CIB e tributos municipais: a convergência inevitável?

Valor de referência nacional disponível publicamente pode servir de parâmetro para atualização de valores venais pelos municípios, com impactos diretos no IPTU, ITBI e ITCMD

O Cadastro Imobiliário Brasileiro representa mudança estrutural no sistema tributário nacional. Conforme analisado nos artigos anteriores, além de estabelecer código único para cada imóvel do país, o sistema introduz o valor de referência – estimativa nacional do valor de mercado de cada propriedade, calculada com metodologia unificada e disponível para consulta pública.

Embora concebido para servir à tributação federal através do IBS e da CBS, esse valor de referência produzirá efeitos que transcendem a esfera da União. A tendência identificada aponta para convergência entre esse parâmetro nacional e os valores venais utilizados por municípios e estados para cálculo do IPTU, ITBI e ITCMD.

Para proprietários de imóveis, compreender essa dinâmica tornou-se fundamental. Os impactos patrimoniais serão diretos e potencialmente significativos.

O contencioso histórico sobre valores venais

A relação entre administrações municipais e contribuintes quanto ao valor venal dos imóveis caracteriza-se por litígios recorrentes. Cada município estabelece metodologia própria para avaliar imóveis, geralmente baseada em plantas de valores que consideram localização, área do terreno, área construída e padrão de acabamento.

Essas avaliações municipais frequentemente apresentam significativa discrepância em relação aos valores de mercado. Em alguns casos, encontram-se substancialmente defasadas; em outros, surpreendentemente, superam o valor real dos imóveis. O Tribunal de Justiça de São Paulo já anulou lançamentos tributários em situações onde o valor venal municipal excedia em mais de 70% o valor de mercado comprovado por perícia técnica.

Essa desconexão entre valor venal e realidade de mercado alimenta contencioso permanente. Municípios buscam incrementar arrecadação mediante revisões de plantas de valores, enquanto contribuintes recorrem ao Judiciário questionando avaliações incompatíveis com sua capacidade contributiva.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que valor venal e valor de mercado constituem conceitos jurídicos distintos. Essa distinção, embora relevante do ponto de vista doutrinário, não soluciona o problema prático: estabelecer valor justo que equilibre necessidade de arrecadação municipal e capacidade contributiva dos proprietários.

A facilitação constitucional para atualização do IPTU

A Emenda Constitucional 132/2023, que instituiu a Reforma Tributária, alterou substancialmente o processo de atualização da base de cálculo do IPTU. O novo inciso III do parágrafo primeiro do artigo 156 da Constituição Federal estabelece que o imposto sobre propriedade predial e territorial urbana pode ter sua base de cálculo atualizada pelo Poder Executivo Municipal, conforme critérios estabelecidos em lei municipal.

Anteriormente, qualquer alteração na base de cálculo do IPTU exigia processo legislativo completo: elaboração de projeto de lei, tramitação na Câmara Municipal, debates públicos e votação. A mudança constitucional preserva a competência legislativa para definir critérios de avaliação, mantendo controle democrático sobre parâmetros gerais, mas delega ao Poder Executivo a aplicação concreta destes critérios mediante atos administrativos.

Trata-se de aplicação do princípio da separação de poderes com maior eficiência administrativa. A Câmara Municipal estabelece a moldura normativa – metodologia, índices de atualização e limites –, enquanto o Executivo procede à atualização efetiva dos valores dentro desses parâmetros.

Do ponto de vista da gestão tributária, a mudança confere agilidade necessária para que valores venais acompanhem as variações do mercado imobiliário. Do ponto de vista do contribuinte, reduz oportunidades de participação no processo decisório sobre valores que impactarão diretamente sua carga tributária.

O valor de referência como novo paradigma

A conjugação da facilitação constitucional com a disponibilidade pública do valor de referência nacional cria cenário sem precedentes na tributação imobiliária brasileira.

Pela primeira vez, administrações municipais terão acesso a estimativas técnicas do valor de mercado de cada imóvel em seus territórios, calculadas com metodologia unificada que considera transações reais, cruzamento de dados de múltiplas fontes e características específicas de cada propriedade.

