Adjudicação Compulsória: o que é, requisitos e como funciona
Adjudicação compulsória é o instrumento jurídico pelo qual o promissário comprador de um imóvel obtém a transferência da propriedade quando o promitente vendedor, tendo recebido integralmente o preço ajustado, recusa-se a outorgar a escritura definitiva. Fundamenta-se nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil e pode ser exercida tanto pela via judicial quanto, desde a Lei 14.382/2022 e o Provimento CN-CNJ n.º 150/2023, pela via extrajudicial perante o cartório de registro de imóveis da situação do bem.
A adjudicação compulsória do imóvel é especialmente relevante em situações de promessas de compra e venda cujo vendedor faleceu, tornou-se insolvente ou simplesmente recusa a formalização — hipóteses comuns no mercado imobiliário brasileiro, onde a informalidade nas transações ainda é frequente. Este artigo examina os fundamentos jurídicos do instituto, seus requisitos, o procedimento extrajudicial regulado pelo Provimento CNJ 150/2023 e as diferenças entre as vias disponíveis. Para um panorama sobre os instrumentos de proteção do comprador de imóveis, veja também nosso artigo sobre Direito Imobiliário.
O que é adjudicação compulsória: conceito e natureza jurídica
A adjudicação compulsória possui natureza declaratória, não constitutiva. A transferência da propriedade opera-se com o cumprimento integral das obrigações pelo promissário comprador — não com a sentença judicial ou com o registro do título gerado pelo procedimento extrajudicial. O que esses atos fazem é declarar direito preexistente e suprir, de forma coercitiva, a manifestação de vontade do vendedor inadimplente que se recusa a comparecer ao ato translativo.
Essa distinção tem consequências práticas relevantes. Para fins de apuração de ganho de capital, por exemplo, a data de aquisição do imóvel remonta ao contrato original, não ao registro da adjudicação. Para fins de usucapião, o período de posse decorrente do contrato de promessa deve ser considerado. E para fins de sucessão, o direito do promissário comprador já integrava seu patrimônio desde o contrato — aspecto que pode ser determinante em disputas entre herdeiros.
O instituto abrange quaisquer atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta, incluindo as respectivas cessões ou promessas de cessão, desde que não haja direito de arrependimento exercitável. O direito de arrependimento não impede a adjudicação quando o imóvel tiver sido objeto de parcelamento do solo urbano (Lei n.º 6.766/1979) ou de incorporação imobiliária com prazo de carência decorrido (Lei n.º 4.591/1964).
Adjudicação compulsória: requisitos para o ajuizamento ou requerimento
Os requisitos essenciais para o exercício da adjudicação compulsória — judicial ou extrajudicial — são:
Promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento. O contrato que fundamenta o pedido deve ser de promessa irretratável ou, se retratável, não ter havido exercício tempestivo do direito de arrependimento. Contratos com cláusula de arrependimento ainda exercitável não autorizam a adjudicação.
Adimplemento integral do preço ou da contraprestação. O promissário comprador deve ter cumprido todas as obrigações financeiras pactuadas. A quitação pode ser demonstrada por comprovantes bancários, recibos, declarações de imposto de renda, mensagens eletrônicas declarando quitação, ações de consignação em pagamento ou notificações extrajudiciais, entre outros meios.
Recusa ou impossibilidade de outorga da escritura definitiva. A adjudicação pressupõe que o vendedor tenha se recusado a formalizar a transferência ou que esteja em situação que impossibilite a outorga — falecimento sem inventário, incapacidade superveniente, paradeiro desconhecido ou insolvência.
Representação por advogado ou defensor público. Tanto na via judicial quanto na extrajudicial, a representação técnica é obrigatória, mediante procuração com poderes específicos para o ato.
Na via extrajudicial, acrescenta-se o requisito da ata notarial — documento lavrado por tabelião que formaliza a situação, comprova o adimplemento e instrui o requerimento perante o cartório de registro de imóveis.
