Adjudicação compulsória e vendedor falecido: espólio e herdeiros

Atualizado em outubro de 2026.

A adjudicação compulsória permite ao comprador que pagou integralmente o preço de um imóvel obter a transferência da propriedade quando a escritura definitiva não é outorgada, e continua disponível quando o vendedor morre antes de assiná-la. A obrigação de outorgar a escritura passa aos herdeiros com a abertura da sucessão, e o pedido é dirigido ao espólio ou aos herdeiros, na Justiça ou diretamente no registro de imóveis. Este artigo explica quando a adjudicação cabe, contra quem deve ser pedida, como funcionam as vias judicial e extrajudicial, quais documentos reunir, se há prazo e quais tributos incidem.

Em resumo: a morte do promitente vendedor não extingue a obrigação de outorgar a escritura, que se transmite aos herdeiros com a abertura da sucessão (art. 1.784 do Código Civil). Com o preço quitado e sem cláusula de arrependimento, o comprador pode pedir a adjudicação compulsória contra o espólio, representado pelo inventariante, ou, sem inventário aberto, contra os herdeiros. Além da ação judicial, cabe o procedimento no registro de imóveis (art. 216-B da Lei n. 6.015/1973), no qual os herdeiros ou o inventariante são notificados para anuir ou impugnar em 15 dias úteis. O registro prévio da promessa é dispensado (Súmula 239 do STJ), a pretensão não prescreve e o ITBI é pago antes do registro.

Quando cabe a adjudicação compulsória se o vendedor morreu?

A promessa de compra e venda de imóvel sem cláusula de arrependimento dá ao promitente comprador o direito de exigir a escritura definitiva e, se houver recusa, de requerer ao juiz a adjudicação do imóvel (arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil). O art. 1.418 refere-se ao comprador titular de direito real, isto é, com a promessa registrada, mas a Súmula 239 do STJ estendeu o direito à adjudicação ao compromisso não registrado, que vincula as partes e seus sucessores. A sentença de procedência produz todos os efeitos da declaração de vontade não emitida (art. 501 do Código de Processo Civil) e serve de título para o registro. O instituto em sua formulação geral está explicado no artigo sobre adjudicação compulsória.

A morte do vendedor não altera esse quadro. Aberta a sucessão, a herança transmite-se desde logo aos herdeiros (art. 1.784 do Código Civil), e com ela as obrigações do falecido, entre as quais a de outorgar a escritura do imóvel que ele vendeu e cujo preço recebeu. A herança responde pelas dívidas do falecido; feita a partilha, cada herdeiro responde na proporção do que recebeu (art. 1.997), e nenhum responde por encargos superiores às forças da herança (art. 1.792), tema desenvolvido no artigo sobre herança com dívidas. O imóvel prometido e quitado continua registrado em nome do falecido, mas está comprometido com o comprador: o que se transmite aos sucessores é o dever de concluir o negócio.

Em qualquer das vias, a adjudicação exige promessa de compra e venda ou de cessão, pública ou particular, sem direito de arrependimento exercitável; pagamento integral do preço; e recusa ou impossibilidade de obter a escritura. Os cuidados na redação da promessa estão no artigo sobre os principais contratos imobiliários e seus riscos.

Contra quem se pede: espólio, inventariante ou herdeiros?

O falecido não pode figurar como parte, porque a existência da pessoa natural termina com a morte (art. 6.º do Código Civil). A ação proposta contra o vendedor já falecido precisa ser corrigida para incluir o espólio ou os herdeiros, sob pena de extinção sem resolução do mérito. Quem responde depende da fase em que se encontra a sucessão.

Com inventário em curso, o espólio é representado pelo inventariante. Sem inventário aberto, o espólio existe desde a abertura da sucessão e é representado pelo administrador provisório, em regra o cônjuge ou companheiro que convivia com o falecido ou o herdeiro que está na posse dos bens. Na prática, é prudente chamar todos os herdeiros conhecidos, o que evita discussões sobre a representação e vincula todos ao resultado; a distinção entre os conceitos está no artigo sobre herança, legado e espólio.

