O leilão judicial de imóveis constitui uma das modalidades de expropriação forçada previstas no ordenamento processual brasileiro, por meio da qual bens penhorados são alienados em hasta pública para satisfação do crédito do exequente. Regulado pelos arts. 879 a 903 do Código de Processo Civil de 2015, esse procedimento desempenha papel central na efetividade da tutela executiva, ao converter patrimônio do devedor em valores destinados ao pagamento de dívidas judicialmente reconhecidas. A aquisição de imóveis por essa via tem atraído crescente interesse de investidores e particulares, seja pela possibilidade de adquirir bens abaixo do valor de mercado, seja pela segurança jurídica conferida pelo ato judicial que a sustenta.

A compreensão adequada do instituto exige análise não apenas do procedimento em si — que envolve fases específicas como avaliação, publicação do edital, realização das hastas e expedição da carta de arrematação —, mas também das questões jurídicas de fundo que permeiam a arrematação judicial, notadamente no que concerne à responsabilidade do arrematante por dívidas anteriores incidentes sobre o imóvel. Neste particular, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça experimentou relevante evolução nos últimos anos, com a fixação de tese em recurso repetitivo sobre débitos tributários e a persistência de controvérsia acerca dos débitos condominiais de natureza propter rem.

O que é o leilão judicial de imóveis e como funciona?

O leilão judicial de imóveis — também denominado hasta pública ou praça — é o ato processual pelo qual o Estado-juiz promove a alienação de bem penhorado no curso de uma execução, transferindo a propriedade ao arrematante mediante o depósito do preço ofertado. Trata-se de ato de natureza expropriatória, realizado sob a autoridade e a fiscalização do Poder Judiciário, o que o distingue das alienações privadas e confere ao adquirente proteção jurídica qualificada.

O procedimento insere-se na fase de expropriação da execução por quantia certa, após a infrutífera tentativa de satisfação do crédito por outros meios, como a adjudicação pelo próprio credor (art. 876, CPC/2015). A alienação judicial pode ser conduzida por leiloeiro público designado pelo juiz ou, na modalidade eletrônica, realizada por meio de plataformas credenciadas pelo Poder Judiciário, conforme autoriza o art. 882 do CPC/2015. A tendência crescente de realização de leilões em ambiente eletrônico tem ampliado o acesso de potenciais arrematantes e conferido maior transparência ao procedimento.

O conceito de arrematação judicial abrange tanto a aquisição de bens móveis quanto de imóveis em hasta pública. No âmbito imobiliário, a relevância do instituto é especialmente notória em razão dos valores envolvidos e das implicações registrais, fiscais e possessórias que decorrem da transferência de propriedade por essa via. A penhora de imóvel, que antecede a alienação, produz efeitos importantes, notadamente a indisponibilidade do bem e a preferência do credor sobre o produto da alienação.

Quais são as etapas do leilão judicial?

O procedimento de alienação judicial de imóveis obedece a uma sequência ordenada de atos processuais, cada qual com requisitos formais próprios cuja observância é essencial para a validade da arrematação. Essa sequência inicia-se com a avaliação do bem penhorado, condição indispensável para a fixação do preço mínimo e para a aferição da eventual ocorrência de preço vil. O art. 870 do CPC/2015 prevê que a avaliação será realizada por oficial de justiça ou, quando exigir conhecimentos especializados, por avaliador nomeado pelo juiz.

Concluída a avaliação, o juiz determinará a publicação do edital de alienação, peça central do procedimento que delimita os direitos e as obrigações do arrematante. Na sequência, realizam-se as hastas públicas — primeiro e, se necessário, segundo leilão —, culminando com a lavratura do auto de arrematação, o depósito do preço e a expedição da carta de arrematação. Cada uma dessas etapas será examinada a seguir.

O que é o edital de leilão judicial e o que deve conter?

