de referência do CIB?

O valor venal é a estimativa do valor do imóvel estabelecida pelo município, geralmente por meio de Plantas Genéricas de Valores, utilizada como base de cálculo do IPTU e do ITBI. O valor de referência do CIB é uma estimativa federal do valor de mercado, calculada com metodologia nacional unificada, dados de múltiplas fontes e análise de transações efetivas. Embora juridicamente distintos e com finalidades diversas, ambos buscam aproximar-se do valor real de mercado dos imóveis, razão pela qual a convergência entre eles é tendência natural.

Como o CIB impacta o ITBI na compra e venda de imóveis?

O ITBI incide sobre o valor venal ou o valor da transação, prevalecendo o maior. Com o valor de referência do CIB publicamente disponível, as administrações tributárias municipais disporão de parâmetro objetivo para questionar transações declaradas com valores inferiores. Na prática, o valor de referência funcionará como indicador de possível subfaturamento, deslocando para o contribuinte o ônus de comprovar que o valor declarado corresponde à realidade da operação, mediante documentação técnica adequada.

O valor de referência do CIB será usado para calcular o ITCMD em heranças e doações?

Embora o ITCMD seja de competência estadual, a Reforma Tributária estabeleceu que sua base de cálculo não pode ser inferior ao valor de mercado do bem. Com o valor de referência do CIB publicamente disponível, é provável que os estados o utilizem como parâmetro para fundamentar avaliações em processos sucessórios e doações. A conjugação de bases atualizadas com a progressividade obrigatória das alíquotas (entre 2% e 8%) pode elevar significativamente o custo de transmissão patrimonial.

Quais são os limites constitucionais ao aumento do IPTU via valor de referência?

A Constituição Federal estabelece limites claros: o princípio da capacidade contributiva (artigo 145, §1º) exige que tributos respeitem a capacidade econômica real do contribuinte; a vedação ao confisco proíbe tributação que inviabilize a propriedade; o princípio da razoabilidade exige majorações graduais e proporcionais; e o direito ao contraditório e ampla defesa assegura a contestação de valores excessivos. A Súmula 160 do STJ, embora anterior à EC 132/2023, permanece como referência relevante ao vedar atualização do IPTU por decreto em percentual superior ao índice oficial de correção monetária.

Como impugnar o valor de referência do CIB se ele estiver inflado?

A Lei Complementar 214/2025 assegura ao contribuinte o direito de impugnar o valor de referência quando este não corresponder à realidade do imóvel. A impugnação deve ser fundamentada com documentação técnica: laudos de avaliação elaborados por profissional habilitado, registros fotográficos, comparativos de mercado e informações sobre características específicas não captadas pela avaliação massiva. Uma impugnação bem-sucedida no âmbito federal pode prevenir que um valor superestimado contamine avaliações municipais para fins de IPTU e ITBI.

Conclusão

O valor de referência nacional, embora formalmente vinculado à tributação federal, produzirá efeitos sistêmicos sobre toda a estrutura tributária imobiliária brasileira. A convergência com valores venais municipais, ainda que não imposta legalmente, apresenta-se como desenvolvimento natural e previsível. A combinação de dados técnicos robustos publicamente disponíveis com a facilitação constitucional para atualização administrativa — potencializada pela orientação da própria CNM aos gestores municipais — cria condições propícias para majoração das bases de cálculo municipais em todo o país.

Os impactos transcendem o IPTU, afetando também ITBI e ITCMD, com consequências significativas para o custo de manutenção e transmissão do patrimônio imobiliário. A divergência jurisprudencial já existente entre tribunais estaduais sobre o alcance da EC 132/2023 demonstra que o contencioso sobre a matéria tende a se intensificar nos próximos anos, demandando pronunciamento definitivo do Supremo Tribunal Federal.

Os limites constitucionais — capacidade contributiva, razoabilidade e vedação ao confisco — oferecem proteção jurídica aos contribuintes, mas sua efetivação depende de postura proativa e fundamentação técnica adequada. Proprietários informados e adequadamente assessorados estarão em posição significativamente mais favorável para enfrentar os desafios do novo cenário tributário, exercendo seus direitos e minimizando impactos patrimoniais adversos decorrentes da modernização do sistema de avaliação imobiliária brasileiro.

No próximo artigo desta série, analisaremos a situação das pessoas físicas que a Reforma Tributária transformará em contribuintes do regime empresarial, com foco nos critérios objetivos estabelecidos e suas implicações para locadores e investidores imobiliários.

Artigos da série “CIB e a nova tributação imobiliária”:

Artigo 1: CIB: o que é o “CPF dos imóveis” e como ele afeta proprietários

Artigo 2: Valor de referência: como o fisco vai avaliar seu imóvel

Artigo 3: CIB e tributos municipais: a convergência inevitável? (este artigo)

Próximo: Pessoas físicas como contribuintes: quando o aluguel vira atividade empresarial

Este artigo foi redigido para fins de informação e debate, não devendo ser considerado uma opinião legal para qualquer operação ou negócio específico.

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Maurício Lindenmeyer Barbieri
Sócio-gerente da Barbieri Advogados. Mestre em Direito pela UFRGS. Inscrito na Ordem dos Advogados da Alemanha (RAK Stuttgart), Portugal (OA Lisboa) e Brasil (OAB/RS nº 36.798, OAB/DF nº 24.037, OAB/SC nº 61.179-A, OAB/PR nº 101.305, OAB/SP nº 521.298). Membro da Associação de Juristas Brasil Alemanha. Professor universitário, exerceu a docência na PUCRS e UniRitter. Autor de obras especializadas em Direito Processual Civil e Trabalhista.

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