Atualizado em setembro de 2026.
O ITBI, imposto sobre a transmissão inter vivos, por ato oneroso, de bens imóveis e de direitos reais a eles relativos, é o tributo municipal devido na compra e venda e nas demais transferências onerosas de imóveis. Previsto no art. 156, II, da Constituição e disciplinado pelos arts. 35 a 42 do Código Tributário Nacional (CTN), tem como base de cálculo o valor venal do imóvel, e o valor declarado pelas partes presume-se condizente com o de mercado (Tema 1.113 do STJ). Este artigo explica quando o imposto incide, quando deve ser pago, como se calcula, quais são as imunidades e o que mudou com a Lei Complementar n. 227/2026.
Em resumo: o ITBI é devido ao município onde está o imóvel nas transmissões onerosas entre vivos; doações e heranças pagam ITCMD. A base de cálculo é o valor venal, isto é, o valor de mercado para venda à vista. Pelo Tema 1.113 do STJ, o valor declarado presume-se correto, só pode ser afastado em processo administrativo e não pode ser substituído previamente por valor de referência da prefeitura. A LC n. 227/2026 previu critérios técnicos de avaliação e o compartilhamento de dados pelos cartórios; a antecipação opcional do pagamento foi vetada. Em Porto Alegre, a alíquota geral é de 3%. A integralização de capital com imóveis é imune até o capital subscrito (Tema 796 do STF).
O ITBI é um imposto de competência dos municípios e do Distrito Federal. O art. 156, II, da Constituição Federal autoriza sua cobrança sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como sobre a cessão de direitos à sua aquisição. O imposto cabe ao município da situação do bem (art. 156, § 2.º, II): quem reside em Porto Alegre e compra um imóvel em Florianópolis recolhe o ITBI a Florianópolis.
As normas gerais estão nos arts. 35 a 42 do Código Tributário Nacional, redigidos quando o imposto ainda era estadual. A Lei Complementar n. 227/2026 adaptou-os ao ITBI municipal: deu nova redação ao fato gerador (art. 35) e à competência (art. 41), acrescentou regras sobre a base de cálculo (art. 38) e revogou o art. 39. Cada município institui o imposto por lei própria, que define alíquota, contribuinte, prazo e forma de recolhimento; o lugar dessas normas no sistema é explicado no guia sobre o Código Tributário Nacional.
O ITBI não se confunde com o ITCMD, imposto estadual sobre heranças e doações (art. 155, I, da Constituição): transferências com contraprestação, como compra e venda, permuta e dação em pagamento, sujeitam-se ao ITBI; as gratuitas, ao ITCMD, tratado no artigo sobre o ITCMD após a reforma tributária. A reforma tributária do consumo (EC n. 132/2023) tampouco extinguiu o ITBI: o IBS e a CBS alcançam operações com imóveis realizadas por seus contribuintes, em regime específico da LC n. 214/2025, sem afastar o imposto municipal.
A incidência exige transmissão entre vivos, onerosidade e objeto imobiliário: propriedade, domínio útil, direito real que não seja de garantia ou cessão de direitos à aquisição. A tabela resume as situações mais frequentes.
| Operação | ITBI | Observação |
|---|---|---|
| Compra e venda | Incide | Presume-se correto o valor declarado (Tema 1.113 do STJ) |
| Permuta de imóveis | Incide | Há duas transmissões onerosas, uma em cada sentido |
| Dação em pagamento | Incide | O imóvel é entregue para extinguir uma dívida |
| Cessão de direitos à aquisição | Prevista na Constituição e no art. 35, III, do CTN | A cobrança antes do registro é objeto do Tema 1.124 do STF, em reexame |
| Doação e herança | Não incide | Sujeitas ao ITCMD estadual |
| Hipoteca e alienação fiduciária em garantia | Não incide na constituição da garantia | Incide na consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário |
| Integralização de capital com imóvel | Imune até o capital subscrito | O valor excedente é tributado (Tema 796 do STF) |
| Fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica | Imune | Salvo atividade preponderante imobiliária do adquirente |
| Arrematação em leilão | Incide | Base de cálculo: valor da arrematação |
| Usucapião | Não incide | Aquisição originária, sem transmissão |
Na alienação fiduciária, a transferência da propriedade resolúvel ao credor é garantia e não atrai o imposto; se o devedor não purga a mora, porém, a Lei n. 9.514/1997 condiciona a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor à prova do pagamento do ITBI. Na compra de imóvel na planta, o imposto incide sobre o que estiver construído ao tempo da alienação do terreno, e não sobre a construção feita pelo adquirente (Súmula 110 do STF), tema tratado no artigo sobre o ITBI de imóvel na planta.