O valor de referência será divulgado publicamente no SINTER e atualizado anualmente, conforme determina a Lei Complementar 214/2025. Embora juridicamente distintos, valor de referência federal e valor venal municipal compartilham o mesmo objetivo: aproximar-se do valor real de mercado dos imóveis.

A diferença reside na metodologia e abrangência. O valor de referência utiliza critérios nacionais uniformes, integração de dados entre múltiplos cadastros e análise de transações efetivas. O valor venal municipal baseia-se em plantas locais, frequentemente desatualizadas e com critérios simplificados.

A convergência entre esses valores, embora não seja juridicamente obrigatória, apresenta-se como tendência natural. Gestores municipais, ao exercerem a competência de atualizar valores venais por decreto executivo, dificilmente ignorarão estimativas tecnicamente fundamentadas e publicamente disponíveis.

A pressão por aumento de arrecadação, característica da gestão fiscal municipal, combinada com a disponibilidade de dados robustos, torna improvável a manutenção de valores venais significativamente inferiores aos valores de referência nacional.

Impactos nos tributos imobiliários

A convergência entre valor de referência e valores venais municipais produzirá efeitos em três tributos principais.

IPTU: impacto na manutenção patrimonial

O imposto predial e territorial urbano utiliza o valor venal como base de cálculo. Municípios com valores historicamente defasados poderão promover atualizações expressivas, utilizando o valor de referência nacional como justificativa técnica. Mesmo sem alteração de alíquotas, a elevação da base de cálculo resultará em aumento da carga tributária.

Para proprietários de imóveis sem geração de renda, especialmente aposentados com imóveis herdados, o impacto pode comprometer a viabilidade de manutenção do patrimônio. O IPTU constitui despesa fixa anual que pode tornar insustentável a propriedade de determinados imóveis.

ITBI: oneração nas transmissões

O imposto sobre transmissão de bens imóveis incide sobre o valor venal ou o valor da transação, prevalecendo o maior. Com valores de referência públicos e atualizados, as administrações tributárias municipais disporão de parâmetro objetivo para questionar transações declaradas com valores inferiores.

A prática de declarar valores de transação descolados da realidade de mercado enfrentará questionamento fundamentado. Contribuintes deverão estar preparados para comprovar a legitimidade de valores que se distanciem do referencial público.

ITCMD: majoração no custo sucessório

O imposto estadual sobre transmissão causa mortis e doação, embora de competência estadual, também utiliza valor venal ou de mercado como base de cálculo. Estados poderão valer-se do valor de referência do CIB para fundamentar avaliações em processos sucessórios.

A Reforma Tributária estabeleceu que a base de cálculo do ITCMD não pode ser inferior ao valor de mercado, reforçando a relevância de parâmetros objetivos de avaliação. Famílias com patrimônio imobiliário significativo enfrentarão majoração tanto no custo de manutenção (IPTU) quanto no custo de transmissão (ITBI e ITCMD).

Limites constitucionais à majoração tributária

A elevação de valores venais encontra limitações nos princípios constitucionais que regem o sistema tributário nacional.

O princípio da capacidade contributiva, previsto no artigo 145, §1º, da Constituição Federal, exige que os tributos sejam graduados conforme a capacidade econômica do contribuinte. Valor venal elevado não se traduz automaticamente em capacidade de pagamento, especialmente para imóveis sem geração de renda ou proprietários com rendimentos incompatíveis com aumentos substanciais.

O Supremo Tribunal Federal reconhece que o poder de tributar encontra limites na vedação ao confisco e no direito de propriedade. Aumentos desproporcionais, mesmo quando tecnicamente fundamentados, podem ser questionados quando resultarem em carga tributária incompatível com a realidade econômica do contribuinte.

O princípio da razoabilidade exige que atualizações sejam graduais e proporcionais. Majorações abruptas que comprometam o planejamento financeiro familiar ou inviabilizem a manutenção da propriedade são passíveis de questionamento judicial.

O direito ao contraditório e à ampla defesa, aplicável ao processo administrativo tributário, assegura aos contribuintes a possibilidade de contestar valores considerados excessivos, mediante apresentação de provas técnicas e argumentos específicos sobre suas propriedades.

