ITBI imóvel na planta: quando pagar, quanto pagar e como contestar cobranças indevidas

Atualizado em novembro de 2026.

O ITBI do imóvel na planta é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis exigido pelo município na compra de uma unidade ainda em construção, adquirida por promessa de compra e venda com a incorporadora e transmitida, ao final, por escritura ou contrato de financiamento levado ao Registro de Imóveis. A compra na planta suscita três dúvidas próprias: em que momento o imposto é devido, se a revenda dos direitos antes das chaves (a cessão de direitos) também é tributada, e sobre que valor o imposto é calculado quando a obra ainda não terminou. Este artigo examina o Tema 1.124 do STF, ainda sem novo julgamento, as regras de São Paulo e de Porto Alegre para a cessão, o risco de cobrança dupla, a base de cálculo segundo as Súmulas 110 e 470 do STF e o Tema 1.113 do STJ, e os meios de contestar ou recuperar o que foi pago indevidamente.

Em resumo: na compra de imóvel na planta, o ITBI é exigido, em regra, antes da escritura definitiva ou do registro do contrato de financiamento, e não na assinatura da promessa de compra e venda com a incorporadora. A revenda dos direitos antes das chaves (cessão de direitos) é tributada pelas leis de São Paulo e de Porto Alegre, com o cedente como contribuinte, o que leva a duas cobranças quando há cessão; a tese de que a cessão sem registro não gera ITBI aguarda novo julgamento do STF no Tema 1.124 (ARE 1.294.969), concluso ao relator, Ministro André Mendonça, desde 22/04/2026. A base de cálculo é o valor de mercado do que é efetivamente transmitido, sem a construção feita depois da alienação do terreno ou da promessa (Súmulas 110 e 470 do STF), e o município não pode impor previamente um valor de referência (Tema 1.113 do STJ, com o RE 1.412.419 pendente no STF). O ITBI pago indevidamente pode ser restituído em cinco anos.

Como funciona o ITBI na compra de imóvel na planta?

O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão onerosa, entre vivos, de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como sobre a cessão de direitos à sua aquisição (art. 156, II, da Constituição Federal). Na compra de imóvel na planta, o comprador assina com a incorporadora um compromisso (ou promessa) de compra e venda de uma unidade autônoma que ainda não existe fisicamente, paga parcelas durante a obra e só recebe a propriedade depois, pela escritura definitiva ou pelo contrato de financiamento registrado. As regras gerais do imposto, com alíquotas, isenções e imunidades, estão no guia do ITBI em 2026.

A propriedade imóvel só se transfere entre vivos mediante o registro do título no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil). Por isso, a operação na planta tem até três momentos com relevância tributária: a promessa de compra e venda com a incorporadora, a eventual cessão dos direitos do compromisso a um terceiro antes das chaves e a transmissão final, formalizada por escritura pública ou instrumento com força de escritura e levada a registro. Cada um desses momentos recebe tratamento diferente da Constituição, do CTN, das leis municipais e da jurisprudência, como resume a tabela.

Quando o ITBI do imóvel na planta é devido: no contrato, nas chaves ou no registro?

O ITBI do imóvel na planta é juridicamente vinculado ao registro do título translativo, mas, na prática, é pago antes da escritura definitiva ou do registro do contrato de financiamento, e não na assinatura da promessa, na quitação das parcelas ou na entrega das chaves. Em fevereiro de 2021, o STF reafirmou no Tema 1.124 da repercussão geral que o fato gerador do ITBI somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro; esse julgamento foi depois reaberto, como se verá adiante, mas a regra civil do art. 1.245 do Código Civil permanece.

A exigência antes do registro decorre das leis municipais e da obrigação dos cartórios de exigir a prova do pagamento. Em São Paulo, a página oficial de prazo de pagamento do ITBI indica que o imposto deve ser pago antes de se efetivar o ato ou contrato, se por instrumento público, e em 10 dias, se por instrumento particular. Em Porto Alegre, a carta de serviços do ITBI informa que o pagamento deve ser feito antes da lavratura da escritura pública ou do registro do contrato de financiamento, em regra pelo adquirente.

