O registro de incorporação imobiliária constitui pressuposto legal para a comercialização de unidades autônomas em empreendimentos a serem construídos ou em construção no Brasil. Disciplinado pela Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, esse instituto confere segurança jurídica às operações que envolvem a alienação de frações ideais vinculadas a futuras unidades, protegendo tanto os adquirentes quanto o próprio incorporador mediante a publicidade registral e a observância de requisitos técnicos, documentais e financeiros previamente definidos em lei.

As alterações promovidas pela Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022 — que converteu a Medida Provisória nº 1.085/2021 —, trouxeram modificações relevantes ao regime das incorporações imobiliárias, substituindo o conceito de “arquivamento” pelo de “registro”, introduzindo a noção de “concretização da incorporação” e estabelecendo novos prazos para a renovação de certidões. Essas mudanças, somadas à crescente importância do patrimônio de afetação e do Regime Especial de Tributação (RET) como instrumentos de proteção e planejamento, tornam indispensável uma análise atualizada do instituto. O presente artigo examina o regime jurídico vigente, com atenção à fundamentação normativa precisa, à jurisprudência verificada do Superior Tribunal de Justiça e às implicações práticas para incorporadores, adquirentes e profissionais do mercado imobiliário.

Conceito e fundamentos normativos da incorporação imobiliária

A incorporação imobiliária é definida no art. 28, parágrafo único, da Lei nº 4.591/64 como a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. Trata-se, portanto, de atividade empresarial que pressupõe a captação de recursos junto ao público — mediante a venda de frações ideais do terreno vinculadas às unidades a serem construídas — e que, por essa razão, submete-se a um regime jurídico especial de proteção à economia popular e aos direitos dos adquirentes.

O incorporador, conforme o art. 29 da mesma lei, é a pessoa física ou jurídica que, embora não efetuando necessariamente a construção, compromissa ou efetiva a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas em edificações a serem construídas ou em construção. A responsabilidade do incorporador é ampla: ele responde pela entrega das unidades nos termos pactuados, pela regularidade documental do empreendimento e, em caso de afirmação falsa sobre a construção, pode incorrer nas sanções penais previstas nos arts. 65 e 66 da lei.

O marco regulatório da incorporação imobiliária é composto por um conjunto normativo que se complementa. A Lei nº 4.591/64 constitui o diploma central, estabelecendo as regras de registro, documentação, patrimônio de afetação e responsabilidade do incorporador. A Lei nº 10.931/2004 instituiu o patrimônio de afetação e o Regime Especial de Tributação. A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, disciplinou a resolução contratual por inadimplemento do adquirente. A Lei nº 14.382/2022 modernizou os procedimentos registrais e introduziu conceitos relevantes como a concretização da incorporação. O Código Civil complementa esse arcabouço com as disposições sobre condomínio edilício (arts. 1.331 a 1.358) e responsabilidade pela solidez e segurança da obra (art. 618). Por fim, o Código de Defesa do Consumidor aplica-se às relações entre incorporador e adquirente, conferindo proteção adicional ao comprador como destinatário final.

O memorial de incorporação e os requisitos do art. 32

O art. 32 da Lei nº 4.591/64, com a redação conferida pela Lei nº 14.382/2022, estabelece que o incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terreno e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no Cartório de Registro de Imóveis competente, do memorial de incorporação. Essa exigência de registro prévio à comercialização é peremptória: não se admite a negociação de unidades — nem mesmo por meio de reservas ou pré-contratos — antes da efetivação do registro junto ao ofício imobiliário.

O memorial de incorporação compreende um conjunto extenso de documentos, enumerados nos dezoito incisos do art. 32. Entre os documentos de natureza jurídica, destacam-se o título de propriedade do terreno ou a promessa irrevogável e irretratável de compra e venda, as certidões negativas de ônus reais e de ações reipersecutórias referentes ao imóvel, as certidões negativas de débitos federais, estaduais e municipais, e a prova de quitação junto ao INSS e ao FGTS. A documentação técnica inclui o projeto de construção devidamente aprovado pela autoridade municipal competente, o memorial descritivo das especificações da obra, o cálculo das áreas das edificações e a avaliação do custo global da obra atualizado. A dimensão financeira é representada pela discriminação das frações ideais de terreno com as respectivas unidades autônomas e pela minuta da futura convenção de condomínio.

