Reforma tributária e imóveis: o que muda com o IBS e a CBS

Atualizado em novembro de 2026.

A reforma tributária nos imóveis é o regime específico do IBS e da CBS instituído pela Lei Complementar 214/2025 (arts. 251 a 270), com as alterações da Lei Complementar 227/2026, para a venda, a locação, a cessão de direitos, a incorporação, o loteamento, a construção civil e a intermediação de bens imóveis. Esse regime substitui o PIS e a Cofins a partir de 2027 e, gradualmente, o ISS sobre construção, administração e intermediação, com alíquotas reduzidas em 50% nas operações em geral e em 70% na locação (art. 261), além de redutores próprios da base de cálculo. Este guia explica, artigo por artigo, quem paga, quanto paga e a partir de quando, com base na LC 214/2025 compilada e no regulamento da CBS (Decreto 12.955/2026).

A reforma do consumo não extingue os tributos patrimoniais. O ITBI e o IPTU continuam municipais, o ITCMD continua estadual e o imposto de renda sobre o ganho de capital e sobre os aluguéis segue as suas regras próprias. A LC 227/2026 apenas reescreveu as normas gerais do ITBI no Código Tributário Nacional, como se verá adiante.

Em resumo: as empresas do regime regular sempre se sujeitam ao IBS e à CBS nas operações com imóveis; a pessoa física, só quando ultrapassa os limites do art. 251, § 1º, da LC 214/2025: na locação, mais de três imóveis distintos e receita acima de R$ 240 mil no ano anterior, cumulativamente; na venda, mais de três imóveis distintos adquiridos há menos de cinco anos ou mais de um imóvel construído pelo próprio vendedor nos cinco anos anteriores. As alíquotas são reduzidas em 50% na venda e em 70% na locação (art. 261). Na venda, a base é reduzida pelo redutor de ajuste e, no imóvel residencial novo ou no lote residencial, pelo redutor social de R$ 100 mil ou R$ 30 mil; na locação residencial, pelo redutor social de R$ 600 por mês por imóvel (arts. 257 a 260). Os valores em reais são atualizados pelo IPCA. Contratos de locação por prazo determinado firmados até 16 de janeiro de 2025, residenciais ou não, e incorporações e loteamentos com regime efetivado antes de 1º de janeiro de 2029 podem optar por regimes de transição sobre a receita (arts. 485 a 487). A CBS passa a ser cobrada em 2027, e o ISS é reduzido de 2029 a 2032 e extinto em 2033.

O que é a reforma tributária nos imóveis?

A reforma tributária nos imóveis é o capítulo da LC 214/2025 intitulado “Dos Bens Imóveis” (Título V, Capítulo V, arts. 251 a 270), que submete as operações imobiliárias a um regime específico do IBS e da CBS, com alíquotas reduzidas, base de cálculo própria e regras especiais de contribuinte. O art. 251 determina que as operações com bens imóveis realizadas por contribuintes do regime regular fiquem sujeitas a esse regime, e o Livro de transição da mesma lei complementar (arts. 485 a 490) disciplina o “Período de Transição das Operações com Bens Imóveis”.

A cadeia normativa parte da Emenda Constitucional 132/2023, que criou o IBS e a CBS e fixou o cronograma no ADCT (arts. 125 a 129). A LC 214/2025 instituiu os dois tributos, e a LC 227/2026 alterou pontos centrais do capítulo de imóveis: incluiu o IBS nos regimes de transição da incorporação e do loteamento, acrescentou a expressão “por mês” ao redutor social da locação, tratou da permuta com não contribuinte e da locação por temporada feita por pessoa física. O regulamento da CBS, aprovado pelo Decreto 12.955/2026, trata dos imóveis nos arts. 359 a 390 e da transição nos arts. 461 a 463; o regulamento do IBS é a Resolução CGIBS 6/2026, cujo Livro I é comum aos dois tributos. O panorama geral está no guia da reforma tributária e no artigo sobre IBS e CBS.

Quais operações com imóveis pagam IBS e CBS?