Na compra na planta, isso costuma ocorrer em dois cenários. No financiamento bancário, o imposto é recolhido antes do registro do contrato de financiamento, em geral perto da entrega da obra, com eventual alíquota reduzida sobre a parte financiada; os efeitos da garantia estão no artigo sobre alienação fiduciária de imóveis. Na compra com recursos próprios, o ITBI acompanha a lavratura da escritura definitiva, normalmente após a conclusão da obra e o habite-se. A cobrança na assinatura da promessa com a incorporadora não encontra apoio no Tema 1.124 nem, em Porto Alegre, no texto da lei municipal.

O que o STF decidiu no Tema 1.124 e por que o julgamento ainda não terminou?

No Tema 1.124 (ARE 1.294.969), o STF reconheceu a repercussão geral da incidência do ITBI na cessão de direitos de compra e venda sem registro imobiliário e, em fevereiro de 2021, reafirmou a jurisprudência de que o fato gerador depende do registro; em agosto de 2022, porém, acolheu embargos de declaração do Município de São Paulo para manter a repercussão geral sem reafirmar a jurisprudência, e o novo julgamento de mérito ainda não ocorreu. A página oficial do Tema 1.124 descreve a controvérsia como a incidência do imposto “na cessão de direitos de compra e venda, ausente a transferência de propriedade pelo registro imobiliário” e não exibe tese fixada. Os andamentos oficiais do processo são estes:

A situação é relevante para quem compra na planta porque o recorrente é justamente o Município de São Paulo, e a discussão está centrada na cessão de direitos sem registro. Enquanto o STF não decide, a orientação de 2021 continua a ser invocada pelos contribuintes, mas não há tese de repercussão geral em vigor sobre a cessão, e a LC n. 227/2026 deu nova redação ao art. 35, III, do CTN, que passou a prever como fato gerador “a cessão inter vivos, por ato oneroso, de direitos relativos às transmissões” de imóveis e de direitos reais, sem fixar o momento em que o imposto é devido. O art. 35-A, incluído no projeto da LC n. 227/2026, foi vetado. A afirmação, frequente, de que existe precedente vinculante definitivo afastando o ITBI na cessão não corresponde à situação processual atual.

Como São Paulo e Porto Alegre cobram o ITBI na compra na planta?

São Paulo e Porto Alegre exigem o ITBI na escritura ou no registro da transmissão final e também na cessão de direitos do compromisso de compra e venda, com o cedente como contribuinte nesta última. Segundo a página oficial de incidência do ITBI, o imposto paulistano alcança a cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis, com base na Lei n. 11.154/1991, na Lei n. 13.107/2000 e na Lei n. 14.256/2006. Em Porto Alegre, o texto original da Lei Complementar municipal n. 197/1989, disponível no portal de legislação da Procuradoria-Geral do Município, inclui a cessão de direitos entre os fatos geradores (art. 2.º, III), considera ocorrido o fato gerador na data da formalização da cessão de contrato de promessa de compra e venda (art. 3.º, VII, e), afasta a incidência na promessa de compra e venda (art. 7.º, VII) e indica o cedente como contribuinte nas cessões (art. 17, I).

As fontes são as páginas oficiais da Prefeitura de São Paulo (cálculo do imposto e perguntas e respostas) e a carta de serviços de Porto Alegre, consultadas em 2 de novembro de 2026; a LC n. 197/1989 foi conferida no texto original publicado pelo Município, que pode ter sido alterado por leis posteriores, e o teto de 68.000 UFMs correspondia a R$ 410.794,80 em 2026. O critério do “maior valor” que ambas as prefeituras anunciam é examinado na seção sobre a base de cálculo; o IPTU dessas capitais segue regras próprias, descritas nos guias sobre o IPTU em São Paulo e o IPTU em Porto Alegre.

A cessão de direitos do imóvel na planta paga ITBI?

