Usufruto: o que é, direitos do usufrutuário, extinção e ITCMD

Atualizado em outubro de 2026.

O usufruto é o direito real que permite a uma pessoa, o usufrutuário, usar um bem alheio e perceber seus frutos, como morar no imóvel ou alugá-lo e receber os aluguéis, enquanto a titularidade permanece com o nu-proprietário (arts. 1.390 e 1.394 do Código Civil). É o instrumento clássico do planejamento sucessório: os pais doam aos filhos a nua-propriedade e reservam para si o usufruto vitalício. Este guia explica as modalidades, o registro, os direitos e deveres das partes, a reserva de usufruto, o ITCMD após a Lei Complementar n. 227/2026, a extinção e a penhora.

Em resumo: o usufruto é o direito real de usar um bem alheio e perceber seus frutos, enquanto o nu-proprietário conserva a titularidade (arts. 1.390 e 1.394 do Código Civil). É temporário e inalienável, embora seu exercício possa ser cedido (art. 1.393). Sobre imóveis, constitui-se com o registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.391). O usufrutuário paga as despesas ordinárias e os tributos (art. 1.403); o dono, as reparações extraordinárias e as não módicas (art. 1.404). Extingue-se pela morte ou renúncia do usufrutuário, pelo termo, pelo não uso e pelas demais causas do art. 1.410, mas não pela morte do nu-proprietário. O ITCMD segue a lei estadual, observada a LC n. 227/2026.

O que é usufruto?

O Código Civil inclui o usufruto entre os direitos reais (art. 1.225, IV) e o disciplina nos arts. 1.390 a 1.411. Ele pode recair sobre um ou mais bens, móveis ou imóveis, ou sobre um patrimônio inteiro ou parte dele (art. 1.390), e estende-se, salvo disposição em contrário, aos acessórios e acrescidos da coisa (art. 1.392).

A constituição do usufruto desmembra a propriedade: o usufrutuário passa a ter a posse direta, o uso, a administração e os frutos; o nu-proprietário conserva a titularidade, a posse indireta e o poder de dispor da nua-propriedade. Como direito real, o usufruto é oponível a todos e acompanha o bem: quem adquire a nua-propriedade, por compra, doação ou herança, recebe-a gravada.

O usufruto é temporário, porque dura no máximo a vida do usufrutuário ou, se constituído em favor de pessoa jurídica, até a extinção desta ou trinta anos do início do exercício (art. 1.410, I e III). É inalienável, embora seu exercício possa ser cedido a título gratuito ou oneroso (art. 1.393). E é personalíssimo: extingue-se com a morte do usufrutuário, sem passar a seus herdeiros.

Quais são os tipos de usufruto?

O usufruto classifica-se segundo a duração, a origem, o objeto e o número de titulares, e cada modalidade tem regras próprias de constituição e de extinção.

Usufruto vitalício e usufruto temporário

O usufruto vitalício, usual na doação aos filhos, dura enquanto viver o usufrutuário (art. 1.410, I). O temporário termina na data fixada no título, como o usufruto de uma sala comercial instituído por dez anos para assegurar renda a um dos pais, ou antes, se o usufrutuário morrer.

Usufruto legal dos pais

Os pais, enquanto no exercício do poder familiar, são usufrutuários dos bens dos filhos (art. 1.689, I), salvo as exceções do art. 1.693, como os bens doados ao filho sob a condição de não serem usufruídos pelos pais. Por decorrer do direito de família, esse usufruto não é levado ao registro de imóveis.

Usufruto simultâneo e usufruto sucessivo

Constituído o usufruto em favor de duas ou mais pessoas, extingue-se a parte de cada uma que falecer, salvo se, por estipulação expressa, o quinhão do falecido couber ao sobrevivente (art. 1.411); no legado de usufruto deixado conjuntamente, há regra própria de acrescimento entre os colegatários (art. 1.946). O usufruto sucessivo, que passaria a um terceiro após a morte do usufrutuário, não é admitido pela doutrina majoritária.