A ausência de inventário não impede a adjudicação nem obriga o comprador a esperar que os herdeiros o abram. Se preferir resolver a questão no procedimento sucessório, o comprador, como credor do autor da herança, pode requerer a abertura do inventário (art. 616, VI, do CPC) e a consequente nomeação de inventariante. Se o imóvel integrava o patrimônio comum do casal, o cônjuge sobrevivente participa também como titular da própria meação, e não apenas como eventual herdeiro.

Herdeiros de acordo: escritura outorgada pelo espólio

A adjudicação compulsória pressupõe recusa ou impossibilidade. Quando os herdeiros reconhecem o negócio e a quitação, o caminho mais curto costuma ser a outorga voluntária da escritura definitiva pelo espólio, e a forma depende do tipo de inventário.

No inventário judicial, o inventariante depende de autorização do juiz, ouvidos os interessados, para alienar bens e pagar dívidas do espólio (art. 619 do CPC). Na prática, requer ao juízo do inventário alvará que o autorize a assinar a escritura em nome do espólio, instruído com o contrato e a prova da quitação. No inventário extrajudicial, a escritura pública deve nomear interessado com poderes de inventariante para o cumprimento de obrigações ativas ou passivas pendentes (art. 11 da Resolução CNJ n. 35/2007, com a redação da Resolução n. 326/2020), entre as quais se inclui a outorga da escritura de imóvel que o falecido prometeu vender e cujo preço recebeu; o inventariante também pode ser nomeado em escritura anterior à partilha (art. 11, § 1.º). O procedimento no Rio Grande do Sul está descrito no artigo sobre inventário extrajudicial no RS.

Desde a Resolução CNJ n. 571/2024, o inventário extrajudicial é admitido mesmo com herdeiro menor ou incapaz, desde que o quinhão dele seja pago em parte ideal de cada bem e haja manifestação favorável do Ministério Público (art. 12-A da Resolução n. 35/2007); nessa hipótese, são vedados atos de disposição relativos aos bens ou direitos do incapaz (art. 12-A, § 1.º). Os requisitos estão no artigo sobre inventário extrajudicial com herdeiro menor.

O caminho inverso também existe. Se é o comprador quem não providencia a escritura, os herdeiros podem tomar a iniciativa, porque a lei legitima também o promitente vendedor e seus sucessores a requerer a adjudicação (art. 216-B, § 1.º, da Lei n. 6.015/1973; art. 440-C do Código Nacional de Normas). Essa adjudicação compulsória inversa retira do espólio um imóvel já vendido que, enquanto registrado em nome do falecido, continua a expô-lo a cobranças e responsabilidades de proprietário.

Ação de adjudicação compulsória contra o espólio

A via judicial é a indicada quando há controvérsia: os herdeiros negam a existência ou a validade do contrato, contestam a quitação ou alegam arrependimento, ou a prova depende de testemunhas e perícia. É também o caminho quando o procedimento extrajudicial é extinto por impugnação acolhida. A ação segue o procedimento comum do CPC e é proposta, em regra, no foro de situação do imóvel (art. 47 do CPC).

A petição inicial deve trazer o contrato, os comprovantes de pagamento, a certidão de óbito do vendedor, a certidão atualizada da matrícula e a identificação do espólio ou dos herdeiros. Havendo herdeiro incapaz, o Ministério Público intervém como fiscal da ordem jurídica (art. 178, II, do CPC). Se o vendedor morre no curso do processo, este é suspenso para a sucessão pelo espólio ou pelos herdeiros (arts. 110 e 313, I, do CPC).

Transitada em julgado, a sentença de procedência produz os efeitos da escritura não outorgada e é levada ao registro de imóveis, com a prova do recolhimento do ITBI. Requisitos, provas e rito estão detalhados no artigo sobre a ação de adjudicação compulsória.

Adjudicação compulsória extrajudicial com vendedor falecido

A Lei n. 14.382/2022 incluiu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei n. 6.015/1973) e permitiu que a adjudicação compulsória seja feita diretamente no registro de imóveis da situação do bem, sem prejuízo da via judicial. O procedimento foi regulamentado pelo Provimento CNJ n. 150/2023, que o inseriu no Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça — Foro Extrajudicial (arts. 440-A a 440-AM).

