ISS na construção civil em São Paulo: DTCO, pauta e materiais

Atualizado em outubro de 2026.

O ISS na construção civil em São Paulo incide à alíquota de 5% sobre obras, demolições, reformas e escoramentos, é devido ao Município onde a obra é executada e, ao final, é conferido na Declaração Tributária de Conclusão de Obra (DTCO), com responsabilidade solidária do proprietário do imóvel. A Lei municipal n. 18.270/2025 e a Instrução Normativa SF/SUREM n. 15/2025 desvincularam o Habite-se do pagamento, ampliaram essa responsabilidade e permitiram complementar, sem multa, a diferença apurada pelo Fisco. Este artigo examina a base de cálculo, a dedução de materiais, o local de incidência, a DTCO, a pauta fiscal e a transição para o IBS.

Em resumo: em São Paulo, a execução de obras, a demolição, a reforma e o escoramento (Lei n. 13.701/2003) sujeitam-se ao ISS de 5%, devido no local da obra (art. 3.º, III, da LC n. 116/2003). A lei municipal admite deduzir os materiais incorporados ao imóvel fornecidos pelo prestador e as subempreitadas já tributadas, mas o STJ restringe a dedução de materiais aos produzidos pelo prestador fora do canteiro e sujeitos ao ICMS. Na conclusão, a DTCO confronta as notas fiscais com valores mínimos de mão de obra por metro quadrado, e o proprietário responde solidariamente pela diferença. O pagamento não condiciona mais o Habite-se.

Como funciona o ISS na construção civil em São Paulo?

As normas gerais do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISS) estão na Lei Complementar n. 116/2003, que define a lista de serviços, o local de incidência, a base de cálculo e as alíquotas mínima e máxima, de 2% e 5%. No Município de São Paulo, o imposto é disciplinado pela Lei n. 13.701/2003, regulamentada pelo Decreto n. 53.151/2012. Os fundamentos constitucionais do tributo são tratados no artigo sobre o ISS e seus fundamentos constitucionais.

Nas obras, o fato gerador é a prestação dos serviços de execução de obras de construção civil, hidráulica ou elétrica (subitem 7.02), demolição (7.04), reparação, conservação e reforma de edifícios (7.05) e, na lista paulistana, escoramento e contenção de encostas (7.15). Contribuinte é o prestador, como a construtora ou a subempreiteira; a base de cálculo é o preço do serviço (art. 7.º da LC n. 116/2003 e art. 14 da lei municipal), e a alíquota é de 5% (art. 16, IV). O art. 17 isenta os serviços dos subitens 7.02, 7.04 e 7.05 destinados à Habitação de Interesse Social (HIS) e ao Programa Minha Casa, Minha Vida para famílias com renda de até seis salários mínimos.

Como a lista paulistana não reproduz os subitens vetados da federal, a numeração diverge a partir do 7.14: o escoramento, subitem 7.17 da LC n. 116/2003, é o 7.15 da lei municipal, e é a esses subitens (7.02, 7.04, 7.05 e 7.15) que remetem as regras paulistanas de dedução, responsabilidade e DTCO.

Local de incidência do ISS na construção civil

Como regra, o ISS é devido no local do estabelecimento prestador (art. 3.º, caput, da LC n. 116/2003). Os serviços de construção civil estão entre as exceções, e o imposto é devido onde os serviços são executados. Uma construtora sediada em Guarulhos ou em Curitiba que execute obra na capital paulista recolhe o ISS ao Município de São Paulo.

Por isso, na DTCO, notas de prestadores de outros municípios só são aproveitadas com a Nota Fiscal Eletrônica do Tomador/Intermediário de Serviços (NFTS) ou com a guia de recolhimento ao Município de São Paulo (art. 5.º, II, da IN SF/SUREM n. 15/2025). O imposto pago ao município da sede do prestador não substitui o devido a São Paulo.

