Adjudicação compulsória extrajudicial é o procedimento pelo qual o promissário comprador de um imóvel obtém a transferência da propriedade diretamente no cartório de registro de imóveis, sem necessidade de ação judicial, quando o promitente vendedor recusa ou não pode outorgar a escritura definitiva. Introduzida pelo art. 216-B da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), acrescentado pela Lei 14.382/2022, e regulamentada pelo Provimento CN-CNJ n.º 150/2023, o procedimento representa a alternativa mais ágil e menos onerosa para a regularização da propriedade imobiliária em situações de inadimplemento do vendedor.

Este artigo examina em detalhe o procedimento extrajudicial — seus requisitos, etapas, hipóteses especiais e custos. Para uma visão comparativa com a via judicial e os fundamentos gerais do instituto, consulte nosso artigo sobre adjudicação compulsória: o que é, requisitos e como funciona.

O que é adjudicação compulsória extrajudicial e qual seu fundamento legal

A adjudicação compulsória extrajudicial insere-se no movimento de desjudicialização que tem caracterizado o ordenamento jurídico brasileiro nas últimas décadas — na mesma linha dos divórcios e inventários extrajudiciais regulamentados pela Lei 11.441/2007. O art. 216-B da Lei de Registros Públicos estabelece que, “sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel.”

A distinção fundamental em relação à via judicial reside na ausência de intervenção do Poder Judiciário: o procedimento é conduzido pelo oficial do registro de imóveis competente, investido de fé pública, dentro dos limites de sua competência legal. Essa característica confere ao procedimento extrajudicial celeridade e custo substancialmente menores — sem comprometer a segurança jurídica, que é assegurada pelo controle de legalidade do registrador, pela possibilidade de suscitar dúvida e pelo acesso ao Judiciário em caso de impugnação fundamentada.

O Provimento CNJ 150/2023 regulamentou o procedimento de forma uniforme para todo o território nacional, definindo requisitos, prazos e hipóteses especiais. Podem dar fundamento à adjudicação compulsória extrajudicial quaisquer atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta, bem como as cessões ou promessas de cessão correspondentes, desde que não haja direito de arrependimento exercitável.

Requisitos da adjudicação compulsória extrajudicial

O cumprimento preciso dos requisitos é condição de admissibilidade do procedimento. O Provimento CNJ 150/2023, em conjunto com o art. 216-B da Lei de Registros Públicos, estabelece os seguintes requisitos cumulativos:

Promessa de compra e venda ou permuta sem cláusula de arrependimento exercitável. O negócio jurídico que fundamenta o pedido deve ser irretratável — ou, se retratável, o prazo de arrependimento deve ter expirado sem exercício. Contratos com cláusula de arrependimento ainda exercitável são incompatíveis com a natureza compulsória do instituto.

Adimplemento integral do preço ou da contraprestação. O promissário comprador deve ter cumprido todas as obrigações financeiras pactuadas. A prova da quitação pode ser feita por comprovantes bancários, recibos, declarações de imposto de renda, mensagens eletrônicas declarando quitação, ações de consignação em pagamento ou notificações extrajudiciais. O Provimento admite que esses elementos sejam incorporados à ata notarial como elementos probatórios.

Recusa ou impossibilidade de outorga da escritura definitiva. O vendedor deve ter se recusado a formalizar a transferência ou estar em situação que a impossibilite — falecimento, incapacidade superveniente, paradeiro desconhecido, extinção da pessoa jurídica ou insolvência.

Representação obrigatória por advogado. A representação técnica é exigida mediante procuração com poderes específicos para o ato. Defensor público pode substituir o advogado nas hipóteses legais de assistência jurídica gratuita.

Ata notarial. Documento central do procedimento, lavrada por tabelião de notas de livre escolha do requerente. Deve conter: referência à matrícula e descrição do imóvel com ônus e gravames; identificação dos atos fundantes com histórico completo de cessões; provas do adimplemento integral; identificação das providências devidas pelo requerido; e valor venal do imóvel na data do requerimento.

Declaração de inexistência de litígio judicial. O requerente deve declarar que não há processo judicial em curso envolvendo o negócio jurídico objeto do pedido. A existência de litígio judicial impede o prosseguimento do procedimento extrajudicial.

Desnecessidade de registro prévio e de regularidade fiscal do vendedor. O Provimento CNJ 150/2023 confirmou dois pontos importantes: o deferimento independe do prévio registro do instrumento de promessa de compra e venda no cartório; e não é exigida a comprovação de regularidade fiscal do transmitente — inovação que remove obstáculo histórico relevante em casos com vendedores com pendências tributárias.