No direito brasileiro, a propriedade imóvel só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil); o contrato e a escritura pública criam a obrigação de transferir, mas não transferem a propriedade. Por isso, o STF e o STJ firmaram o entendimento de que o fato gerador do ITBI ocorre com o registro, e não com a assinatura do contrato ou a lavratura da escritura.
Em fevereiro de 2021, o STF reafirmou essa orientação no Tema 1.124 da repercussão geral (ARE 1.294.969), com a tese de que o fato gerador do ITBI somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro. Em 2022, porém, acolheu embargos de declaração do Município de São Paulo e determinou o reexame da matéria, centrada na cessão de direitos de compra e venda sem registro; em setembro de 2026, o novo julgamento ainda estava pendente. A nova redação do art. 35, III, do CTN inclui a cessão onerosa de direitos relativos à aquisição entre as hipóteses de incidência, sem fixar o momento em que o imposto é devido.
Na prática, muitas leis municipais exigem o recolhimento antes da escritura ou do registro, e tabeliães e registradores pedem a guia quitada, porque respondem pelos tributos devidos sobre os atos praticados perante eles (art. 134, VI, do CTN). Essa exigência pode ser questionada, mas a recusa em pagar costuma travar o negócio.
A LC n. 227/2026 chegou a tratar do tema: o art. 35-A, aprovado pelo Congresso, permitia que os municípios previssem a antecipação do pagamento, opcional para o contribuinte, na formalização da escritura ou de documento equivalente, com alíquota reduzida. O dispositivo foi vetado, e o veto (Veto n. 8/2026) ainda constava como em tramitação no Congresso Nacional na data desta atualização.
O art. 38 do CTN define a base de cálculo como o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, e o § 1.º, incluído pela LC n. 227/2026, esclarece que valor venal é o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado. A controvérsia está em saber quem define esse valor: o contribuinte, ao declarar o preço, ou a prefeitura.
O STJ enfrentou a questão no Tema 1.113 dos recursos repetitivos (REsp 1.937.821/SP, Primeira Seção, julgado em 24 de fevereiro de 2022) e fixou três teses, divulgadas pelo próprio tribunal: a base de cálculo do ITBI está vinculada ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, e não à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso; o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); e o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Na prática, o valor declarado na escritura é o ponto de partida. Se a prefeitura o considerar abaixo do mercado, deve instaurar procedimento, fundamentar a divergência e permitir a contestação; não pode emitir a guia sobre valor de referência maior nem adotar como mínimo o valor venal do IPTU. Os efeitos do precedente, inclusive para quem já pagou a mais, estão no artigo sobre o Tema 1.113 do STJ.
A distinção importa porque o mesmo município cobra os dois impostos sobre o mesmo imóvel: o IPTU é lançado de ofício a partir da planta genérica de valores, enquanto o ITBI parte do valor da operação. Os requisitos do lançamento predial estão no artigo sobre o lançamento do IPTU.
A LC n. 227/2026 acrescentou ao art. 38 do CTN regras sobre a apuração do valor venal. O § 2.º determina que ele seja estimado por critérios técnicos, considerando pelo menos um destes: preços praticados no mercado imobiliário; informações dos serviços notariais e registrais e de agentes financeiros; características do imóvel, como localização, tipologia, destinação, padrão e área de terreno e construção; e outros parâmetros técnicos usuais na avaliação de imóveis. O § 3.º obriga os municípios a divulgar esses critérios e permite ao contribuinte contestar o valor estimado mediante avaliação contraditória, em procedimento previsto na lei local. O § 4.º obriga os serviços notariais e registrais a compartilhar com os municípios as informações das operações com imóveis, sob pena de multa prevista em lei municipal.