Como se constitui e se registra o usufruto?

O usufruto convencional nasce de contrato, de doação com reserva ou de testamento; no legado de usufruto, o legatário recebe o usufruto e os herdeiros, a nua-propriedade, como explica o artigo sobre herança, legado e espólio.

Sobre imóveis, o usufruto, quando não resulte de usucapião, constitui-se mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.391): sem registro, o título obriga as partes, mas não cria o direito real. A Lei n. 6.015/1973 prevê o registro do usufruto sobre imóveis, salvo quando resultar do direito de família (art. 167, I, 7). O negócio que constitui ou renuncia a direito real sobre imóvel de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País exige escritura pública (art. 108 do Código Civil), o que em 2026 alcança imóveis acima de R$ 48.630,00. Em regra, a constituição segue estas etapas:

1. Matrícula: certidão atualizada, para confirmar a titularidade e os ônus.
2. Escritura: com o prazo, a eventual cláusula de acrescer (art. 1.411) e as regras sobre despesas e locação.
3. Tributo: ITCMD, se o ato for gratuito, ou ITBI, se for oneroso.
4. Registro: na matrícula do imóvel (art. 167, I, 7, da Lei n. 6.015/1973).

Sobre quotas, o usufruto consta do instrumento de doação ou da alteração contratual arquivada na Junta Comercial; sobre ações, é averbado nos livros da companhia ou da instituição financeira (art. 40 da Lei n. 6.404/1976), temas do artigo sobre doação de quotas com reserva de usufruto.

Quais são os direitos do usufrutuário?

O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos (art. 1.394). Pode usufruir do imóvel pessoalmente ou mediante arrendamento, mas não pode mudar-lhe a destinação econômica sem expressa autorização do proprietário (art. 1.399): quem recebe o usufruto de uma casa residencial não pode, por conta própria, convertê-la em ponto comercial. Pode ainda ceder o exercício do usufruto, a título gratuito ou oneroso, sem transferir o próprio direito, que continua a extinguir-se com a sua morte (art. 1.393).

A quem pertencem os frutos?

Os frutos naturais pendentes no início do usufruto pertencem ao usufrutuário, sem encargo de pagar as despesas de produção, e os pendentes quando o usufruto cessa pertencem ao dono, também sem compensação das despesas (art. 1.396). Os frutos civis, como os aluguéis, seguem a regra inversa: os vencidos na data inicial do usufruto pertencem ao proprietário, e os vencidos na data em que ele cessa, ao usufrutuário (art. 1.398). No usufruto de títulos de crédito, o usufrutuário percebe os frutos e cobra as dívidas, mas deve aplicar de imediato a importância recebida em títulos da mesma natureza ou em títulos da dívida pública federal com cláusula de atualização monetária (art. 1.395, parágrafo único); se não o fizer, dá causa à extinção do usufruto (art. 1.410, VII).

O usufrutuário pode alugar o imóvel?

Pode, e os aluguéis lhe pertencem como frutos civis; por serem rendimentos seus, devem constar da sua declaração de imposto de renda. O nu-proprietário só pode alugar o imóvel com a concordância do usufrutuário. O Superior Tribunal de Justiça reconheceu que, celebrada a locação pelo nu-proprietário com a aquiescência expressa do usufrutuário, o nu-proprietário tem legitimidade para propor a ação de despejo (REsp 2.218.467/SP, Terceira Turma, julgado em 14/9/2026 e noticiado no Informativo de Jurisprudência n. 902).

A locação celebrada pelo usufrutuário não sobrevive necessariamente ao usufruto. Extinto o usufruto, a locação pode ser denunciada, com prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se o nu-proprietário tiver dado aquiescência escrita ao contrato ou se a propriedade se consolidar nas mãos do próprio usufrutuário; a denúncia deve ser exercida em noventa dias contados da averbação da extinção do usufruto, presumindo-se, depois desse prazo, a concordância com a manutenção da locação (art. 7.º da Lei n. 8.245/1991). Por isso, na doação com reserva de usufruto, a assinatura dos donatários nos contratos de locação celebrados pelos pais dá estabilidade ao inquilino depois da extinção do usufruto.