Sim: em São Paulo e em Porto Alegre, a cessão onerosa dos direitos de um compromisso de compra e venda de imóvel na planta paga ITBI, e o contribuinte é o cedente, isto é, o primeiro comprador que revende a posição contratual antes da escritura. A Prefeitura de São Paulo explica, em sua página de perguntas e respostas, que a cessão de direitos ocorre normalmente quando quem comprou um apartamento na planta decide revendê-lo antes de pronto, que o ITBI incide apenas sobre o valor pago nessa transação e que o cedente deve recolhê-lo; na página de cálculo, acrescenta que o saldo devedor assumido pelo cessionário perante a incorporadora é abatido da base.

A tributação da cessão é exatamente o objeto do Tema 1.124 do STF. O argumento do contribuinte é que a cessão transfere direitos pessoais decorrentes do compromisso, e não a propriedade, que só se transmite com o registro; o argumento dos municípios apoia-se no art. 156, II, da Constituição, que autoriza o imposto sobre a “cessão de direitos à sua aquisição”, e agora também na redação do art. 35, III, do CTN dada pela LC n. 227/2026. Entendemos que, até o novo julgamento, a cobrança na cessão pode ser questionada com base na reafirmação de jurisprudência de 2021 e na regra do registro, mas o resultado é incerto e depende do que o STF vier a decidir; a decisão de contestar deve considerar o valor do imposto, o custo do litígio e o risco de autuação, com multa e juros, se o recolhimento for omitido.

A cessão não se confunde com o distrato. No distrato, o compromisso é desfeito com a incorporadora e não há transmissão a terceiro; os efeitos contratuais da desistência e da revenda, inclusive as cláusulas de anuência da incorporadora para a cessão, estão no artigo sobre contratos imobiliários.

O ITBI é cobrado uma ou duas vezes quando há cessão de direitos?

Nas leis de São Paulo e de Porto Alegre, a cessão de direitos do imóvel na planta gera duas cobranças: uma na cessão, paga pelo cedente sobre o valor da cessão, e outra na escritura ou no registro final, paga pelo adquirente sobre o valor do imóvel transmitido. A tese da cobrança única, segundo a qual o imposto só seria devido uma vez, pelo cessionário final, no registro da escritura definitiva, é a defendida pelos contribuintes no Tema 1.124 e depende do novo julgamento do STF. O quadro compara os cenários:

Para ilustrar com as regras paulistanas: se o primeiro comprador cede seus direitos por R$ 80.000,00, correspondentes ao que já pagou à incorporadora, e o cessionário assume o saldo devedor, o ITBI da cessão, a 3%, é de R$ 2.400,00, devido pelo cedente; na escritura definitiva, o cessionário recolhe o imposto sobre o valor do imóvel transmitido. O preço da cessão e a responsabilidade por esse custo devem constar do instrumento de cessão, porque a lei municipal define o contribuinte, mas não impede que as partes ajustem entre si quem suportará o encargo.

Qual é a base de cálculo do ITBI no imóvel na planta?

A base de cálculo do ITBI no imóvel na planta é o valor de mercado do bem ou direito efetivamente transmitido, e não o valor do imóvel pronto quando a transmissão registrada ocorre antes de concluída a obra feita pelo adquirente. Duas súmulas do STF tratam do ponto: pela Súmula 110, o imposto “não incide sôbre a construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas sôbre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno”; pela Súmula 470, não incide sobre a construção realizada, inequivocamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido construído antes da promessa de venda. Em Porto Alegre, a carta de serviços relaciona entre os pedidos administrativos do ITBI a “exclusão de construção”.

A aplicação das súmulas depende da estrutura do empreendimento. Elas pressupõem que a construção seja custeada pelo adquirente ou pelo promitente comprador, o que ocorre tipicamente na compra da fração ideal do terreno com contrato de construção separado (construção por administração ou a preço de custo); quando a incorporadora vende a unidade por preço global, com a construção a seu cargo, o enquadramento nas súmulas depende da prova de quem efetivamente custeou a obra. Por isso, o contrato, o memorial de incorporação e os comprovantes de quem pagou a obra são decisivos.