A convivência dessas regras com o Tema 1.113 é debatida. Há quem sustente que, por se tratar de lei complementar, a nova redação legitima a estimativa municipal como base do lançamento, cabendo ao contribuinte contestá-la; e há quem entenda que ela não autoriza o arbitramento prévio, de modo que continuam valendo a presunção do valor declarado e o processo do art. 148 do CTN. Até a data desta atualização, o STJ não havia revisto a tese.
Paralelamente, a LC n. 214/2025 permitiu que as administrações tributárias apurem, para o IBS e a CBS, um valor de referência dos imóveis (art. 256), divulgado no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). Sua metodologia e sua impugnação são examinadas no artigo sobre o valor de referência dos imóveis, e seus possíveis reflexos no IPTU, no ITBI e no ITCMD, no artigo sobre o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e os tributos municipais.
A alíquota do ITBI é fixada pela lei de cada município, que pode prever alíquota menor para situações específicas, como a parcela financiada da aquisição da moradia, além de isenções, como as destinadas à habitação de interesse social. A lei não pode, contudo, adotar alíquotas progressivas em função do valor venal do imóvel: a Súmula 656 do STF considera inconstitucional a lei que o faça.
Em Porto Alegre, o imposto é regido pela Lei Complementar municipal n. 197/1989. Segundo a carta de serviços da Prefeitura, a alíquota geral é de 3%, e a alíquota é de 0,5% sobre os valores efetivamente financiados nos contratos de financiamento imobiliário residencial, nas condições da legislação municipal. O IPTU da capital segue regras e bases próprias, descritas no guia sobre o IPTU em Porto Alegre.
Exemplo hipotético: um apartamento em Porto Alegre é vendido por R$ 600.000,00, valor compatível com o mercado. Se o comprador paga com recursos próprios, o ITBI, à alíquota geral de 3%, é de R$ 18.000,00. Se R$ 200.000,00 forem financiados em contrato de financiamento imobiliário residencial que se enquadre na regra municipal, esse valor fica sujeito a 0,5% (R$ 1.000,00) e os R$ 400.000,00 restantes a 3% (R$ 12.000,00), num total de R$ 13.000,00. Se a prefeitura, sem instaurar o procedimento próprio, emitisse a guia sobre uma avaliação de R$ 700.000,00, o imposto no pagamento à vista subiria para R$ 21.000,00; a diferença de R$ 3.000,00 é o tipo de cobrança afastado pelo Tema 1.113 do STJ.
O art. 156, § 2.º, I, da Constituição estabelece que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil. Trata-se de imunidade constitucional, e não de isenção concedida pelo município.
Pelos arts. 36 e 37 do CTN, a atividade imobiliária é preponderante quando mais de 50% da receita operacional da adquirente, nos dois anos anteriores e nos dois anos seguintes à aquisição, decorre de venda ou locação de imóveis ou de cessão de direitos relativos à sua aquisição; se a empresa inicia as atividades depois da aquisição, ou menos de dois anos antes dela, consideram-se os três primeiros anos seguintes. Também não há ITBI quando o imóvel retorna aos mesmos alienantes por desincorporação do patrimônio da sociedade (art. 36, parágrafo único).
O STF delimitou o alcance da imunidade no Tema 796 da repercussão geral (RE 796.376, julgado em agosto de 2020), com a tese de que a imunidade “não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado”. Se um sócio transfere à sociedade um imóvel de R$ 1.000.000,00 para integralizar capital subscrito de R$ 600.000,00, e a diferença é contabilizada como reserva de capital, os R$ 400.000,00 excedentes sujeitam-se ao ITBI: em Porto Alegre, R$ 12.000,00, à alíquota de 3%. Nas integralizações pelo valor constante da declaração de imposto de renda, inferior ao de mercado, alguns municípios passaram a cobrar o imposto sobre a diferença, cobrança cuja validade é discutida nos tribunais.
Outra questão está em julgamento no Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108): se a imunidade na integralização de capital vale também para empresas cuja atividade preponderante é a compra e venda ou a locação de imóveis. O julgamento começou no Plenário em setembro de 2026; segundo o STF, cinco ministros votaram pela validade da não incidência nesses casos e dois em sentido contrário, e o julgamento foi suspenso por pedido de vista. O andamento está no artigo sobre o Tema 1.348 do STF.