A manutenção da competência legislativa municipal para definir critérios de avaliação preserva mecanismo de controle democrático, permitindo que o Poder Legislativo estabeleça limites e salvaguardas para proteção dos contribuintes.

Experiência internacional e lições aplicáveis

Países que implementaram cadastros imobiliários unificados oferecem lições relevantes para o contexto brasileiro.

Portugal promoveu reforma significativa em seu sistema cadastral, unificando informações e estabelecendo valores patrimoniais tributários com metodologia nacional. A implementação enfrentou resistências iniciais e gerou contencioso expressivo, especialmente em regiões onde a atualização representou aumentos substanciais.

O sistema português incorporou mecanismos de impugnação e revisão, além de períodos de transição com limitação de aumentos anuais. Essas medidas foram essenciais para viabilizar a aceitação social da reforma.

França e Alemanha mantêm sistemas consolidados de avaliação massiva de imóveis, com metodologias refinadas ao longo de décadas e estruturas administrativas especializadas no processamento de contestações. A experiência demonstra que sistemas automatizados, independentemente de sua sofisticação técnica, requerem complementação com avaliações individualizadas e capacidade administrativa para processar impugnações.

A transparência metodológica e a efetividade dos mecanismos de contestação são fundamentais para legitimidade do sistema. Atualizações cadastrais significativas devem ser acompanhadas de políticas de transição, incluindo isenções progressivas, parcelamentos especiais e programas de assistência para populações vulneráveis.

Reforço da fiscalização municipal

Além da atualização de valores venais, o valor de referência do CIB influenciará a atividade fiscalizatória municipal de forma abrangente.

Operações de compra e venda declaradas com valores significativamente inferiores ao valor de referência público atrairão atenção das administrações tributárias municipais. No âmbito do ITBI, onde a base de cálculo corresponde ao maior valor entre o venal e o declarado, o valor de referência funcionará como indicador objetivo de possível subfaturamento.

Municípios poderão fundamentar autuações fiscais com base na discrepância entre valores declarados e valores de referência, deslocando para o contribuinte o ônus de comprovar a legitimidade da operação. Essa inversão prática do ônus probatório, embora não expressamente prevista na legislação, decorre da disponibilidade de parâmetro técnico público.

Contribuintes deverão documentar adequadamente as razões que justifiquem valores inferiores ao referencial: urgência na alienação, defeitos construtivos, condições especiais de pagamento ou características específicas não captadas pela avaliação massiva.

A assessoria técnica especializada, tanto jurídica quanto de avaliação imobiliária, torna-se elemento essencial no planejamento e execução de operações imobiliárias. A documentação prévia e a fundamentação técnica das transações evitarão questionamentos posteriores.

Estratégias de proteção patrimonial

Diante da convergência anunciada, proprietários devem adotar medidas preventivas estruturadas.

Primeiramente, acompanhar a divulgação dos valores de referência no SINTER, comparando-os com os valores venais vigentes. Discrepâncias significativas sinalizam potencial de majoração tributária futura.

Em segundo lugar, verificar o estágio de adequação da legislação municipal à nova sistemática constitucional, identificando critérios estabelecidos pela Câmara Municipal e eventuais limitações ou períodos de transição previstos.

Terceiro, avaliar a pertinência de impugnação administrativa do valor de referência federal, caso este se mostre incompatível com a realidade do imóvel. O direito de impugnação, previsto na Lei Complementar 214/2025, pode prevenir que valores superestimados contaminem avaliações municipais.

Quarto, organizar documentação comprobatória das características específicas dos imóveis: laudos técnicos, registros fotográficos, histórico de manutenção e análises comparativas de mercado. Essa documentação será fundamental tanto para impugnações administrativas quanto para contestações judiciais.

Para investidores com carteiras múltiplas, considerar reestruturação patrimonial estratégica, avaliando benefícios e custos de diferentes configurações de propriedade. A assessoria especializada é indispensável para análise personalizada, considerando perfil patrimonial, objetivos sucessórios e alternativas legais disponíveis.

Conclusão

O valor de referência nacional, embora formalmente vinculado à tributação federal, produzirá efeitos sistêmicos sobre toda a estrutura tributária imobiliária brasileira. A convergência com valores venais municipais, ainda que não imposta legalmente, apresenta-se como desenvolvimento natural e previsível.

