Built to suit: o que é, como funciona e contrato

O built to suit — expressão que significa “construído sob medida” — é uma modalidade de locação predial urbana não residencial que ganhou expressão crescente no mercado imobiliário corporativo brasileiro nas últimas décadas, consolidando-se como alternativa estratégica para empresas que necessitam de instalações customizadas sem comprometer seu capital de giro. Regulamentada pela Lei nº 8.245/1991, especificamente por meio do art. 54-A incluído pela Lei nº 12.744/2012, a modalidade tem transformado a dinâmica do mercado imobiliário corporativo, proporcionando benefícios relevantes tanto para locadores quanto para locatários em setores como logística, saúde e tecnologia.

Conceito e fundamentos jurídicos do built to suit

O contrato de locação built to suit constitui modalidade de locação predial urbana não residencial na qual o locador se compromete a adquirir, construir ou realizar substancial reforma em imóvel conforme especificações detalhadas pelo futuro locatário. Esta definição, estabelecida pelo art. 54-A da Lei nº 8.245/1991, diferencia fundamentalmente esta modalidade das locações tradicionais por envolver não apenas a cessão do uso do imóvel, mas a customização prévia da propriedade para atender às necessidades operacionais específicas do locatário. Antes da regulamentação de 2012, os contratos eram estruturados como contratos atípicos, baseados na autonomia da vontade das partes, enfrentando incertezas jurídicas significativas quanto à aplicação das normas de locação e aos procedimentos em caso de inadimplemento.

O regime jurídico específico do built to suit estabelece características que o diferenciam das locações tradicionais. A principal delas é a obrigatoriedade de prazo determinado não inferior a cinco anos, visando proteger o locador dos investimentos realizados na customização do imóvel e permitir sua amortização adequada. Essa proteção temporal é fundamental para viabilizar economicamente a modalidade.

Aspectos legais e características contratuais

O art. 54-A da Lei de Locações estabelece que nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locador ficará obrigado a alugar o imóvel por prazo determinado quando tiver havido, comprovadamente, a aquisição do imóvel ou a realização de obras ou benfeitorias destinadas a adequá-lo à finalidade comercial pretendida pelo locatário. Esta disposição cria um regime especial que difere substancialmente das locações tradicionais em diversos aspectos.

A impossibilidade de denúncia antecipada pelo locador constitui uma das principais características dos contratos built to suit. O locador não pode retomar o imóvel antes do término do prazo contratual, exceto nas hipóteses legais específicas e mediante indenização correspondente aos aluguéis vincendos. A legislação específica também permite a renúncia antecipada ao direito de ação revisional de aluguel — exceção ao princípio geral da irrenunciabilidade deste direito nas locações tradicionais —, desde que o contrato seja celebrado por prazo igual ou superior a cinco anos. O regime de multas em caso de denúncia antecipada pelo locatário é regulado pelo §2º do art. 54-A, que limita a penalidade à soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação, evitando multas excessivas que poderiam inviabilizar a denúncia em situações justificadas.

Processo de estruturação e negociação

A estruturação adequada de um contrato built to suit demanda processo de negociação extensivo e detalhado, fundamentalmente diferente das locações tradicionais. O memorial descritivo constitui elemento fundamental do contrato, devendo contemplar características arquitetônicas, infraestrutura técnica e especificações operacionais. A definição precisa destes elementos é essencial para evitar conflitos futuros e garantir que o imóvel atenda adequadamente às necessidades operacionais do locatário.

A distribuição de responsabilidades entre locador e locatário requer definição concisa e equilibrada, considerando a natureza específica da operação e os investimentos envolvidos. O locador assume responsabilidades relacionadas ao desenvolvimento do projeto — aquisição do terreno, obtenção de licenças, contratação de projetos e gestão da construção — e, durante a fase operacional, mantém responsabilidades de manutenção estrutural, seguros obrigatórios e adequações legais. O locatário participa ativamente da fase de desenvolvimento através da aprovação de projetos e definição de acabamentos específicos, assumindo na fase operacional o pagamento pontual, a manutenção operacional e o uso adequado do imóvel conforme a finalidade contratada. Questões relacionadas ao registro do empreendimento e à publicidade dos atos perante terceiros demandam atenção jurídica específica já na fase de estruturação.