Dedução de materiais e subempreitadas da base de cálculo

O art. 7.º, § 2.º, I, da LC n. 116/2003 exclui da base de cálculo o valor dos materiais fornecidos pelo prestador nos serviços dos subitens 7.02 e 7.05; o inciso II, que tratava das subempreitadas, foi vetado. A lei paulistana é mais ampla: nos subitens 7.02, 7.04, 7.05 e 7.15, o imposto é calculado sobre o preço deduzido dos materiais incorporados ao imóvel, fornecidos pelo prestador, e das subempreitadas desses subitens já tributadas, salvo as prestadas por profissional autônomo (art. 14, § 7.º, da Lei n. 13.701/2003, na redação da Lei n. 16.757/2017).

O Decreto n. 53.151/2012 exige que o prestador informe previamente os documentos que comprovam as deduções e indique na NFS-e a inscrição da obra no cadastro municipal, sob pena de o imposto incidir sobre o preço integral (art. 31, §§ 2.º e 4.º). Não são dedutíveis, entre outros, os materiais comprados para estoque ou armazenados fora do canteiro e os constantes de nota fiscal sem identificação do adquirente ou sem o local da obra (art. 31, § 5.º).

O Tema 247 do STF e a posição do STJ

No RE 603.497 (Tema 247 da repercussão geral), o Supremo Tribunal Federal fixou a tese de que o art. 9.º, § 2.º, do Decreto-Lei n. 406/1968, que previa a dedução, foi recepcionado pela Constituição de 1988. No julgamento concluído em 2020, porém, assentou que cabe ao Superior Tribunal de Justiça definir o alcance da dedução na legislação infraconstitucional, e manteve o acórdão daquela Corte no caso concreto.

A Primeira Turma do STJ, no REsp 1.916.376/RS (rel. Min. Gurgel de Faria, julgado em 14/3/2023), retomou a orientação tradicional: não se deduzem os materiais empregados na obra, salvo os produzidos pelo prestador fora do local da obra e por ele comercializados destacadamente, com incidência do ICMS. O entendimento vem sendo reiterado. Em São Paulo, a dedução tem previsão expressa na lei municipal, mas é o entendimento do STJ que baliza a interpretação da norma geral, o que recomenda documentar a origem, a aplicação e a tributação de cada material deduzido.

Responsabilidade solidária do proprietário da obra

O art. 6.º da LC n. 116/2003 autoriza os municípios a atribuir, por lei, a responsabilidade pelo crédito tributário a terceiro vinculado ao fato gerador. Com base nele, o art. 13, I, da Lei n. 13.701/2003 torna responsável solidário pelo ISS o detentor da propriedade, do domínio útil ou da posse do imóvel onde se realizou a obra, quanto aos subitens 7.02, 7.04, 7.05 e 7.15. Até 2025, essa responsabilidade pressupunha serviços prestados sem documentação fiscal ou sem prova do pagamento pelo prestador; a Lei n. 18.270, de 12 de junho de 2025, suprimiu essa condição (art. 21).

Como a solidariedade não comporta benefício de ordem (art. 124, parágrafo único, do CTN), o Município pode exigir o imposto diretamente do dono da obra; o regime da responsabilidade tributária está exposto no guia sobre o Código Tributário Nacional. É o fundamento do chamado ISS de final de obra: se as notas apresentadas na DTCO não alcançarem o valor mínimo apurado, a diferença é exigida do proprietário, ainda que não tenha prestado serviço algum. Por isso, a DTCO e o Certificado de Declaração do ISS devem ser verificados na due diligence imobiliária de imóvel recém-concluído.

DTCO: a declaração de conclusão de obra em São Paulo

A Declaração Tributária de Conclusão de Obra foi instituída pelo art. 8.º da Lei n. 15.406/2011 e é regulada pela Instrução Normativa SF/SUREM n. 15, de 5 de dezembro de 2025, que revogou a IN SF/SUREM n. 9/2016. Concluída a construção, demolição ou reforma, declaram-se todos os serviços, com os documentos fiscais, e os dados do imóvel necessários à tributação, inclusive para o lançamento do IPTU. A declaração é feita em sistema eletrônico pelo responsável pela obra, pelo contribuinte do IPTU ou por representante autorizado (art. 4.º).

A obra não se considera concluída se não estiver apta ao uso licenciado ou se houver notas de serviços emitidas após a data de conclusão declarada (art. 2.º, § 1.º). Admite-se declaração parcial das áreas concluídas, quando a legislação permitir a conclusão parcial, e a documentação deve ser guardada por cinco anos contados do preenchimento (arts. 2.º, § 3.º, e 5.º, § 1.º).

