Na prática imobiliária, é frequente a situação em que o promitente vendedor falece após a celebração de contrato de promessa de compra e venda, porém antes da outorga da escritura definitiva. O comprador, que adimpliu integralmente o preço, encontra-se então diante de um impasse: o imóvel permanece registrado em nome do falecido, os herdeiros podem desconhecer o negócio ou resistir à formalização, e a regularização patrimonial torna-se uma questão de direito sucessório e imobiliário simultaneamente.

A adjudicação compulsória é o instrumento adequado para resolver essa situação. Fundamentada nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, a adjudicação compulsória assegura ao promitente comprador o direito de obter a transferência do imóvel quando cumpridas as obrigações contratuais. Desde a Lei 14.382/2022, esse procedimento pode ser conduzido tanto pela via judicial quanto pela via extrajudicial, directamente no cartório de registro de imóveis.

O presente artigo examina os aspectos jurídicos e procedimentais da adjudicação compulsória no contexto sucessório, com atenção à legitimidade passiva, às vias disponíveis, à documentação necessária e às implicações tributárias.

Qual o fundamento jurídico da adjudicação compulsória na sucessão?

A adjudicação compulsória encontra fundamento nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, que conferem ao promitente comprador de imóvel, com contrato quitado, o direito real de aquisição. Esse direito é oponível tanto ao vendedor quanto a terceiros — incluindo os herdeiros do promitente vendedor.

Quando o vendedor falece, o Art. 1.784 do Código Civil opera a transmissão imediata da herança aos herdeiros, pelo princípio da saisine. Essa transmissão abrange não apenas os bens, mas também as obrigações do falecido. A obrigação de outorgar escritura definitiva decorrente de contrato de promessa de compra e venda é obrigação pessoal do vendedor que se transmite aos seus sucessores, nos termos do Art. 1.792 do Código Civil.

A natureza jurídica da adjudicação compulsória é declaratória, não constitutiva. O procedimento limita-se a declarar direito preexistente — o direito real de aquisição do comprador — e a suprir a manifestação de vontade do vendedor inadimplente (ou, no caso, dos seus herdeiros). A sentença judicial ou a decisão do registrador substituem a escritura que deveria ter sido outorgada.

Imprescritibilidade do direito

Aspecto de relevo é a imprescritibilidade do direito à adjudicação compulsória. Por tratar-se de pretensão fundada em direito de propriedade, o TJRS tem entendimento consolidado no sentido de que o direito não se submete a prazo prescricional (Apelação Cível 70079937157). Isso significa que, mesmo quando a promessa de compra e venda foi celebrada há décadas, o comprador mantém o direito de exigir a transferência do imóvel, desde que comprove o adimplemento integral do preço.

Contra quem deve ser dirigida a adjudicação compulsória quando o vendedor faleceu?

A identificação correcta da legitimidade passiva é pressuposto essencial para a validade do procedimento. Três cenários devem ser distinguidos.

Existência de inventário em curso

Quando há inventário aberto, a ação deve ser dirigida contra o espólio, representado pelo inventariante, com citação de todos os herdeiros como litisconsortes necessários. O espólio detém legitimidade para responder pelas obrigações do falecido enquanto perdurar o procedimento sucessório.

Inexistência de inventário

Quando não há inventário aberto — situação bastante frequente na prática —, a ação é dirigida directamente contra todos os herdeiros conhecidos do vendedor falecido. O TJRS reconhece que os herdeiros respondem como administradores provisórios do patrimônio do falecido (Apelação Cível 70066199068), independentemente da abertura formal do inventário. A inexistência de inventário não constitui óbice ao exercício do direito do comprador (Apelação Cível 70079818597).

Vedação à citação do falecido

A ação nunca pode ser dirigida contra o vendedor falecido. A citação de pessoa já falecida é causa de nulidade processual absoluta, ensejando a extinção do processo sem resolução de mérito. O TJRS já extinguiu processos em que a ação foi ajuizada contra vendedores falecidos (Apelação Cível 50002767520188213001). É essencial, portanto, verificar a situação civil do promitente vendedor antes do ajuizamento da demanda.

Como funciona a adjudicação compulsória judicial?