Deveres do usufrutuário: quem paga as despesas?

Antes de assumir o usufruto, o usufrutuário deve inventariar, à sua custa, os bens que receber, determinando o estado em que se acham, e prestar caução, fidejussória ou real, se o dono a exigir (art. 1.400). O doador que reserva para si o usufruto da coisa doada não é obrigado à caução (art. 1.400, parágrafo único), e quem não a prestar perde a administração dos bens (art. 1.401).

Não se consideram módicas as despesas superiores a dois terços do líquido rendimento em um ano (art. 1.404, § 1.º). Se um imóvel rende R$ 36.000,00 líquidos por ano, qualquer reparo acima de R$ 24.000,00 cabe ao nu-proprietário; se ele não fizer as reparações indispensáveis à conservação, o usufrutuário pode realizá-las e cobrar dele a importância despendida (art. 1.404, § 2.º). As cotas ordinárias de condomínio costumam ser atribuídas ao usufrutuário, por decorrerem da posse, e o título pode detalhar essa divisão. Essa repartição regula a relação entre usufrutuário e nu-proprietário: perante o Município, o responsável pelo IPTU é definido pelo Código Tributário Nacional e pela lei local, e as convenções particulares sobre o pagamento de tributos não podem ser opostas à Fazenda Pública (art. 123 do CTN).

O usufrutuário deve ainda dar ciência ao dono de qualquer lesão produzida contra a posse da coisa ou os direitos deste (art. 1.406). Se alienar, deteriorar ou deixar arruinar os bens, dá causa à extinção do usufruto por culpa (art. 1.410, VII).

Reserva de usufruto: como funciona a doação aos filhos?

Na doação com reserva de usufruto, o doador transfere a nua-propriedade e conserva o usufruto, normalmente vitalício: mantém a moradia, os aluguéis ou os lucros enquanto viver e, com a sua morte, o usufruto se extingue e os donatários passam a ter a propriedade plena, sem inventário desses bens. A reserva também ajuda a cumprir o art. 548 do Código Civil, que declara nula a doação de todos os bens sem reserva de parte, ou renda suficiente para a subsistência do doador. A aplicação a imóveis está no artigo sobre doação de imóvel em vida; às quotas de uma holding familiar, com voto, administração e dividendos, no artigo sobre doação de quotas com reserva de usufruto.

A doação de ascendente a descendente importa adiantamento de legítima (art. 544) e é nula na parte que exceder aquilo de que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento (art. 549). Os bens doados escapam ao inventário, mas não à colação, salvo dispensa expressa dentro da parte disponível (arts. 2.002, 2.005 e 2.006), como explicam os artigos sobre colação de bens em inventário e sobre quem tem direito à herança.

Considere um casal que doa ao filho a nua-propriedade de um apartamento avaliado em R$ 900 mil e reserva o usufruto vitalício. Com cláusula expressa de acrescer (art. 1.411), a morte do pai não altera a situação da mãe, que conserva o usufruto integral. Sem ela, a parte do pai se consolida na propriedade do filho, que passa a ter a propriedade plena de metade do imóvel e a dividir os aluguéis com a mãe.

Como fica o ITCMD no usufruto?

A doação da nua-propriedade e a instituição gratuita do usufruto sujeitam-se ao ITCMD, devido ao Estado da situação do imóvel ou, no caso de bens móveis, como quotas, ao Estado de domicílio do doador (art. 155, § 1.º, I e II, da Constituição). A Lei Complementar n. 227/2026 considera ocorrido o fato gerador da doação na data da instituição de usufruto convencional (art. 151, II, c) e inclui no conceito de doação a transferência gratuita de frutos não usufruídos pelo usufrutuário para o nu-proprietário (art. 147, VI, d).