Vantagens e benefícios da modalidade

Os contratos built to suit proporcionam vantagens relevantes para ambas as partes. Para os locadores, a modalidade oferece rentabilidade superior através de contratos de longo prazo que asseguram fluxo de caixa previsível e redução significativa do risco de vacância, dado o locatário pré-determinado. Imóveis customizados podem apresentar valorização diferenciada comparado a imóveis convencionais, e o relacionamento duradouro com locatários qualificados reduz custos comerciais e administrativos.

Para os locatários, a principal vantagem reside na customização total das instalações conforme necessidades operacionais específicas, permitindo otimização da eficiência através de layout e infraestrutura perfeitamente adequados à atividade desenvolvida. A preservação de capital constitui benefício financeiro fundamental, permitindo que recursos próprios sejam direcionados ao core business em vez de imobilizados em ativos imobiliários. A previsibilidade de custos e os benefícios fiscais derivados da dedutibilidade integral dos aluguéis como despesas operacionais completam o conjunto de vantagens que tornam o built to suit atrativo para empresas de diversos segmentos.

Aplicação em Fundos de Investimento Imobiliário

Os Fundos de Investimento Imobiliário têm se consolidado como um dos principais veículos para operações built to suit no mercado brasileiro, proporcionando alternativa eficiente para captação de recursos e democratização do acesso a investimentos imobiliários de grande porte. Esta estrutura permite que desenvolvedores acessem o mercado de capitais para financiamento de projetos, enquanto oferece aos investidores exposição a ativos imobiliários com características diferenciadas de risco e retorno. Os FIIs especializados em built to suit apresentam perfil de rentabilidade baseado em contratos de locação de longo prazo com inquilinos de alta qualidade creditícia, proporcionando maior estabilidade e previsibilidade comparado a fundos imobiliários tradicionais.

Setores como logística, corporativo e saúde têm se mostrado particularmente atraentes para FIIs com foco em built to suit. O crescimento do e-commerce impulsionou especialmente a demanda por centros de distribuição customizados, enquanto o setor de saúde oferece estabilidade estrutural com contratos de longo prazo para amortização dos investimentos especializados. A estruturação adequada dessas operações frequentemente envolve instrumentos como a alienação fiduciária de imóveis como garantia das obrigações das partes.

Aspectos tributários e registrais

Os aspectos tributários dos contratos built to suit apresentam particularidades que devem ser cuidadosamente consideradas no planejamento das operações. Para locadores, a receita de aluguel é tributada como rendimento de aplicação financeira ou atividade empresarial, dependendo da estrutura societária adotada. A possibilidade de dedução da depreciação do imóvel e de despesas operacionais como manutenção, seguros e impostos constitui benefício tributário relevante. Para locatários, os aluguéis são integralmente dedutíveis como despesas operacionais, representando vantagem significativa comparado à aquisição de imóveis próprios.

As questões registrais em contratos built to suit apresentam complexidades específicas devido à natureza híbrida destes contratos. Embora não haja obrigatoriedade legal de registro, o registro facultativo confere publicidade e oponibilidade contra terceiros, sendo recomendável especialmente em operações de grande valor. A documentação necessária inclui o contrato completo com qualificação das partes, certidões atualizadas e especificações técnicas do projeto.

Jurisprudência e precedentes

A jurisprudência brasileira sobre os contratos built to suit tem evoluído progressivamente desde a promulgação da Lei nº 12.744/2012, com o Superior Tribunal de Justiça estabelecendo precedentes importantes que orientam a aplicação da legislação específica. Os tribunais têm adotado interpretação restritiva dos requisitos do art. 54-A, exigindo comprovação efetiva dos investimentos realizados especificamente para o locatário. O STJ tem reconhecido a autonomia contratual das partes na estruturação de contratos built to suit, respeitando as especificidades da modalidade enquanto confirma a aplicação subsidiária das normas gerais de locação nas lacunas da legislação específica. A jurisprudência confirma a validade de cláusulas de renúncia à revisão de aluguel quando atendidos os requisitos legais, bem como a limitação das multas por denúncia antecipada aos valores estabelecidos em lei.

