Tema 1.348 do STF: imunidade de ITBI na integralização de capital

Atualizado em 7 de outubro de 2026, com o andamento do julgamento até esta data.

O Supremo Tribunal Federal está julgando, no Tema 1.348 da repercussão geral, se a imunidade de ITBI na integralização de capital social alcança também as empresas cuja atividade preponderante é a compra e venda ou a locação de imóveis, como muitas holdings patrimoniais. Em 16 de setembro de 2026, o placar chegou a cinco votos a dois a favor do contribuinte, e o julgamento foi suspenso por pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes. Com a devolução do voto-vista, em 28 e 29 de setembro, acompanhando o relator, o placar passou a seis votos a dois, o que já forma maioria no Plenário. A conclusão está prevista para a sessão virtual de 9 a 19 de outubro de 2026, e ainda não há tese fixada. Este artigo explica o que está em discussão, como votou cada corrente, a relação com o Tema 796 e o que o resultado pode significar para holdings e empresas imobiliárias.

Em resumo: a Constituição afasta o ITBI na transmissão de imóveis para integralização de capital, mas ressalva as empresas com atividade preponderantemente imobiliária. O STF discute se essa ressalva se aplica à integralização ou apenas às transmissões por fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresas. O relator, ministro Edson Fachin, entende que a imunidade na integralização é incondicionada; na sessão de 16/09/2026, o placar ficou em cinco votos a dois nesse sentido. Com o voto-vista do ministro Alexandre de Moraes, devolvido no fim de setembro e alinhado ao relator, passou a seis votos a dois, maioria do Plenário; a conclusão está prevista para a sessão virtual de 9 a 19 de outubro de 2026, ainda sem tese fixada nem decisão sobre modulação de efeitos. Mesmo que essa tese prevaleça, a imunidade continua limitada ao valor destinado ao capital social (Tema 796).

O que o STF está decidindo no Tema 1.348?

O Tema 1.348 tem origem no Recurso Extraordinário 1.495.108/SP, relatado pelo ministro Edson Fachin. O recurso foi interposto por uma empresa administradora de bens próprios contra decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo que manteve a cobrança de ITBI pelo Município de Piracicaba sobre um imóvel integralizado ao capital da empresa. Para a Justiça estadual, a ressalva constitucional sobre atividade imobiliária se aplicava ao caso, em razão da atividade da sociedade, conforme o relato da notícia oficial do STF.

A questão é saber se a imunidade do ITBI na integralização de capital é assegurada às empresas cuja atividade preponderante é a compra e venda ou a locação de imóveis. A controvérsia tem grande alcance: segundo o relatório do ministro Fachin, há mais de trezentos processos sobre o tema nos tribunais estaduais, sem contar os casos administrativos nas prefeituras. Participaram do julgamento, como interessados, entidades do setor imobiliário e comercial, associações de secretarias de finanças e os municípios do Rio de Janeiro e de São Paulo.

O que diz o art. 156, § 2.º, I, da Constituição?

O art. 156, § 2.º, I, da Constituição prevê duas hipóteses em que o ITBI não incide: a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, e a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Em seguida, ressalva os casos em que a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil.

Toda a discussão está no alcance dessa ressalva. Se ela se aplica às duas hipóteses, a holding patrimonial que tem como atividade principal a locação de imóveis paga ITBI ao receber imóveis em integralização de capital. Se ela se aplica apenas à segunda hipótese, a integralização é imune qualquer que seja a atividade da empresa. Na prática, muitos municípios vêm adotando a primeira leitura. A atividade preponderante é definida no art. 37 do Código Tributário Nacional: considera-se caracterizada quando mais de 50% da receita operacional da empresa, nos dois anos anteriores e nos dois anos seguintes à aquisição, decorre dessas transações; se a empresa iniciou as atividades depois da aquisição ou há menos de dois anos, consideram-se os três primeiros anos.

Qual é o placar do julgamento?