O falecimento do vendedor não impede essa via. Pelo art. 440-W do Código Nacional de Normas, se o requerido for falecido, podem ser notificados os seus herdeiros legais, desde que comprovados a qualidade deles, o óbito e a inexistência de inventário judicial ou extrajudicial; havendo inventário, basta a notificação do inventariante.

Etapas do procedimento

1. O requerente, assistido por advogado ou defensor público com procuração específica (art. 440-C), obtém ata notarial, lavrada por tabelião de sua escolha, que identifica o imóvel, os negócios que fundamentam o pedido, o histórico de cessões e sucessões e a prova do pagamento (art. 216-B, § 1.º, III; arts. 440-F e 440-G).
2. O requerimento é protocolado no registro de imóveis, instruído necessariamente com a ata notarial e o instrumento do negócio (art. 440-M) e com a declaração de que não pende processo judicial que possa impedir o registro (art. 440-L, IV).
3. O oficial notifica os herdeiros ou o inventariante para, em 15 dias úteis, anuir à transmissão ou impugnar o pedido (art. 440-S); não localizados, a notificação se faz por edital (art. 440-X).
4. Havendo impugnação, o requerente manifesta-se em 15 dias úteis e o oficial decide em 10 dias úteis (art. 440-AA), indeferindo a que não tenha fundamentação, seja estranha à adjudicação, já tenha sido refutada pelo juízo competente em casos semelhantes ou seja manifestamente protelatória (art. 440-AB). Rejeitada a impugnação, o requerido pode recorrer em 10 dias úteis; acolhida, o requerente pode insurgir-se no mesmo prazo, e o juízo competente examina apenas a procedência da impugnação (arts. 440-AC a 440-AE).
5. Sem impugnação, afastada a que houver ou com a anuência dos herdeiros, o oficial, em 10 dias úteis, formula as exigências pendentes ou decide o pedido em nota fundamentada (art. 440-AF).
6. O requerente comprova o pagamento do ITBI em 5 dias úteis, contados da notificação do oficial, sob pena de extinção, e a propriedade é registrada em seu nome (art. 440-AL).

Não se exige a prova da regularidade fiscal do transmitente (art. 440-AI), e a indisponibilidade de bens não impede o procedimento, mas leva ao indeferimento se não for cancelada até a decisão final (art. 440-AH). A ação judicial de adjudicação já proposta só deixa de ser obstáculo se estiver suspensa há pelo menos 90 dias úteis (art. 440-H). O Código Nacional de Normas não disciplina a participação de herdeiros menores ou incapazes nem prevê a intervenção do Ministério Público; nesses casos, convém consultar previamente o registro de imóveis ou optar pela via judicial. O passo a passo completo está no artigo sobre adjudicação compulsória extrajudicial.

Quais documentos reunir?

O núcleo documental é comum às duas vias:

• Promessa de compra e venda ou de cessão, pública ou particular, e as cessões posteriores, se houver;
• Comprovantes do pagamento integral do preço, como recibos, transferências, depósitos e extratos bancários;
• Certidão de óbito do vendedor e, se for o caso, certidão de casamento ou prova da união estável;
• Documentos que comprovem a qualidade e os endereços dos herdeiros ou, havendo inventário, a nomeação do inventariante;
• Certidão atualizada da matrícula do imóvel;
• Na via extrajudicial, também a ata notarial, a procuração com poderes específicos e as certidões dos distribuidores forenses que demonstrem a inexistência de litígio sobre o contrato (art. 216-B, § 1.º, IV e VI).

A perda de parte dos recibos não inviabiliza o pedido. Extratos bancários, declarações de imposto de renda, correspondências e testemunhas podem suprir documentos extraviados, e, nos pagamentos em quotas periódicas, a quitação da última faz presumir, até prova em contrário, o pagamento das anteriores (art. 322 do Código Civil). Quando a prova do negócio ou da quitação é frágil, a usucapião, inclusive extrajudicial, pode ser o caminho mais seguro, como explica o artigo sobre usucapião extrajudicial.

Existe prazo para pedir a adjudicação compulsória?