Um elemento técnico de especial relevância são os quadros exigidos pela NBR 12.721 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que estabelecem os critérios para o cálculo de áreas, frações ideais e custos unitários da construção. Esses quadros — denominados Quadros I a IV na nomenclatura técnica — constituem a base para a determinação do preço de cada unidade, a apuração do custo da obra e o rateio das despesas entre os adquirentes, sendo peça indispensável para a análise do oficial registrador na qualificação do título. A sua elaboração exige a atuação conjunta de engenheiros e arquitetos, cabendo ao incorporador assegurar que os valores reflitam com precisão as especificações do projeto aprovado.

O procedimento registral e as alterações da Lei nº 14.382/2022

O procedimento de registro do memorial de incorporação inicia-se com o protocolo da documentação completa perante o Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do terreno. O oficial registrador procede à qualificação registral, que consiste no exame formal e material da documentação apresentada. Nessa etapa, verificam-se a regularidade dos títulos, a conformidade dos quadros de áreas com as normas da ABNT, a validade das certidões e a adequação do projeto às exigências urbanísticas. Eventuais exigências são formuladas por meio de nota devolutiva, cabendo ao incorporador saná-las dentro do prazo regulamentar.

A Lei nº 14.382/2022 trouxe inovações significativas ao procedimento registral das incorporações. A primeira delas foi a substituição terminológica: onde antes a lei se referia ao “arquivamento” do memorial, passou a empregar o termo “registro”, harmonizando a nomenclatura com a prática registral e conferindo maior clareza ao ato. A segunda inovação relevante foi a introdução do conceito de “concretização da incorporação” no art. 33 da Lei nº 4.591/64. Nos termos do novo dispositivo, considera-se concretizada a incorporação quando o incorporador vende ou financia pelo menos uma unidade, ou quando inicia efetivamente as obras do empreendimento. Até que a incorporação seja concretizada, o incorporador deve renovar as certidões a cada 180 dias, sob pena de caducidade do registro.

Outra inovação da Lei nº 14.382/2022 foi a criação do Sistema Eletrônico de Registros Públicos (SERP), plataforma destinada à digitalização e centralização dos serviços registrais em todo o território nacional. Embora a implementação do SERP ainda esteja em curso, a tendência de modernização dos cartórios de registro de imóveis representa um avanço relevante para a celeridade e a segurança dos procedimentos de incorporação, permitindo o acompanhamento eletrônico das exigências, a emissão digital de certidões e a redução dos prazos de análise. O regime tributário das incorporações no contexto da nova tributação imobiliária também sofreu impactos relevantes com as recentes alterações legislativas, exigindo atenção redobrada dos incorporadores ao planejamento fiscal de seus empreendimentos.

Patrimônio de afetação: proteção patrimonial e regime tributário especial

O patrimônio de afetação, disciplinado nos arts. 31-A a 31-F da Lei nº 4.591/64, incluídos pela Lei nº 10.931/2004, constitui um dos avanços mais significativos no regime jurídico das incorporações imobiliárias. Por meio desse instituto, o terreno e as acessões objeto da incorporação, bem como os demais bens e direitos vinculados ao empreendimento, são segregados do patrimônio geral do incorporador, formando um patrimônio apartado que responde exclusivamente pelas obrigações relativas àquele empreendimento específico. A consequência prática mais relevante é a proteção dos adquirentes em caso de falência ou insolvência do incorporador: os bens afetados não integram a massa falida e não respondem por dívidas estranhas à incorporação.

A constituição do patrimônio de afetação é facultativa — não há obrigatoriedade legal para sua adoção — e se formaliza mediante averbação do respectivo termo na matrícula do imóvel, a qualquer tempo, no curso da incorporação. Uma vez constituído, o regime impõe ao incorporador obrigações específicas de natureza contábil e financeira: manutenção de conta bancária vinculada exclusivamente ao empreendimento afetado, escrituração contábil completa e segregada, informações trimestrais à comissão de representantes dos adquirentes e aplicação dos recursos exclusivamente na consecução da incorporação. O descumprimento dessas obrigações pode ensejar a destituição do incorporador pela assembleia dos adquirentes, nos termos do art. 31-F.

Do ponto de vista tributário, a opção pelo patrimônio de afetação franqueia ao incorporador o acesso ao Regime Especial de Tributação (RET), instituído pela Lei nº 10.931/2004. Mediante o RET, o incorporador recolhe IRPJ, CSLL, PIS e COFINS por meio de pagamento unificado correspondente a 4% da receita mensal recebida, percentual que substitui integralmente a tributação pelo regime normal — cuja carga tributária efetiva pode ser substancialmente superior, a depender do regime de tributação da pessoa jurídica. A opção pelo RET é irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador perante os adquirentes, o que exige análise cuidadosa da viabilidade e das implicações financeiras antes de sua formalização. Para empreendimentos no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, a alíquota do RET é reduzida a 1% da receita mensal.

