Checklist: o que fazer antes de 2027 para se proteger

Guia prático consolidando ações essenciais para proprietários, investidores e incorporadores se adequarem à nova tributação imobiliária e minimizarem riscos fiscais

Os sete artigos anteriores desta série analisaram detalhadamente o Cadastro Imobiliário Brasileiro, o valor de referência, os impactos tributários e as questões constitucionais do novo sistema. Este artigo final consolida em formato prático as ações que proprietários, investidores e incorporadores devem tomar até a entrada em vigor das novas regras em 2027.

O checklist está organizado por perfil de contribuinte e cronologia de prazos, facilitando a identificação das providências aplicáveis a cada situação. A complexidade das mudanças exige planejamento antecipado e organização documental rigorosa. Este guia serve como roteiro para atravessar a transição tributária de forma segura e em conformidade legal.

Prazo crítico: 31 de dezembro de 2026

A data de 31 de dezembro de 2026 determina irreversivelmente o valor inicial do redutor de ajuste de cada imóvel. As providências necessárias devem ser iniciadas imediatamente.

Documentação de aquisição: Organize escrituras públicas, contratos de promessa registrados, recibos de pagamento e documentos que comprovem valor e data de aquisição. Para imóveis antigos, solicite certidões de inteiro teor da matrícula nos cartórios de registro.

Imóveis herdados ou doados: Obtenha formais de partilha, escrituras de doação e declarações de Imposto de Renda do transmitente original que comprovem o valor da propriedade originária.

Tributos e contrapartidas: Reúna comprovantes de ITBI, laudêmio (para terrenos de marinha) e documentação de contrapartidas urbanísticas pagas, como outorgas onerosas e doações de áreas públicas.

Cálculo e comparação: Atualize o valor de aquisição pelo IPCA até 31/12/2026 utilizando a calculadora oficial do IBGE. Acompanhe a divulgação do valor de referência no SINTER durante 2026. Compare ambos os valores para decidir qual opção maximiza o benefício fiscal.

Formalização da escolha: A opção entre valor de aquisição atualizado e valor de referência deverá ser formalizada conforme procedimento a ser regulamentado pela Receita Federal. Mantenha a documentação comprobatória organizada permanentemente.

Regularização cadastral no CIB

Consulta e verificação: Acesse o portal do SINTER quando disponível. Localize cada imóvel mediante consulta por CPF/CNPJ ou endereço. Verifique se todos possuem código CIB atribuído e situação cadastral ativa.

Conferência de dados: Examine endereço, área do terreno, área construída, tipo e destinação do imóvel. Identifique inconsistências ou classificações inadequadas.

Correção de irregularidades: Inconsistências simples são corrigidas junto à prefeitura (urbanos) ou INCRA (rurais). Problemas de georreferenciamento exigem profissional habilitado. Sobreposições demandam análise jurídica e eventual retificação de matrícula.

Titularidade: Certifique-se de que a propriedade está registrada em seu nome no cartório. Discrepâncias entre titularidade registral e cadastral geram complicações operacionais e fiscais.

Análise de enquadramento como contribuinte regular

Critérios de locação: Verifique se possui mais de três imóveis alugados com receita anual superior a R$ 240 mil (valor atualizado pelo IPCA). Ambos os requisitos devem estar presentes para enquadramento.

Critérios de alienação: Conte quantos imóveis alienou no ano anterior. Mais de três imóveis mantidos por menos de cinco anos caracterizam enquadramento. Alienação de mais de um imóvel construído pelo próprio alienante também gera enquadramento.

Alternativas estratégicas disponíveis:

• Limitação voluntária a três imóveis locados

• Ajuste de valores para manter receita abaixo do limite

• Constituição de pessoa jurídica para formalização da atividade

• Reestruturação patrimonial mediante doações familiares

Preparação para enquadramento: Se inevitável, estruture controles de receitas e despesas por imóvel, implemente sistema de documentação fiscal eletrônica e prepare-se para apropriação de créditos sobre despesas relacionadas.

Planejamento de operações imobiliárias

Vendas até 31/12/2026: Sujeitam-se apenas ao Imposto de Renda sobre ganho de capital, sem IBS ou CBS. Avalie se antecipação é vantajosa considerando condições de mercado e objetivos patrimoniais.

Vendas após 2027: Considere o valor de referência e o redutor constituído. Imóveis com redutor robusto suportarão carga tributária proporcionalmente menor. Precifique considerando a tributação adicional.

Aquisições estratégicas: Imóveis adquiridos até 31/12/2026 permitem escolha entre valor de aquisição e valor de referência para o redutor. Após essa data, o redutor limita-se ao valor de aquisição.

Terrenos para incorporação: Incorporadores devem priorizar aquisições até 31/12/2026 para constituir redutores que beneficiarão vendas futuras de unidades.

Documentação de investimentos e benfeitorias

Reformas e melhorias: Guarde notas fiscais de materiais, contratos de serviços, projetos aprovados e fotografias datadas. Embora não integrem o redutor inicial, são relevantes para demonstração de valor em questionamentos fiscais.

Contrapartidas posteriores: Outorgas onerosas, alterações de uso, compensações ambientais e outras exigências pagas após aquisição integram o redutor na data do pagamento. Organize cronologicamente essa documentação.

Preservação documental: Digitalize e armazene em múltiplos locais. Documentação física pode deteriorar-se ao longo dos anos até eventual alienação do imóvel.