O IBS e a CBS incidem sobre cinco grupos de operações com bens imóveis, listados no art. 252 da LC 214/2025: a alienação, inclusive a decorrente de incorporação e de parcelamento do solo; a cessão e os atos onerosos translativos ou constitutivos de direitos reais; a locação, a cessão onerosa e o arrendamento; os serviços de administração e intermediação; e os serviços de construção civil. A servidão, a cessão de uso ou de espaço, a permissão de uso e o direito de passagem seguem as regras da locação (art. 252, § 1º).

Não há incidência na permuta entre imóveis, salvo sobre a torna, na constituição ou transmissão de direitos reais de garantia e nas operações de organizações gestoras de fundo patrimonial (art. 252, § 2º). Na permuta entre contribuintes do regime regular, mantém-se o redutor de ajuste do imóvel dado em permuta e, na entrega de unidades a construir, o redutor é aplicado pela fração ideal (§ 5º); a LC 227/2026 incluiu o § 5º-A, que regula a permuta entre contribuinte e não contribuinte, inclusive com torna. A compra e venda quitada seguida de confissão de dívida e promessa de dação em pagamento de unidade a construir recebe o tratamento da permuta, se feitas na mesma data, por instrumento público (§ 6º).

O fato gerador ocorre na alienação, no ato da alienação, o que inclui a promessa, a carta de reserva com princípio de pagamento e o implemento de condição suspensiva; nos direitos reais, na celebração do ato; na locação e na administração ou intermediação, no momento de cada pagamento; e na construção civil, no fornecimento (art. 254). A base de cálculo é o valor da operação, nele incluídos juros, variações e atualização monetária (art. 255, § 1º); na locação, não se computam os tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel nem as despesas de condomínio (art. 255, § 2º).

Os fundos de investimento imobiliário (FII) e os Fiagro não são contribuintes do IBS e da CBS quando cumprem os requisitos cumulativos incluídos pela LC 227/2026 no art. 26, § 5º-A, da LC 214/2025, entre eles a negociação das cotas em bolsa ou balcão e um número mínimo de cotistas; o tema é tratado no artigo sobre reforma tributária e investimentos.

Quem é contribuinte: pessoa física e pessoa jurídica?

A pessoa jurídica do regime regular é sempre contribuinte nas operações com imóveis, enquanto a pessoa física só se torna contribuinte quando ultrapassa um dos três limites do art. 251, § 1º, da LC 214/2025. São contribuintes o alienante, quem cede ou institui direitos reais (exceto os de garantia), o locador, o adquirente na adjudicação, remição e arrematação judicial, o prestador de serviços de construção e o prestador de administração e intermediação (art. 263).

Na locação, a pessoa física é contribuinte quando, no ano-calendário anterior, a receita com locação, cessão onerosa e arrendamento exceder R$ 240 mil e as operações tiverem por objeto mais de três imóveis distintos (art. 251, § 1º, I). Os requisitos são cumulativos: ao contrário do que circula com frequência, a receita alta não basta se o locador tiver até três imóveis, e quatro imóveis alugados não bastam se a receita ficar abaixo do limite. Na venda, a pessoa física é contribuinte quando aliena mais de três imóveis distintos no ano anterior, contados apenas os que estavam no seu patrimônio havia menos de cinco anos (art. 251, § 1º, II, e § 3º), ou mais de um imóvel construído por ela nos cinco anos anteriores à alienação (inciso III).

O enquadramento também pode ocorrer no próprio ano. O art. 382, § 1º, do Decreto 12.955/2026 detalha o art. 251, § 2º, da lei: a pessoa física passa a ser contribuinte a partir da quarta alienação no ano (hipótese do inciso II), da segunda alienação de imóvel construído por ela (inciso III) ou quando a receita de locação exceder em 20% o limite de R$ 240 mil, “observada a quantidade de imóveis distintos”, isto é, a cumulatividade vale também no ano corrente. O Decreto esclarece que se conta a quantidade de imóveis, e não de operações (art. 382, § 5º), que a fração ideal de bem em condomínio é imóvel distinto (§ 9º) e que imóvel distinto é cada unidade autônoma com ocupação privativa e localização cartográfica própria, ainda que não registrada (art. 383). No imóvel recebido por meação, doação ou herança, o prazo de cinco anos conta-se desde a aquisição pelo meeiro, pelo autor da herança ou pelo doador (LC 214, art. 251, § 4º).