O Superior Tribunal de Justiça complementou o quadro no Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP, julgado em 24/02/2022, acórdão publicado em 03/03/2022), com três teses: a base de cálculo é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, sem vínculo com a base do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), que nem sequer pode servir de piso; o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o de mercado e só pode ser afastado em processo administrativo regular, nos termos do Código Tributário Nacional (CTN), art. 148; e o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. Contra o acórdão, o Município de São Paulo interpôs o RE 1.412.419, ao qual a relatora, Ministra Cármen Lúcia, negou provimento em decisão monocrática; o agravo regimental teve pedido de vista do Ministro Alexandre de Moraes e foi incluído no calendário de julgamento de 30/06/2026, sem decisão registrada até 2 de novembro de 2026. Os efeitos do precedente estão no artigo sobre o Tema 1.113 do STJ.

Atenção a uma informação que circula com frequência: as páginas oficiais de São Paulo e de Porto Alegre ainda indicam como base o maior valor entre o da transação e o apurado pela prefeitura (em São Paulo, o valor venal de referência, com base no Decreto n. 55.196/2014 e na Lei n. 11.154/1991). Esse critério, aplicado como regra prévia, é o que a terceira tese do Tema 1.113 veda. A LC n. 227/2026 incluiu no art. 38 do CTN a definição de valor venal como o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado, estimado por critérios técnicos que o município deve divulgar e que o contribuinte pode contestar por avaliação contraditória (§§ 1.º a 3.º); o alcance dessa redação sobre o Tema 1.113 é tratado na LC n. 227/2026 e nos artigos citados.

Exemplo prático de base de cálculo

Imagine a compra de uma unidade na planta por R$ 500.000,00 em município com alíquota de 3%. Se a prefeitura exigir o ITBI sobre um suposto valor de mercado de R$ 700.000,00 do imóvel pronto, a diferença de imposto será de R$ 6.000,00 (R$ 21.000,00 contra R$ 15.000,00). Se, além disso, a transmissão registrada ocorrer antes da conclusão de obra custeada pelo próprio adquirente, a base deve limitar-se à fração ideal do terreno e ao que já estava construído, nos termos das Súmulas 110 e 470, o que pode reduzir ainda mais o imposto.

Quanto custa o ITBI de um imóvel na planta?

O ITBI de um imóvel na planta custa, em São Paulo e em Porto Alegre, 3% da base de cálculo na compra sem financiamento, com alíquota de 0,5% sobre a parte financiada nas hipóteses e nos limites de cada lei municipal. A tabela traz simulações com as alíquotas oficiais consultadas em 2 de novembro de 2026, considerando como base o valor da operação.

Os valores são ilustrativos: a guia é emitida pelo município, e outras capitais adotam alíquotas e reduções próprias, reunidas no alíquotas, isenções e imunidades do ITBI quando conferidas em fonte oficial. As custas de escritura e de registro são cobranças distintas do imposto.

Como contestar uma cobrança indevida de ITBI no imóvel na planta?

A cobrança indevida de ITBI no imóvel na planta pode ser contestada na própria prefeitura, antes ou depois do pagamento, ou em juízo, conforme o vício: imposto exigido antes do momento legal, base de cálculo superior ao valor da operação ou à parte efetivamente transmitida, ou cobrança na cessão de direitos. A tabela organiza as vias.

No procedimento administrativo, o contribuinte deve apresentar o contrato, os comprovantes de pagamento, a planilha de evolução da obra e, quando discutir valor, avaliação técnica; as fases e prazos do contencioso estão no artigo sobre o processo administrativo fiscal. Os critérios de São Paulo e de Porto Alegre para o “maior valor” e a jurisprudência do STJ sobre o tema estão no artigo sobre o Tema 1.113 do STJ e no artigo sobre o valor de referência do imóvel no IBS e na CBS.

Quem pagou ITBI indevido pode pedir a restituição?