A análise comparativa entre a incorporação sob regime de afetação e a incorporação sem afetação revela diferenças relevantes. No regime de afetação, o incorporador conta com tributação reduzida e previsível, proteção contra credores estranhos ao empreendimento e maior credibilidade perante adquirentes e instituições financeiras. Em contrapartida, submete-se a obrigações de transparência e segregação patrimonial que demandam estrutura administrativa e contábil adequada. No regime sem afetação, a tributação segue o regime geral da pessoa jurídica e os bens do empreendimento respondem por todas as dívidas do incorporador, o que pode representar risco elevado para os adquirentes em cenários de dificuldade financeira da empresa incorporadora. Essas considerações tributárias vinculam-se diretamente às garantias legais dos adquirentes em incorporações imobiliárias, que são fortalecidas pelo regime de afetação.

A Lei do Distrato e o quadro-resumo obrigatório

A Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018 — frequentemente referida como Lei do Distrato Imobiliário —, alterou a Lei nº 4.591/64 e a Lei nº 6.766/79 para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente nas incorporações e nos loteamentos. É necessário distinguir essa lei do Marco Legal das Garantias, que corresponde à Lei nº 14.711/2023 e versa sobre matéria diversa, relativa a garantias reais e execução extrajudicial. A confusão entre esses dois diplomas é relativamente comum, mas sua diferenciação é essencial para a correta fundamentação jurídica.

Entre as inovações mais relevantes da Lei nº 13.786/2018 está a obrigatoriedade do quadro-resumo nos contratos de incorporação imobiliária, prevista no art. 35-A da Lei nº 4.591/64. O quadro-resumo deve conter, de forma clara e objetiva, informações como o preço total da aquisição, o valor da parcela de entrada, o valor referente à corretagem, as condições de pagamento, os índices de correção monetária, as consequências do desfazimento do contrato e o prazo de entrega do imóvel. A ausência ou insuficiência do quadro-resumo autoriza o adquirente a requerer a resolução do contrato.

No que concerne ao regime de retenção em caso de distrato, a Lei nº 13.786/2018 estabeleceu percentuais distintos conforme o empreendimento esteja ou não submetido ao patrimônio de afetação. Para incorporações sob afetação, o incorporador pode reter até 50% dos valores pagos pelo adquirente. Para incorporações sem afetação, o limite de retenção é de 25%. A lei assegura ainda o direito de arrependimento ao adquirente que celebre o contrato em estande de vendas ou fora da sede do incorporador, no prazo de 7 dias contados da assinatura, com devolução integral dos valores pagos. Essas disposições guardam relação direta com a matéria analisada em artigo específico sobre os principais contratos imobiliários e seus riscos legais, onde se examinam as cláusulas contratuais mais relevantes para a segurança das partes.

Consequências jurídicas da ausência de registro

A ausência de registro do memorial de incorporação produz consequências em múltiplas esferas jurídicas. No plano penal, a Lei nº 4.591/64 estabelece dois níveis de responsabilização. O art. 65 tipifica como crime contra a economia popular a promoção de incorporação mediante afirmação falsa sobre a construção do condomínio, a alienação das frações ideais ou sobre as edificações, cominando pena de reclusão de 1 a 4 anos e multa. Já o art. 66, em seus seis incisos, prevê contravenções penais para infrações de natureza formal: o inciso I sanciona o incorporador que negocia frações ideais sem previamente satisfazer as exigências da lei, enquanto os demais incisos punem omissões documentais e a paralisação injustificada da obra. A distinção entre o crime do art. 65 — que exige o elemento subjetivo da afirmação falsa — e as contravenções do art. 66 — que decorrem do descumprimento objetivo de requisitos formais — tem consequências processuais relevantes quanto ao rito, à competência e à prescrição.

No plano civil, a questão mais debatida diz respeito à validade dos contratos de promessa de compra e venda celebrados sem o prévio registro do memorial. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada no REsp 1.770.095-DF (Terceira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 10 de maio de 2022, publicado no Informativo nº 736), firmou entendimento de que o descumprimento da obrigação de registro do memorial de incorporação pelo incorporador não implica a invalidade ou a nulidade do contrato de compromisso de compra e venda. O contrato gera efeitos obrigacionais entre as partes e, até mesmo, pode ser oponível a terceiros. Contudo — e essa é a consequência prática mais significativa —, a ausência de registro inviabiliza a adjudicação compulsória da unidade pelo adquirente, uma vez que o direito real de aquisição pressupõe o registro do memorial.

