Atualizado em setembro de 2026.
O valor de referência do imóvel é a estimativa do valor de mercado que as administrações tributárias poderão atribuir a cada imóvel urbano e rural do país, nos termos do art. 256 da Lei Complementar n. 214/2025, que regulamentou o IBS e a CBS. Não substitui o valor declarado como base de cálculo: é meio de prova no arbitramento, opção de valor inicial do redutor de ajuste e critério subsidiário de valor de mercado. Este artigo explica quem o calcula, onde é divulgado, para que serve, como se relaciona com o ITBI e o Tema 1.113 do STJ e como contestá-lo.
Em resumo: o valor de referência estima o valor de mercado de cada imóvel inscrito no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). É apurado com metodologia definida em ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS, divulgado no Sinter, atualizado anualmente e único para o IBS e a CBS (art. 256 da LC n. 214/2025 e Decreto n. 12.955/2026). Não é base de cálculo, que continua a ser o valor da operação: serve como meio de prova no arbitramento, opção de valor inicial do redutor de ajuste para imóveis detidos em 31/12/2026 e critério subsidiário de valor de mercado. Pode ser impugnado em processo eletrônico e não é base do ITBI nem do IPTU.
O art. 256 da LC n. 214/2025 autoriza as administrações tributárias a apurar, na forma do regulamento, o valor de referência dos imóveis, com metodologia que considere os preços praticados no mercado, as informações dos fiscos da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios, os dados dos cartórios e as características de cada bem, como localização, tipologia, destinação, padrão e área de construção. Os demais eixos da lei estão no guia da LC 214/2025.
O valor de referência não é base de cálculo. Nas operações com imóveis, o IBS e a CBS incidem sobre o valor da operação de alienação, de locação, de cessão ou constituição de direitos reais, de administração e intermediação e de construção civil (art. 255). O contribuinte não está obrigado a declarar o negócio pelo valor de referência, e um preço inferior à estimativa não é, por si só, irregular. A estimativa é um parâmetro objetivo com o qual a fiscalização pode confrontar o valor declarado. A distinção entre os diversos “valores” de um imóvel evita confusões frequentes:
| Conceito | Quem define | Função |
|---|---|---|
| Valor da operação (valor declarado) | As partes, no contrato ou na escritura | Base de cálculo do IBS e da CBS (art. 255 da LC n. 214/2025) |
| Valor de referência | Administrações tributárias, com metodologia fixada em ato conjunto da RFB e do CGIBS | Meio de prova no arbitramento, valor inicial opcional do redutor de ajuste e critério subsidiário de valor de mercado |
| Valor venal do IPTU | Cada Município, em regra pela planta genérica de valores | Base de cálculo do IPTU |
| Valor venal do ITBI | Cada Município, por critérios técnicos divulgados (art. 38 do CTN) | Base de cálculo do ITBI, observado o Tema 1.113 do STJ |
| Valor de mercado | O mercado, em condições normais de negociação | Parâmetro econômico que os demais conceitos procuram refletir |
A lei atribui a apuração às administrações tributárias, e não apenas à Receita Federal. O Regulamento da CBS, aprovado pelo Decreto n. 12.955/2026, determina que a metodologia seja fixada em ato conjunto da Receita Federal do Brasil (RFB) e do Comitê Gestor do IBS (CGIBS) e que o valor seja único para a CBS e o IBS (art. 366, caput e § 3.º, IV). É, portanto, um valor nacional, e não uma avaliação exclusivamente federal.
O regulamento admite modelos estatísticos, econométricos e preditivos, pesquisas de preços por área homogênea, o histórico de transações, dados do IPTU, do ITBI, do ITCMD e do ITR, informações de instituições financeiras, concessionárias e cartórios e atributos urbanísticos e legais do imóvel (art. 366, I a XV). O ato conjunto poderá aproveitar o valor das bases estaduais ou municipais usadas no lançamento dos respectivos tributos ou determinar apuração específica por equipe própria ou entidade contratada (art. 366, § 2.º). A precisão dependerá, assim, da qualidade dos cadastros de origem, muito desigual entre os Municípios.
A lei exige atualização anual (art. 256, § 2.º, III); os imóveis que não receberem nova estimativa no ano-calendário terão o valor atualizado pelo IPCA (art. 366, § 3.º, III, do regulamento). A disponibilização dos valores no Sinter será anunciada por edital publicado no Diário Oficial da União (art. 366, § 4.º).
O valor de referência deve ser estimado para todos os imóveis do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e divulgado no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter) (art. 256, § 2.º). O CIB, administrado pela RFB, é o inventário nacional dos imóveis urbanos e rurais, formado com dados dos cadastros de origem (arts. 59, § 1.º, III, e 265). O Sinter, disciplinado pelo Decreto n. 11.208/2022, integra dados cadastrais, geoespaciais, fiscais e jurídicos produzidos pelos entes federativos, pelos cartórios e por outros órgãos.
