Introdução

A dissociação entre a posse efetiva de um imóvel e sua titularidade formal constitui um dos problemas mais recorrentes do cenário imobiliário brasileiro. Estimativas apontam que mais de 40 milhões de domicílios urbanos no País carecem de escritura regular, e aproximadamente 60% dos imóveis brasileiros apresentam alguma irregularidade documental. Essa realidade, além de comprometer a segurança patrimonial do possuidor, limita o acesso a financiamentos, reduz o valor de mercado do bem e expõe o ocupante a riscos que vão desde a impossibilidade de alienação até a perda do imóvel em razão de ações movidas contra o proprietário registral.

Nesse contexto, a usucapião extrajudicial, introduzida pelo Código de Processo Civil de 2015 e regulamentada pelo Provimento CNJ n.º 149/2023, consolidou-se como instrumento eficiente de regularização fundiária. O presente artigo analisa o fundamento normativo do instituto, as modalidades de usucapião e seus requisitos, o procedimento administrativo perante o Registro de Imóveis e os entendimentos jurisprudenciais mais relevantes do Superior Tribunal de Justiça para a prática contemporânea.

Natureza Jurídica e Fundamento Normativo da Usucapião

A usucapião, também denominada prescrição aquisitiva, constitui modo originário de aquisição da propriedade pela posse qualificada, exercida de forma mansa, pacífica e contínua, com comportamento de dono — o chamado animus domini —, por período determinado em lei. O instituto encontra fundamento nos artigos 1.238 a 1.244 do Código Civil, nos artigos 183 e 191 da Constituição Federal e, quanto ao procedimento extrajudicial, no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei n.º 6.015/73), incluído pelo artigo 1.071 do Código de Processo Civil de 2015.

O fundamento social da usucapião reside na tutela da função social da propriedade, princípio constitucional consagrado no artigo 5º, inciso XXIII, da Constituição Federal. Conforme consignado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.818.564, a usucapião vincula-se diretamente à função social da propriedade, reconhecendo a prevalência da posse adequadamente exercida sobre a propriedade desacompanhada de utilização efetiva. A aquisição opera-se de forma originária, o que significa que o possuidor adquire a propriedade livre e desembaraçada de quaisquer ônus ou gravames anteriores, salvo aqueles de natureza propter rem expressamente ressalvados em lei.

A Via Extrajudicial: Evolução Legislativa e Marco Regulatório Atual

Até a vigência do Código de Processo Civil de 2015, o reconhecimento da usucapião exigia obrigatoriamente a propositura de ação judicial, procedimento que, dada a complexidade probatória e a necessidade de citação de todos os interessados, frequentemente se estendia por anos ou até décadas. A inovação legislativa trazida pelo artigo 1.071 do CPC/2015, ao acrescentar o artigo 216-A à Lei de Registros Públicos, possibilitou o reconhecimento extrajudicial da usucapião diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis, sem necessidade de provocação judicial. A Lei n.º 13.465/2017 aprimorou o procedimento, e o Provimento CNJ n.º 65/2017 estabeleceu as primeiras diretrizes para sua operacionalização em âmbito nacional.

O marco regulatório vigente é o Provimento CNJ n.º 149, de 30 de agosto de 2023, que instituiu o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça — Foro Extrajudicial (CNN/CN/CNJ-Extra). Os artigos 399 a 422 desse Provimento disciplinam de forma detalhada o procedimento de usucapião extrajudicial, substituindo a regulamentação anterior do Provimento n.º 65/2017. A norma traz inovações relevantes, como a possibilidade de processamento de pedido abrangendo mais de um imóvel por meio de requerimento único, quando contíguas as áreas, e a dispensa de planta e memorial descritivo para unidades autônomas de condomínio edilício regularmente instituído.

Importa destacar que a via extrajudicial é facultativa. Conforme decidiu o STJ no julgamento do REsp 1.824.133/RJ, de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, o artigo 216-A da Lei de Registros Públicos disciplina o procedimento extrajudicial “sem prejuízo da via jurisdicional”, de modo que o ajuizamento de ação de usucapião independe de pedido prévio na via administrativa. A escolha entre uma e outra via constitui prerrogativa do interessado, que deverá avaliar, com assessoria jurídica especializada, qual caminho melhor se adequa às particularidades de seu caso. A opção pela via judicial ou extrajudicial deve considerar a existência de litígio, a complexidade probatória e a cooperação dos demais interessados.