As alíquotas do ITCMD devem ser progressivas (art. 155, § 6.º, II, da Constituição), até o teto de 8% fixado pelo Senado Federal (Resolução n. 9/1992), e as normas gerais da LC n. 227/2026 dependem de lei de cada Estado, sujeita às anterioridades. A lei complementar não fixou como repartir a base entre nua-propriedade e usufruto, tarefa que permanece com os Estados: em São Paulo, a base é de dois terços do valor do bem na transmissão não onerosa da nua-propriedade e de um terço na instituição do usufruto por ato não oneroso (art. 9.º, § 2.º, da Lei estadual n. 10.705/2000), de modo que o apartamento de R$ 900 mil do exemplo anterior teria, ali, base de R$ 600 mil. Os efeitos da reforma estão nos artigos sobre a LC 227/2026 e o ITCMD e sobre o ITCMD após a reforma tributária.

Na doação com reserva, a propriedade se consolida nos donatários, e não no instituidor do direito; por isso, a lei de cada Estado define se e quando se exige a parcela do usufruto, e a renúncia ao usufruto merece o mesmo exame prévio. Nas operações onerosas, como a venda da nua-propriedade, incide o ITBI, e não o ITCMD.

Como ocorre a extinção do usufruto?

O art. 1.410 do Código Civil enumera as causas de extinção do usufruto, que devem ser levadas ao Cartório de Registro de Imóveis para o cancelamento do registro:

A morte do nu-proprietário não extingue o usufruto: a nua-propriedade transmite-se aos seus herdeiros ainda gravada. Quanto ao não uso, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que a extinção não depende do decurso de prazo certo e deve ser examinada à luz das circunstâncias do caso e da finalidade social do bem (REsp 1.179.259/MG, Terceira Turma, 2013).

Como cancelar o usufruto no cartório

O cancelamento é feito por averbação na matrícula (arts. 167, II, 2, e 248 da Lei n. 6.015/1973), a requerimento do interessado instruído com documento hábil (art. 250, III): na morte, a certidão de óbito do usufrutuário, com a comprovação exigida pela lei estadual do ITCMD; na renúncia, a escritura pública; havendo controvérsia sobre a extinção, a decisão judicial transitada em julgado (art. 250, I).

O usufruto pode ser penhorado ou vendido?

O direito de usufruto não pode ser vendido nem penhorado: por ser inalienável (art. 1.393), é impenhorável (art. 833, I, do Código de Processo Civil). Seu conteúdo econômico, porém, pode ser alcançado: os frutos e rendimentos dos bens inalienáveis são penhoráveis à falta de outros bens (art. 834), e o juiz pode ordenar a penhora de frutos e rendimentos de coisa móvel ou imóvel, com nomeação de administrador-depositário (arts. 867 e 868). Esse instituto substituiu o antigo usufruto de móvel ou imóvel do CPC de 1973, por vezes chamado de usufruto judicial, que não se confunde com o direito real.

A nua-propriedade pode ser vendida, doada ou penhorada, sempre com o usufruto preservado. Na execução, o exequente deve requerer a intimação do usufrutuário (art. 799, II), que também deve ser cientificado da alienação judicial com pelo menos cinco dias de antecedência (art. 889, III); sem intimação, a alienação é ineficaz em relação a ele (art. 804, § 6.º). O arrematante recebe a nua-propriedade e aguarda a extinção do usufruto; o procedimento está no artigo sobre leilão judicial de imóveis. Na compra de imóvel, a consulta à matrícula para identificar usufruto registrado integra a due diligence imobiliária.

Usufruto, uso e direito real de habitação: qual a diferença?

O Código Civil prevê outros direitos reais de fruição, mais restritos, aos quais se aplicam, no que não for contrário à sua natureza, as regras do usufruto (arts. 1.413 e 1.416).