O edital de leilão judicial é o instrumento de publicidade que confere transparência e legitimidade à alienação forçada. Sua função é dar ciência aos potenciais interessados acerca das condições da alienação, das características do bem e dos ônus que sobre ele recaem. Trata-se de requisito essencial de validade: a ausência de edital ou a omissão de informações relevantes pode ensejar a nulidade da arrematação, nos termos do art. 903, §1º, do CPC/2015.

O art. 886 do CPC/2015 estabelece o conteúdo mínimo obrigatório do edital, que deve incluir a descrição do imóvel com suas características e eventuais acessórios, o valor da avaliação, o preço mínimo de arrematação, as condições de pagamento — se à vista ou parcelado —, a data, o horário e o local de realização da hasta, além da indicação do leiloeiro responsável e da existência de ônus, recurso ou causa pendente sobre o bem. A menção às dívidas que recaem sobre o imóvel, especialmente tributos e taxas condominiais, reveste-se de particular importância prática, uma vez que repercute diretamente na responsabilidade do arrematante, conforme será analisado em seção dedicada adiante.

O edital deve ser publicado com antecedência mínima de cinco dias antes da data designada para a hasta, salvo se o imóvel tiver valor superior a sessenta salários-mínimos, hipótese em que a antecedência será de, no mínimo, vinte dias (art. 887, CPC/2015). A publicação realiza-se preferencialmente por meio eletrônico, podendo o juiz determinar a publicação em jornais de circulação local, conforme as peculiaridades do caso. A análise criteriosa do edital constitui passo indispensável para qualquer interessado em participar de leilão judicial, pois ali se encontram as condições que vincularão o arrematante após a lavratura do auto.

Primeiro e segundo leilão: preço vil e lance mínimo

O CPC/2015 estabelece que a alienação judicial se realiza em duas oportunidades sucessivas, com regras distintas quanto ao preço mínimo admitido. Na primeira hasta, o lance mínimo corresponde ao valor da avaliação do bem. Caso não haja licitantes, ou se os lances oferecidos não atinjam o valor da avaliação, designa-se o segundo leilão, no qual o preço mínimo é reduzido para patamar inferior, desde que não se configure o denominado preço vil.

O conceito de preço vil desempenha função de proteção ao executado, impedindo que o bem seja alienado por valor irrisório que comprometa desproporcionalmente seu patrimônio. O art. 891 do CPC/2015 estabelece que o lance ofertado não será considerado vil se atingir o percentual mínimo fixado pelo juiz, o qual não poderá ser inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação. Na prática forense, os juízos costumam fixar patamares entre cinquenta e sessenta por cento, conforme a natureza do bem, a existência de ônus e as circunstâncias do caso concreto. A jurisprudência trabalhista, por exemplo, já reconheceu como válida a arrematação por cinquenta por cento do valor da avaliação (TRT da 3ª Região, AP 0011258-07.2017.5.03.0065), ao passo que há precedentes em que o patamar de sessenta por cento foi adotado como parâmetro razoável.

A aferição do preço vil é realizada pelo juiz no momento da análise do auto de arrematação, competindo ao executado arguir a alegação de vileza do preço se entender que o lance aceito é manifestamente desproporcional. A não observância do preço mínimo fixado constitui hipótese de invalidade da arrematação, passível de impugnação nos termos do art. 903, §1º, do CPC/2015.

Arrematação judicial: pagamento e carta de arrematação

A arrematação consuma-se com a assinatura do auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro (art. 903, CPC/2015). A partir desse momento, o ato considera-se perfeito, acabado e irretratável, salvo as hipóteses taxativas de invalidação previstas na lei processual. O arrematante deve efetuar o depósito do preço no prazo e nas condições estipulados no edital. O CPC/2015 admite o parcelamento do preço mediante proposta escrita, desde que oferecido lance não inferior a vinte e cinco por cento do valor à vista e o restante em até trinta parcelas, garantidas por caução idônea e acrescidas de correção monetária e juros de um por cento ao mês (art. 895).