O valor de R$ 240 mil é o fixado na lei e é atualizado mensalmente pelo IPCA desde a publicação da LC 214/2025 (art. 251, § 5º); segundo o regulamento, o valor atualizado é divulgado em ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS (Decreto 12.955/2026, art. 382, § 4º). Os R$ 288 mil que aparecem em algumas publicações correspondem a 120% de R$ 240 mil, gatilho do enquadramento no próprio ano, e não ao limite atualizado. Na copropriedade, o tributo incide apenas sobre a parte do coproprietário contribuinte, e os coproprietários de condomínio pro indiviso podem optar por recolher em CNPJ único (art. 263, §§ 2º e 3º); na sociedade em conta de participação, recolhe o sócio ostensivo (art. 264). A exigência de inscrição no CNPJ das pessoas físicas contribuintes foi adiada para 1º de janeiro de 2027, como explica o artigo sobre o CNPJ de pessoa física. As hipóteses, exemplos e casos-limite estão no artigo sobre a pessoa física contribuinte do IBS e da CBS.

Na arrematação, adjudicação ou remição judicial, o contribuinte é o adquirente, e a operação é tributada como alienação por contribuinte do regime regular se houver redutor de ajuste vinculado ao imóvel, ou como alienação por não contribuinte, se não houver (art. 263, IV, e § 1º).

Quais são as alíquotas na venda e na locação de imóveis?

As alíquotas do IBS e da CBS nas operações com imóveis são as alíquotas de referência reduzidas em 50%, e na locação, cessão onerosa e arrendamento, reduzidas em 70% (LC 214/2025, art. 261 e parágrafo único). A locação de imóvel residencial por período não superior a 90 dias ininterruptos segue as regras da hotelaria (art. 253), cujas alíquotas são reduzidas em 40% (art. 281); a LC 227/2026 acrescentou que a pessoa física enquadrada como contribuinte na locação também se submete a essa regra e que essas operações entram no cômputo dos limites do art. 251 (art. 253, §§ 1º e 2º).

A alíquota efetiva ainda depende da fixação das alíquotas de referência. Em 28 de outubro de 2026, o Tribunal de Contas da União calculou a alíquota de referência da CBS para 2027 em 11,3% (TC 006.529/2026-7), valor a ser fixado pelo Senado por resolução e não necessariamente igual à alíquota cobrada. Apenas como ilustração aritmética, sobre esse número a CBS na venda de imóvel seria de cerca de 5,65% da base reduzida e, na locação, de cerca de 3,39%, sem somar o IBS. Alíquotas em geral e diferenças entre os dois tributos estão no artigo sobre alíquotas do IBS e da CBS.

Como funciona o redutor de ajuste?

O redutor de ajuste é um valor vinculado a cada imóvel de contribuinte do regime regular, a partir de 1º de janeiro de 2027, que é deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS apenas na alienação, de modo que o tributo recaia, em essência, sobre o valor agregado (LC 214/2025, art. 257). O redutor é corrigido pelo IPCA, mantido quando o imóvel é vendido a outro contribuinte do regime regular e extinto nos demais casos; a falta de regulamentação não impede a sua utilização (art. 257, § 8º).

O valor inicial varia conforme a situação do imóvel (art. 258). Para os imóveis do contribuinte em 31 de dezembro de 2026, é o valor de aquisição atualizado pelo IPCA ou, por opção, o valor de referência; para os imóveis em construção nessa data, é o valor de aquisição do imóvel sobre o qual se constrói, somado aos custos e despesas diretas adquiridos antes de 1º de janeiro de 2027 com documento fiscal idôneo; para os imóveis adquiridos de não contribuinte do regime regular a partir de 2027, é o valor de aquisição, na redação da LC 227/2026. Se o imóvel for adquirido de contribuinte do regime regular, mantém-se o redutor sem prejuízo do crédito do tributo pago na operação (art. 258, § 10). Integram o redutor o ITBI e o laudêmio pagos na aquisição e as contrapartidas urbanísticas e ambientais, como a outorga onerosa do direito de construir (§ 6º). Na revenda em menos de três anos de imóvel adquirido de contribuinte, sem prova de recolhimento do imposto de renda sobre o ganho de capital e do ITBI, o redutor fica limitado ao valor de aquisição do vendedor (§ 5º).