A combinação de dados técnicos robustos publicamente disponíveis com a facilitação constitucional para atualização administrativa cria condições propícias para majoração das bases de cálculo municipais. Os impactos transcendem o IPTU, afetando também ITBI e ITCMD, com consequências significativas para o custo de manutenção e transmissão do patrimônio imobiliário.

Os limites constitucionais – capacidade contributiva, razoabilidade e vedação ao confisco – oferecem proteção jurídica aos contribuintes, mas sua efetivação depende de postura proativa e fundamentação técnica adequada. A experiência internacional demonstra que reformas cadastrais bem-sucedidas requerem mecanismos de transição e políticas de proteção social.

Proprietários informados e adequadamente assessorados estarão melhor posicionados para enfrentar os desafios do novo cenário tributário, exercendo seus direitos e minimizando impactos patrimoniais adversos decorrentes da modernização do sistema de avaliação imobiliária brasileiro.

No próximo artigo desta série, analisaremos a situação das pessoas físicas que a Reforma Tributária transformará em contribuintes do regime empresarial, com foco nos critérios objetivos estabelecidos e suas implicações para locadores e investidores imobiliários.

Os freios constitucionais

A boa notícia é que o poder de aumentar impostos não é ilimitado. A Constituição estabelece barreiras importantes.

O princípio da capacidade contributiva, previsto no artigo 145 da Constituição, exige que os impostos respeitem a capacidade econômica real do contribuinte. Ter um imóvel valioso no papel não significa ter dinheiro no bolso para pagar IPTU.

Pense no aposentado que mora há 40 anos na mesma casa, agora em bairro valorizado. Ou na família que herdou um imóvel mas vive de salário mínimo. O valor venal pode subir, mas a capacidade de pagamento continua a mesma.

O Supremo Tribunal Federal já reconheceu que aumentos tributários não podem configurar confisco. Elevações desproporcionais, mesmo tecnicamente justificadas, podem ser questionadas quando tornam impossível manter a propriedade.

A razoabilidade também importa. Aumentos precisam ser graduais e fundamentados. Surpresas tributárias que inviabilizam o planejamento familiar são questionáveis juridicamente.

O direito de defesa permanece intacto. Contribuintes podem contestar valores considerados excessivos, apresentando laudos técnicos, provas e argumentos específicos sobre seu imóvel.

E não esqueçamos: mesmo com o novo poder de decreto, prefeitos ainda dependem de lei municipal estabelecendo os critérios. Câmaras municipais mantêm poder de criar limites e salvaguardas para proteger contribuintes.

Lições do exterior

Países que implementaram cadastros unificados enfrentaram desafios similares. Portugal reformou seu sistema cadastral recentemente, criando valores patrimoniais tributários com metodologia nacional. O resultado? Resistência inicial, muito contencioso e necessidade de criar mecanismos de transição.

O sistema português acabou incluindo períodos de adaptação, com limites para aumentos anuais, evitando choques abruptos. Também criou estrutura robusta para processar contestações e revisões individualizadas.

França e Alemanha mantêm sistemas de avaliação massiva há décadas. A lição que fica: por melhor que seja a tecnologia, sempre será necessário complementar com análises caso a caso e ter estrutura administrativa para processar impugnações rapidamente.

A transparência na metodologia é crucial para legitimidade social. E mais importante: atualizações significativas precisam vir acompanhadas de políticas de transição – isenções progressivas, parcelamentos especiais, assistência para populações vulneráveis.

Sem isso, a modernização técnica vira exclusão social.

O novo papel da fiscalização municipal

O valor de referência mudará o jogo da fiscalização municipal. Qualquer operação declarada muito abaixo do valor público chamará atenção imediata dos fiscais.

No ITBI, onde vale o maior valor entre o declarado e o venal, o referencial funcionará como detector de subfaturamento. Municípios poderão autuar com base na discrepância, jogando para o contribuinte o ônus de provar que o valor menor é real.

É uma inversão prática do ônus da prova. Antes, o fisco precisava provar que havia subfaturamento. Agora, com um valor de referência público, é o contribuinte que precisa justificar valores menores.