A Instrução Normativa RFB n. 2.275, de 15 de agosto de 2025, disciplinou a adoção do CIB pelos cartórios e o compartilhamento de informações pelo Sinter, previsto no art. 256, § 4.º, da LC n. 214/2025, que também fixou prazos de 12 e 24 meses para a adoção do código CIB pelos diferentes órgãos e entes (art. 266). O cadastro e seus reflexos nos tributos locais são examinados no artigo sobre CIB e tributos municipais.
A LC n. 214/2025 e o Decreto n. 12.955/2026 atribuem ao valor de referência três funções, nenhuma das quais o converte em base de cálculo mínima.
| Função | Quando se aplica | Base normativa |
|---|---|---|
| Meio de prova no arbitramento | Operação sem documento idôneo, valor notoriamente inferior ao de mercado ou declarações que não mereçam fé | Art. 256, § 1.º, e art. 13 da LC n. 214/2025 |
| Valor inicial do redutor de ajuste | Imóveis detidos por contribuintes do regime regular em 31/12/2026, por opção do contribuinte | Art. 258, I, “b”, da LC n. 214/2025 |
| Critério subsidiário de valor de mercado | Operações não onerosas ou abaixo do valor de mercado, na falta de operação comparável do próprio fornecedor | Art. 364, §§ 7.º e 8.º, do Decreto n. 12.955/2026 |
O valor de referência pode ser usado como meio de prova no arbitramento do valor da operação, em conjunto com as demais características do negócio (art. 256, § 1.º). O arbitramento só cabe nas hipóteses do art. 13 da LC n. 214/2025: falta de exibição dos elementos que comprovem o valor de operação realizada sem documento fiscal, com documentação inidônea ou declarada por valor notoriamente inferior ao de mercado, ou declarações e documentos omissos, conflitantes ou que não mereçam fé. A base passa então a ser, em regra, o valor de mercado, entendido como o praticado em operações comparáveis entre partes não relacionadas, na linha do art. 148 do Código Tributário Nacional, que exige processo regular e ressalva, em caso de contestação, a avaliação contraditória.
Por ser meio de prova, e não presunção legal, o valor de referência não dispensa a fiscalização de demonstrar que o valor declarado não merece fé. Preços legítimos abaixo da estimativa podem decorrer de venda urgente, vícios ocultos, conservação precária, condições especiais de pagamento, pendências judiciais ou registrais, restrições de uso e oscilações locais de mercado, que modelos de avaliação em massa tendem a não captar. No ITR, em que a RFB pode arbitrar o valor da terra nua pelo Sistema de Preços de Terras (SIPT), a defesa costuma depender de laudos específicos, como mostra o artigo sobre como contestar o ITR.
A partir de 1.º de janeiro de 2027, cada imóvel de contribuinte do regime regular terá vinculado um redutor de ajuste, usado exclusivamente para reduzir a base de cálculo na alienação (art. 257). Para os imóveis já possuídos em 31 de dezembro de 2026, salvo os que estiverem em construção, o valor inicial do redutor é o valor de aquisição atualizado pelo IPCA ou, por opção do contribuinte, o valor de referência (art. 258, I). Se o valor de referência não estiver disponível nessa data, admite-se estimativa de valor de mercado em procedimento específico (art. 258, § 2.º).
Considere um imóvel comercial de uma empresa do regime regular, adquirido por R$ 1.000.000,00, com valor de aquisição atualizado de R$ 1.600.000,00 e valor de referência de R$ 2.200.000,00. Vendido por R$ 3.000.000,00, a base de cálculo será de R$ 800.000,00 com a opção pelo valor de referência, e de R$ 1.400.000,00 com o valor de aquisição, desconsideradas, para simplificar, a correção do redutor até a venda e as demais parcelas que o integram (arts. 257, § 3.º, e 258, § 6.º). Se o valor de aquisição declarado não for condizente com o mercado, a fiscalização pode apurar o valor efetivo em processo administrativo, com contraditório (art. 258, § 3.º). O mecanismo é detalhado no artigo sobre o redutor de ajuste.
Nas operações não onerosas ou com valor inferior ao de mercado alcançadas pela CBS, a base de cálculo é o valor de mercado (art. 364, § 7.º, do Decreto n. 12.955/2026). Na alienação de imóvel, ele corresponde, sucessivamente, ao valor da operação mais recente do próprio fornecedor com partes não relacionadas, em imóveis de características e localização semelhantes, e, na falta dela, ao valor de referência. Na locação, cessão onerosa ou arrendamento e nas operações com direitos reais, o critério subsidiário é um percentual aplicado sobre o valor de referência, dentro de parâmetros fixados em ato conjunto da RFB e do CGIBS (art. 364, § 8.º).