O direito real de habitação do cônjuge sobrevivente decorre da lei, qualquer que seja o regime de bens (art. 1.831), e, ao contrário do usufruto, não permite alugar o imóvel nem perceber seus frutos. O Código de 2002 não reproduziu o usufruto vidual do Código de 1916, que ainda se aplica às sucessões abertas antes de 11 de janeiro de 2003 (art. 1.787), tema do artigo sobre o que fazer quando o cônjuge falece.

Perguntas frequentes sobre usufruto

O que é usufruto vitalício?

É o usufruto que dura até a morte do usufrutuário, quando se extingue (art. 1.410, I, do Código Civil). É a modalidade mais comum na doação de imóveis ou quotas aos filhos com reserva de usufruto pelos pais. Com a morte do usufrutuário, o nu-proprietário adquire a propriedade plena.

O usufrutuário pode vender o imóvel?

Não. O usufrutuário não é dono do imóvel e não pode vender nem o bem nem o próprio usufruto, que é inalienável (art. 1.393 do Código Civil). Pode, porém, ceder o exercício do usufruto e alugar o imóvel. A venda da propriedade plena exige a participação do nu-proprietário, que aliena a nua-propriedade, e do usufrutuário, que renuncia ao usufruto.

A morte do nu-proprietário extingue o usufruto?

Não. A nua-propriedade transmite-se aos herdeiros do nu-proprietário ainda gravada com o usufruto, que permanece até ocorrer uma das causas de extinção do art. 1.410 do Código Civil, como a morte do usufrutuário.

Quem paga o IPTU e o condomínio de imóvel com usufruto?

O usufrutuário, que responde pelas despesas ordinárias de conservação e pelos tributos devidos pela posse ou pelo rendimento da coisa (art. 1.403 do Código Civil), o que abrange, em regra, o IPTU e as cotas ordinárias de condomínio. As reparações extraordinárias e as que não forem de custo módico cabem ao nu-proprietário (art. 1.404).

É obrigatório registrar o usufruto de imóvel?

Sim. O usufruto de imóvel constitui-se mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.391 do Código Civil e art. 167, I, 7, da Lei n. 6.015/1973); sem ele, não há direito real. Ficam de fora dessa regra o usufruto adquirido por usucapião e o usufruto legal decorrente do direito de família, como o dos pais sobre os bens dos filhos menores.

Incide ITCMD na extinção do usufruto?

Depende da lei do Estado. A LC n. 227/2026 afasta o imposto apenas quando a extinção consolida a propriedade plena no instituidor do direito (art. 150, II), hipótese diversa da doação com reserva de usufruto, em que a propriedade se consolida nos donatários. Cabe à lei estadual definir a repartição da base entre nua-propriedade e usufruto e o momento de exigir a parcela do usufruto.

Conclusão

O usufruto separa a fruição de um bem de sua titularidade e continua a ser o instrumento central da antecipação da sucessão: transfere a nua-propriedade aos herdeiros e preserva a moradia e a renda de quem doa. Sua eficácia depende de um título bem redigido, do registro na matrícula e de um exame tributário que considere a LC n. 227/2026 e a lei do Estado competente.

Principais pontos deste artigo:

• O usufruto é direito real temporário e inalienável; o seu exercício pode ser cedido (art. 1.393).
• Sobre imóveis, constitui-se pelo registro (art. 1.391), com escritura pública acima de 30 salários mínimos (art. 108).
• O usufrutuário paga as despesas ordinárias e os tributos; o nu-proprietário, as reparações extraordinárias e não módicas (arts. 1.403 e 1.404).
• A morte do usufrutuário extingue o usufruto; a do nu-proprietário, não (art. 1.410).
• Entre cônjuges, a parte do falecido só acresce ao sobrevivente se houver cláusula expressa (art. 1.411).
• O ITCMD segue a lei estadual, que define a repartição entre nua-propriedade e usufruto, observada a LC n. 227/2026.

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