Como a Prefeitura calcula o ISS da obra

A base exigida do responsável solidário segue os critérios mínimos do art. 14, § 3.º, da Lei n. 13.701/2003: a área executada multiplicada pelos valores de referência da mão de obra por metro quadrado, fixados periodicamente pela Secretaria Municipal da Fazenda conforme o uso e o grau de absorção de mão de obra (arts. 6.º e 7.º da IN). Nas casas, o padrão é intensivo acima de 300 m² por unidade, médio entre 80 m² e 300 m² e pequeno até 80 m²; nos apartamentos, pesa também o número de pavimentos. Como a referência é a mão de obra, os materiais já ficam fora da base mínima. Aplica-se a alíquota de 5%, admitidos os abatimentos abaixo.

Os serviços viários que não sejam objeto principal da obra e as estruturas provisórias, como estandes de vendas e apartamentos decorados, não reduzem a base, ainda que enquadrados nos mesmos subitens (art. 6.º, § 3.º). Nas hipóteses de isenção, como HIS e Minha Casa, Minha Vida, pode-se requerer o Certificado de Declaração com isenção, sujeito a verificação posterior (art. 10).

Reconhecer a diferença ou declarar a totalidade dos serviços?

Quando os abatimentos não alcançam a base mínima, o sistema indica saldo de ISS. O § 3.º-A do art. 14 da Lei n. 13.701/2003, incluído pela Lei n. 18.270/2025, permite facultar ao sujeito passivo a complementação da diferença, e a IN SF/SUREM n. 15/2025 estruturou essa faculdade em duas alternativas.

A notificação pode ser quitada à vista, parcelada ou impugnada (art. 11, § 3.º). Na segunda alternativa, a Administração pode fiscalizar a obra no prazo decadencial de cinco anos, nos termos do art. 148 do CTN, e a intimação afasta a espontaneidade (art. 14, § 1.º). A escolha depende da documentação e do valor em jogo; os limites das penalidades são examinados no artigo sobre multas tributárias.

Habite-se e Certificado de Declaração do ISS

O art. 83, I, da Lei n. 6.989/1966 exigia a prova de quitação do ISS para o Habite-se. A Lei n. 18.270/2025 revogou o dispositivo (art. 25, V) e deu nova redação ao art. 8.º da Lei n. 15.406/2011: passou a ser exigido o Certificado de Declaração do ISS, que comprova a declaração, e não o pagamento, e é obrigatório para os certificados de conclusão de edificação nova, reforma, requalificação e demolição e para o Auto de Regularização, relevante na regularização de imóveis (§§ 2.º e 7.º). As mudanças produziram efeitos com a publicação da IN SF/SUREM n. 15/2025 (art. 26, II), e os Certificados de Quitação já emitidos continuam válidos para esses fins (art. 17, § 3.º, da IN).

A alteração aproxima o procedimento da orientação do Supremo Tribunal Federal contrária às sanções políticas, o uso de restrições administrativas como meio indireto de cobrança (Súmulas 70, 323 e 547 do STF). O controle fiscal permanece: havendo pendências, o interessado deve protocolar processo administrativo (art. 13 da IN), e o certificado pode ser cancelado de ofício diante de divergências, erros ou fraudes (art. 12, § 3.º).

Pauta fiscal e arbitramento: os limites do art. 148 do CTN

O ponto mais sensível do ISS de final de obra é o uso dos valores mínimos por metro quadrado, a chamada pauta fiscal. Seu fundamento é o art. 14, § 3.º, da Lei n. 13.701/2003, na redação da Lei n. 17.719/2021, que permite à Secretaria da Fazenda fixar o valor de determinados serviços por critérios, índices ou estudos que reflitam o corrente na praça. A norma geral, porém, é que a base de cálculo é o preço do serviço (art. 7.º da LC n. 116/2003), e o art. 148 do Código Tributário Nacional só autoriza o arbitramento, mediante processo regular, quando as declarações ou os documentos do sujeito passivo forem omissos ou não merecerem fé.