Depositado o preço e resolvidas eventuais questões incidentais, o juiz expedirá a carta de arrematação, documento que constitui o título aquisitivo de propriedade e serve de base para o registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. A carta de arrematação deve conter a descrição do imóvel, o valor da arrematação, a prova de quitação dos encargos tributários incidentes sobre a transferência e a referência às eventuais sub-rogações de créditos no preço, conforme previsto no art. 901 do CPC/2015. O registro da carta na matrícula do imóvel opera a transferência da propriedade e a extinção dos gravames que recaíam sobre o bem, consolidando a titularidade em favor do arrematante.

Cumpre destacar que a expedição da carta de arrematação não se confunde com a imissão na posse do imóvel. Embora a propriedade se transfira formalmente com o registro, a obtenção da posse direta pode demandar providências judiciais adicionais, especialmente quando o imóvel encontra-se ocupado pelo executado ou por terceiros.

Imissão na posse do imóvel arrematado

A imissão na posse constitui etapa frequentemente necessária para que o arrematante possa exercer plenamente os poderes inerentes à propriedade sobre o imóvel adquirido em hasta pública. Embora a arrematação transfira a propriedade, a posse direta pode permanecer com o anterior proprietário, com o ocupante do imóvel ou, em certos casos, com terceiros que se arrogam direitos sobre o bem. A obtenção da posse, nesses cenários, exige requerimento específico ao juízo da execução.

O CPC/2015 disciplina a questão ao prever que, expedida a carta de arrematação e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o arrematante pode requerer a imissão na posse nos próprios autos da execução. O juiz, ao deferir o pedido, fixará prazo para desocupação voluntária do imóvel, findo o qual poderá determinar a desocupação coercitiva, inclusive com auxílio de força policial. Essa tramitação pode variar significativamente entre diferentes comarcas, recomendando-se que o arrematante se informe previamente sobre os prazos médios praticados na jurisdição onde se situa o imóvel.

A ocupação por terceiros que aleguem relação locatícia com o anterior proprietário merece atenção especial. A jurisprudência reconhece que contratos de locação celebrados após a penhora não são oponíveis ao arrematante. Contudo, locações anteriores à penhora, devidamente averbadas na matrícula do imóvel, podem gerar direito de permanência ao locatário pelo prazo remanescente, nos termos da legislação aplicável às relações imobiliárias. A complexidade dessas situações reforça a necessidade de verificação prévia da situação ocupacional do imóvel antes da formulação de lances.

Dívidas do imóvel arrematado: tributos, condomínio e a controvérsia sobre aquisição originária

A questão da responsabilidade do arrematante por dívidas anteriores à arrematação constitui, sem exagero, o tema de maior relevância prática para quem pretende adquirir imóvel em hasta pública. A matéria experimentou evolução jurisprudencial significativa nos últimos anos, com a fixação de tese vinculante pelo STJ para débitos tributários e a persistência de controvérsia aberta para débitos condominiais. A análise rigorosa do estado atual da questão exige o exame separado de cada categoria de dívida.

Débitos tributários: questão resolvida pelo Tema 1.134 do STJ

A responsabilidade do arrematante por débitos tributários anteriores à hasta pública foi definitivamente equacionada pelo Superior Tribunal de Justiça em outubro de 2024, quando a Primeira Seção, em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, fixou a tese do Tema 1.134 (REsp 1.914.902, Rel. Min. Teodoro Silva Santos, j. 24/10/2024). Segundo a tese fixada, é inválida a previsão em edital de leilão que atribua ao arrematante a responsabilidade por débitos tributários cujos fatos geradores sejam anteriores à arrematação. O fundamento reside no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, que determina a sub-rogação dos créditos tributários no preço da arrematação em hasta pública, liberando o arrematante de qualquer responsabilidade pessoal.