Em termos simplificados, se um imóvel é vendido por 1.000 e tem redutor de ajuste de 700, a base de cálculo é de 300 antes de eventual redutor social, e sobre ela incide a alíquota reduzida em 50%. A escolha entre custo de aquisição e valor de referência para o estoque de 31 de dezembro de 2026 é uma das principais decisões da transição. O cálculo, os exemplos e os casos de leilão e permuta estão no artigo sobre o redutor de ajuste, e as providências documentais, no checklist do que fazer antes de 2027.

O que é o redutor social na venda e no aluguel?

O redutor social é uma dedução fixa da base de cálculo, em reais, aplicável na venda de imóvel residencial novo ou de lote residencial e na locação residencial feitas por contribuinte do regime regular. Na alienação, o valor é de R$ 100 mil por imóvel residencial novo e de R$ 30 mil por lote residencial, deduzido depois do redutor de ajuste, até o limite da base, e utilizável uma única vez por imóvel (LC 214/2025, art. 259, caput e § 2º). Não se trata, portanto, de um benefício das incorporações em geral: ele não alcança imóvel usado nem imóvel não residencial, e não se aplica à incorporação que optou pelo RET de transição (art. 485, § 3º) nem ao loteamento que optou pelo regime do art. 486 (§ 4º).

Na locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel para uso residencial, o redutor social é de R$ 600 por mês, por imóvel, até o limite da base (art. 260, na redação da LC 227/2026, que acrescentou “por mês”). O regulamento da CBS prevê o cálculo proporcional quando o período não for mensal (Decreto 12.955/2026, art. 377) e, no imóvel de uso misto, a aplicação proporcional à área residencial (art. 378). O contribuinte que opta pelo regime de transição dos contratos antigos não usa o redutor social da locação (LC 214, art. 487, § 5º).

Os valores de R$ 100 mil, R$ 30 mil e R$ 600 são os nominais da lei e são atualizados mensalmente pelo IPCA desde a publicação da LC 214/2025 (art. 259, § 3º, e art. 260, parágrafo único); o regulamento da CBS remete a divulgação da atualização do redutor da locação a ato conjunto (Decreto 12.955/2026, art. 377). O detalhamento está no artigo sobre o redutor de ajuste e o redutor social.

O que são o valor de referência e o CIB?

O valor de referência é a estimativa oficial do valor de mercado de cada imóvel inscrito no Cadastro Imobiliário Brasileiro, e o CIB é o inventário nacional dos imóveis urbanos e rurais, integrado ao Sinter e administrado pela Receita Federal (LC 214/2025, arts. 59, § 1º, III; 256; 265). O valor de referência serve como opção para o redutor de ajuste do estoque de 2026 e como meio de prova no arbitramento da base de cálculo; é divulgado no Sinter e pode ser impugnado (art. 256).

O regulamento da CBS prevê que a metodologia seja definida em ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS, com base em elementos como cadastros públicos, dados de IPTU, ITBI, ITCMD e ITR, informações de cartórios e de instituições financeiras; o valor é único para a CBS e o IBS, é atualizado pelo IPCA quando não houver nova estimativa e sua disponibilização será anunciada por edital no Diário Oficial (Decreto 12.955/2026, art. 366). A impugnação é dirigida à Receita Federal ou ao Comitê Gestor, fundamentada, inclusive com laudos, em processo eletrônico (art. 367). Esse valor não se confunde com o “valor venal de referência” usado por Municípios para o ITBI, rejeitado como base prévia pelo STJ no Tema 1.113. O funcionamento e as formas de contestação estão no artigo sobre o valor de referência do imóvel.