Modalidades de Usucapião e Seus Requisitos Específicos

O ordenamento jurídico brasileiro contempla diversas modalidades de usucapião, cada uma com requisitos próprios quanto ao prazo, às condições da posse e às limitações aplicáveis. A identificação correta da modalidade é determinante para a viabilidade do procedimento, seja na via judicial ou extrajudicial, e constitui uma das análises jurídicas mais relevantes na fase preparatória.

A usucapião extraordinária, prevista no artigo 1.238 do Código Civil, constitui a modalidade de mais ampla aplicação. Exige posse mansa, pacífica e ininterrupta por quinze anos, independentemente de justo título e boa-fé. O prazo reduz-se para dez anos quando o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. A modalidade ordinária, disciplinada no artigo 1.242, exige posse contínua e incontestada por dez anos, com justo título e boa-fé, prazo que se reduz para cinco anos quando o imóvel houver sido adquirido onerosamente com registro posteriormente cancelado, desde que o possuidor tenha nele estabelecido sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

A Constituição Federal consagra ainda duas modalidades especiais. A usucapião especial urbana, prevista no artigo 183, exige posse ininterrupta de área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados por cinco anos, para fins de moradia, desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. A usucapião especial rural, disciplinada no artigo 191, exige posse de área rural não superior a cinquenta hectares por cinco anos, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família e nela tendo sua moradia. Em ambas as hipóteses, o prazo é significativamente menor, porém as exigências quanto à finalidade e às dimensões do imóvel são mais restritivas.

Requisitos Documentais e Instrução do Pedido Extrajudicial

A adequada instrução do pedido de usucapião extrajudicial é determinante para o êxito do procedimento. O artigo 401 do Provimento CNJ n.º 149/2023 estabelece o rol documental obrigatório, cujo descumprimento enseja a formulação de nota de exigência pelo oficial de registro. O requerimento deve ser assinado por advogado ou defensor público, com anuência do cônjuge quando aplicável, e deve atender, no que couber, aos requisitos da petição inicial previstos no Código de Processo Civil, indicando a modalidade de usucapião pretendida, a origem e as características da posse, e o valor atribuído ao imóvel.

O documento central do procedimento é a ata notarial, lavrada pelo tabelião de notas do município em que se localiza o imóvel ou a maior parte dele, conforme artigo 402 do Provimento CNJ n.º 149/2023. O tabelião poderá realizar diligência presencial no imóvel e colher depoimentos de testemunhas. A ata deve conter imagens, documentos e, quando disponíveis, gravações, não podendo basear-se exclusivamente em declarações do requerente. Integram ainda a instrução a planta e o memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), certidões atualizadas de matrícula, certidões negativas de ações reais e pessoais reipersecutórias, e comprovantes da posse prolongada, como recibos de pagamento de IPTU, contas de serviços públicos e contratos.

Merece destaque a inovação trazida pelo artigo 401, §5º, do Provimento CNJ n.º 149/2023: é dispensada a apresentação de planta e memorial descritivo quando o imóvel usucapiendo for unidade autônoma de condomínio edilício ou loteamento regularmente instituído, bastando que o requerimento faça menção à descrição constante da respectiva matrícula. Essa simplificação reduz custos e prazos em hipóteses frequentes de regularização de apartamentos e lotes urbanos, nas quais a descrição do imóvel já se encontra definida no registro.

Procedimento Perante o Registro de Imóveis: Etapas e Particularidades

Protocolado o requerimento no Cartório de Registro de Imóveis competente, o oficial procede à autuação dos documentos e à análise formal do pedido, verificando a completude da documentação e o atendimento dos requisitos legais. Havendo deficiências, será expedida nota de exigência para saneamento, e os efeitos da prenotação permanecem prorrogados até o acolhimento ou rejeição definitiva do pedido. A desídia do requerente no atendimento das exigências poderá acarretar o arquivamento do procedimento e o cancelamento da prenotação, nos termos do artigo 205 da Lei de Registros Públicos.

Aceito formalmente o pedido, inicia-se a fase de notificações. São notificados o proprietário registral do imóvel, os titulares de direitos reais limitados, os confrontantes tabulares e de fato, e as Fazendas Públicas da União, do Estado e do Município. Uma inovação relevante do Provimento CNJ n.º 149/2023, consignada no artigo 410, é a possibilidade de dispensa da notificação quando o requerente apresentar justo título ou instrumento que demonstre relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova de quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível que ateste a inexistência de ação judicial envolvendo o imóvel — hipótese que configura o consentimento tácito e agiliza significativamente o procedimento.