O aspecto mais relevante do julgamento, para além da questão tributária específica, reside na qualificação jurídica atribuída pelo relator à arrematação em hasta pública. O Ministro Teodoro Silva Santos afirmou expressamente que, nessa hipótese, a aquisição da propriedade se dá em sua forma originária, porquanto inexiste relação de causalidade entre o antigo proprietário do bem e o seu adquirente. Essa caracterização da arrematação como aquisição originária produz repercussões que transcendem o campo tributário, como se verá adiante. A Primeira Seção determinou, ainda, a modulação dos efeitos da decisão, de modo que a nova tese se aplica aos editais publicados após a divulgação da ata do julgamento, além das ações e pedidos administrativos pendentes de apreciação.

Débitos condominiais: controvérsia aberta — três correntes no STJ

Se a questão dos tributos foi resolvida com a fixação de tese repetitiva, o mesmo não se pode dizer dos débitos condominiais de natureza propter rem. A matéria permanece em aberto no Superior Tribunal de Justiça, com ao menos três correntes identificáveis na jurisprudência e na doutrina, cuja coexistência gera significativa insegurança para arrematantes, condomínios e credores.

A primeira corrente sustenta que o arrematante responde pelos débitos condominiais anteriores quando estes constam do edital, porquanto o adquirente teria ciência prévia da dívida e a teria aceito como condição da aquisição. Esse entendimento encontra respaldo no julgamento do REsp 2.042.756/SP pela 3ª Turma do STJ, decidido por apertada maioria de três votos a dois. Contudo, é indispensável registrar uma circunstância processual que limita substancialmente o alcance desse precedente: o art. 908, §1º, do CPC/2015 — dispositivo central para a matéria — não foi analisado pela Turma julgadora em razão de ausência de prequestionamento. Essa lacuna foi expressamente lamentada nos votos vencidos dos Ministros Moura Ribeiro e Nancy Andrighi, e até mesmo reconhecida pelo Ministro Antonio Carlos Ferreira em seu voto de desempate, que sinalizou a necessidade de revisão jurisprudencial quando a questão vier a ser adequadamente devolvida.

A segunda corrente fundamenta-se no texto do art. 908, §1º, do CPC/2015, cuja redação é inequívoca ao dispor que, no caso de alienação judicial, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência. Segundo essa orientação, sustentada pela doutrina majoritária — com destaque para Daniel Amorim Assumpção Neves e José Miguel Garcia Medina —, o legislador de 2015 deliberadamente incluiu as obrigações propter rem, entre as quais se encontram os débitos condominiais, no regime de sub-rogação, de modo a liberar o arrematante de responsabilidade pessoal. Diversos tribunais estaduais já aplicam esse entendimento, como o Tribunal de Justiça de São Paulo (AI 2224142-21.2021.8.26.0000) e o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, em decisões que reconhecem a aquisição originária e a desoneração do arrematante. A própria Ministra Nancy Andrighi, em julgado de 2020, reconheceu que sob a disciplina do CPC/2015 a sub-rogação dos créditos condominiais no preço se impõe, tendo distinguido o caso concreto apenas pelo fato de ser regido pelo CPC/1973, que não continha disposição análoga.

A terceira corrente propugna pela extensão integral da tese fixada no Tema 1.134 — aquisição originária — às obrigações propter rem de qualquer natureza. O fundamento é que a qualificação da arrematação em hasta pública como aquisição originária, expressamente afirmada pela Primeira Seção do STJ, não comporta distinção entre categorias de créditos. Se não há relação de causalidade entre o antigo proprietário e o arrematante para fins tributários, essa mesma ausência de causalidade deve estender-se a todas as obrigações vinculadas à coisa. O art. 908, §1º, do CPC/2015 reforça essa leitura ao tratar conjuntamente tributos e créditos propter rem na mesma regra de sub-rogação, sem estabelecer qualquer distinção de regime entre ambos.