No plano administrativo, o oficial registrador deve recusar a prática de quaisquer atos relativos à alienação de unidades cuja incorporação não esteja devidamente registrada. Os adquirentes, por sua vez, podem comunicar a irregularidade ao Ministério Público e ao Procon, dado o interesse coletivo envolvido na proteção da economia popular. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação entre incorporador e adquirente reforça os mecanismos de proteção, permitindo a responsabilização por danos materiais e morais, a inversão do ônus da prova e a tutela coletiva dos interesses dos compradores. A atuação de um advogado especializado em direito imobiliário revela-se fundamental tanto para a prevenção de litígios quanto para a defesa dos interesses das partes envolvidas.

Direitos dos adquirentes e obrigações do incorporador

O sistema normativo das incorporações imobiliárias estabelece um equilíbrio entre os direitos dos adquirentes e as obrigações do incorporador. Do lado dos adquirentes, o ordenamento assegura o direito à informação completa sobre o empreendimento — que se materializa no acesso irrestrito ao memorial de incorporação e a todos os documentos que o compõem, nos termos do art. 32, § 1º, da Lei nº 4.591/64. O adquirente tem ainda o direito de acompanhar o andamento da obra, de participar das decisões coletivas por meio da comissão de representantes (quando constituído o patrimônio de afetação), de exigir o cumprimento do prazo de entrega e de pleitear a resolução contratual com devolução dos valores pagos em caso de atraso superior ao prazo de tolerância de 180 dias previsto no art. 43-A.

Ao incorporador, por sua vez, incumbe o cumprimento de obrigações que se estendem desde a fase pré-contratual até a conclusão do empreendimento. O art. 43 da Lei nº 4.591/64 enumera as obrigações fundamentais: informar aos adquirentes o estado da obra e a situação financeira do empreendimento, manter os seguros obrigatórios, não modificar o projeto sem anuência dos adquirentes e entregar as unidades no prazo contratado. A responsabilidade pela solidez e segurança da obra estende-se por 5 anos após a entrega, conforme o art. 618 do Código Civil, e o prazo prescricional para a propositura de ação reparatória é, segundo entendimento jurisprudencial prevalecente, de 10 anos. A compreensão dos mecanismos de proteção contra atrasos na entrega de imóveis complementa o quadro normativo que resguarda os interesses dos adquirentes em incorporações imobiliárias.

Jurisprudência relevante do Superior Tribunal de Justiça

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem desempenhado papel central na interpretação e no aprimoramento do regime jurídico das incorporações imobiliárias. O precedente mais relevante para a matéria específica do registro de incorporação é o já mencionado REsp 1.770.095-DF (Terceira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 10/05/2022), que afastou a tese de nulidade dos contratos celebrados sem o prévio registro do memorial. Nesse julgado, o Tribunal reconheceu expressamente que os contratos de compromisso de compra e venda geram efeitos obrigacionais válidos entre as partes, reservando a consequência da ausência de registro à esfera da adjudicação compulsória.

No campo da resolução contratual, o STJ fixou teses vinculantes no julgamento do Tema 971 (REsp 1.614.721/SP), que tratou da cláusula penal em contratos de incorporação imobiliária, definindo parâmetros para a retenção de valores em caso de resolução contratual pelo adquirente. O Tema 1.002 (REsp 1.723.993/SP), por sua vez, disciplinou a resolução contratual por inadimplemento do adquirente em contratos celebrados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, estabelecendo percentuais de retenção aplicáveis na ausência de previsão contratual específica. A Edição nº 229 da Jurisprudência em Teses do STJ consolidou entendimentos importantes sobre direito registral e incorporação imobiliária, constituindo referência relevante para a prática profissional.

Perguntas Frequentes

1) O que é o registro de incorporação imobiliária e por que ele é obrigatório?

O registro de incorporação imobiliária é o ato pelo qual o incorporador apresenta ao Cartório de Registro de Imóveis o memorial de incorporação, contendo toda a documentação técnica, jurídica e financeira do empreendimento. Sua obrigatoriedade decorre do art. 32 da Lei nº 4.591/64, que veda a alienação ou oneração de frações ideais sem o prévio registro. O descumprimento dessa exigência pode configurar contravenção penal nos termos do art. 66, inciso I, da mesma lei.

2) Quais documentos compõem o memorial de incorporação?

