Adjudicação Compulsória na Sucessão: Quando o Vendedor Falece Antes de Assinar a Escritura

Adjudicação Compulsória na Sucessão: Quando o Vendedor Falece Antes de Assinar a Escritura

O Problema Mais Comum do que Você Imagina

Você comprou um imóvel, pagou tudo certinho, mas o vendedor faleceu antes de assinar a escritura definitiva. Agora os herdeiros não querem reconhecer a venda, alguns nem sabiam do negócio, e você está com medo de perder seu investimento. Calma: seus direitos estão totalmente protegidos por lei, e este artigo explica exatamente como resolver essa situação através da adjudicação compulsória.

Seus Direitos Estão Garantidos por Lei

A adjudicação compulsória é uma ação judicial que obriga a transferência do imóvel para seu nome quando você já pagou mas o vendedor (ou seus herdeiros) se recusa a assinar a escritura. A morte do vendedor não cancela o negócio que vocês fizeram.

Quando alguém morre, os herdeiros recebem não apenas os bens, mas também as obrigações do falecido. Isso está no artigo 1.784 do Código Civil: no momento da morte, tudo passa automaticamente aos herdeiros, incluindo o dever de cumprir os contratos assinados. Se o pai vendeu e morreu, os filhos precisam honrar a venda.

Um ponto fundamental que tranquiliza muitos compradores: seu direito não prescreve nunca. O Tribunal de Justiça do RS já decidiu claramente que “o direito reclamado através da adjudicação compulsória é de propriedade, sendo imprescritível” (Apelação Cível 70079937157). Isso significa que mesmo se a compra foi há 10, 20 ou 30 anos, você ainda pode exigir a transferência do imóvel.

A base legal está nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, que garantem ao comprador o direito de exigir a escritura definitiva quando pagou o preço combinado. Esse direito vale contra o vendedor original e também contra seus herdeiros ou qualquer pessoa para quem ele tenha transferido o imóvel.

Contra Quem Você Deve Entrar com a Ação

Aqui está um ponto crucial que muitos erram: você precisa processar as pessoas certas, senão o processo pode ser anulado.

Se já existe inventário aberto, você deve processar o espólio, que será representado pelo inventariante. O espólio é como se fosse a “herança” com personalidade jurídica própria durante o inventário. Neste caso, você cita o inventariante e também inclui todos os herdeiros no processo.

Se não existe inventário (situação muito comum), você pode processar diretamente todos os herdeiros conhecidos. O Tribunal de Justiça do RS tem entendimento consolidado de que “os herdeiros respondem na qualidade de administradores provisórios do bem” (Apelação Cível 70066199068), ou seja, mesmo sem inventário formal, eles já são responsáveis pelas obrigações.

Atenção para um erro grave: nunca processe o vendedor falecido. Parece óbvio, mas é um erro comum que leva à extinção do processo. O TJRS já extinguiu processo onde “a ação foi ajuizada aos vendedores do imóvel já falecidos, quando deveria ter sido direcionada ao espólio ou aos herdeiros” (Apelação Cível 50002767520188213001). Sempre verifique se o vendedor está vivo antes de entrar com a ação.

Importante: todos os herdeiros devem ser incluídos no processo. Se o vendedor deixou três filhos, os três precisam ser citados. Não adianta processar apenas aquele que está criando dificuldades.

Documentos que Você Precisa Ter

A documentação é fundamental para o sucesso da ação. Você precisará apresentar:

O contrato de promessa de compra e venda, mesmo que seja um documento particular simples. Não precisa ser escritura pública, mas precisa estar claro o que foi vendido, por quanto e quem são as partes.

Todos os comprovantes de pagamento: recibos, depósitos bancários, transferências, cheques compensados. Se alguns recibos foram perdidos, extratos bancários da época podem ajudar. O importante é provar que você pagou o combinado.

A certidão de óbito do vendedor é essencial para comprovar o falecimento e a data. Você consegue essa certidão em qualquer cartório de registro civil mediante pagamento de uma taxa.

Documentos que identifiquem todos os herdeiros: RG, CPF e endereço. Se não souber quem são todos os herdeiros, seu advogado pode descobrir através do inventário ou de certidões nos cartórios.

Certidão atualizada da matrícula do imóvel, obtida no Cartório de Registro de Imóveis. Este documento mostra quem está como proprietário oficial e se existem pendências sobre o imóvel.

Se você está morando no imóvel ou pagando IPTU e condomínio, junte esses comprovantes também. Eles reforçam seu direito.

Situações Especiais que Podem Ocorrer

É comum os herdeiros alegarem que não sabiam da venda. Isso não invalida o negócio. Se o vendedor não contou para a família, o problema é entre eles. Seu direito permanece íntegro desde que você tenha os documentos da compra.

Muitas pessoas se preocupam quando não existe inventário aberto. O TJRS já decidiu que “o fato de não ter sido realizado o procedimento de inventário não afasta o direito do autor de adjudicar o bem” (Apelação Cível 70079818597). Você não precisa esperar os herdeiros abrirem inventário; pode entrar com sua ação independentemente.

Às vezes, o herdeiro também já faleceu. Por exemplo: você comprou do João, que morreu. O filho dele, Pedro, herdou mas também já morreu. Neste caso, você processa os herdeiros de Pedro. O Tribunal de São Paulo confirmou que “o falecimento dos herdeiros não impede a regularização” (Agravo de Instrumento 2183947-04.2015).

Conclusão: Seus Direitos Serão Respeitados

A morte do vendedor não significa a perda do seu imóvel. A lei protege claramente o comprador que pagou pelo bem. O processo de adjudicação compulsória contra herdeiros costuma levar de 12 a 24 meses, dependendo da complexidade e da comarca.

É fundamental procurar um advogado especializado em direito imobiliário e sucessório, pois existem detalhes técnicos importantes para o sucesso da ação. O profissional saberá identificar todos os herdeiros, reunir a documentação necessária e conduzir o processo da forma correta.

A Barbieri Advogados possui 30 anos de experiência em casos de adjudicação compulsória envolvendo sucessões. Nossa equipe especializada pode avaliar sua documentação e indicar o melhor caminho para regularizar seu imóvel, protegendo o investimento que você fez.

Não deixe o tempo passar achando que perdeu seu direito. Como vimos, o direito à propriedade não prescreve. Procure orientação jurídica e regularize sua situação.

Artigo elaborado pela equipe especializada em Direito Imobiliário e Sucessório da Barbieri Advogados.