Procedimento passo a passo

O procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial desenvolve-se em quatro fases sequenciais perante o cartório de registro de imóveis da situação do imóvel.

1. Protocolo do requerimento e prenotação

O requerimento inicial deve atender aos requisitos do art. 319 do CPC no que couber, contendo: identificação completa das partes; descrição do imóvel com número de matrícula; histórico dos atos e negócios jurídicos; declaração de inexistência de processo judicial impeditivo; e pedidos de notificação do requerido e de deferimento da adjudicação. O protocolo gera prenotação com efeitos prorrogados até a decisão final — garantindo a prioridade do requerente desde o momento do ingresso do pedido. O procedimento pode tramitar integralmente em meio eletrônico pelo Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP).

2. Notificação do requerido

Verificada a regularidade formal do requerimento, o oficial expede notificação ao requerido para manifestação no prazo de 15 dias úteis. A notificação é enviada preferencialmente por correio com aviso de recebimento ou por oficial de registro de títulos e documentos. Admite-se notificação eletrônica quando houver prova de endereço eletrônico do requerido.

Para pessoas jurídicas, a notificação é válida quando entregue a pessoa com poderes de gerência, administração ou funcionário responsável pelo recebimento de correspondências. Em condomínios com controle de acesso, a entrega ao funcionário responsável é suficiente. Para pessoas jurídicas extintas, a notificação é dirigida ao liquidante ou ao último administrador conhecido.

Infrutíferas as tentativas de notificação pessoal, procede-se à notificação por edital, publicada duas vezes com intervalo de 15 dias úteis em jornal impresso ou eletrônico. Considera-se em lugar desconhecido o requerido cujo endereço não conste no registro nem no instrumento contratual, desde que comprovado o esgotamento dos meios de localização.

3. Fase de manifestação e análise de impugnação

O silêncio do requerido no prazo de 15 dias úteis implica presunção de veracidade do inadimplemento, autorizando o prosseguimento. A anuência expressa pode ser declarada por instrumento particular com firma reconhecida, instrumento público ou meio eletrônico idôneo.

Se houver impugnação, ela deve ser apresentada por escrito no prazo de 15 dias úteis. O oficial notifica o requerente para manifestação em igual prazo e decide em 10 dias úteis. O oficial indeferirá a impugnação quando ela não contiver fundamentação, versar matéria estranha à adjudicação compulsória ou for manifestamente protelatória. Da decisão do oficial sobre a impugnação cabe recurso ao juízo competente em 10 dias úteis.

4. Qualificação registral e registro

Superada a fase de manifestação, o oficial procede à qualificação registral em 10 dias úteis. Pode expedir nota devolutiva para suprimento de exigências, deferir o pedido ou rejeitá-lo fundamentadamente. Da nota devolutiva ou da rejeição cabe procedimento de dúvida perante o juízo corregedor. O pagamento do ITBI deve ser comprovado em 5 dias úteis após a notificação do deferimento — não havendo pagamento, o processo é extinto.

Adjudicação compulsória extrajudicial com vendedor falecido

A morte do promitente vendedor é uma das hipóteses mais frequentes de aplicação do procedimento extrajudicial — e também uma das situações em que o comprador encontrava, antes da Lei 14.382/2022, maiores dificuldades para regularizar o imóvel. O Provimento CNJ 150/2023 disciplinou expressamente esse cenário com três variantes procedimentais:

Vendedor falecido sem inventário. Quando o vendedor faleceu e não há inventário em curso, o Provimento permite que sejam notificados os herdeiros legais, desde que comprovadas a qualidade de herdeiro, o óbito e a inexistência de inventário. A prova se faz por certidão de óbito, certidão de nascimento ou casamento que demonstre o vínculo de parentesco, e certidão dos distribuidores demonstrando a inexistência de inventário. Cada herdeiro deve ser notificado individualmente.

Vendedor falecido com inventário em curso. Havendo inventário aberto, basta notificar o inventariante — que é o representante legal do espólio para todos os fins. A qualificação do inventariante deve ser comprovada por certidão dos autos do inventário.

Herdeiros em local desconhecido. Se os herdeiros forem desconhecidos ou encontrarem-se em local incerto, o Provimento admite a notificação por edital nas mesmas condições previstas para o requerido em geral. Nesse caso, é indispensável comprovar o esgotamento dos meios razoáveis de localização antes de requerer a notificação editalícia.

Uma observação técnica relevante: quando o vendedor faleceu e os herdeiros não têm capacidade ou interesse em outorgar a escritura — mas também não se opõem expressamente —, o silêncio dos notificados no prazo de 15 dias úteis presume o inadimplemento e autoriza o prosseguimento. Esse mecanismo é especialmente útil em situações em que os herdeiros estão dispersos, desinteressados ou simplesmente não respondem às comunicações.