Não. O STJ entende que, à falta de previsão legal, a adjudicação compulsória pode ser pedida a qualquer tempo pelo promitente comprador que quitou o preço, sem sujeição a prazo prescricional ou decadencial (REsp 1.216.568/MG, Quarta Turma, rel. Min. Luis Felipe Salomão). Em julgamento divulgado em julho de 2026, a Terceira Turma, sob relatoria da Min. Nancy Andrighi, estendeu a imprescritibilidade à indenização por perdas e danos devida quando a escritura já não pode ser outorgada (REsp 2.196.855).

A ausência de prazo não elimina os riscos da demora. Enquanto permanece em nome do falecido, o imóvel pode ser atingido por penhoras e indisponibilidades contra o espólio ou os herdeiros, ser indevidamente partilhado ou alienado a terceiro que registre primeiro, e as provas do pagamento tendem a se perder. Regularizá-lo durante o inventário costuma ser o caminho mais simples.

Situações especiais na sucessão do vendedor

Herdeiros que desconheciam a venda

O desconhecimento do negócio pelos herdeiros não o invalida. A obrigação transmite-se independentemente de ciência prévia, e, provados o contrato e a quitação, os sucessores estão vinculados ao seu cumprimento.

Herdeiro que também faleceu

Se um dos herdeiros morreu antes da regularização, sua posição passa aos seus próprios sucessores, que devem ser identificados e chamados ao procedimento. A cadeia sucessória não extingue a obrigação; apenas amplia o número de participantes e de certidões.

Saldo do preço ainda não pago

A adjudicação exige quitação. Se restam parcelas, o pagamento deve ser feito ao espólio, representado pelo inventariante ou pelo administrador provisório, e não a um herdeiro isoladamente. Havendo dúvida sobre quem deva legitimamente receber, o comprador pode consignar o valor em pagamento (art. 335, IV, do Código Civil) e, depois, pedir a adjudicação.

Imóvel arrolado no inventário

O comprador pode noticiar o compromisso nos autos do inventário, para que o imóvel prometido e quitado não seja partilhado como bem livre, e o juiz pode autorizar o inventariante a outorgar a escritura. Se o bem foi indevidamente partilhado e registrado em nome de herdeiro, a pretensão passa a ser dirigida a esse herdeiro, atual titular registral. O simples arrolamento provisório do bem entre os inventariados não impede a adjudicação: em acórdão divulgado em agosto de 2026, a Quarta Câmara de Direito Civil do TJSC manteve a adjudicação contra o espólio que se recusava a outorgar a escritura, por entender que a decisão do inventário apenas preservava o acervo e não resolvia a titularidade do imóvel (Apelação n. 5003960-48.2020.8.24.0028). Os desdobramentos da transmissão de imóveis na sucessão estão no artigo sobre imóvel de herança.

ITBI, ITCMD e imposto de renda

ITBI

A adjudicação transfere a propriedade em razão de negócio oneroso entre vivos e, por isso, atrai o ITBI, devido ao município do imóvel. No Tema 1.124 da repercussão geral (ARE 1.294.969), o STF reafirmou que o fato gerador ocorre com a efetiva transferência da propriedade, mediante o registro; em 2022, acolheu embargos de declaração para reexaminar a incidência sobre a cessão de direitos à aquisição, julgamento ainda pendente em outubro de 2026 e relevante quando a promessa passou por cessões sucessivas. A base de cálculo foi redefinida pela LC n. 227/2026, que deu nova redação ao art. 38 do CTN: é o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado. Nas duas vias, o registro depende da prova do pagamento, pois o registrador responde pelos tributos devidos sobre os atos praticados perante ele (art. 134, VI, do CTN). Base de cálculo, alíquotas e contestação do valor estão no artigo sobre o ITBI.

ITCMD

O ITCMD não incide sobre a adjudicação, porque a transmissão ao comprador decorre de negócio oneroso entre vivos, e não da sucessão. O imposto estadual continua devido sobre os demais bens transmitidos aos herdeiros, e convém informar no inventário o imóvel prometido com o respectivo compromisso, para que não seja tratado como bem livre. Desde a Resolução CNJ n. 695/2026, a lavratura da escritura de inventário e partilha não se condiciona à comprovação do prévio recolhimento do ITCMD (art. 15 da Resolução n. 35/2007). O regime do imposto está no artigo sobre o ITCMD após a reforma tributária.