O julgamento passou pelo plenário virtual e pelo plenário presencial, com as etapas resumidas no quadro.

Ao pedir vista, o ministro Alexandre de Moraes, que havia acompanhado o relator no plenário virtual, afirmou que os argumentos da divergência merecem maior reflexão e prometeu devolver o processo rapidamente. O voto-vista foi devolvido em 28 e 29 de setembro de 2026, acompanhando o relator, e o placar passou a seis votos a dois, o que já corresponde à maioria do Plenário de onze ministros. O julgamento, contudo, não terminou: a conclusão está prevista para a sessão virtual de 9 a 19 de outubro de 2026, até lá os votos podem ser alterados, e o resultado só se torna definitivo com a proclamação e a fixação da tese, ainda sem decisão sobre modulação de efeitos.

Quais são os argumentos de cada lado?

O relator entende que a ressalva da parte final do art. 156, § 2.º, I, refere-se apenas às transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, e não à integralização de capital. Propôs tese no sentido de que a imunidade do ITBI na realização de capital mediante integralização de bens é incondicionada e, portanto, indiferente à atividade preponderantemente imobiliária da empresa. Para ele, a vedação da tributação não é um privilégio, mas uma opção constitucional de proteção à liberdade de organização das pessoas jurídicas, coerente com o que o STF já havia decidido no Tema 796.

A divergência, aberta pelo ministro Gilmar Mendes e seguida pelo ministro Flávio Dino, sustenta que a interpretação gramatical, histórica e sistemática do dispositivo leva à conclusão oposta: a ressalva alcança todas as hipóteses, inclusive a integralização. A limitação teria o propósito de impedir que a imunidade funcione como instrumento de planejamento tributário em operações típicas do mercado imobiliário. O ministro Cristiano Zanin, ao acompanhar o relator, ressalvou que a tese não impede os municípios de demonstrar, diante de elementos concretos, a ocorrência de fraude.

Qual a relação com o Tema 796?

No Tema 796 da repercussão geral (RE 796.376), julgado em 2020, o STF fixou que a imunidade do ITBI na integralização não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Os dois temas tratam de questões diferentes: o Tema 1.348 discute a atividade da empresa que recebe o imóvel, e o Tema 796, o valor coberto pela imunidade. Mesmo que a tese do contribuinte prevaleça no Tema 1.348, continua necessário verificar quanto do valor do imóvel foi efetivamente destinado à formação ou ao aumento do capital.

A distinção tem efeitos práticos. A pessoa física pode transferir imóveis para integralizar o capital de uma empresa pelo valor constante da sua declaração de imposto de renda ou pelo valor de mercado (art. 23 da Lei n. 9.249/1995), e a diferença positiva, no segundo caso, é tributada como ganho de capital. Quando a integralização é feita pelo valor da declaração, inferior ao de mercado, alguns municípios têm invocado o Tema 796 para cobrar o ITBI sobre a diferença entre o valor declarado e a avaliação municipal, discussão que já chegou aos tribunais de São Paulo, Minas Gerais e Paraná. O julgamento do Tema 1.348 tende a repercutir também nesses casos.

O que muda para holdings e empresas imobiliárias?

Se prevalecer a tese do relator, a integralização de imóveis ao capital de uma empresa será imune ao ITBI qualquer que seja a sua atividade, inclusive quando se tratar de holding patrimonial dedicada à locação ou de empresa imobiliária. Por ter repercussão geral, a tese vinculará os demais tribunais e as administrações municipais tendem a ajustar a cobrança. Permanecerão, de todo modo, o limite do Tema 796 e a possibilidade de o município demonstrar fraude no caso concreto, além dos demais tributos da operação, como o imposto de renda sobre eventual ganho de capital e o ITCMD na posterior doação de quotas, tratado no artigo sobre a LC 227/2026 e o ITCMD.

