A Adjudicação Compulsória Extrajudicial: Análise Completa do Provimento CN-CNJ nº 150/2023

Introdução

A adjudicação compulsória representa instrumento fundamental no direito imobiliário brasileiro para situações em que o promitente vendedor, após receber o preço ajustado, recusa-se a outorgar a escritura definitiva de transferência do imóvel. Com a publicação do Provimento CN-CNJ nº 150/2023 em setembro de 2023, o procedimento extrajudicial ganhou regulamentação detalhada e uniforme para todo o território nacional, consolidando importante alternativa à tradicional via judicial.

O presente artigo analisa de forma abrangente o novo marco regulatório, examinando todos os aspectos procedimentais estabelecidos pelo Provimento, suas inovações e implicações para a prática registral imobiliária.

Fundamentos Jurídicos e Evolução Normativa

Base Legal Consolidada

A adjudicação compulsória fundamenta-se nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, que estabelecem o direito real de aquisição decorrente de promessa de compra e venda ou permuta. A Lei nº 14.382/2022 revolucionou o instituto ao introduzir o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos, autorizando o processamento extrajudicial diretamente nos cartórios de registro de imóveis.

O Provimento CN-CNJ nº 150/2023 preencheu a lacuna normativa existente, estabelecendo procedimento uniforme e conferindo segurança jurídica através da padronização nacional. A regulamentação incorporou ao Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça o Capítulo V específico sobre a matéria.

Natureza Jurídica e Princípios

A adjudicação compulsória possui natureza declaratória, não constitutiva. A transferência da propriedade opera-se com o cumprimento integral das obrigações pelo promissário comprador, limitando-se o procedimento a declarar direito preexistente e suprir a manifestação de vontade do vendedor inadimplente.

O procedimento extrajudicial baseia-se nos princípios da desjudicialização, economia processual, celeridade, especialização técnica e segurança jurídica. A manutenção do controle jurisdicional através do procedimento de dúvida e da análise de impugnações preserva o equilíbrio entre eficiência e proteção de direitos.

Atos e Negócios que Fundamentam o Procedimento

Amplitude de Aplicação

Conforme o artigo 440-B do Provimento, podem dar fundamento à adjudicação compulsória quaisquer atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta, incluindo as respectivas cessões ou promessas de cessão, desde que não haja direito de arrependimento exercitável.

Exceções ao Direito de Arrependimento

O direito de arrependimento não impede a adjudicação quando o imóvel houver sido objeto de parcelamento do solo urbano (Lei nº 6.766/1979) ou de incorporação imobiliária com prazo de carência decorrido (Lei nº 4.591/1964). Esta disposição protege adquirentes em empreendimentos imobiliários regularmente constituídos.

Legitimidade e Competência

Legitimados Ativos e Passivos

Possui legitimidade ativa qualquer adquirente ou transmitente nos atos e negócios jurídicos mencionados, incluindo cedentes, cessionários ou sucessores. A representação por advogado ou defensor público é obrigatória, mediante procuração com poderes específicos.

São considerados requeridos não apenas os promitentes vendedores, mas também cônjuges e companheiros quando a lei exigir seu consentimento para validade ou eficácia do negócio jurídico.

Competência Territorial e Cumulação

A competência é do ofício de registro de imóveis da atual situação do imóvel. Admite-se cumulação de pedidos referentes a imóveis diversos quando todos estejam na mesma circunscrição, haja coincidência de interessados e não resulte prejuízo ao andamento do processo.

A Ata Notarial como Instrumento Essencial

Requisitos Obrigatórios

A ata notarial constitui documento central do procedimento. O artigo 440-G estabelece seu conteúdo mínimo obrigatório:

• Referência à matrícula ou transcrição e descrição do imóvel com ônus e gravames

• Identificação dos atos e negócios jurídicos fundantes, incluindo histórico completo de cessões e sucessões

• Provas do adimplemento integral do preço ou cumprimento da contraprestação

• Identificação das providências que deveriam ter sido adotadas pelo requerido

• Valor venal do imóvel na data do requerimento

Elementos Probatórios

A ata pode conter diversos elementos probatórios: imagens, documentos, gravações, depoimentos de testemunhas e declarações do requerente. Para prova de quitação, são admitidos: ações de consignação em pagamento, mensagens eletrônicas declarando quitação, comprovantes bancários, informações de declaração de imposto de renda, recibos verificáveis e notificações extrajudiciais.