A análise do cenário atual revela forte tendência de superação da primeira corrente. O próprio julgamento do REsp 2.042.756/SP evidencia a fragilidade da posição majoritária, que se formou sem enfrentar o dispositivo legal central (art. 908, §1º), em votação apertada na qual até o voto de desempate reconheceu a necessidade de revisão futura. Quando o STJ vier a confrontar diretamente o art. 908, §1º, do CPC/2015, com prequestionamento adequado, a expectativa doutrinária predominante é de alinhamento com o princípio da sub-rogação no preço, em coerência com a tese de aquisição originária já fixada no Tema 1.134.

ITBI na arrematação judicial

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) incide sobre a aquisição em leilão judicial e constitui encargo do arrematante. A base de cálculo, em regra, é o valor da arrematação, e não o valor venal do imóvel para fins de IPTU, devendo o arrematante verificar a legislação do município onde se situa o bem para aferir a alíquota aplicável e as eventuais isenções. O recolhimento do ITBI é pressuposto para o registro da carta de arrematação na matrícula do imóvel.

Diferenças entre leilão judicial e leilão extrajudicial de imóveis

Embora frequentemente mencionados de forma indistinta, o leilão judicial e o leilão extrajudicial são institutos com fundamentos, procedimentos e efeitos jurídicos substancialmente distintos. A correta diferenciação é essencial para que o interessado compreenda os direitos e os riscos envolvidos em cada modalidade de aquisição.

O leilão judicial, como exposto ao longo deste artigo, decorre de determinação do Poder Judiciário no âmbito de um processo de execução e é integralmente regulado pelo CPC/2015. O Estado-juiz conduz o procedimento, fiscaliza a regularidade dos atos e confere ao arrematante a proteção decorrente da aquisição em hasta pública, incluindo o caráter de aquisição originária reconhecido pela jurisprudência do STJ. O leilão extrajudicial, por sua vez, realiza-se fora do ambiente processual, sendo especialmente relevante nas execuções de contratos de alienação fiduciária de imóveis, regidas pela Lei 9.514/97. Nessa modalidade, a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário — após a notificação do devedor e o decurso do prazo para purgação da mora — autoriza a alienação do imóvel por meio de leiloeiro, sem necessidade de intervenção judicial.

As diferenças práticas são significativas. No leilão judicial, o arrematante conta com a sub-rogação dos créditos tributários e propter rem no preço (art. 908, §1º, CPC/2015) e com o reconhecimento jurisprudencial da aquisição originária. No leilão extrajudicial, a disciplina da responsabilidade por dívidas anteriores segue regras próprias, e a obtenção da posse pode depender de ação judicial autônoma se o imóvel estiver ocupado. O interessado em aquisições imobiliárias deve avaliar cuidadosamente as implicações jurídicas de cada modalidade antes de formular propostas.

Cuidados essenciais para participar de leilão judicial de imóveis

A participação em leilão judicial de imóveis, conquanto potencialmente vantajosa do ponto de vista econômico, demanda diligência qualificada por parte do interessado. A análise prévia do edital, já referida, é condição primeira e inafastável: ali se encontram as informações sobre a situação jurídica do bem, os ônus existentes, as condições de pagamento e as advertências quanto a eventuais riscos. A omissão na leitura integral do edital é a causa mais frequente de surpresas desagradáveis após a arrematação.

Além do edital, recomenda-se a obtenção de certidão atualizada da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente, a fim de verificar a existência de penhoras múltiplas, hipotecas, usufrutos ou outros gravames que possam impactar a aquisição. A verificação da situação ocupacional do imóvel é igualmente indispensável, pois a necessidade de imissão na posse contra ocupantes pode representar custos e demora consideráveis. A consulta aos distribuidores judiciais para aferir a existência de ações anulatórias, embargos de terceiro ou oposições ao leilão complementa o quadro de diligências recomendáveis.