O art. 32 da Lei nº 4.591/64 enumera os documentos exigidos em dezoito incisos, entre os quais se destacam: título de propriedade do terreno, certidões negativas de ônus reais e de ações reipersecutórias, projeto de construção aprovado, quadros da NBR 12.721 da ABNT com áreas, frações ideais e custos, memorial descritivo das especificações da obra, avaliação do custo global e minuta da futura convenção de condomínio.

3) O que mudou com a Lei nº 14.382/2022 para as incorporações imobiliárias?

A Lei nº 14.382/2022 substituiu o termo “arquivamento” por “registro” no art. 32, introduziu o conceito de “concretização da incorporação” no art. 33, estabeleceu o prazo de 180 dias para renovação de certidões enquanto a incorporação não for concretizada e criou o Sistema Eletrônico de Registros Públicos (SERP) para digitalização dos procedimentos registrais.

4) O que é o patrimônio de afetação na incorporação imobiliária?

O patrimônio de afetação, disciplinado nos arts. 31-A a 31-F da Lei nº 4.591/64, é um regime pelo qual os bens e direitos vinculados ao empreendimento são segregados do patrimônio geral do incorporador. Em caso de falência ou insolvência, os bens afetados não integram a massa falida, protegendo os adquirentes. A adesão é facultativa e formalizada mediante averbação na matrícula do imóvel.

5) Como funciona o Regime Especial de Tributação (RET) nas incorporações?

O RET, instituído pela Lei nº 10.931/2004, permite que incorporações submetidas ao patrimônio de afetação recolham IRPJ, CSLL, PIS e COFINS mediante pagamento unificado equivalente a 4% da receita mensal recebida. Esse percentual substitui a tributação pelo regime normal, que pode representar carga significativamente superior. A opção pelo RET é irretratável enquanto perdurarem obrigações do incorporador perante os adquirentes.

6) Os contratos de compra e venda firmados sem o registro do memorial são nulos?

Não. O STJ, no REsp 1.770.095-DF (Terceira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 10/05/2022), decidiu que o descumprimento da obrigação de registro não implica invalidade ou nulidade do contrato. Os contratos geram efeitos obrigacionais entre as partes. A consequência prática é a impossibilidade de o adquirente obter a adjudicação compulsória da unidade.

7) Qual a diferença entre o crime do art. 65 e as contravenções do art. 66 da Lei nº 4.591/64?

O art. 65 tipifica como crime a promoção de incorporação mediante afirmação falsa, com pena de reclusão de 1 a 4 anos. O art. 66 prevê contravenções penais para infrações formais, como negociar frações sem satisfazer exigências legais (inciso I) ou paralisar a obra sem justa causa (inciso VI). A distinção reside no elemento subjetivo: o crime exige afirmação falsa, enquanto as contravenções decorrem do descumprimento objetivo de requisitos formais.

8) O que é a Lei nº 13.786/2018 e qual sua relação com a incorporação imobiliária?

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, disciplinou a resolução contratual por inadimplemento do adquirente, introduzindo a obrigatoriedade do quadro-resumo nos contratos, definindo percentuais de retenção pelo incorporador em caso de distrato — até 50% no patrimônio de afetação e até 25% no regime comum — e assegurando o direito de arrependimento de 7 dias para aquisições realizadas em estandes de vendas.

Considerações finais

O registro de incorporação imobiliária permanece como pilar fundamental da segurança jurídica no mercado de unidades autônomas em construção ou a construir. As alterações promovidas pela Lei nº 14.382/2022 modernizaram o procedimento registral sem alterar a essência do instituto, que continua a exigir do incorporador a demonstração prévia da viabilidade técnica, jurídica e financeira do empreendimento como condição para a comercialização das unidades. A opção pelo patrimônio de afetação e pelo Regime Especial de Tributação, embora facultativa, consolidou-se como prática recomendável na medida em que conjuga proteção aos adquirentes, benefícios tributários ao incorporador e credibilidade perante o mercado financeiro.

A complexidade do arcabouço normativo — que envolve a articulação entre a Lei nº 4.591/64, a Lei nº 10.931/2004, a Lei nº 13.786/2018, a Lei nº 14.382/2022, o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor, além de normas técnicas como a NBR 12.721 da ABNT e regulamentações administrativas dos cartórios — reforça a importância da análise jurídica individualizada em cada operação de incorporação. A assessoria especializada contribui para a identificação de riscos, a otimização da estrutura tributária e a conformidade regulatória, elementos que se traduzem em segurança para incorporadores e adquirentes ao longo de todo o ciclo do empreendimento.

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Este artigo foi redigido para fins de informação e debate, não devendo ser considerado uma opinião legal para qualquer operação ou negócio específico.

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