A via judicial é obrigatória quando há litígio entre as partes — por exemplo, quando os herdeiros impugnam a existência ou a validade do contrato, questionam a quitação do preço ou há incapaz entre os herdeiros. O procedimento segue o rito comum do Código de Processo Civil.

A petição inicial deve ser instruída com o contrato de promessa de compra e venda (público ou particular), os comprovantes de quitação integral do preço, a certidão de óbito do vendedor, a certidão atualizada de matrícula do imóvel e a identificação dos herdeiros. A Súmula 239 do STJ dispensa o registro prévio do contrato de promessa no cartório de imóveis para o ajuizamento da ação.

A competência, em regra, é do foro da situação do imóvel (Art. 47 do CPC). A sentença de procedência opera como título translativo, substituindo a escritura que deveria ter sido outorgada, e constitui documento hábil para o registro no cartório de imóveis. O prazo médio de tramitação situa-se entre 12 e 24 meses, conforme a complexidade e a comarca.

A adjudicação compulsória pode ser feita directamente em cartório?

Sim. A adjudicação compulsória extrajudicial é inovação introduzida pela Lei 14.382/2022, que acrescentou o Art. 216-B à Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73). O procedimento foi regulamentado nacionalmente pelo Provimento CNJ 150/2023 e, no Rio Grande do Sul, pelo Provimento CGJ-RS 29/2023.

A via extrajudicial é expressamente cabível quando o vendedor faleceu — o Art. 216-B, §1º, inclui o falecimento do promitente vendedor entre as hipóteses que autorizam o procedimento. O requerimento é apresentado directamente ao oficial de registro de imóveis da circunscrição onde se situa o imóvel, com assistência obrigatória de advogado constituído mediante procuração com poderes específicos.

Procedimento no cartório de registro de imóveis

O interessado apresenta requerimento instruído com o contrato de promessa de compra e venda, prova da quitação, ata notarial lavrada por tabelião de notas que ateste o cumprimento das obrigações contratuais, certidão de matrícula atualizada, comprovante de recolhimento do ITBI e procuração com poderes específicos ao advogado. O registrador notifica os herdeiros do vendedor falecido, concedendo-lhes prazo de quinze dias úteis para manifestação. Não havendo impugnação, o oficial procede ao registro do domínio em nome do comprador.

Se houver impugnação fundamentada por qualquer herdeiro, o procedimento é remetido ao Poder Judiciário para decisão. Caso a impugnação seja inconsistente ou não fundamentada, o registrador pode rejeitá-la e dar seguimento ao procedimento, conforme as diretrizes do Provimento 150/2023.

Quais documentos são necessários para a adjudicação compulsória?

A documentação essencial é comum a ambas as vias, com variações procedimentais específicas. O núcleo obrigatório compreende: contrato de promessa de compra e venda (público ou particular), desde que demonstre as condições do negócio e a identificação das partes; comprovantes de quitação integral do preço (recibos, depósitos, transferências bancárias, extratos); certidão de óbito do promitente vendedor; documentos pessoais dos herdeiros (identificação e endereço); e certidão atualizada de matrícula do imóvel obtida junto ao cartório de registro de imóveis competente.

Na via extrajudicial, exige-se adicionalmente ata notarial lavrada por tabelião de notas, atestando a existência do contrato e o cumprimento das obrigações, comprovante de recolhimento do ITBI (ou declaração de isenção) e procuração com poderes específicos ao advogado. Na via judicial, recomenda-se instruir a petição com comprovantes de posse do imóvel (IPTU, contas de consumo, correspondência), que reforçam a pretensão do autor.

Quais situações especiais podem ocorrer na adjudicação compulsória contra herdeiros?

Herdeiros que desconheciam o negócio

O eventual desconhecimento da venda pelos herdeiros não invalida o contrato celebrado pelo falecido. A obrigação de outorgar a escritura é transmitida aos sucessores independentemente de sua ciência prévia sobre o negócio. Se o contrato é válido e o preço foi integralmente pago, os herdeiros estão vinculados ao seu cumprimento.

Herdeiro que também faleceu

Quando um dos herdeiros do vendedor original também faleceu antes da conclusão do procedimento, a ação deve ser dirigida contra os herdeiros desse herdeiro, por sub-rogação da obrigação. A cadeia sucessória não extingue a obrigação contratual, que se transmite aos sucessores do sucessor.