Se prevalecer a divergência, empresas com atividade preponderantemente imobiliária, segundo o critério do art. 37 do CTN, pagarão ITBI ao receber imóveis em integralização, o que encarece a constituição de holdings patrimoniais voltadas à locação. Em qualquer cenário, o STF pode modular os efeitos da decisão, isto é, definir a partir de quando ela se aplica, o que costuma afetar de forma diferente quem já discute a cobrança em juízo e quem não discute. Por isso, quem pagou ITBI em integralização de capital nos últimos cinco anos, ou tem cobrança em discussão, deve avaliar sua situação antes da conclusão do julgamento, e quem planeja constituir uma holding familiar deve considerar o cenário ainda indefinido no cronograma da operação, como se explica no artigo sobre como constituir uma holding familiar.

Perguntas frequentes sobre o Tema 1.348

O que é o Tema 1348 do STF?

É o tema de repercussão geral, julgado no RE 1.495.108/SP, em que o STF define se a imunidade do ITBI na integralização de capital social alcança empresas cuja atividade preponderante é a compra e venda ou a locação de imóveis.

Holding patrimonial paga ITBI ao integralizar imóveis?

Hoje, depende do município e da atividade da holding: muitos municípios cobram o imposto quando a atividade preponderante é a locação ou a compra e venda de imóveis. Se a maioria formada no Tema 1.348 se confirmar, a integralização será imune qualquer que seja a atividade, até o limite do valor destinado ao capital social.

O julgamento do Tema 1.348 já terminou?

Não. Em 16/09/2026, o placar chegou a cinco votos a dois pela imunidade, e o julgamento foi suspenso por pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes, que devolveu o voto-vista no fim de setembro acompanhando o relator; o placar passou a seis votos a dois, maioria do Plenário. A conclusão está prevista para a sessão virtual de 9 a 19 de outubro de 2026, ainda sem tese fixada.

O que o STF decidiu no Tema 796?

Que a imunidade do ITBI na integralização de capital não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.

Como se define a atividade preponderante da empresa?

Pelo art. 37 do CTN: quando mais de 50% da receita operacional, nos dois anos anteriores e nos dois anos seguintes à aquisição, decorre de compra e venda ou locação de imóveis. Para empresas novas, consideram-se os três primeiros anos de atividade.

Quem já pagou ITBI na integralização pode pedir a restituição?

Depende do resultado do julgamento e de eventual modulação dos efeitos. O pedido de restituição de tributo pago indevidamente deve ser feito em até cinco anos do pagamento (art. 168 do CTN), e cada caso deve ser avaliado individualmente.

Conclusão

O Tema 1.348 caminha para reconhecer que a imunidade do ITBI na integralização de capital não depende da atividade da empresa, o que beneficiaria holdings patrimoniais e empresas imobiliárias. A maioria formada, de seis votos a dois, porém, ainda não é definitiva: a conclusão está prevista para a sessão virtual de 9 a 19 de outubro de 2026, os votos podem mudar até lá e há possibilidade de modulação dos efeitos. Até a conclusão, a integralização de imóveis deve ser planejada considerando os dois cenários e o limite já fixado no Tema 796.

Principais pontos deste artigo:

• O Tema 1.348 (RE 1.495.108/SP) discute se a ressalva da atividade imobiliária alcança a integralização de capital.
• Em 16/09/2026, o placar ficou em cinco votos a dois pela imunidade; com o voto-vista do ministro Alexandre de Moraes, devolvido no fim de setembro, passou a seis votos a dois, maioria do Plenário.
• A conclusão do julgamento está prevista para a sessão virtual de 9 a 19 de outubro de 2026; ainda não há tese fixada nem decisão sobre modulação.
• O Tema 796 continua limitando a imunidade ao valor destinado ao capital social.
• Atividade preponderante: mais de 50% da receita operacional com operações imobiliárias (art. 37 do CTN).
• Possível modulação dos efeitos recomenda avaliar os casos de ITBI já pago ou em discussão.

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