STF proíbe IPTU por tamanho do imóvel: 7 pontos do Tema 1.455

 

Atualizado em agosto de 2026.

O IPTU por tamanho do imóvel foi declarado inconstitucional pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento do Tema 1.455 (ARE 1.593.784/SC), decidido por unanimidade em 6 de agosto de 2026. A Corte fixou que municípios não podem estabelecer alíquotas diferentes do imposto apenas em razão da metragem construída, porque a Constituição só autoriza a progressividade do IPTU em razão do valor do imóvel ou no tempo.

Em resumo: o STF firmou a tese de que “é inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à EC nº 29/2000, de alíquota do IPTU em razão da área do imóvel”. A decisão tem repercussão geral e vincula todo o Judiciário. Contribuintes que pagaram valores a maior por conta da área construída podem buscar restituição do período não prescrito.

O que o STF decidiu sobre o IPTU por tamanho do imóvel

O STF decidiu que o IPTU por tamanho do imóvel não encontra amparo na Constituição Federal. No caso analisado, o Município de Chapecó (SC) havia fixado, pela Lei Complementar nº 639/18, alíquota de 1% para unidades residenciais com área construída igual ou superior a 400 m², enquanto imóveis menores pagavam 0,5%. O Tribunal manteve o entendimento das instâncias de origem e negou provimento ao recurso do município.

A tese de julgamento, fixada em repercussão geral (Tema 1.455), foi clara: a área construída não é critério válido para diferenciar alíquotas do imposto municipal.

Por que a área do imóvel não pode servir de critério

A área do imóvel não pode servir de critério porque, para o STF, ela se conecta à progressividade do tributo, e não à seletividade. A Constituição, no art. 156, § 1º, admite apenas duas formas de progressividade do IPTU: em razão do valor do imóvel (inciso I, incluído pela EC nº 29/2000) ou no tempo, para assegurar o cumprimento da função social da propriedade (art. 156, § 1º, c/c o art. 182, § 4º, inciso II).

Como o tamanho não se confunde com valor nem com tempo, cobrar IPTU por tamanho significa criar uma progressividade fora dos limites constitucionais. O texto da Constituição Federal foi expresso ao limitar os critérios de progressividade fiscal.

Progressividade e seletividade: qual a diferença

Progressividade e seletividade são técnicas tributárias distintas, e essa diferença foi central no julgamento. A progressividade varia a alíquota conforme um fator quantitativo (o valor do imóvel ou o tempo). A seletividade permite alíquotas diferentes conforme a natureza do bem (localização e uso do imóvel).

O município de Chapecó argumentou que a área maior refletiria “uso do imóvel”. O STF rejeitou a tese: a metragem é aspecto espacial e não se encaixa na expressão “uso do imóvel” do art. 156, § 1º, inciso II.

O que muda com a proibição do IPTU por tamanho

Com a proibição do IPTU por tamanho, leis municipais que adotam a metragem como critério de alíquota ficam sujeitas à declaração de inconstitucionalidade. As consequências práticas são diretas:

• Municípios devem revisar suas legislações e lançamentos que usam área construída como critério de alíquota.
• O imposto deve ser recalculado pela alíquota mínima aplicável à categoria do imóvel.
• Contribuintes ganham fundamento sólido para questionar cobranças e pedir restituição.

Como pedir a restituição de valores pagos a maior

A restituição é possível quando o contribuinte pagou alíquota superior por conta da metragem. No caso concreto, determinou-se o recálculo pela alíquota de 0,5% e a devolução dos valores pagos indevidamente no período não prescrito. Os passos usuais são:

1. Levantar os carnês e lançamentos de IPTU dos últimos cinco anos.
2. Verificar se a alíquota aplicada variou em função da área construída do imóvel.
3. Reunir a legislação municipal que fundamentou a cobrança.
4. Ajuizar ação de repetição de indébito ou pedido administrativo, conforme o caso.
5. Requerer a correção do lançamento e a restituição dos valores, com correção pela taxa Selic.