O regime específico de imóveis alcança os contribuintes do regime regular, como incorporadoras, loteadoras, construtoras, administradoras de imóveis e empresas patrimoniais. A pessoa física só é contribuinte nas hipóteses do art. 251 da LC n. 214/2025: locação, cessão onerosa ou arrendamento de mais de três imóveis distintos com receita superior a R$ 240 mil no ano-calendário anterior, valor corrigido mensalmente pelo IPCA; alienação ou cessão de direitos de mais de três imóveis distintos no ano-calendário anterior, adquiridos há menos de cinco anos; ou alienação, no ano anterior, de mais de um imóvel construído pelo próprio alienante nos cinco anos anteriores. A inscrição dessas pessoas é tratada no artigo sobre CNPJ de pessoa física na reforma tributária.
Quem vende o imóvel em que mora ou um imóvel isolado, sem atingir esses limites, não se sujeita ao IBS e à CBS, e o valor de referência não produz efeito direto sobre o negócio. O ITBI, o IPTU e o ITCMD continuam regidos por regras próprias, examinadas a seguir.
O valor de referência da LC n. 214/2025 não é base de cálculo do ITBI, que continua regido pelo art. 38 do CTN e pela lei de cada Município. No Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP, Primeira Seção, julgado em 24/02/2022), o STJ fixou que a base do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não vinculada à do IPTU; que o valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o de mercado, presunção afastável somente em processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); e que o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. O precedente e a restituição do imposto pago a maior são examinados no artigo sobre o Tema 1.113 do STJ.
A LC n. 227/2026, publicada em 14 de janeiro de 2026, alterou o art. 38 do CTN com efeitos imediatos (arts. 165 e 182, III): o valor venal passou a ser o valor de negociação à vista, em condições normais de mercado, estimado por critérios técnicos que o Município deve divulgar, e o contribuinte pode contestá-lo mediante avaliação contraditória, em procedimento previsto na lei local (art. 38, §§ 1.º a 3.º).
A relação entre a nova redação e o Tema 1.113 é controvertida: para uma corrente, a lei inverteu a lógica do precedente ao autorizar a estimativa municipal prévia; para outra, apenas o reforçou, pois exige critérios técnicos divulgados e preserva o contraditório. O Tribunal de Justiça de São Paulo já examinou os efeitos da nova lei, e o STJ ainda não pacificou a questão, desenvolvida no artigo sobre o ITBI na transmissão de imóveis. No IBS e na CBS, o paralelo com o precedente é visível: o valor de referência é apenas meio de prova, e o afastamento do valor declarado depende de arbitramento motivado (art. 13 da LC n. 214/2025).
Não diretamente. O IPTU incide sobre o valor venal definido pela lei de cada Município, em regra pela planta genérica de valores, e a Emenda Constitucional n. 132/2023 permitiu que o Poder Executivo municipal atualize essa base conforme critérios estabelecidos em lei municipal (art. 156, § 1.º, III, da Constituição). Os dados do CIB e do Sinter tendem a facilitar a revisão de plantas defasadas, mas isso depende de cada Município; o valor de referência não substitui o valor venal do IPTU.
O ITCMD, de competência estadual, tem normas gerais instituídas pela LC n. 227/2026, tema do artigo sobre a LC 227/2026 e o ITCMD. O fluxo de informações também corre em sentido inverso: dados do IPTU, do ITBI, do ITCMD e do ITR podem alimentar a metodologia do valor de referência (art. 366, VII a IX, do Decreto n. 12.955/2026).
A impugnação é garantida pelo art. 256, § 3.º, da LC n. 214/2025. Pelo Decreto n. 12.955/2026, ela é dirigida à RFB ou ao CGIBS, conforme ato conjunto, fundamentada e instruída com documentos, em especial laudos e pareceres de avaliação, em processo exclusivamente eletrônico (art. 367). Prazos e rito dependem desse ato conjunto; o edital de disponibilização dos valores é o marco a acompanhar.
Os fundamentos mais comuns são erros cadastrais (área, padrão construtivo, destinação ou localização), características que reduzem o valor e não foram captadas pelo modelo (vícios estruturais, restrições urbanísticas ou ambientais, servidões, ocupações) e divergência demonstrável em relação aos preços de imóveis semelhantes, na mesma região e no mesmo período. A documentação pode ser reunida desde já:
Se o valor de referência for usado para arbitrar a base de cálculo de uma operação, o contribuinte também poderá discuti-lo no processo administrativo relativo ao lançamento, em que a administração deverá demonstrar a hipótese legal de arbitramento e motivar o valor adotado, e, se necessário, em juízo.