Sim: quem recolheu ITBI antes do momento devido, sobre base de cálculo superior à legal ou em hipótese de não incidência pode pedir a restituição do valor pago indevidamente, no prazo de cinco anos contados da extinção do crédito tributário, que no ITBI em regra coincide com o pagamento (arts. 165 e 168, I, do Código Tributário Nacional atualizado). O pedido pode ser apresentado à fazenda municipal ou diretamente em juízo, com a guia, o comprovante de pagamento e os documentos da operação; o procedimento, a atualização e as provas estão detalhados no artigo sobre a restituição do ITBI pago a maior.

A restituição também interessa a quem pagou o imposto e não concluiu o negócio. O texto original da LC municipal n. 197/1989 de Porto Alegre prevê a restituição quando não se formalizar o ato ou negócio jurídico que tenha dado causa ao pagamento (art. 24, I), hipótese que pode alcançar o comprador que antecipou o ITBI e depois desfez a compra antes da escritura. Se a cobrança da cessão vier a ser afastada pelo STF no Tema 1.124, a extensão do direito à restituição dependerá do que o Tribunal decidir sobre eventual modulação de efeitos.

Que cuidados reduzem o risco de pagar ITBI indevido na compra na planta?

Os principais cuidados para evitar ITBI indevido na compra na planta são conferir a legislação do município, documentar o valor e a estrutura da operação e planejar o momento da escritura e da eventual cessão. Antes de assinar, vale examinar o registro da incorporação imobiliária, a matrícula do terreno e o histórico da incorporadora, roteiro descrito no artigo sobre due diligence imobiliária. No contrato, convém deixar claros o preço, a parte que corresponde ao terreno e à construção, quem responde pelo ITBI em caso de cessão e a necessidade de anuência da incorporadora.

Na revenda antes das chaves, o cedente deve considerar o ITBI da cessão no preço, guardar o instrumento e o comprovante do recolhimento e avaliar, com base no andamento do Tema 1.124, se recolherá o imposto ou se o questionará. Na escritura definitiva, a guia deve ser conferida antes do pagamento, comparando a base adotada pela prefeitura com o valor declarado e com o estágio da obra. Os desdobramentos da reforma tributária sobre as operações imobiliárias estão no guia do pilar.

Perguntas frequentes sobre ITBI no imóvel na planta

Preciso pagar ITBI ao assinar o contrato com a construtora?

Em regra, não. A promessa de compra e venda não transfere a propriedade, que só se transmite com o registro (art. 1.245 do Código Civil), e em fevereiro de 2021 o STF reafirmou no Tema 1.124 que o fato gerador do ITBI depende do registro. Em Porto Alegre, o texto original da Lei Complementar municipal n. 197/1989 declara expressamente que o imposto não incide na promessa de compra e venda.

Quando pagar o ITBI de imóvel na planta?

Na compra direta da incorporadora, o ITBI é pago antes da escritura definitiva ou do registro do contrato de financiamento, normalmente depois da conclusão da obra ou na assinatura do financiamento bancário. Em São Paulo, o pagamento ocorre antes do ato por instrumento público ou em 10 dias do instrumento particular; em Porto Alegre, antes da lavratura da escritura ou do registro do contrato de financiamento.

O ITBI deve ser pago antes ou depois da escritura?

Antes. Embora o fato gerador esteja ligado ao registro, as leis municipais exigem a guia quitada para a lavratura da escritura pública ou para o registro do contrato, e o cartório só pratica o ato com a prova do pagamento ou da exoneração do imposto.

O ITBI incide sobre o valor do imóvel pronto?

Não necessariamente. Pelas Súmulas 110 e 470 do STF, o imposto não incide sobre a construção realizada pelo adquirente ou pelo promitente comprador, mas sobre o que estava construído ao tempo da alienação do terreno ou antes da promessa; e, pelo Tema 1.113 do STJ, a base é o valor de mercado do bem efetivamente transmitido, e não um valor de referência fixado previamente pela prefeitura.

Revendi minha unidade na planta antes das chaves. Devo ITBI?

Depende do município e do desfecho do Tema 1.124 do STF. Em São Paulo e em Porto Alegre, a cessão de direitos é tributada e o contribuinte é o cedente, isto é, quem revende; em São Paulo, o imposto incide sobre o valor pago pela cessão. A tese de que a cessão sem registro não gera ITBI aguarda novo julgamento no STF.