Concluídas as notificações, abre-se prazo de quinze dias para manifestação dos interessados. Inexistindo impugnação, ou sendo ela rejeitada por falta de fundamentação, o oficial de registro profere decisão de deferimento e procede ao registro da aquisição da propriedade na matrícula do imóvel. Havendo impugnação fundamentada que configure litígio, o procedimento administrativo é encerrado, devendo o requerente buscar a via judicial. O prazo médio para conclusão do procedimento, estando a documentação completa e inexistindo oposição, é de aproximadamente 120 dias — prazo significativamente inferior ao da via judicial, que pode se estender por anos.

Jurisprudência do STJ: Teses Relevantes para a Prática

O Superior Tribunal de Justiça tem desempenhado papel central na consolidação dos contornos jurídicos da usucapião, com decisões que impactam diretamente a estratégia jurídica tanto na via judicial quanto na extrajudicial. A compreensão dessas teses é indispensável para a adequada condução do procedimento e para a avaliação de viabilidade de cada caso.

No que concerne à contagem do prazo aquisitivo, o STJ firmou entendimento, no julgamento do REsp 1.361.226/RJ, de relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, de que o prazo pode ser completado no curso da ação de usucapião. Segundo a Corte, o magistrado deve considerar fato constitutivo de direito ocorrido após a propositura da ação, em conformidade com o princípio jura novit curia e com o Enunciado 497 da V Jornada de Direito Civil. A decisão esclareceu, ainda, que a contestação apresentada pelo réu não interrompe o transcurso do prazo, pois exprime oposição à usucapião postulada, e não resistência à posse efetivamente exercida.

A jurisprudência também se consolidou quanto à possibilidade de usucapião entre herdeiros. No julgamento do AgInt no AREsp 2.355.307/SP, a Quarta Turma do STJ, por unanimidade, reafirmou que o herdeiro com posse exclusiva de imóvel objeto de herança possui legitimidade e interesse na declaração de usucapião extraordinária em nome próprio. O entendimento, inicialmente fixado no REsp 1.631.859/SP, da relatoria da Ministra Nancy Andrighi, reconhece que o condômino pode usucapir desde que exerça a posse por si mesmo, com efetivo animus domini, pelo prazo determinado em lei, sem oposição dos demais proprietários. Essa tese tem especial relevância nos casos de regularização imobiliária envolvendo imóveis herdados sem formalização do inventário.

Situações Especiais e Limites do Procedimento Extrajudicial

O procedimento de usucapião extrajudicial apresenta limites que devem ser observados para evitar a frustração do pedido e o desperdício de recursos. A vedação à usucapião de bens públicos, consagrada no artigo 102 do Código Civil e no artigo 183, §3º, da Constituição Federal, constitui o limite mais absoluto do instituto. O STJ tem aplicado essa vedação de forma ampla, estendendo-a a bens de sociedades de economia mista que possuam destinação pública, ainda que momentaneamente desocupados, conforme decidido no REsp 1.719.589. Em precedente recente, a Terceira Turma do STJ decidiu que a ocupação de imóvel em área de preservação permanente (APP) não gera direito à aquisição por usucapião (REsp 2.211.711, relatora Ministra Nancy Andrighi), reforçando os limites ambientais ao instituto.

Há situações em que a via extrajudicial encontra obstáculos práticos relevantes. A impossibilidade de localização do proprietário registral ou dos confrontantes para notificação pode inviabilizar o procedimento administrativo, tornando a via judicial mais adequada. Do mesmo modo, quando a documentação comprobatória da posse é precária ou quando há indícios de litígio potencial, a análise de viabilidade deve considerar a conveniência de ingressar diretamente com a ação judicial, na qual a instrução probatória é mais ampla. A existência de ônus reais sobre o imóvel, como hipoteca, alienação fiduciária ou penhora, embora não impeça necessariamente a usucapião — dado seu caráter de aquisição originária —, pode gerar impugnação e exige análise jurídica aprofundada.

No âmbito da adjudicação compulsória extrajudicial, instituto que também integra o movimento de desjudicialização no direito imobiliário, as situações de sobreposição com a usucapião não são incomuns. Quando o possuidor dispõe de contrato de promessa de compra e venda quitado, mas sem escritura definitiva, a adjudicação compulsória pode ser o caminho mais direto; quando, porém, não há instrumento contratual ou a cadeia de transmissão é incerta, a usucapião apresenta-se como a via apropriada. A avaliação dessas circunstâncias demanda assessoria jurídica que considere a totalidade dos elementos fáticos e documentais do caso, à luz da jurisprudência dos tribunais e das particularidades do mercado imobiliário contemporâneo.

Perguntas Frequentes

1) A usucapião extrajudicial é obrigatória antes de ingressar com ação judicial?