Vendas urgentes, defeitos no imóvel, condições especiais de pagamento – tudo precisará ser documentado. A era da informalidade nas transações imobiliárias está chegando ao fim.

Assessoria especializada, tanto jurídica quanto de avaliação, será cada vez mais necessária. Planejar operações considerando o valor de referência público evitará surpresas desagradáveis.

Protegendo seu patrimônio

Diante desse cenário, proprietários precisam agir preventivamente. O primeiro passo é acompanhar a divulgação do valor de referência no SINTER, comparando com o valor venal atual do município.

Grandes discrepâncias são sinal vermelho: prepare-se para aumentos futuros no IPTU.

Verifique se seu município já se adequou à nova sistemática constitucional. Que critérios a Câmara estabeleceu? Existem limites para aumentos? Há períodos de transição previstos?

Se o valor de referência federal parecer excessivo, avalie impugná-lo na Receita Federal. Como vimos no artigo anterior, esse direito está garantido na Lei Complementar 214/2025. Uma impugnação bem-sucedida pode evitar que um valor inflado contamine a avaliação municipal.

Reúna documentação sobre seu imóvel: laudos técnicos, fotografias, histórico de manutenção, comparativos de mercado. Essa papelada será sua defesa tanto contra o valor de referência federal quanto contra aumentos municipais.

Para quem tem múltiplos imóveis, pode ser hora de repensar a estrutura patrimonial. Concentrar ou pulverizar propriedades? Cada caso exige análise personalizada, considerando perfil patrimonial e objetivos de longo prazo.

Assessoria especializada não é luxo – é necessidade. A complexidade do novo sistema exige profissionais que entendam tanto a técnica tributária quanto as especificidades do mercado imobiliário.

O futuro já chegou

O valor de referência nacional nasceu para servir ao IBS e à CBS federais, mas seus efeitos serão sistêmicos. A convergência com valores venais municipais não é obrigatória legalmente, mas é quase inevitável na prática.

Com dados técnicos robustos e públicos em mãos, gestores municipais dificilmente resistirão à tentação de atualizar suas bases de cálculo. A facilitação constitucional via decreto apenas acelera esse processo.

Para proprietários, os impactos serão múltiplos: IPTU mais caro, ITBI mais pesado, ITCMD mais oneroso, fiscalização mais rigorosa. A conta chegará de várias formas.

Os limites constitucionais existem – capacidade contributiva, razoabilidade, vedação ao confisco. Mas fazer valer esses direitos exige postura ativa, documentação adequada e, muitas vezes, disposição para questionar judicialmente.

A experiência internacional mostra que modernização cadastral sem políticas de transição gera exclusão. O Brasil precisa aprender essa lição antes que seja tarde.

Proprietários informados e adequadamente assessorados estarão melhor posicionados para enfrentar os desafios do novo cenário tributário, exercendo seus direitos e minimizando impactos patrimoniais adversos decorrentes da modernização do sistema de avaliação imobiliária brasileiro.

No próximo artigo desta série, analisaremos a situação das pessoas físicas que a Reforma Tributária transformará em contribuintes do regime empresarial, com foco nos critérios objetivos estabelecidos e suas implicações para locadores e investidores imobiliários.

Sobre o autor

Maurício Lindenmeyer Barbieri é sócio da Barbieri Advogados, Mestre em Direito pela UFRGS, inscrito na Ordem dos Advogados da Alemanha (RAK Stuttgart), Portugal (OA Lisboa) e Brasil (OAB/RS, DF, SC, PR, SP). Professor universitário, exerceu a docência na PUCRS e UniRitter. Autor de obras especializadas em Direito Processual Civil e Trabalhista.

Artigos da série “CIB e a nova tributação imobiliária”:

• Artigo 1: CIB: o que é o “CPF dos imóveis” e como ele afeta proprietários

• Artigo 2: Valor de referência: como o fisco vai avaliar seu imóvel

• Artigo 3: CIB e tributos municipais: a convergência inevitável? (este artigo)

• Próximo: Pessoas físicas como contribuintes: quando o aluguel vira atividade empresarial