Quem paga o ITBI na cessão de direitos?

Nas leis de São Paulo e de Porto Alegre, o cedente, isto é, o primeiro comprador que transfere os direitos do compromisso. Na escritura definitiva, o imposto volta a ser exigido, agora do adquirente final, sobre o valor do imóvel transmitido.

Quanto é o ITBI de um imóvel de 300 mil?

Com a alíquota geral de 3% de São Paulo e de Porto Alegre, o ITBI de um imóvel de R$ 300.000,00 comprado sem financiamento é de R$ 9.000,00. Com financiamento pelo SFH, a parte financiada pode ser tributada a 0,5% dentro dos limites de cada município, o que reduz o valor final.

A prefeitura pode usar um valor de referência próprio?

Não como base prévia. O Tema 1.113 do STJ veda o arbitramento prévio da base por valor de referência fixado unilateralmente; a prefeitura que discordar do valor declarado deve instaurar processo administrativo próprio (art. 148 do CTN). O recurso extraordinário contra esse precedente, o RE 1.412.419, segue pendente no STF.

O que muda no ITBI com a LC 227/2026?

A LC 227/2026 deu nova redação aos arts. 35 e 38 do CTN: incluiu a cessão onerosa de direitos entre os fatos geradores, sem dizer quando o imposto é devido, e definiu o valor venal como o valor de negociação à vista em condições normais de mercado, estimado por critérios técnicos divulgados e contestável pelo contribuinte. O art. 35-A, incluído no projeto, foi vetado.

Qual o prazo para pedir de volta o ITBI pago indevidamente?

Cinco anos contados da extinção do crédito tributário, que no ITBI em regra coincide com o pagamento (art. 168, I, do CTN). O pedido pode ser feito à prefeitura ou em juízo, com prova do recolhimento e do valor da operação.

Conclusão

O ITBI do imóvel na planta é exigido, em regra, na escritura definitiva ou no registro do contrato de financiamento, e não na assinatura da promessa com a incorporadora. A cessão de direitos antes das chaves é tributada pelas leis de São Paulo e de Porto Alegre, o que gera duas cobranças quando há revenda, e a tese de que só o registro gera o imposto aguarda o novo julgamento do STF no Tema 1.124, sem data marcada. Na base de cálculo, o contribuinte tem a seu favor as Súmulas 110 e 470 do STF e o Tema 1.113 do STJ, este ainda sujeito ao RE 1.412.419. Cada caso exige o exame da lei municipal, dos documentos da operação e do momento do registro, e a documentação cuidadosa do preço e da obra é o que sustenta qualquer contestação ou pedido de restituição.

Principais pontos deste artigo:

• A promessa de compra e venda não transfere a propriedade, que só se transmite com o registro (art. 1.245 do Código Civil).
• O Tema 1.124 do STF (ARE 1.294.969) foi reaberto em agosto de 2022 e aguarda novo julgamento, concluso ao Ministro André Mendonça desde 22/04/2026.
• São Paulo e Porto Alegre tributam a cessão de direitos e cobram o imposto do cedente; a transmissão final é tributada de novo.
• A LC n. 227/2026 incluiu a cessão onerosa de direitos no art. 35, III, do CTN, sem fixar o momento da cobrança.
• O ITBI não incide sobre a construção custeada pelo adquirente ou pelo promitente comprador (Súmulas 110 e 470 do STF).
• O município não pode impor previamente valor de referência como base (Tema 1.113 do STJ), embora SP e POA ainda anunciem o “maior valor”.
• O ITBI pago indevidamente pode ser restituído em cinco anos (art. 168, I, do CTN).

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• Tema 1.113 do STJ: base de cálculo do ITBI e restituição
• Valor de referência do imóvel: o que é, ITBI, IBS e CBS
• Due diligence imobiliária: guia técnico e checklist
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• IPTU por tamanho do imóvel: Tema 1.455 e a modulação do STF
• Áreas de atuação: Direito Tributário e Direito Imobiliário