Adjudicação compulsória extrajudicial: o Provimento CNJ 150/2023
A adjudicação compulsória extrajudicial foi introduzida no ordenamento brasileiro pelo art. 216-B da Lei de Registros Públicos, acrescentado pela Lei 14.382/2022. O Provimento CN-CNJ n.º 150/2023, publicado em setembro de 2023, preencheu a lacuna normativa ao estabelecer procedimento uniforme para todo o território nacional, incorporando ao Código Nacional de Normas da Corregedoria o Capítulo V específico sobre a matéria.
A competência é do ofício de registro de imóveis da situação atual do bem. Admite-se cumulação de pedidos referentes a imóveis diversos quando todos estejam na mesma circunscrição, haja coincidência de interessados e não resulte prejuízo ao andamento do processo. O procedimento pode tramitar integralmente em meio eletrônico, inclusive pelo Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP).
A ata notarial: documento central do procedimento
A ata notarial é o instrumento que instrui o requerimento extrajudicial. Deve conter obrigatoriamente: referência à matrícula ou transcrição e descrição do imóvel com ônus e gravames; identificação dos atos e negócios jurídicos fundantes, com histórico completo de cessões e sucessões; provas do adimplemento integral do preço ou da contraprestação; identificação das providências que deveriam ter sido adotadas pelo requerido; e valor venal do imóvel na data do requerimento.
Os elementos probatórios admitidos na ata são amplos: imagens, documentos, gravações, depoimentos de testemunhas e declarações do requerente. Para prova de quitação, o Provimento admite ações de consignação em pagamento, mensagens eletrônicas declarando quitação, comprovantes bancários, informações de declaração de imposto de renda, recibos verificáveis e notificações extrajudiciais. O tabelião exerce papel orientador, podendo alertar sobre a eventual inviabilidade do procedimento e instaurar conciliação ou mediação entre os interessados.
Procedimento: notificação, manifestação e qualificação registral
O requerimento inicial gera prenotação com efeitos prorrogados até a decisão final. A notificação do requerido é elaborada pelo oficial de registro e enviada por correio com aviso de recebimento ou por oficial de registro de títulos e documentos. Admite-se notificação eletrônica quando houver prova de endereço eletrônico do requerido. Para pessoas jurídicas, é válida a notificação entregue a funcionário com poderes de gerência ou a funcionário responsável pelo recebimento de correspondências em condomínios com controle de acesso.
Infrutíferas as tentativas de notificação pessoal, procede-se à notificação por edital, publicado duas vezes com intervalo de 15 dias úteis em jornal impresso ou eletrônico. O silêncio do requerido no prazo de 15 dias úteis implica presunção de veracidade da alegação de inadimplemento, autorizando o prosseguimento. A impugnação, se apresentada, deve ser por escrito no mesmo prazo; o oficial notifica o requerente para manifestação em igual prazo e profere decisão em 10 dias úteis. Da decisão sobre a impugnação cabe recurso ao juízo competente em 10 dias úteis.
Superada a fase de manifestação, o oficial procede à qualificação registral em 10 dias úteis. O pagamento do ITBI deve ser comprovado em 5 dias úteis após a notificação do deferimento. Não havendo pagamento, o processo é extinto.
Inovações relevantes do Provimento CNJ 150/2023
O Provimento introduziu três inovações de impacto prático imediato. Primeiro, dispensou a comprovação de regularidade fiscal do transmitente como condição para o deferimento — removendo obstáculo histórico que frequentemente inviabilizava a regularização de imóveis cujos vendedores tinham pendências tributárias. Segundo, dispensou a prova de pagamento de cotas condominiais para unidades autônomas em condomínios edilícios, eliminando outro entrave comum. Terceiro, confirmou que o deferimento independe do prévio registro do instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão, consolidando orientação jurisprudencial que já era majoritária.
O Provimento também regulou situações especiais: no caso de falecimento do requerido, podem ser notificados os herdeiros legais; havendo inventário, basta notificar o inventariante. Para bens da massa falida, a adjudicação é possível quando o negócio jurídico for anterior ao reconhecimento judicial da falência, ressalvadas as hipóteses de ineficácia dos arts. 129 e 130 da Lei 11.101/2005. Direitos reais, ônus e gravames que não impeçam atos de disposição voluntária não obstam o procedimento; indisponibilidades não impedem o processo, mas devem ser canceladas até a decisão final.