Herdeiros menores ou incapazes

A presença de herdeiros menores ou incapazes no polo passivo impõe a adoção da via judicial, com intervenção obrigatória do Ministério Público. A Resolução CNJ 571/2024 ampliou as possibilidades de procedimentos extrajudiciais envolvendo menores no âmbito do inventário, porém a aplicabilidade dessa flexibilização à adjudicação compulsória extrajudicial depende de regulamentação estadual específica.

Intersecção com o inventário

A adjudicação compulsória e o inventário judicial podem tramitar simultaneamente. O comprador pode, ademais, habilitar-se como terceiro interessado nos autos do inventário, para que o imóvel prometido à venda não seja incluído na partilha dos bens do falecido. Se o imóvel já foi partilhado entre os herdeiros, a adjudicação compulsória é dirigida contra o herdeiro que recebeu o imóvel na partilha, ou contra todos, conforme o caso. Se o inventário foi concluído e o imóvel não constou da partilha, pode ser necessária uma sobrepartilha para regularizar a situação do bem antes da adjudicação.

Quais as implicações tributárias da adjudicação compulsória?

ITBI

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) incide na adjudicação compulsória, pois o registro da sentença ou da decisão do registrador opera a transferência efectiva da propriedade. O STF fixou, no Tema 1.124 (ARE 1.294.969 RG/SP), a tese de que o fato gerador do ITBI somente ocorre com a transferência da propriedade mediante registro. Em consequência, o ITBI não incide sobre a promessa de compra e venda celebrada entre o comprador e o falecido — incide apenas no momento do registro da adjudicação.

Na via extrajudicial, o comprovante de recolhimento do ITBI é requisito para a instrução do requerimento (Art. 216-B, §1º, V, da LRP). Na via judicial, o recolhimento é geralmente exigido no momento do registro da carta de adjudicação.

ITCMD

O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) não incide sobre a adjudicação compulsória em si, pois a transmissão ao comprador decorre de negócio jurídico inter vivos (a promessa de compra e venda), e não de sucessão causa mortis. Contudo, se houver inventário em curso, o ITCMD incidirá normalmente sobre a transmissão dos demais bens do falecido aos herdeiros. No RS, as alíquotas do ITCMD variam de 3% a 6%, conforme Art. 18 da Lei 8.821/89.

Imposto de Renda — ganho de capital

Se o comprador declarar o imóvel por valor superior ao constante na declaração do falecido, pode haver incidência de ganho de capital no momento da transferência. É recomendável a análise prévia por profissional habilitado para a adequada estruturação tributária.

Perguntas frequentes sobre adjudicação compulsória na sucessão

Considerações finais

O falecimento do promitente vendedor não extingue o direito do comprador à transferência do imóvel. A adjudicação compulsória — seja pela via judicial, seja pela via extrajudicial introduzida pela Lei 14.382/2022 — assegura a regularização patrimonial em condições de segurança jurídica, preservando o investimento realizado e a estabilidade das relações contratuais.

A correcta identificação da legitimidade passiva, a instrução documental adequada e a escolha da via mais apropriada ao caso concreto são elementos determinantes para o êxito do procedimento. A intersecção entre o direito imobiliário e o direito sucessório nessa matéria recomenda a análise por profissional com experiência em ambas as áreas.

A Barbieri Advogados possui atuação consolidada em direito imobiliário e sucessório, com experiência em procedimentos de adjudicação compulsória judiciais e extrajudiciais. Para análise do caso concreto, os interessados podem entrar em contacto com o escritório.

Mauricio Barbieri

Maurício Lindenmeyer Barbieri é sócio da Barbieri Advogados, mestre em Direito pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS) e inscrito na Ordem dos Advogados da Alemanha (RAK Stuttgart nº 50.159), de Portugal (Lisboa nº 64443L) e do Brasil (OAB/RS nº 36.798, OAB/DF nº 24.037, OAB/SC nº 61.179-A, OAB/PR nº 101.305 e OAB/SP nº 521.298). Possui registro de Contador sob o nº RS-106371/0 e é membro da Associação de Juristas Brasil-Alemanha.

E-mail: mauricio.barbieri@barbieriadvogados.com