A cessão de quotas ou ações de sociedade proprietária de imóveis, por sua vez, não transmite o imóvel, que continua no patrimônio da pessoa jurídica, e por isso, em regra, não configura fato gerador do ITBI. Esses pontos são centrais no planejamento de uma holding familiar.
Na arrematação judicial, a jurisprudência do STJ considera que a base de cálculo do ITBI é o valor alcançado no leilão, e não o da avaliação judicial, pois esse é o preço efetivamente pago pela aquisição. O recolhimento é exigido para o registro da carta de arrematação, que transfere a propriedade ao arrematante.
A arrematação não pode ocorrer por preço vil. O art. 891 do Código de Processo Civil considera vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital ou, não tendo sido fixado preço mínimo, o inferior a 50% do valor da avaliação. Respeitado esse limite, o fato de o lance ser inferior à avaliação não autoriza o município a calcular o ITBI sobre o valor avaliado. As etapas e os cuidados na aquisição estão no artigo sobre leilão judicial de imóveis.
Quando a prefeitura exige o imposto sobre valor superior ao da transação, a sequência usual de defesa é a seguinte:
Os fundamentos e prazos da defesa na esfera administrativa estão no artigo sobre defesa administrativa fiscal. Em operações de maior valor, a conferência prévia do ITBI, das certidões e da situação registral integra a due diligence imobiliária.
O CTN permite que a lei municipal eleja qualquer das partes como contribuinte (art. 42), e, em regra, as leis municipais atribuem o imposto ao adquirente. O contrato pode distribuir o custo de outra forma, mas esse ajuste não pode ser oposto à prefeitura, que cobra de quem a lei indicar (art. 123 do CTN).
Pela jurisprudência do STF e do STJ, o fato gerador ocorre com o registro do título no Registro de Imóveis, e não com a assinatura do contrato. Na prática, muitos municípios exigem o pagamento antes da escritura ou do registro, e os cartórios pedem a guia quitada. A antecipação opcional com alíquota reduzida, aprovada no projeto da LC n. 227/2026, foi vetada.
É o valor venal do imóvel, isto é, o valor pelo qual seria negociado à vista, em condições normais de mercado (art. 38 do CTN). Pelo Tema 1.113 do STJ, o valor declarado presume-se condizente com o mercado e só pode ser afastado em processo administrativo, vedado o uso prévio de valor de referência ou do valor venal do IPTU como piso.
Segundo a Prefeitura, a alíquota geral é de 3%, e a alíquota é de 0,5% sobre os valores efetivamente financiados em contratos de financiamento imobiliário residencial, nas condições da legislação municipal. Em um imóvel de R$ 600.000,00 pago com recursos próprios, o imposto é de R$ 18.000,00.
Em regra, não, porque a Constituição prevê imunidade para a transmissão de imóveis em realização de capital (art. 156, § 2.º, I). Pelo Tema 796 do STF, a imunidade não alcança o valor do imóvel que exceder o capital subscrito. A aplicação da imunidade a empresas com atividade preponderante imobiliária está em julgamento no Tema 1.348 do STF.
A lei atualizou os arts. 35, 38 e 41 do CTN: definiu valor venal como o valor de mercado para venda à vista, previu critérios técnicos para estimá-lo, exigiu que os municípios divulguem esses critérios e admitiu a contestação por avaliação contraditória. Também obrigou os cartórios a compartilhar com os municípios as informações das operações imobiliárias. A antecipação opcional do pagamento foi vetada.
O ITBI tem estrutura simples, mas concentra controvérsias relevantes: o momento do fato gerador, o valor que serve de base de cálculo, os limites da imunidade na integralização de capital e o alcance da LC n. 227/2026. O Tema 1.113 do STJ continua a ser a referência central contra a cobrança sobre valores de referência fixados unilateralmente, enquanto o STF ainda deve concluir os Temas 1.124 e 1.348. Conferir a guia antes do pagamento e documentar o valor da operação evita recolhimentos indevidos.
Principais pontos deste artigo:
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Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e reflete a legislação e a jurisprudência vigentes em setembro de 2026. Não constitui aconselhamento jurídico nem substitui a análise individualizada de cada caso. Para assessoria especializada, entre em contato com a Barbieri Advogados.
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