Não. Conforme decidido pelo STJ no REsp 1.824.133/RJ, o procedimento extrajudicial de usucapião é facultativo. O artigo 216-A da Lei de Registros Públicos disciplina a via extrajudicial “sem prejuízo da via jurisdicional”, de modo que o ajuizamento de ação de usucapião independe de pedido prévio na via administrativa.

2) Qual a diferença entre usucapião extraordinária e ordinária?

A usucapião extraordinária, prevista no artigo 1.238 do Código Civil, exige posse de quinze anos (reduzida para dez com moradia ou obras produtivas), independentemente de justo título e boa-fé. A ordinária, prevista no artigo 1.242, exige posse de dez anos (reduzida para cinco em certas hipóteses), mas requer justo título e boa-fé do possuidor.

3) O que é a ata notarial exigida na usucapião extrajudicial?

A ata notarial é documento lavrado pelo tabelião de notas do município do imóvel, conforme artigo 402 do Provimento CNJ n.º 149/2023. O tabelião atesta a posse do requerente, podendo realizar diligência presencial no imóvel e colher depoimento de testemunhas. O documento deve conter elementos comprobatórios autônomos, não podendo basear-se apenas em declarações do requerente.

4) Um herdeiro pode usucapir imóvel que faz parte da herança?

Sim. O STJ firmou jurisprudência no sentido de que o herdeiro com posse exclusiva de imóvel objeto de herança possui legitimidade e interesse para a declaração de usucapião extraordinária em nome próprio, desde que comprovados os requisitos legais, incluindo posse exclusiva com animus domini pelo prazo legal, sem oposição dos demais herdeiros (AgInt no AREsp 2.355.307/SP).

5) É possível usucapião de imóvel público?

Não. O artigo 102 do Código Civil e o artigo 183, §3º, da Constituição Federal vedam expressamente a usucapião de bens públicos. O STJ tem aplicado essa vedação inclusive a bens de sociedades de economia mista com destinação pública, independentemente de eventual desocupação temporária do imóvel.

6) O que acontece se houver impugnação durante o procedimento extrajudicial?

Havendo impugnação fundamentada por qualquer dos notificados que configure litígio sobre a posse ou a propriedade, o oficial de registro encerra o procedimento administrativo, devendo o requerente buscar a via judicial. A impugnação é analisada quanto à sua pertinência e fundamentação jurídica pelo oficial registrador.

7) Quanto tempo leva a usucapião extrajudicial?

O prazo médio para conclusão do procedimento extrajudicial, estando a documentação completa e inexistindo impugnação, é de aproximadamente 120 dias. Esse prazo compreende a análise formal, as notificações e o período para manifestação dos interessados. Em contraste, a via judicial pode estender-se por vários anos.

8) É obrigatório ter advogado na usucapião extrajudicial?

Sim. O artigo 399 do Provimento CNJ n.º 149/2023, em conformidade com o artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, exige que o requerimento seja assinado por advogado ou defensor público. A assistência técnica é indispensável em razão da complexidade jurídica inerente à identificação da modalidade adequada, à instrução documental e à condução do procedimento.

Considerações Finais

A usucapião extrajudicial consolidou-se como instrumento central da política de desjudicialização e regularização fundiária no Brasil. A evolução normativa — do CPC/2015 ao Provimento CNJ n.º 149/2023 — conferiu previsibilidade e segurança ao procedimento, ampliando o acesso à formalização da propriedade por via administrativa. A jurisprudência do STJ, ao consolidar teses como a facultatividade da via extrajudicial, a possibilidade de completar o prazo no curso do processo e a legitimidade do herdeiro para usucapir, tem fornecido os parâmetros essenciais para a atuação dos profissionais do Direito e dos oficiais de registro.

O sucesso do procedimento depende, contudo, da adequada identificação da modalidade de usucapião aplicável, da instrução documental criteriosa e da avaliação estratégica sobre a conveniência da via extrajudicial em face das circunstâncias concretas do caso. A Barbieri Advogados, com trinta anos de atuação em assessoria jurídica nas áreas cível e imobiliária, dispõe de equipe especializada para a condução de procedimentos de regularização de imóveis, da análise de viabilidade à conclusão do registro.

Este artigo foi redigido para fins de informação e debate, não devendo ser considerado uma opinião legal para qualquer operação ou negócio específico.

© 2026. Direitos Autorais reservados a Barbieri Advogados.

Artigo elaborado por Rafael Berzague Bernardes, Advogado especialista em Direito Imobiliário da Barbieri Advogados (OAB/RS 108.724). A Barbieri Advogados possui trinta anos de experiência em assessoria jurídica, com atuação consolidada em contencioso e consultoria nas áreas cível, trabalhista e empresarial.