Todo imóvel deve ser inscrito no CIB, e a identificação passa a constar dos documentos de obra expedidos pelo Município (art. 265). Os órgãos federais, os cartórios, as capitais e o Distrito Federal tinham 12 meses, e os órgãos estaduais e os demais Municípios têm 24 meses, contados de 1º de janeiro de 2025, para adequar os seus sistemas (arts. 266 e 544, II): os demais Municípios devem integrar-se até 1º de janeiro de 2027. A Receita Federal disciplinou o cadastro na Instrução Normativa RFB 2.275/2025. A lei também prevê certidão negativa de débitos por imóvel (art. 267) e identificação própria da obra no CIB (art. 269). Prazos, consulta e reflexos no IPTU e no ITBI estão no artigo sobre o Cadastro Imobiliário Brasileiro; os limites constitucionais, no artigo sobre as questões constitucionais do CIB.

Como ficam a incorporação, o loteamento e a construção civil?

Na incorporação imobiliária e no parcelamento do solo, o IBS e a CBS são devidos em cada pagamento recebido pela unidade vendida, com dedução proporcional dos redutores em cada parcela e compensação dos créditos das aquisições (LC 214/2025, art. 262). O saldo credor pode ser ressarcido em conta vinculada ao patrimônio de afetação até a conclusão do empreendimento ou, depois dela, ressarcido ou compensado com outras operações (art. 262, § 3º). Nos lotes e imóveis residenciais novos cujo pagamento começou antes de 2027, os redutores são aplicados proporcionalmente ao valor total, inclusive às parcelas pagas antes daquela data (§ 5º). A obra recebe identificação no CIB, e a apuração é feita por empreendimento, com CNPJ ou CPF específico e centro de custo próprio (arts. 269 e 270). A relação com o patrimônio de afetação é tratada no artigo incorporadora faliu: o que acontece com o imóvel.

Há regimes opcionais de transição. A incorporação submetida ao patrimônio de afetação, com opção pelo RET da Lei 10.931/2004 efetivada antes de 1º de janeiro de 2029, pode recolher IBS e CBS de 2,08% da receita mensal, ou de 0,53% nas hipóteses de habitação social, sem créditos e sem redutores, e o adquirente do regime regular não aproveita crédito (art. 485, com redação da LC 227/2026). O loteamento com pedido de registro efetivado antes de 1º de janeiro de 2029 pode recolher 3,65% da receita bruta, também sem créditos e sem redutores (art. 486). O regulamento da CBS qualifica ambas as opções como irretratáveis (Decreto 12.955/2026, arts. 461 e 462). Para quem não opta, a partir de 1º de janeiro de 2029 há dedução da base do IBS das aquisições de 2027 a 2032 sujeitas ao ICMS e ao ISS usadas na incorporação, no loteamento ou na construção, com multiplicadores decrescentes (LC 214, art. 488).

Na construção civil, o prestador é contribuinte (art. 263, V). Se o serviço é prestado a não contribuinte do regime regular com fornecimento de materiais, o crédito sobre os materiais fica limitado ao débito da prestação, salvo nas obras para a administração pública direta, autarquias e fundações (art. 255, §§ 5º e 6º). Até 2032, convive com o IBS o ISS da construção civil, cuja disciplina atual é exposta no artigo sobre o ISS na construção civil. O tratamento do setor está no artigo sobre incorporação imobiliária e loteamentos na reforma tributária.

O que muda na locação de imóveis?

Na locação, a mudança mais relevante é a incidência do IBS e da CBS, com alíquotas reduzidas em 70%, sobre os aluguéis recebidos por empresas do regime regular e por pessoas físicas que superem, cumulativamente, os limites de receita e de quantidade de imóveis (LC 214/2025, arts. 251, § 1º, I, e 261, parágrafo único). O tributo é devido a cada pagamento (art. 254, § 2º), sobre o aluguel sem IPTU, emolumentos e condomínio (art. 255, § 2º), e, na locação residencial, com dedução do redutor social de R$ 600 por mês por imóvel (art. 260).