Atuação do Tabelião

O tabelião assume papel orientador, devendo alertar sobre eventual inviabilidade do procedimento extrajudicial e fazer constar que a ata não tem valor de título de propriedade. Pode ainda instaurar conciliação ou mediação entre os interessados, desde que com concordância do requerente.

Procedimento Administrativo Detalhado

Fase Inicial: Requerimento e Protocolo

O requerimento inicial deve atender aos requisitos do artigo 319 do CPC no que couber, contendo:

• Identificação completa das partes (nome, CPF/CNPJ mínimo)

• Descrição do imóvel (suficiente mencionar número de matrícula)

• Histórico de atos e negócios jurídicos

• Declaração de inexistência de processo judicial impeditivo

• Pedido de notificação do requerido

• Pedido de deferimento da adjudicação

O protocolo gera prenotação com efeitos prorrogados até decisão final. A apresentação pode ser direta ou através do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP).

Fase de Notificação

Modalidades e Procedimentos

A notificação é elaborada pelo oficial de registro e enviada preferencialmente por correio com aviso de recebimento ou por oficial de registro de títulos e documentos. Admite-se notificação eletrônica quando houver prova de endereço eletrônico do requerido.

Situações Especiais

Para pessoas jurídicas, a notificação é válida quando entregue a pessoa com poderes de gerência, administração ou funcionário responsável. Pessoas jurídicas extintas são notificadas através do liquidante ou último administrador conhecido.

No caso de falecimento do requerido, podem ser notificados os herdeiros legais, comprovados a qualidade, o óbito e a inexistência de inventário. Havendo inventário, basta notificar o inventariante.

Em condomínios com controle de acesso, a notificação é válida quando entregue a funcionário responsável pelo recebimento de correspondências.

Notificação por Edital

Infrutíferas as tentativas de notificação pessoal, procede-se à notificação por edital, publicado duas vezes com intervalo de 15 dias úteis em jornal impresso ou eletrônico. Considera-se em lugar desconhecido o requerido cujo endereço não conste no registro nem no instrumento contratual, desde que comprovado esgotamento dos meios de localização.

Fase de Manifestação

Silêncio do Requerido

O silêncio no prazo de 15 dias úteis implica presunção de veracidade da alegação de inadimplemento, autorizando prosseguimento do procedimento.

Anuência

A anuência pode ser declarada a qualquer momento por instrumento particular com firma reconhecida, instrumento público ou meio eletrônico idôneo. A mera anuência sem providências para celebração do negócio translativo implica prosseguimento do processo.

Impugnação

A impugnação deve ser apresentada por escrito em 15 dias úteis. O oficial notifica o requerente para manifestação em igual prazo e profere decisão em 10 dias úteis, podendo previamente instaurar conciliação ou mediação.

Análise da Impugnação

Critérios de Indeferimento

O oficial indeferirá a impugnação quando:

• A matéria já houver sido examinada e refutada judicialmente em casos semelhantes

• Não contiver exposição fundamentada das razões

• Versar matéria estranha à adjudicação compulsória

• For manifestamente protelatória

Recurso ao Poder Judiciário

Da decisão do oficial sobre a impugnação cabe recurso ao juízo competente em 10 dias úteis. O juiz examina apenas a procedência da impugnação no âmbito administrativo, sem análise de mérito do negócio jurídico. A decisão judicial esgota a instância administrativa.

Fase de Qualificação Registral

Análise dos Requisitos

Superada a fase de manifestação, o oficial procede à qualificação registral em 10 dias úteis, podendo:

• Expedir nota devolutiva para suprimento de exigências

• Deferir o pedido

• Rejeitar o pedido fundamentadamente

Elementos de especialidade objetiva ou subjetiva faltantes podem ser complementados por documentos ou declarações dos interessados sob responsabilidade. Da nota devolutiva ou rejeição cabe procedimento de dúvida.