O valor de referência se insere na transição da reforma tributária sobre o consumo, de 2026 a 2033; o calendário completo está no artigo sobre o cronograma da reforma tributária.
| Data | Marco | Base normativa |
|---|---|---|
| 16/01/2025 | LC n. 214/2025 cria o valor de referência e o CIB | Arts. 59, 256 e 265 da LC n. 214/2025 |
| 2025 a 2027 | Adoção do código CIB: 12 meses (administração federal, cartórios, capitais e Distrito Federal) e 24 meses (administração estadual e demais Municípios) | Art. 266 da LC n. 214/2025, com efeitos desde 1.º/1/2025 |
| 15/08/2025 | Regras de adoção do CIB e de compartilhamento de dados pelos cartórios via Sinter | IN RFB n. 2.275/2025 |
| 1.º/1/2026 | Ano de teste da CBS (0,9%) e do IBS (0,1%); regras do valor de referência em vigor | Art. 125 do ADCT; art. 544, VI, da LC n. 214/2025 |
| 14/01/2026 | Nova redação do art. 38 do CTN (valor venal do ITBI) | Arts. 165 e 182, III, da LC n. 227/2026 |
| 29/04/2026 | Regulamento da CBS disciplina metodologia, divulgação e impugnação do valor de referência | Arts. 366 a 368 do Decreto n. 12.955/2026 |
| 31/12/2026 | Constituição do redutor de ajuste dos imóveis já detidos: valor de aquisição atualizado ou, por opção, valor de referência | Art. 258, I e § 1.º, da LC n. 214/2025 |
| 1.º/1/2027 | CBS substitui o PIS e a Cofins; redutor de ajuste vinculado a cada imóvel de contribuinte do regime regular | EC n. 132/2023; art. 257 da LC n. 214/2025 |
| 2029 a 2033 | Transição do ICMS e do ISS para o IBS, que passa a ser integral em 2033 | EC n. 132/2023 |
É a estimativa do valor de mercado de cada imóvel inscrito no Cadastro Imobiliário Brasileiro, apurada com metodologia definida em ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS (art. 256 da LC n. 214/2025). É divulgada no Sinter, atualizada anualmente e única para o IBS e a CBS.
Não. A base de cálculo é o valor da operação (art. 255 da LC n. 214/2025). O valor de referência é meio de prova no arbitramento, opção de valor inicial do redutor de ajuste e critério subsidiário de valor de mercado em operações não onerosas ou abaixo do mercado.
Não. O ITBI incide sobre o valor venal do art. 38 do CTN, estimado por cada Município com critérios técnicos divulgados, na redação da LC n. 227/2026. Pelo Tema 1.113 do STJ, o valor declarado presume-se condizente com o de mercado; o alcance dessa presunção após a nova lei ainda é debatido.
Por impugnação eletrônica à Receita Federal ou ao Comitê Gestor do IBS, nos termos de ato conjunto, fundamentada e instruída com documentos, especialmente laudos e pareceres de avaliação (art. 367 do Decreto n. 12.955/2026). Erros cadastrais, características não captadas pelo modelo e preços de imóveis comparáveis são os fundamentos mais usuais.
Depende do imóvel. Para bens detidos em 31/12/2026, o contribuinte do regime regular escolhe entre o valor de aquisição atualizado pelo IPCA e o valor de referência (art. 258, I, da LC n. 214/2025). Quanto maior o redutor, menor a base de cálculo na venda, o que exige comparar os dois valores imóvel a imóvel.
Em regra, não. A pessoa física só é contribuinte nas hipóteses do art. 251 da LC n. 214/2025, como a alienação de mais de três imóveis distintos no ano-calendário anterior ou a locação de mais de três imóveis com receita superior a R$ 240 mil. Fora delas, a venda não se sujeita a esses tributos.
A disponibilização no Sinter será anunciada por edital no Diário Oficial da União, e a metodologia depende de ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS (art. 366 do Decreto n. 12.955/2026). Se o valor não estiver disponível em 31/12/2026, o redutor de ajuste poderá partir de estimativa feita em procedimento específico (art. 258, § 2.º, da LC n. 214/2025).
O valor de referência do imóvel é instrumento de controle e de padronização, e não nova base de cálculo. Para empresas do setor e pessoas físicas enquadradas como contribuintes, ele pesa na fiscalização de operações declaradas abaixo do mercado, na escolha do valor inicial do redutor de ajuste em 31 de dezembro de 2026 e nas operações não onerosas ou subavaliadas. No ITBI e no IPTU, a disciplina continua municipal, embora a LC n. 227/2026 tenha reaberto o debate sobre o Tema 1.113. Acompanhar o edital de divulgação e organizar laudos com antecedência permite aproveitar a estimativa quando favorável e contestá-la com eficácia quando não for.
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Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e reflete a legislação e a jurisprudência vigentes em setembro de 2026. Não constitui aconselhamento jurídico nem substitui a análise individualizada de cada caso. Para assessoria especializada, entre em contato com a Barbieri Advogados.
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