O prazo de prescrição para reaver tributo pago indevidamente é, em regra, de cinco anos. Por isso, a análise da situação de cada imóvel deve ser feita com atenção ao tempo.

Efeitos da repercussão geral do Tema 1.455

A repercussão geral confere força vinculante à tese do STF. Isso significa que juízes e tribunais de todo o país devem seguir o entendimento fixado no Tema 1.455, e municípios não podem sustentar cobrança de IPTU por tamanho em nova legislação. O acórdão pode ser consultado no portal do Supremo Tribunal Federal.

A decisão também dialoga com precedentes anteriores, como o Tema 523, que trata de alíquotas diferenciadas entre imóveis edificados e não edificados, residenciais e não residenciais — hipóteses legítimas de seletividade que não se confundem com a cobrança por metragem.

O que empresas e proprietários devem fazer agora

Empresas e proprietários com imóveis de grande área devem revisar imediatamente seus lançamentos de IPTU. Muitas legislações municipais adotaram a metragem como fator de alíquota, o que abre espaço para revisão de cobranças e recuperação de valores. Recomenda-se:

• Fazer um diagnóstico tributário dos imóveis da carteira.
• Identificar cobranças baseadas em área construída.
• Avaliar a viabilidade de restituição do período não prescrito.
• Acompanhar a revisão das leis municipais para evitar novas cobranças indevidas.

Perguntas frequentes sobre IPTU por tamanho do imóvel

O que significa a proibição do IPTU por tamanho do imóvel?

Significa que municípios não podem cobrar alíquotas diferentes de IPTU apenas porque o imóvel tem área construída maior. O STF, no Tema 1.455, decidiu que a metragem não é critério válido, pois a Constituição só admite progressividade em razão do valor do imóvel ou no tempo.

Quem pode pedir restituição do IPTU pago a maior?

Podem pedir restituição os contribuintes que pagaram alíquota superior em função da área construída do imóvel, com base em lei municipal que adotou esse critério. A devolução alcança o período não prescrito, em regra os últimos cinco anos.

A diferenciação por uso do imóvel continua válida?

Sim. A seletividade em razão da localização e do uso do imóvel continua permitida pelo art. 156, § 1º, inciso II, da Constituição. O que o STF proibiu foi usar a área do imóvel como critério, por não se confundir com “uso”.

A decisão vale para todos os municípios do país?

Sim. Como a tese foi fixada em repercussão geral (Tema 1.455), ela vincula todo o Judiciário e alcança a cobrança de IPTU em qualquer município que tenha adotado a metragem como critério de alíquota.

Como saber se meu IPTU foi cobrado com base no tamanho?

É preciso analisar a legislação municipal e os lançamentos do imposto para verificar se a alíquota variou conforme a área construída. Uma revisão técnica dos carnês e da lei local permite identificar a cobrança indevida.

Conclusão

O julgamento do Tema 1.455 encerra a controvérsia sobre o IPTU por tamanho do imóvel e reforça os limites constitucionais à tributação municipal, abrindo caminho para revisão de cobranças e restituição de valores pagos a maior. Se a sua empresa precisa de revisão de cobranças de IPTU e recuperação de tributos, a equipe da Barbieri Advogados pode orientar de ponta a ponta.

Principais pontos deste artigo:

• O STF declarou inconstitucional o IPTU por tamanho do imóvel no Tema 1.455.
• A Constituição só admite progressividade do IPTU pelo valor ou pelo tempo.
• A área do imóvel não se confunde com “uso do imóvel” para fins de seletividade.
• Contribuintes podem pedir restituição do período não prescrito.
• A tese vincula todos os municípios por ter repercussão geral.

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As informações contidas neste artigo são de caráter informativo e refletem a legislação vigente em agosto de 2026. Este conteúdo não substitui a consulta a um profissional especializado para orientação específica ao seu caso.

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