A avaliação dos custos acessórios merece atenção específica. Além do preço da arrematação, o adquirente deve considerar o ITBI, os emolumentos registrais, a eventual comissão do leiloeiro — usualmente fixada entre cinco e dez por cento do valor da arrematação —, os custos de regularização e, conforme o caso, os honorários advocatícios para condução do procedimento de imissão na posse. A soma desses encargos pode representar percentual relevante do valor total do investimento e deve integrar o cálculo de viabilidade econômica da aquisição. Para uma análise comparativa com outras formas de aquisição imobiliária, veja também o conteúdo sobre usucapião extrajudicial, modalidade que permite a regularização de propriedade pela via administrativa.

Perguntas frequentes sobre leilão judicial de imóveis

O arrematante responde pelas dívidas de IPTU anteriores ao leilão judicial?

Não. O Superior Tribunal de Justiça fixou, em sede de recursos repetitivos (Tema 1.134, REsp 1.914.902, Primeira Seção, j. 24/10/2024), a tese de que é inválida a previsão em edital de leilão que atribua ao arrematante a responsabilidade por débitos tributários cujos fatos geradores sejam anteriores à arrematação. Os créditos tributários sub-rogam-se no preço, conforme o art. 130, parágrafo único, do CTN.

O que é preço vil em leilão judicial e qual o percentual mínimo?

Preço vil é o lance manifestamente desproporcional ao valor da avaliação do bem. O art. 891 do CPC/2015 determina que o juiz fixará o percentual mínimo, que não poderá ser inferior a cinquenta por cento da avaliação. Na prática, os juízos costumam fixar patamares entre cinquenta e sessenta por cento, conforme as circunstâncias do caso.

Como funciona a imissão na posse do imóvel arrematado em leilão judicial?

Após a expedição e o registro da carta de arrematação, o arrematante pode requerer ao juízo da execução a imissão na posse, caso o imóvel esteja ocupado. O juiz determinará a desocupação, podendo fixar prazo razoável e, se necessário, autorizar o emprego de força policial para cumprimento da ordem.

Qual a diferença entre leilão judicial e leilão extrajudicial de imóveis?

O leilão judicial decorre de determinação do Poder Judiciário no curso de execução e é regulado pelo CPC/2015 (arts. 879 a 903). O leilão extrajudicial realiza-se fora do processo judicial, sendo frequente nas execuções de contratos de alienação fiduciária, regidas pela Lei 9.514/97, nas quais o credor fiduciário promove a alienação após a consolidação da propriedade em seu favor.

É possível comprar imóvel em leilão judicial com financiamento?

A possibilidade de financiamento depende das condições previstas no edital. Alguns editais admitem parcelamento ou financiamento bancário, enquanto outros exigem pagamento integral à vista. O arrematante deve verificar as condições de pagamento estabelecidas antes de ofertar lance.

O arrematante responde por dívidas de condomínio anteriores ao leilão?

Essa questão permanece controversa. Há decisão da 3ª Turma do STJ (REsp 2.042.756/SP, votação 3×2) imputando responsabilidade ao arrematante quando o edital menciona os débitos. Contudo, o art. 908, §1º, do CPC/2015 prevê expressamente a sub-rogação dos créditos propter rem no preço, e a doutrina majoritária sustenta a aplicação desse dispositivo. A tendência doutrinária e jurisprudencial aponta para a extensão do princípio da aquisição originária (Tema 1.134) às dívidas condominiais.

O que acontece se o leilão judicial não alcançar lances na primeira hasta?

Não havendo licitantes na primeira hasta, realiza-se o segundo leilão, com redução do lance mínimo. Na segunda oportunidade, o lance não pode ser inferior ao preço vil fixado pelo juiz, que por disposição legal não será menor que cinquenta por cento da avaliação (art. 891, CPC/2015).

Investir em leilão judicial de imóveis é seguro?

A aquisição em hasta pública oferece segurança jurídica considerável, especialmente após o Tema 1.134 do STJ, que consolidou a arrematação como aquisição originária para fins tributários. Os principais riscos concentram-se na situação ocupacional do imóvel, na eventual existência de ações anulatórias e nas condições específicas do edital. A assessoria jurídica especializada é recomendável para avaliação dos riscos concretos de cada oportunidade.