Orientações para incorporadores

Empreendimentos em andamento: Avalie permanência no RET transitório versus migração ao regime regular. O RET mantém simplicidade (4% sobre receita) mas veda créditos e redutores. O regime regular permite benefícios mas exige controles complexos.

Simulações financeiras necessárias:

• Volume de créditos sobre insumos

• Aplicação do redutor social (R$ 100 mil por unidade residencial)

• Custos de implementação de controles

• Capacidade operacional de gestão tributária

Novos empreendimentos: Estruture considerando o regime regular desde o início. Implemente sistemas ERP com controle por centro de custo. Negocie com fornecedores a indicação do código do empreendimento em documentos fiscais.

Monitoramento da legislação municipal

Acompanhamento legislativo: Verifique se seu município estabeleceu critérios para atualização de valores venais pelo Executivo conforme EC 132/2023. Identifique limites, salvaguardas e períodos de transição previstos.

Comparação de valores: Após divulgação do valor de referência, compare com o valor venal atual. Discrepâncias significativas indicam potencial de aumento futuro do IPTU.

Preparação financeira: Ajuste o orçamento considerando possíveis aumentos. Para múltiplos imóveis, o impacto agregado pode ser substancial.

Direito de defesa: Prepare documentação para eventual impugnação: laudos de avaliação, comparativos de mercado e provas de características específicas do imóvel.

Preparação para obrigações acessórias

Estruturação de controles: Contribuintes enquadrados no regime regular devem implementar:

• Segregação de despesas por imóvel

• Arquivo de documentos fiscais eletrônicos

• Conciliação mensal de receitas e despesas

• Sistema de apropriação de créditos

Capacitação necessária: Compreenda o conceito de não-cumulatividade. Despesas com reformas, manutenção e administração geram créditos apropriáveis. Despesas pessoais não geram crédito.

Sistemas e assessoria: Avalie necessidade de software especializado ou serviços contábeis conforme volume e complexidade das operações.

Situações que demandam assessoria especializada

Planejamento patrimonial: Patrimônio imobiliário significativo requer análise estratégica de alternativas de estruturação e elaboração de plano personalizado.

Impugnação de valores: Valor de referência desproporcional ao mercado demanda avaliação técnica sobre viabilidade de questionamento administrativo ou judicial.

Defesa fiscal: Autuações relacionadas às novas regras exigem defesa técnica especializada para impugnação administrativa e eventual judicialização.

Modelagem de incorporações: Novos empreendimentos requerem análise de viabilidade considerando créditos, redutores e estruturação de conformidade.

Planejamento sucessório: Herdeiros que planejam alienação devem considerar tratamento tributário e cálculo do redutor com base na aquisição originária.

Erros frequentes a evitar

• Negligenciar organização documental compromete uso do redutor de ajuste

• Ignorar o prazo de 31/12/2026 resulta em perda irreversível de escolha estratégica

• Postergar análise comparativa entre valores pode levar a decisões subótimas

• Desconsiderar possibilidade de enquadramento gera risco de penalidades

• Manter irregularidades cadastrais compromete transações futuras

• Não acompanhar legislação municipal resulta em despreparo para aumentos

• Tentar autogerir obrigações complexas sem conhecimento adequado expõe a riscos

Conclusão

A transição para o novo sistema tributário imobiliário representa transformação histórica que exige ação proativa e planejamento cuidadoso. Este checklist consolidou ações críticas organizadas por prioridade e perfil de contribuinte.

O prazo de 31 de dezembro de 2026 destaca-se como marco temporal definitivo para decisões sobre o redutor de ajuste. A organização documental, a regularização cadastral, a análise de enquadramento e a preparação para novas obrigações constituem pilares de proteção patrimonial.

Contribuintes que iniciarem providências imediatamente, investirem em organização e planejamento, e buscarem orientação quando necessário atravessarão a transição preservando patrimônio e minimizando custos tributários dentro dos limites legais. A postergação ou negligência resultará em consequências financeiras potencialmente severas e irreversíveis.

Sobre o autor

Maurício Lindenmeyer Barbieri é sócio da Barbieri Advogados, Mestre em Direito pela UFRGS, inscrito na Ordem dos Advogados da Alemanha (RAK Stuttgart), Portugal (OA Lisboa) e Brasil (OAB/RS, DF, SC, PR, SP). Professor universitário, exerceu a docência na PUCRS e UniRitter. Autor de obras especializadas em Direito Processual Civil e Trabalhista.

Artigos da série “CIB e a nova tributação imobiliária”:

1. CIB: o que é o “CPF dos imóveis” e como ele afeta proprietários

2. Valor de referência: como o fisco vai avaliar seu imóvel

3. CIB e tributos municipais: a convergência inevitável?

4. Pessoas físicas como contribuintes: quando o aluguel vira atividade empresarial

5. Redutor de ajuste: entenda o mecanismo que protege seu patrimônio imobiliário

6. Incorporação imobiliária e loteamentos: o que muda na prática

7. Questões constitucionais do CIB: limites e defesas jurídicas

8. Checklist: o que fazer antes de 2027 para se proteger (este artigo)

Metadescrição: Guia prático com ações essenciais antes de 2027 para adequação ao CIB e nova tributação imobiliária. Prazos, documentação e estratégias de proteção patrimonial.

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