O locador pessoa física que não se enquadra no art. 251 continua fora do IBS e da CBS e segue sujeito apenas ao imposto de renda sobre os aluguéis, recolhido mensalmente pelo carnê-leão quando o locatário é pessoa física; a Trivium Contábil, parceira da Barbieri Advogados, detalha o carnê-leão. A locação por temporada de até 90 dias segue as regras da hotelaria (art. 253). A lei não fixa o efeito da reforma sobre o valor dos aluguéis, que depende das alíquotas que vierem a ser fixadas e da negociação entre as partes. Os cenários do locador pessoa física estão no artigo sobre IBS e CBS no aluguel por pessoa física.

Para o cálculo mês a mês do IBS e da CBS sobre o aluguel, com exemplos numéricos do redutor social, da opção pelo recolhimento de 3,65% nos contratos antigos e da comparação entre pessoa física e holding, veja o guia da Trivium Contábil, parceira da Barbieri Advogados, sobre a reforma tributária no aluguel e como calcular o IBS e a CBS.

Como ficam os contratos em curso e o regime de transição?

Os contratos de locação, cessão onerosa e arrendamento por prazo determinado firmados até 16 de janeiro de 2025, data da publicação da LC 214/2025, podem optar pelo recolhimento de IBS e CBS de 3,65% da receita bruta (art. 487, caput e § 2º). O regime vale para contratos residenciais e não residenciais, com requisitos distintos, e não apenas para a locação comercial. No contrato não residencial, a opção vale pelo prazo original, desde que a data seja comprovada por firma reconhecida ou assinatura eletrônica e o contrato tenha sido registrado no Registro de Imóveis ou no Registro de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025 ou disponibilizado à Receita Federal e ao Comitê Gestor (art. 487, § 1º, I). No contrato residencial, vale pelo prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro, com prova da data por firma reconhecida, assinatura eletrônica ou comprovação de pagamento do aluguel até o último dia do mês seguinte ao primeiro mês do contrato, sem exigência de registro (art. 487, § 1º, II).

A opção afasta qualquer outra forma de incidência, veda créditos, impede o uso do redutor social da locação e torna o pagamento definitivo, com escrituração contábil segregada (art. 487, §§ 3º a 11). O regulamento da CBS acrescenta que a opção é irretratável por todo o contrato, manifestada pela emissão do primeiro documento fiscal, e que o contrato deve ser guardado pelo prazo prescricional (Decreto 12.955/2026, art. 463). Também há regras de transição para a venda: os imóveis em estoque e em construção em 31 de dezembro de 2026 recebem redutor de ajuste pela regra do art. 258, I e II, e as vendas a prazo iniciadas antes de 2027 aplicam os redutores proporcionalmente (art. 262, § 5º). O passo a passo da comprovação está no checklist para imóveis antes de 2027.

A holding patrimonial ainda faz sentido com a reforma?

A holding patrimonial do regime regular é contribuinte do IBS e da CBS em toda locação e venda de imóveis, com as reduções de 50% e 70%, os redutores e o direito a créditos, ao passo que a pessoa física abaixo dos limites do art. 251 permanece fora desses tributos. A comparação, portanto, não admite resposta genérica: depende da quantidade de imóveis, da receita, da destinação (residencial ou não), do perfil dos locatários, que podem ou não aproveitar créditos, e dos objetivos sucessórios.

Dois pontos da reforma interessam diretamente à estruturação. Primeiro, o imóvel adquirido de não contribuinte do regime regular a partir de 1º de janeiro de 2027 constitui redutor de ajuste pelo valor de aquisição (LC 214, art. 258, III), e o imóvel que já integra o patrimônio da pessoa jurídica em 31 de dezembro de 2026 recebe redutor pelo custo atualizado ou pelo valor de referência (inciso I). Segundo, no Tema 1.348 (RE 1.495.108), o STF decidiu, por maioria, em sessão virtual de 9 a 19 de outubro de 2026, que a imunidade do ITBI na integralização de capital é incondicionada e independe da atividade preponderantemente imobiliária, limitada ao valor do capital a integralizar e ressalvadas simulação ou fraude à lei; a ata com a tese foi publicada no DJE em 22 de outubro de 2026, e o acórdão e eventual modulação de efeitos ainda estão pendentes. Os detalhes estão nos artigos sobre o Tema 1.348 do STF e a imunidade do ITBI na integralização de capital.