Situações especiais: massa falida, grupos econômicos e indisponibilidades

O Provimento CNJ 150/2023 regulou outros cenários que merecem atenção específica. Para bens integrantes da massa falida, a adjudicação compulsória extrajudicial é possível quando o negócio jurídico for anterior ao reconhecimento judicial da falência, ressalvadas as hipóteses de ineficácia dos arts. 129 e 130 da Lei 11.101/2005. A mesma lógica aplica-se a empresas em recuperação judicial.

Imóveis com indisponibilidade decretada por ordem judicial ou administrativa não impedem o início do procedimento, mas o registro final somente ocorrerá após o cancelamento da restrição. Direitos reais, ônus e gravames que não impeçam atos de disposição voluntária também não obstam a adjudicação — o registro é feito com a mantença das restrições existentes, que acompanham o imóvel.

Para condomínios edilícios, o Provimento dispensou expressamente a prova de pagamento de cotas condominiais como condição para o deferimento — removendo um dos entraves mais comuns nas regularizações de apartamentos e salas comerciais.

Quando a adjudicação compulsória extrajudicial não é possível

O procedimento extrajudicial tem vedações expressas que delimitam seu campo de aplicação. É inviável quando:

Existe litígio judicial sobre o negócio jurídico ou sobre o imóvel. A pendência de processo judicial que envolva o contrato ou a propriedade impede o prosseguimento extrajudicial — o que inclui ações de rescisão contratual, nulidade, anulação ou qualquer controvérsia sobre a validade do negócio.

Há controvérsia sobre a validade ou interpretação do contrato. Se as partes discordam sobre cláusulas contratuais, o preço pago, as condições de entrega ou qualquer elemento essencial do negócio, a via extrajudicial é inadequada — pois a cognição do oficial é sumária e limitada à análise documental.

O contrato contém cláusula de arrependimento ainda exercitável. A natureza compulsória do instituto pressupõe a irretratabilidade da obrigação.

Nessas hipóteses, a ação de adjudicação compulsória perante o Judiciário é a única via adequada. A pendência de processo judicial de adjudicação não impede, contudo, a via extrajudicial se demonstrada a suspensão do processo por no mínimo 90 dias úteis — o que permite a migração entre as vias em casos específicos.

Custos da adjudicação compulsória extrajudicial

Os custos do procedimento compreendem quatro categorias principais:

Emolumentos do cartório de registro de imóveis. Abrangem a taxa de prenotação, os emolumentos de registro calculados sobre o valor do imóvel conforme a tabela estadual de emolumentos, e as certidões necessárias ao procedimento. A base de cálculo é o maior valor entre o preço declarado pelas partes, o valor venal municipal, a avaliação do ITR (para imóveis rurais) ou a base de cálculo do ITBI.

Honorários do tabelião pela ata notarial. A ata notarial é obrigatória e seus emolumentos são estabelecidos pela tabela estadual do respectivo estado. O valor varia conforme a complexidade do ato e o valor do imóvel.

ITBI. O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis incide sobre o valor venal ou declarado do imóvel, com alíquota fixada por cada município — em geral entre 2% e 4%. O pagamento deve ser comprovado em 5 dias úteis após a notificação do deferimento pelo oficial.

Honorários advocatícios. A representação por advogado é obrigatória. Os honorários variam conforme o escritório e a complexidade do caso, mas tendem a ser significativamente inferiores aos de uma ação judicial, dado que o procedimento é mais célere e menos trabalhoso do que o contencioso.

Despesas adicionais eventuais. Em casos que exijam notificação por edital, há o custo de publicação em jornal impresso ou eletrônico. Quando necessária notificação por oficial de registro de títulos e documentos, há emolumentos adicionais dessa serventia.

Comparativamente à via judicial — cujo prazo médio é de 8 a 18 meses e cujos custos incluem custas processuais, honorários periciais eventuais e honorários advocatícios de maior porte —, o procedimento extrajudicial representa economia relevante tanto em tempo quanto em recursos financeiros.

Vantagens em relação à via judicial

A escolha pela via extrajudicial, quando cabível, oferece vantagens objetivas que justificam sua preferência em situações sem controvérsia de mérito. O prazo médio de conclusão — entre 45 e 90 dias — contrasta com os 8 a 18 meses típicos de uma ação judicial. A ausência de formalidades processuais como citações, instrução probatória e sistema recursal completo contribui para essa celeridade.

A segurança jurídica do procedimento extrajudicial é equivalente à da via judicial para situações sem controvérsia. O controle de legalidade exercido pelo oficial registrador — submetido aos princípios da legalidade, continuidade e especialidade —, a possibilidade de suscitar dúvida ao juízo corregedor e o acesso ao Judiciário em caso de impugnação fundamentada garantem que os direitos das partes estejam protegidos em toda a extensão necessária.