Dois precedentes do STJ costumam ser invocados. A Súmula 431 declara ilegal a cobrança de ICMS com base em pauta fiscal e, embora trate de outro imposto, é lembrada como expressão da vedação à substituição da base legal por valores presumidos. No Tema 1.113 dos recursos repetitivos, relativo ao ITBI, a Primeira Seção afirmou que o valor declarado se presume condizente com o de mercado, salvo processo administrativo próprio, e que o Município não pode arbitrar previamente a base com valor de referência fixado unilateralmente.

A jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo sobre a DTCO não é uniforme: há decisões que afastam a exigência apurada apenas pelos valores mínimos quando a documentação é idônea, e decisões que admitem a tabela como critério oficial, sobretudo diante de lacunas documentais. A própria IN SF/SUREM n. 15/2025 remete ao art. 148 do CTN para a fiscalização posterior à declaração (art. 6.º, § 5.º). O desfecho depende da prova do preço efetivo: notas vinculadas à obra, contratos, medições e registros de mão de obra própria.

Exemplo: o ISS apurado na DTCO de uma obra de 15.000 m²

Considere-se um edifício residencial de 15.000 m² e, apenas para ilustração, um valor de referência de R$ 1.350,00 por metro quadrado (os valores oficiais são fixados pela Secretaria Municipal da Fazenda). A construtora emitiu notas do subitem 7.02 com base efetivamente tributada de R$ 16.000.000,00, após a dedução de materiais, e o proprietário comprovou R$ 2.500.000,00 de mão de obra própria.

Reconhecida a diferença, a notificação será de R$ 87.500,00, sem multa. Declarada a totalidade dos serviços, não há lançamento imediato, mas a fiscalização que confirme a diferença poderá exigir R$ 131.250,00, com os encargos legais. Sem abatimentos, o imposto sobre a base mínima seria de R$ 1.012.500,00.

Como reduzir o risco e contestar a cobrança

A prevenção começa com a execução da obra:

• inscrever a obra no cadastro municipal e no Cadastro Nacional de Obras (CNO) e exigir notas fiscais com o local da obra ou a matrícula CEI/CNO;
• controlar, por prestador, os valores contratados, a base efetivamente tributada e o ISS recolhido, inclusive de prestadores de outros municípios;
• comprar materiais com nota que identifique o adquirente e o endereço da obra, sem estoque fora do canteiro, e informar as deduções antes da NFS-e;
• documentar a mão de obra própria e conservar tudo por, no mínimo, cinco anos após a DTCO, revisando a declaração antes do envio.

Contra exigência indevida, cabem a impugnação administrativa e, na via judicial, a ação anulatória, o mandado de segurança, preventivo ou impetrado em até 120 dias da ciência do ato (art. 23 da Lei n. 12.016/2009), e, havendo pagamento indevido, a repetição de indébito. O depósito integral e as demais hipóteses de suspensão da exigibilidade impedem a cobrança, inclusive por execução fiscal, durante a discussão. A Lei Complementar n. 236/2026 reforçou essas garantias no CTN: o art. 113-A limita, como regra, a 75% do tributo lançado as multas vinculadas ao imposto, teto que a multa de 50% da fiscalização posterior à DTCO respeita, e o § 2.º do art. 151 veda a exigência de caução ou depósito para a apresentação de impugnações e recursos administrativos.

ISS da construção civil e a transição para o IBS

A Emenda Constitucional n. 132/2023 substituiu o ISS e o ICMS pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência compartilhada entre Estados, Distrito Federal e Municípios. Em 2026, o IBS e a CBS são cobrados em fase de teste, às alíquotas de 0,1% e 0,9% (art. 125 do ADCT). O ISS permanece integralmente exigível até 2028; de 2029 a 2032, suas alíquotas serão de 9/10, 8/10, 7/10 e 6/10 das fixadas na lei municipal (art. 128 do ADCT), e o imposto será extinto a partir de 2033 (art. 129), conforme o cronograma da reforma tributária.