Imposto de renda

Para o imposto de renda, a promessa de compra e venda já é considerada alienação na apuração do ganho de capital do vendedor (art. 3.º, § 3.º, da Lei n. 7.713/1988), de modo que eventual imposto não recolhido pelo falecido é dívida do espólio. O comprador declara o imóvel pelo valor efetivamente pago, e a adjudicação não gera ganho de capital para ele.

Perguntas frequentes sobre adjudicação compulsória com vendedor falecido

O falecimento do vendedor cancela a promessa de compra e venda?

Não. A herança transmite-se aos herdeiros com a abertura da sucessão, e com ela a obrigação de outorgar a escritura (art. 1.784 do Código Civil). Com o preço quitado e sem direito de arrependimento, o comprador pode exigir a escritura do espólio ou dos herdeiros.

Contra quem se pede a adjudicação compulsória se o vendedor morreu?

Com inventário em curso, contra o espólio, representado pelo inventariante. Sem inventário aberto, contra o espólio representado pelo administrador provisório ou, como é mais comum, contra todos os herdeiros; encerrado o inventário, contra os herdeiros. Nunca contra o falecido.

É preciso esperar o inventário para pedir a adjudicação compulsória?

Não. A inexistência de inventário não impede o pedido, judicial ou extrajudicial, e o Código Nacional de Normas admite a notificação direta dos herdeiros legais. O comprador também pode requerer a abertura do inventário, como credor do autor da herança (art. 616, VI, do CPC).

A adjudicação compulsória pode ser feita em cartório se o vendedor faleceu?

Sim. O art. 440-W do Código Nacional de Normas do CNJ admite a notificação dos herdeiros legais do vendedor falecido ou, havendo inventário, do inventariante. O procedimento corre no registro de imóveis da situação do bem, com advogado, ata notarial e prazo de 15 dias úteis para anuência ou impugnação.

Contrato particular não registrado serve para a adjudicação compulsória?

Serve. Pela Súmula 239 do STJ, o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso no registro de imóveis. O contrato deve identificar as partes e o imóvel, não prever arrependimento e vir acompanhado da prova de quitação.

A adjudicação compulsória prescreve?

Não. O STJ entende que o comprador que quitou o preço pode pedir a adjudicação a qualquer tempo (REsp 1.216.568/MG) e, em 2026, estendeu a imprescritibilidade à indenização por perdas e danos quando a escritura não pode mais ser outorgada (REsp 2.196.855). A demora, porém, aumenta o risco de penhoras, partilha indevida e perda de provas.

Quem paga o ITBI na adjudicação compulsória?

Em regra, o comprador, porque as leis municipais costumam eleger o adquirente como contribuinte. O imposto é exigido para o registro: na via extrajudicial, deve ser comprovado em 5 dias úteis após a notificação do oficial, sob pena de extinção do procedimento.

Conclusão

A morte do vendedor antes da escritura não extingue o direito do comprador que quitou o preço: apenas desloca para o espólio ou para os herdeiros a obrigação de concluir o negócio. Se os herdeiros reconhecem a venda, o próprio inventário permite a outorga voluntária da escritura; se não reconhecem ou não participam, a adjudicação compulsória pode ser pedida em juízo ou no registro de imóveis. A dificuldade raramente está na tese e quase sempre na reconstituição da prova e da cadeia sucessória, o que recomenda agir cedo, ainda que a pretensão não prescreva.

Principais pontos deste artigo:

• A obrigação de outorgar a escritura transmite-se aos herdeiros com a abertura da sucessão (art. 1.784 do CC).
• O pedido é dirigido ao espólio, representado pelo inventariante ou pelo administrador provisório, ou aos herdeiros, nunca ao falecido.
• Na via extrajudicial, herdeiros ou inventariante são notificados para anuir ou impugnar em 15 dias úteis (arts. 440-S e 440-W do Código Nacional de Normas).
• O registro prévio da promessa é dispensado (Súmula 239 do STJ), e a pretensão não prescreve (REsp 1.216.568/MG).
• Com os herdeiros de acordo, a escritura pode ser outorgada pelo espólio, com alvará judicial ou pelo inventariante nomeado no inventário extrajudicial.
• O ITBI é exigido para o registro; o ITCMD não incide sobre a adjudicação.

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