Built to Suit: A Evolução dos Contratos no Direito Imobiliário

Os contratos de locação na modalidade built to suit representam uma das mais significativas inovações do direito imobiliário brasileiro nas últimas décadas, consolidando-se como uma alternativa estratégica para empresas que necessitam de instalações customizadas sem comprometer seu capital de giro.

Esta modalidade contratual, regulamentada pela Lei nº 12.744/12, que incluiu o artigo 54-A na Lei de Locações, tem transformado a dinâmica do mercado imobiliário corporativo, proporcionando benefícios únicos tanto para locadores quanto para locatários.

Conceito e Fundamentos Jurídicos do Built to Suit

O termo built to suit, expressão que significa “construído para servir” ou “construído sob medida”, constitui uma modalidade de locação predial urbana não residencial na qual o locador se compromete a adquirir, construir ou realizar substancial reforma em imóvel conforme especificações detalhadas pelo futuro locatário.

Esta definição, estabelecida pelo artigo 54-A da Lei nº 8.245/91, diferencia fundamentalmente esta modalidade das locações tradicionais por envolver não apenas a cessão do uso do imóvel, mas também a customização prévia da propriedade para atender às necessidades operacionais específicas do locatário.

A legislação brasileira reconheceu formalmente o contrato de locação built to suit no ano de 2012, conferindo segurança jurídica necessária para a expansão desta modalidade contratual. Antes desta regulamentação específica, os contratos eram estruturados como contratos atípicos, baseados na autonomia da vontade das partes, enfrentando incertezas jurídicas significativas quanto à aplicação das normas de locação e aos procedimentos em caso de inadimplemento.

O regime jurídico específico do built to suit estabelece características distintivas que o diferenciam das locações tradicionais. A principal característica é a obrigatoriedade de prazo determinado não inferior a cinco anos, visando proteger o locador dos investimentos realizados na customização do imóvel.

Esta proteção temporal é fundamental para viabilizar economicamente a modalidade, permitindo a amortização adequada dos investimentos em customização.

Aspectos Legais e Características Contratuais

O artigo 54-A da Lei de Locações estabelece que nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locador ficará obrigado a alugar o imóvel por prazo determinado quando tiver havido, comprovadamente, a aquisição do imóvel ou a realização de obras ou benfeitorias destinadas a adequá-lo à finalidade comercial pretendida pelo locatário. Esta disposição legal cria um regime especial que difere substancialmente das locações tradicionais em diversos aspectos fundamentais.

A impossibilidade de denúncia antecipada constitui uma das principais características dos contratos built to suit. O locador não pode retomar o imóvel antes do término do prazo contratual, exceto nas hipóteses legais específicas e mediante indenização correspondente aos aluguéis vincendos. Esta proteção bilateral assegura estabilidade para ambas as partes, permitindo o planejamento de longo prazo tanto para o locador quanto para o locatário.

A legislação específica também permite a renúncia antecipada ao direito de ação revisional de aluguel, representando exceção ao princípio geral da irrenunciabilidade deste direito nas locações tradicionais. Para validade desta renúncia, o contrato deve ser celebrado por prazo igual ou superior a cinco anos, proporcionando previsibilidade financeira e estabilidade contratual durante toda a vigência.

O regime de multas nos contratos built to suit apresenta características específicas estabelecidas pelo parágrafo segundo do artigo 54-A. Em caso de denúncia antecipada pelo locatário, a multa não pode exceder a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. Esta limitação visa equilibrar a proteção do locador com a proporcionalidade das penalidades, evitando multas excessivas que poderiam inviabilizar a denúncia em situações justificadas.

Processo de Estruturação e Negociação

A estruturação adequada de um contrato built to suit demanda processo de negociação extensivo e detalhado, fundamentalmente diferente das locações tradicionais. Esta etapa é crucial para o sucesso da operação, pois define não apenas os aspectos comerciais, mas também as especificações técnicas que nortearão todo o projeto de customização.

O memorial descritivo constitui elemento fundamental do contrato, devendo contemplar características arquitetônicas, infraestrutura técnica e especificações operacionais. A definição precisa destes elementos é essencial para evitar conflitos futuros e garantir que o imóvel atenda adequadamente às necessidades operacionais do locatário.