A ação de adjudicação compulsória: a via judicial
A ação de adjudicação compulsória tramita perante o juízo cível competente e admite cognição exaustiva, com ampla produção probatória — incluindo perícias, testemunhos e documentos — e sistema recursal completo. É a via adequada quando a situação envolve controvérsia sobre a validade do contrato, vícios do negócio jurídico, discussão sobre o preço ou condições de pagamento, ou qualquer matéria que extrapole a análise documental sumária do procedimento extrajudicial.
A sentença que julga procedente o pedido de adjudicação compulsória tem natureza constitutiva substitutiva da declaração de vontade do vendedor — vale como escritura de transferência e é registrada no cartório de imóveis como título hábil à transmissão da propriedade. A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o direito à adjudicação compulsória não se extingue com a morte do promitente vendedor, podendo ser exercido em face de seus herdeiros.
A ação de adjudicação compulsória é mais demorada — em média 8 a 18 meses — e mais onerosa do que a via extrajudicial, mas oferece proteção mais ampla: a coisa julgada material e o sistema recursal garantem estabilidade à decisão em grau que o procedimento cartorário não alcança. Para situações em que a identidade do proprietário registral ou a validade do próprio contrato esteja em disputa, a via judicial continua sendo a única tecnicamente adequada.
Adjudicação compulsória do imóvel: comparação entre as vias
A escolha entre a via judicial e a extrajudicial depende das circunstâncias concretas de cada caso. A tabela a seguir sistematiza os principais critérios de diferenciação:
| Critério | Via extrajudicial | Via judicial |
|---|---|---|
| Prazo médio | 45 a 90 dias | 8 a 18 meses |
| Custo | Emolumentos cartorários | Custas judiciais + honorários |
| Tipo de cognição | Sumária (documental) | Exaustiva (ampla prova) |
| Controvérsia contratual | Não admite | Admite |
| Vícios do negócio jurídico | Não admite | Admite |
| Regularidade fiscal do vendedor | Não exigida | Pode ser exigida |
| Registro prévio do contrato | Não exigido | Não exigido |
| Recurso da decisão | Ao juízo competente | Sistema recursal completo |
A via extrajudicial é a escolha natural quando os documentos estão em ordem, o adimplemento é incontroverso e a recusa do vendedor é o único obstáculo. A via judicial é indispensável quando há disputa sobre fatos ou direitos que ultrapassam a análise documental cartorária — e também pode ser a alternativa quando, iniciado o procedimento extrajudicial, surgirem impugnações que o oficial não possa resolver no âmbito administrativo. O Provimento CNJ 150/2023 prevê expressamente a possibilidade de migração entre as vias quando houver processo judicial suspenso há pelo menos 90 dias úteis.
Impedimentos e situações que exigem atenção especial
O procedimento extrajudicial é vedado quando existir litígio judicial em curso sobre o negócio jurídico, houver controvérsia sobre a validade ou interpretação do contrato, existirem vícios do negócio, houver discussão sobre o preço ou condições de pagamento, ou a documentação apresentar irregularidades insanáveis. Nesses casos, somente a ação de adjudicação compulsória é adequada.
Nos casos de grupos econômicos ou condomínios de fato, é necessário atenção ao requisito de identidade do empregador no polo passivo — pois o vendedor deve ser identificado com precisão na matrícula do imóvel. Imóveis com indisponibilidade decretada por ordem judicial ou administrativa não impedem o início do procedimento, mas o registro final somente ocorrerá após o cancelamento da restrição.
Para imóveis em loteamentos irregulares, a adjudicação compulsória pode encontrar obstáculos na qualificação registral se a matrícula do lote não estiver aberta. Nesse caso, pode ser necessário um procedimento prévio de regularização fundiária. A Barbieri Advogados assessora em todas essas situações, integrando a análise jurídica do contrato com a estratégia registral adequada para cada caso. Para orientações sobre transações imobiliárias e seus instrumentos de proteção, confira nosso artigo sobre contratos de compra e venda de imóvel.
Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Cada situação possui particularidades que exigem análise individualizada por profissional habilitado. Para assessoria especializada, entre em contato com a Barbieri Advogados.
Perguntas Frequentes — Adjudicação Compulsória
1. O que é adjudicação compulsória?
Adjudicação compulsória é o instrumento jurídico pelo qual o promissário comprador de um imóvel obtém a transferência da propriedade quando o promitente vendedor, tendo recebido integralmente o preço ajustado, recusa-se a outorgar a escritura definitiva. Fundamenta-se nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil e pode ser exercida tanto pela via judicial quanto, desde a Lei 14.382/2022 e o Provimento CNJ 150/2023, pela via extrajudicial perante o cartório de registro de imóveis.
2. Quais são os requisitos da adjudicação compulsória?
Os requisitos essenciais são: promessa de compra e venda ou permuta sem cláusula de arrependimento exercitável; adimplemento integral do preço ou da contraprestação pelo promissário comprador; recusa ou impossibilidade do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva; e representação obrigatória por advogado ou defensor público. Na via extrajudicial, exige-se ainda ata notarial lavrada por tabelião que documente a situação e comprove o adimplemento.
3. Qual a diferença entre adjudicação compulsória judicial e extrajudicial?
A via judicial tramita perante o Poder Judiciário, admite cognição exaustiva com ampla produção probatória e leva em média 8 a 18 meses. A extrajudicial tramita no cartório de registro de imóveis, tem cognição sumária limitada aos requisitos documentais e conclui-se em média entre 45 e 90 dias, com custo significativamente menor. A via extrajudicial não admite discussão sobre vícios do negócio jurídico ou validade de cláusulas contratuais — nesses casos, a via judicial é obrigatória.
4. A adjudicação compulsória extrajudicial exige registro prévio do contrato?
Não. O Provimento CNJ 150/2023 confirmou que o deferimento independe do prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão no cartório de imóveis — consolidando orientação jurisprudencial que já era majoritária antes da regulamentação.
5. O que é a ata notarial na adjudicação compulsória extrajudicial?
A ata notarial é o documento central do procedimento extrajudicial, lavrada por tabelião de notas. Deve conter referência à matrícula e descrição do imóvel, identificação dos atos fundantes com histórico de cessões, provas do adimplemento integral, identificação das providências devidas pelo requerido e valor venal do imóvel. Pode incluir imagens, documentos, gravações e depoimentos como elementos probatórios.
6. O que acontece se o requerido não responder à notificação?
O silêncio no prazo de 15 dias úteis implica presunção de veracidade da alegação de inadimplemento, autorizando o prosseguimento do procedimento. Se as tentativas de notificação pessoal forem infrutíferas, procede-se à notificação por edital, publicado duas vezes com intervalo de 15 dias úteis.
7. Quando a adjudicação compulsória extrajudicial não é possível?
O procedimento extrajudicial é inviável quando existir litígio judicial sobre o negócio; houver controvérsia sobre validade ou interpretação do contrato; existirem vícios do negócio jurídico; houver discussão sobre o preço; ou a documentação apresentar irregularidades insanáveis. Nesses casos, a ação de adjudicação compulsória perante o Judiciário é a via adequada.
8. É necessário comprovar regularidade fiscal do vendedor?
Não. O Provimento CNJ 150/2023 dispõe expressamente que a comprovação de regularidade fiscal do transmitente não é condição para o deferimento da adjudicação compulsória extrajudicial — inovação que removeu obstáculo histórico relevante em casos envolvendo vendedores com pendências tributárias.
Maurício Lindenmeyer Barbieri é sócio da Barbieri Advogados, mestre em Direito pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS) e inscrito na Ordem dos Advogados da Alemanha (RAK Stuttgart nº 50.159), de Portugal (Lisboa nº 64443L) e do Brasil (OAB/RS nº 36.798, OAB/DF nº 24.037, OAB/SC nº 61.179-A, OAB/PR nº 101.305 e OAB/SP nº 521.298). Possui registro de Contador sob o nº RS-106371/0 e é membro da Associação de Juristas Brasil-Alemanha.
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