Os efeitos tributários e societários da estrutura estão nos artigos sobre holding patrimonial e sobre a holding em geral; a sucessão de imóveis é tratada no artigo sobre imóvel de herança.

O que muda no ITBI e no imposto de renda?

O ITBI não acaba com a reforma tributária: continua sendo imposto municipal sobre a transmissão onerosa de imóveis, mas a LC 227/2026, em seu art. 165, reescreveu os arts. 35, 38 e 41 do Código Tributário Nacional. Pela nova redação, a base de cálculo é o valor venal, entendido como o valor à vista em condições normais de mercado, definido por critérios técnicos que o Município deve divulgar, com possibilidade de contestação mediante avaliação contraditória; os cartórios devem compartilhar informações com os Municípios; e o imposto compete ao Município da situação do bem. O art. 35-A aprovado pelo Congresso foi vetado.

A nova redação dialoga com o Tema 1.113 do STJ (REsp 1.937.821/SP, julgado em 24 de fevereiro de 2022), que fixou a base do ITBI no valor do imóvel em condições normais de mercado, desvinculada da base do IPTU, com presunção de veracidade do valor declarado e vedação ao arbitramento prévio por valor de referência. O recurso extraordinário do Município de São Paulo (RE 1.412.419) teve provimento negado pela relatora, Min. Cármen Lúcia, em 14 de abril de 2024, e o agravo regimental segue sem decisão. Os dois sistemas também se comunicam no redutor de ajuste, que incorpora o ITBI pago na aquisição (LC 214, art. 258, § 6º, I). O tema é aprofundado nos artigos sobre o ITBI, o Tema 1.113 do STJ e o ITBI de imóvel na planta.

A LC 214/2025 não trata do imposto de renda. O ganho de capital na venda de imóvel por pessoa física e os aluguéis recebidos continuam tributados pelas regras próprias do IR; a Trivium Contábil, parceira da Barbieri Advogados, explica o cálculo do imposto sobre ganho de capital. O único ponto de contato expresso está no redutor de ajuste: na revenda em menos de três anos de imóvel adquirido de contribuinte, a falta de prova do recolhimento do IR sobre o ganho de capital e do ITBI limita o redutor (art. 258, § 5º).

Qual é o cronograma da reforma para imóveis de 2026 a 2033?

O cronograma dos imóveis combina as etapas gerais do ADCT com datas próprias do capítulo de imóveis: 31 de dezembro de 2026 para a constituição do redutor de ajuste do estoque, 1º de janeiro de 2027 para o início da CBS e para a integração dos Municípios ao CIB, 31 de dezembro de 2028 para o fim da transição dos contratos residenciais e 1º de janeiro de 2029 como data-limite para os regimes de transição da incorporação e do loteamento. Em 2026 há fase de teste, com CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, compensáveis com PIS e Cofins (ADCT, art. 125); em 2027 e 2028 o IBS é cobrado a 0,05% estadual e 0,05% municipal (art. 127); de 2029 a 2032 o ICMS e o ISS são reduzidos a 9/10, 8/10, 7/10 e 6/10 (art. 128); e em 2033 são extintos (art. 129), conforme a Constituição e o ADCT.

O cronograma geral, com todos os tributos, está no artigo sobre o cronograma da reforma tributária.

Perguntas frequentes

Quem vende um único imóvel paga IBS e CBS?

Não, se for pessoa física fora das hipóteses do art. 251 da LC 214/2025. A pessoa física só é contribuinte na venda quando aliena mais de três imóveis distintos adquiridos há menos de cinco anos ou mais de um imóvel construído por ela nos cinco anos anteriores, no ano anterior ou, no próprio ano, a partir da quarta ou da segunda operação, respectivamente.

Quem tem até três imóveis alugados paga IBS e CBS?