A distribuição de responsabilidades entre locador e locatário requer definição concisa e equilibrada, considerando a natureza específica da operação e os investimentos envolvidos. O locador assume responsabilidades relacionadas ao desenvolvimento do projeto, incluindo aquisição do terreno, obtenção de licenças, contratação de projetos e gestão da construção. Durante a fase operacional, mantém responsabilidades de manutenção estrutural, seguros obrigatórios e adequações legais.

O locatário, por sua vez, participa ativamente da fase de desenvolvimento através da aprovação de projetos, acompanhamento da obra e definição de acabamentos específicos. Na fase operacional, assume responsabilidades pelo pagamento pontual, manutenção operacional e uso adequado do imóvel conforme a finalidade contratada.

Vantagens e Benefícios da Modalidade

Os contratos built to suit proporcionam vantagens significativas para ambas as partes contratantes, criando uma relação que atende às necessidades específicas de locadores e locatários. Para os locadores, a modalidade oferece rentabilidade superior através de contratos de longo prazo que asseguram fluxo de caixa previsível e redução significativa do risco de vacância devido ao locatário pré-determinado.

A valorização patrimonial constitui outro benefício importante para locadores, uma vez que imóveis customizados podem apresentar valorização diferenciada comparado a imóveis convencionais. O relacionamento duradouro com locatários qualificados reduz custos comerciais e administrativos, eliminando despesas recorrentes com corretagem e proporcionando gestão simplificada devido à menor rotatividade.

Para os locatários, a principal vantagem reside na customização total das instalações conforme necessidades operacionais específicas, permitindo otimização da eficiência operacional através de layout e infraestrutura perfeitamente adequados à atividade desenvolvida. A preservação de capital constitui benefício financeiro fundamental, permitindo que recursos próprios sejam direcionados ao core business em vez de imobilização em ativos imobiliários.

A previsibilidade de custos através de contratos de longo prazo com valores fixos ou reajustes predefinidos facilita o planejamento financeiro empresarial. Os benefícios fiscais derivados da dedutibilidade integral dos aluguéis como despesas operacionais representam vantagem tributária significativa comparado à aquisição de imóveis.

Aplicação em Fundos Imobiliários

Os Fundos de Investimento Imobiliário têm se consolidado como um dos principais veículos para operações built to suit no mercado brasileiro, proporcionando alternativa eficiente para captação de recursos e democratização do acesso a investimentos imobiliários de grande porte. Esta estrutura permite que desenvolvedores acessem o mercado de capitais para financiamento de projetos, enquanto oferece aos investidores exposição a ativos imobiliários com características diferenciadas de risco e retorno.

Os FIIs especializados em built to suit apresentam perfil de rentabilidade baseado em contratos de locação de longo prazo, proporcionando maior estabilidade e previsibilidade comparado a fundos imobiliários tradicionais. A concentração em poucos locatários de alta qualidade creditícia reduz o risco de vacância, embora crie concentração de risco que deve ser cuidadosamente avaliada pelos investidores.

Setores como logística, corporativo e saúde têm se mostrado particularmente atraentes para FIIs com foco em built to suit devido à crescente demanda por instalações especializadas e aos prazos estendidos dos contratos típicos nestas atividades. O crescimento do e-commerce tem impulsionado especialmente a demanda por centros de distribuição customizados, enquanto o setor de saúde oferece estabilidade estrutural de demanda com contratos de longo prazo para amortização dos investimentos especializados.

Aspectos Tributários e Registrais

Os aspectos tributários dos contratos built to suit apresentam particularidades que devem ser cuidadosamente consideradas no planejamento e estruturação das operações. Para locadores, a receita de aluguel é tributada como rendimento de aplicação financeira ou atividade empresarial, dependendo da estrutura societária adotada. A possibilidade de dedução da depreciação do imóvel e de despesas operacionais como manutenção, seguros e impostos constitui benefício tributário importante.

Para locatários, os aluguéis são integralmente dedutíveis como despesas operacionais, representando vantagem significativa comparado à aquisição de imóveis próprios. O planejamento tributário adequado pode otimizar a estrutura da operação, considerando aspectos como regime tributário, estrutura societária e timing das operações.