Para o planejamento da regularização fundiária e das transações imobiliárias, a existência da via extrajudicial reforça a importância de manter documentação contratual organizada e de registrar formalmente as quitações de parcelas ao longo do contrato — elementos que, na eventualidade de recusa do vendedor, tornam o procedimento mais ágil e de comprovação mais simples. Para orientações sobre como estruturar contratos de compra e venda que reduzam esses riscos, veja nosso artigo sobre contratos de compra e venda de imóvel.

Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Cada situação possui particularidades que exigem análise individualizada por profissional habilitado. Para assessoria especializada, entre em contato com a Barbieri Advogados.

Maurício Lindenmeyer Barbieri é sócio-gerente da Barbieri Advogados. Mestre em Direito pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS). Inscrito na Ordem dos Advogados da Alemanha (RAK Stuttgart n.º 50.159), de Portugal (Lisboa n.º 64.443L) e do Brasil (OAB/RS n.º 36.798 · OAB/DF · OAB/SC · OAB/PR · OAB/SP). Contador — CRC-RS n.º 106.371/O. Membro da Associação de Juristas Brasil-Alemanha (DBJV). Professor universitário.

Perguntas Frequentes — Adjudicação Compulsória Extrajudicial

1. O que é adjudicação compulsória extrajudicial?

É o procedimento pelo qual o promissário comprador obtém a transferência da propriedade de um imóvel diretamente no cartório de registro de imóveis, sem necessidade de ação judicial, quando o promitente vendedor recusa ou não pode outorgar a escritura definitiva. Foi introduzida pela Lei 14.382/2022 e regulamentada pelo Provimento CN-CNJ n.º 150/2023.

2. Quais são os requisitos da adjudicação compulsória extrajudicial?

Os requisitos cumulativos são: promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento exercitável; adimplemento integral do preço; recusa ou impossibilidade de outorga da escritura; representação por advogado com poderes específicos; ata notarial documentando a situação; e declaração de inexistência de litígio judicial sobre o negócio. Não é exigido o registro prévio do contrato nem a regularidade fiscal do vendedor.

3. É possível fazer adjudicação compulsória extrajudicial quando o vendedor faleceu?

Sim. Sem inventário, notificam-se os herdeiros legais, desde que comprovadas a qualidade de herdeiro e a inexistência de inventário. Com inventário em curso, basta notificar o inventariante. Se os herdeiros forem desconhecidos ou estiverem em local incerto, admite-se notificação por edital. O silêncio dos herdeiros no prazo de 15 dias úteis autoriza o prosseguimento do procedimento.

4. Quanto custa uma adjudicação compulsória extrajudicial?

Os custos incluem: emolumentos do cartório de registro (calculados sobre o valor do imóvel conforme tabela estadual); honorários do tabelião pela ata notarial; ITBI (alíquota municipal, em geral 2% a 4% sobre o valor do imóvel); e honorários advocatícios. O custo total é significativamente inferior ao de uma ação judicial, cujo prazo médio é de 8 a 18 meses.

5. Qual é o prazo para o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial?

O prazo médio é de 45 a 90 dias, considerando: notificação do requerido (15 dias úteis para manifestação); análise de eventual impugnação (decisão em 10 dias úteis); e qualificação registral (10 dias úteis). Quando necessária notificação por edital, o prazo se estende pela publicação em duas datas com intervalo de 15 dias úteis.

6. Quando a adjudicação compulsória extrajudicial não é possível?

O procedimento é vedado quando existir litígio judicial sobre o contrato ou o imóvel; houver controvérsia sobre a validade do contrato; existirem vícios do negócio; houver discussão sobre o preço; ou o contrato tiver cláusula de arrependimento exercitável. Nesses casos, a ação judicial é a via adequada.

7. É necessário o registro prévio do contrato de promessa de compra e venda?

Não. O Provimento CNJ 150/2023 confirmou expressamente que o deferimento independe do prévio registro do instrumento de promessa no cartório de imóveis — orientação que já era majoritária na jurisprudência antes da regulamentação.

8. O que acontece se o requerido impugnar o pedido?

A impugnação deve ser apresentada por escrito em 15 dias úteis. O oficial decide em 10 dias úteis após manifestação do requerente. Impugnações sem fundamentação, com matéria estranha à adjudicação ou protelatórias são indeferidas. Da decisão cabe recurso ao juízo competente em 10 dias úteis. Se a impugnação envolver matéria de mérito insanável na via extrajudicial, o procedimento é remetido ao Judiciário.