A Lei Complementar n. 214/2025 incluiu os serviços de construção civil no regime específico das operações com bens imóveis (art. 252), com redução de 50% das alíquotas do IBS e da CBS (art. 261). O regime também trata da incorporação imobiliária, do redutor de ajuste e da pessoa física em operações imobiliárias. O lançamento do ISS de obras executadas até 2032 reger-se-á pela lei vigente na data do fato gerador, ainda que revogada depois (art. 144 do CTN).

Perguntas frequentes sobre ISS na construção civil em São Paulo

Qual é a alíquota do ISS na construção civil em São Paulo?

É de 5% para execução de obras, demolição, reforma e escoramento, nos termos do art. 16, IV, da Lei n. 13.701/2003. O art. 17 da mesma lei isenta esses serviços, exceto o escoramento, quando destinados à Habitação de Interesse Social ou ao Minha Casa, Minha Vida para famílias com renda de até seis salários mínimos.

O valor dos materiais pode ser deduzido da base de cálculo do ISS?

A LC n. 116/2003 e a lei paulistana preveem a dedução dos materiais fornecidos pelo prestador e incorporados à obra. O STF considerou a norma recepcionada (Tema 247), mas deixou ao STJ a definição do seu alcance, e o STJ restringe a dedução aos materiais produzidos pelo prestador fora do local da obra e sujeitos ao ICMS.

Em qual município é devido o ISS de uma obra?

No município onde a obra é executada, e não no da sede da construtora (art. 3.º, III, da LC n. 116/2003). Em São Paulo, notas de prestadores de outros municípios só são abatidas na DTCO com a NFTS ou com a guia de recolhimento ao Município.

O proprietário do imóvel pode ser cobrado pelo ISS da obra?

Sim. Desde a Lei n. 18.270/2025, o art. 13, I, da Lei n. 13.701/2003 torna o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor responsável solidário pelo ISS da obra, sem condicionantes. Como a solidariedade não comporta benefício de ordem, o Município pode cobrar diretamente o dono da obra.

O pagamento do ISS ainda é condição para o Habite-se em São Paulo?

Não. A Lei n. 18.270/2025 revogou o art. 83, I, da Lei n. 6.989/1966, que exigia a prova de quitação do imposto. Exige-se agora o Certificado de Declaração do ISS, que comprova a entrega da DTCO, e não o pagamento.

O que acontece se a DTCO declarar que as notas fiscais cobrem toda a obra?

O saldo apurado não é lançado e o Certificado de Declaração é emitido. A Prefeitura pode, porém, fiscalizar a obra no prazo decadencial, com base no art. 148 do CTN, e aplicar multa de 50% sobre o imposto que apurar. Quem reconhece a diferença na própria DTCO recebe notificação sem essa multa.

A reforma tributária acaba com o ISS da construção civil?

Sim, gradualmente. O ISS continua exigível até 2028, terá alíquotas reduzidas de 2029 a 2032 e será extinto a partir de 2033 (EC n. 132/2023). Os serviços de construção civil passarão ao IBS e à CBS com redução de 50% das alíquotas (art. 261 da LC n. 214/2025).

Conclusão

O ISS na construção civil em São Paulo combina regras nacionais estáveis, como a incidência no local da obra e a base no preço do serviço, com um procedimento municipal de conferência alterado entre 2025 e 2026: o Habite-se foi desvinculado do pagamento, mas a responsabilidade do proprietário foi ampliada e os valores mínimos de mão de obra seguem como parâmetro. A documentação reunida durante a obra define o valor a declarar e a viabilidade de contestar a exigência.

Principais pontos deste artigo:

• A alíquota sobre obras, demolições, reformas e escoramentos em São Paulo é de 5%, com isenções para habitação popular.
• O imposto é devido no município da execução da obra (art. 3.º, III, da LC n. 116/2003).
• A lei paulistana admite deduzir materiais e subempreitadas tributadas; o STJ restringe a dedução de materiais aos produzidos fora do canteiro e sujeitos ao ICMS.
• Desde a Lei n. 18.270/2025, o proprietário responde solidariamente pelo ISS da obra, sem condicionantes.
• O Habite-se exige o Certificado de Declaração do ISS, e não a quitação do imposto.
• O ISS será reduzido a partir de 2029 e extinto em 2033; a construção civil terá redução de 50% no IBS e na CBS.

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