Aspectos Especiais e Inovações

Questões Tributárias

O pagamento do ITBI deve ser comprovado em 5 dias úteis após notificação do deferimento. O prazo pode ser sobrestado por justo impedimento. Não havendo pagamento, o processo é extinto.

Importante inovação: não é condição para deferimento a comprovação de regularidade fiscal do transmitente, removendo obstáculo histórico significativo.

Direitos Reais e Gravames

Direitos reais, ônus e gravames que não impeçam atos de disposição voluntária não obstam a adjudicação. Indisponibilidades não impedem o processo, mas devem ser canceladas até a decisão final.

Condomínios Edilícios

Dispensa-se prova de pagamento de cotas condominiais para unidades autônomas, eliminando entrave comum nas transações imobiliárias.

Massa Falida e Recuperação Judicial

É passível de adjudicação o bem da massa falida quando o negócio jurídico for anterior ao reconhecimento judicial da falência, ressalvadas as hipóteses de ineficácia dos artigos 129 e 130 da Lei nº 11.101/2005. Regra idêntica aplica-se à recuperação judicial.

Ausência de Registro Prévio

O deferimento independe do prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou cessão, confirmando orientação jurisprudencial consolidada.

Tramitação Eletrônica

O procedimento pode tramitar integralmente em meio eletrônico, com digitalização dos documentos físicos a critério do oficial. O Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP) facilita a apresentação e processamento dos requerimentos.

Comparação com a Via Judicial

Diferenças Procedimentais Fundamentais

A via extrajudicial caracteriza-se pela cognição sumária limitada aos requisitos documentais, enquanto a judicial permite cognição exaustiva com ampla produção probatória. O procedimento extrajudicial não admite discussão sobre vícios do negócio jurídico, validade de cláusulas contratuais ou questões possessórias.

Prazos e Custos

O procedimento extrajudicial conclui-se em média entre 45 e 90 dias, comparado a 8 a 18 meses na via judicial. Enquanto não editada legislação estadual sobre emolumentos, aplicam-se as regras da usucapião extrajudicial, resultando em economia significativa comparada aos custos judiciais.

Segurança Jurídica

Ambas as modalidades oferecem segurança adequada. A judicial proporciona proteção através da coisa julgada material e sistema recursal completo. A extrajudicial oferece controle de legalidade rigoroso pelo oficial registrador, com possibilidade de suscitação de dúvida e controle jurisdicional das impugnações.

Impedimentos e Limitações

Vedações Absolutas

O procedimento extrajudicial é inviável quando:

• Existir litígio judicial envolvendo o negócio jurídico

• Houver controvérsia sobre validade ou interpretação do contrato

• Existirem vícios do negócio jurídico

• Houver discussão sobre o preço ou condições de pagamento

• A documentação apresentar irregularidades insanáveis

Suspensão por Processo Judicial

A pendência de processo judicial de adjudicação não impede a via extrajudicial se demonstrada suspensão por no mínimo 90 dias úteis, permitindo migração entre procedimentos em casos específicos.

Conclusão

O Provimento CN-CNJ nº 150/2023 representa marco evolutivo significativo no direito registral imobiliário brasileiro. A regulamentação detalhada confere segurança jurídica e previsibilidade ao procedimento extrajudicial de adjudicação compulsória, estabelecendo alternativa eficiente à via judicial tradicional.

A uniformização nacional dos procedimentos, combinada com as inovações introduzidas – dispensa de regularidade fiscal, tramitação eletrônica, tratamento de situações especiais – demonstra compromisso com a modernização e eficiência do sistema registral. O equilíbrio entre celeridade procedimental e proteção de direitos, mantido através do controle de legalidade e possibilidade de intervenção judicial quando necessário, consolida o instituto como ferramenta fundamental para a segurança das transações imobiliárias.

A experiência acumulada desde a vigência do Provimento demonstra sua eficácia na resolução de situações há décadas pendentes, contribuindo para a regularização fundiária e dinamização do mercado imobiliário. O domínio técnico deste procedimento tornou-se essencial para os operadores do direito imobiliário, representando evolução irreversível na cultura jurídica nacional de resolução adequada de conflitos.

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Adjudicaçao Judicial vs Extrajudicial

Opus 4.1

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