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul consolidou esse entendimento no seguinte julgado:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. REVISIONAL DE CONTRATO. SISTEMA BUILT TO SUIT. NORMATIZAÇÃO QUE PRIVILEGIA O CONTRATO LIVREMENTE DISCUTIDO E FIRMADO ENTRE AS PARTES. ALTERAÇÃO DE CLÁUSULA EM MEDIDA LIMINAR QUE NÃO ENCONTRA SUPEDÂNEO LEGAL, A AFASTAR A PROBABILIDADE DO DIREITO. DECISÃO REFORMADA. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. (Agravo de Instrumento, Nº 50811740420218217000, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Desembargadora Deborah Coleto Assumpção de Moraes, julgado em 23/09/2021)

Assessoria jurídica especializada

A complexidade inerente aos contratos built to suit torna fundamental a participação de assessoria jurídica especializada em direito imobiliário desde as fases iniciais de negociação. Os aspectos que demandam atenção específica incluem a estruturação contratual adequada às necessidades das partes, a análise de riscos e a implementação de garantias apropriadas, o compliance com regulamentações setoriais e os aspectos tributários da operação. A due diligence rigorosa abrange a análise da capacidade financeira e operacional das partes, a verificação da adequação do projeto às necessidades do locatário, a avaliação da localização estratégica e a análise detalhada dos termos contratuais propostos.

Perspectivas futuras

O mercado built to suit apresenta perspectivas promissoras de crescimento sustentado, impulsionado por fatores estruturais como sofisticação do mercado, ambiente regulatório estável e crescente demanda por espaços especializados. Setores emergentes como data centers, logística urbana e energia renovável oferecem oportunidades de expansão significativas. As tendências tecnológicas e de sustentabilidade exigirão adaptações constantes nas especificações de projetos, demandando flexibilidade e capacidade de inovação dos operadores. A incorporação de soluções tecnológicas avançadas e conformidade com padrões ambientais rigorosos tornar-se-ão requisitos essenciais para competitividade no mercado.

Perguntas frequentes sobre built to suit

O que é built to suit?

Built to suit é uma modalidade de locação predial urbana não residencial regulada pelo art. 54-A da Lei nº 8.245/1991, na qual o locador se compromete a adquirir, construir ou reformar substancialmente um imóvel conforme especificações do futuro locatário, que o ocupa por prazo mínimo de cinco anos pagando aluguel que inclui a amortização dos investimentos realizados.

Qual a tradução de built to suit?

A tradução literal de built to suit é “construído para servir” ou “construído sob medida”. O termo designa contratos de locação em que o imóvel é desenvolvido ou reformado especificamente para atender às necessidades operacionais do locatário antes da celebração da locação.

Como funciona o contrato built to suit?

O contrato opera em duas fases: desenvolvimento — em que o locador executa o projeto conforme especificações do locatário — e operação — em que o locatário ocupa o imóvel por prazo mínimo de cinco anos. O locatário pode renunciar à revisão do aluguel. A denúncia antecipada implica multa limitada aos aluguéis vincendos até o término do prazo.

Qual o prazo mínimo do contrato built to suit?

O art. 54-A da Lei nº 8.245/1991 exige prazo determinado mínimo de cinco anos, necessário para proteger o locador e permitir a amortização dos investimentos realizados na customização do imóvel.

O contrato built to suit pode ser rescindido antes do prazo?

O locatário pode denunciar antecipadamente, mas está sujeito à multa limitada à soma dos aluguéis vincendos até o término do contrato (art. 54-A, §2º). O locador não pode retomar o imóvel antes do prazo, exceto nas hipóteses legais específicas e mediante indenização.

Quais as principais vantagens do built to suit para o locatário?

Customização total das instalações; preservação de capital próprio para o core business; previsibilidade de custos em contratos de longo prazo; e dedutibilidade integral dos aluguéis como despesas operacionais, vantagem tributária relevante comparada à aquisição de imóvel próprio.

Como o built to suit se relaciona com os FIIs?

FIIs especializados em built to suit captam recursos no mercado de capitais para financiar projetos e oferecem aos investidores exposição a contratos de longo prazo com inquilinos de alta qualidade creditícia, proporcionando maior estabilidade e previsibilidade comparado a fundos imobiliários tradicionais.

Maurício Lindenmeyer Barbieri é sócio-gerente da Barbieri Advogados. Mestre em Direito pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS). Inscrito na Ordem dos Advogados da Alemanha (RAK Stuttgart n.º 50.159), de Portugal (Lisboa n.º 64.443L) e do Brasil (OAB/RS n.º 36.798 · OAB/DF · OAB/SC · OAB/PR · OAB/SP). Contador — CRC-RS n.º 106.371/O. Membro da Associação de Juristas Brasil-Alemanha (DBJV). Professor universitário.

Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Cada situação possui particularidades que exigem análise individualizada por profissional habilitado. Para assessoria especializada em direito imobiliário, entre em contato com a Barbieri Advogados.