As questões registrais em contratos built to suit apresentam complexidades específicas devido à natureza híbrida destes contratos. Embora não haja obrigatoriedade legal de registro, o registro facultativo confere publicidade e oponibilidade contra terceiros, sendo recomendável especialmente em operações de grande valor. A documentação necessária inclui contrato completo, qualificação das partes, certidões atualizadas e especificações técnicas do projeto.

Jurisprudência e Precedentes

A jurisprudência brasileira sobre os contratos built to suit tem evoluído progressivamente desde a promulgação da Lei nº 12.744/12, com o Superior Tribunal de Justiça estabelecendo precedentes importantes que orientam a aplicação da legislação específica. Os tribunais têm adotado interpretação restritiva dos requisitos do artigo 54-A, exigindo comprovação efetiva dos investimentos realizados especificamente para o locatário.

O STJ tem reconhecido a autonomia contratual das partes na estruturação de contratos built to suit, respeitando as especificidades da modalidade enquanto confirma a aplicação subsidiária das normas gerais de locação nas lacunas da legislação específica. A jurisprudência tem confirmado a validade de cláusulas de renúncia à revisão de aluguel quando atendidos os requisitos legais, bem como a limitação das multas por denúncia antecipada aos valores estabelecidos em lei.

Neste sentido, o entendimento jurisprudencial, conforme ementa transcrita em decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. REVISIONAL DE CONTRATO. SISTEMA BUILT TO SUIT. NORMATIZAÇÃO QUE PRIVILEGIA O CONTRATO LIVREMENTE DISCUTIDO E FIRMADO ENTRE AS PARTES. ALTERAÇÃO DE CLÁUSULA EM MEDIDA LIMINAR QUE NÃO ENCONTRA SUPEDÂNEO LEGAL, A AFASTAR A PROBABILIDADE DO DIREITO. DECISÃO REFORMADA. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. (Agravo de Instrumento, Nº 50811740420218217000, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Deborah Coleto Assumpção de Moraes, Julgado em: 23-09-2021)

A evolução jurisprudencial demonstra amadurecimento na interpretação e aplicação da legislação específica, com tendência à consolidação de entendimentos uniformes que proporcionam maior segurança jurídica para as operações. A proteção do equilíbrio contratual e o reconhecimento da especialidade da modalidade constituem princípios orientadores da interpretação judicial.

Considerações Práticas e Assessoria Especializada

A complexidade inerente aos contratos built to suit torna fundamental a participação de assessoria jurídica especializada desde as fases iniciais de negociação. Os aspectos que demandam atenção jurídica específica incluem estruturação contratual adequada às necessidades das partes, análise de riscos e implementação de garantias apropriadas, compliance com regulamentações setoriais específicas e aspectos tributários.

A due diligence rigorosa constitui elemento essencial para o sucesso da operação, abrangendo análise da capacidade financeira e operacional das partes, verificação da adequação do projeto às necessidades do locatário, avaliação da localização estratégica e análise detalhada dos termos contratuais propostos.

A gestão adequada de riscos durante toda a vigência contratual demanda monitoramento contínuo dos diversos aspectos envolvidos na operação, incluindo performance financeira das partes, conformidade com especificações técnicas, adequação regulatória e evolução das condições de mercado.

Perspectivas Futuras

O mercado built to suit apresenta perspectivas promissoras de crescimento sustentado, impulsionado por fatores estruturais como sofisticação do mercado, ambiente regulatório estável e crescente demanda por espaços especializados.

Setores emergentes como data centers, logística urbana e energia renovável oferecem oportunidades de expansão significativas.

As tendências tecnológicas e de sustentabilidade exigirão adaptações constantes nas especificações de projetos, demandando flexibilidade e capacidade de inovação dos operadores. A incorporação de soluções tecnológicas avançadas e conformidade com padrões ambientais rigorosos tornar-se-ão requisitos essenciais para competitividade no mercado.

O built to suit representa não apenas uma inovação contratual, mas uma evolução natural do mercado imobiliário brasileiro, respondendo às demandas contemporâneas por flexibilidade, customização e eficiência econômica, sempre dentro de um framework jurídico sólido e bem estruturado. A adequada compreensão dos aspectos legais, contratuais e operacionais é fundamental para o aproveitamento pleno das oportunidades oferecidas por esta modalidade contratual complexa e estratégica.