Não. A pessoa física só é contribuinte na locação se, no ano anterior, tiver mais de três imóveis distintos locados e receita de locação acima de R$ 240 mil, valor atualizado pelo IPCA. Os dois requisitos são cumulativos (LC 214/2025, art. 251, § 1º, I; Decreto 12.955/2026, art. 382).

Qual é a redução de alíquota na venda e no aluguel de imóveis?

As alíquotas do IBS e da CBS são reduzidas em 50% na venda e nas demais operações com imóveis e em 70% na locação, cessão onerosa e arrendamento (LC 214/2025, art. 261). A locação residencial de até 90 dias segue a hotelaria, com redução de 40%.

O que é o redutor de ajuste?

É um valor vinculado a cada imóvel de contribuinte do regime regular a partir de 2027, deduzido da base de cálculo na venda. Para o estoque de 31 de dezembro de 2026, corresponde ao custo de aquisição atualizado pelo IPCA ou, por opção, ao valor de referência; para imóveis adquiridos de não contribuinte a partir de 2027, ao valor de aquisição (LC 214/2025, arts. 257 e 258).

Quanto é o redutor social?

Na venda, R$ 100 mil por imóvel residencial novo e R$ 30 mil por lote residencial, deduzidos após o redutor de ajuste; na locação residencial, R$ 600 por mês por imóvel. Os valores são atualizados mensalmente pelo IPCA e só se aplicam a contribuintes do regime regular (LC 214/2025, arts. 259 e 260).

Aluguel por temporada paga IBS e CBS?

Paga se o locador for contribuinte do regime regular. A locação de imóvel residencial por até 90 dias ininterruptos segue as regras da hotelaria, com alíquotas reduzidas em 40%, e, para a pessoa física, essas operações entram nos limites de enquadramento do art. 251 (LC 214/2025, arts. 253 e 281).

Meu contrato de aluguel antigo pode pagar 3,65%?

Pode, se for contrato por prazo determinado firmado até 16 de janeiro de 2025, com prova da data. O residencial vale pelo prazo original ou até 31 de dezembro de 2028; o não residencial vale pelo prazo original, desde que registrado em cartório até 31 de dezembro de 2025 ou disponibilizado à Receita Federal e ao Comitê Gestor (LC 214/2025, art. 487).

O ITBI acaba com a reforma tributária?

Não. O ITBI continua municipal. A LC 227/2026 reescreveu as normas gerais do CTN sobre o imposto, definindo a base como o valor à vista em condições normais de mercado, com critérios divulgados pelo Município e contestação por avaliação contraditória.

O que é o CIB e qual é o prazo dos Municípios?

O CIB é o Cadastro Imobiliário Brasileiro, inventário de imóveis urbanos e rurais integrado ao Sinter e administrado pela Receita Federal. As capitais e o Distrito Federal tinham até 1º de janeiro de 2026, e os demais Municípios têm até 1º de janeiro de 2027 para integrar os seus cadastros (LC 214/2025, arts. 265, 266 e 544, II).

A incorporadora pode manter o RET?

Pode optar pelo regime de transição se a opção pelo RET for efetivada antes de 1º de janeiro de 2029, recolhendo IBS e CBS de 2,08% da receita mensal, ou de 0,53% na habitação social, sem créditos nem redutores. A opção é irretratável (LC 214/2025, art. 485; Decreto 12.955/2026, art. 461).

Conclusão

O regime dos imóveis na reforma tributária é favorecido, com reduções de 50% e 70% e redutores que aproximam a tributação do valor agregado, mas exige decisões antes de 31 de dezembro de 2026: reunir a documentação do custo de aquisição e das benfeitorias, escolher entre custo e valor de referência para o estoque, verificar se contratos de locação antigos cumprem os requisitos do art. 487, avaliar a opção pelos regimes de transição na incorporação e no loteamento e rever a estrutura de titularidade entre pessoa física e holding. Como os valores em reais são atualizados pelo IPCA e parte da regulamentação depende de atos conjuntos da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS, a leitura da LC 214/2025 deve ser acompanhada do regulamento e dos atos que forem publicados.

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