Checklist: o que fazer antes de 2027 na tributação de imóveis

Atualizado em outubro de 2026.

Saber o que fazer antes de 2027 tornou-se prioridade para proprietários, locadores, investidores e incorporadores: em 1.º de janeiro de 2027, a CBS passa a ser cobrada, o PIS e a Cofins são extintos e as operações com imóveis de contribuintes do regime regular passam a seguir, com cobrança efetiva, o regime específico da Lei Complementar n. 214/2025. Muitas decisões dependem de fatos de 2026, como a titularidade dos imóveis em 31 de dezembro e os aluguéis e as vendas do ano. Este checklist reúne, por perfil, as providências sobre redutor de ajuste, enquadramento da pessoa física, locação, incorporação, cadastro, Simples Nacional, IPTU e ITBI, já com as alterações da Lei Complementar n. 227/2026.

Em resumo: em 1.º/1/2027, começa a cobrança da CBS e o PIS e a Cofins são extintos; o IBS terá alíquota de teste de 0,1% em 2027 e 2028. Nas operações imobiliárias, só pagam IBS e CBS as empresas do regime regular e as pessoas físicas que, no ano anterior, alugaram mais de três imóveis com receita acima de R$ 240 mil corrigidos ou venderam mais de três imóveis mantidos há menos de cinco anos ou mais de um construído por elas (art. 251 da LC n. 214/2025). Imóveis de contribuintes detidos em 31/12/2026 terão redutor de ajuste pelo custo corrigido ou pelo valor de referência. Empresas do Simples podem optar pelo regime regular do IBS e da CBS até 30/10/2026.

Checklist por perfil: o que fazer antes de 2027

O quadro resume as providências de cada perfil, detalhadas nas seções seguintes.

O que muda em 1.º de janeiro de 2027?

Pela Emenda Constitucional n. 132/2023, a partir de 2027 são cobrados a CBS e o Imposto Seletivo, extinguem-se o PIS e a Cofins, e o IPI tem alíquota zero, salvo nos produtos com industrialização incentivada na Zona Franca de Manaus (art. 126 do ADCT), tema do artigo sobre a tabela TIPI. Em 2027 e 2028, o IBS é cobrado a 0,05% estadual e 0,05% municipal, e a alíquota da CBS é reduzida em 0,1 ponto percentual (art. 127 do ADCT e arts. 344 e 347 da LC n. 214/2025). Em 2026, ano de teste, quem cumpre as obrigações acessórias fica dispensado do recolhimento do IBS e da CBS, mas paga integralmente o PIS e a Cofins (art. 348, §§ 1.º e 2.º). Para o mercado imobiliário, 2027 é o primeiro ano de cobrança efetiva; as etapas até 2033 estão no cronograma da reforma tributária.

Quem paga IBS e CBS nas operações com imóveis?

O regime específico de bens imóveis alcança as operações de contribuintes do regime regular do IBS e da CBS (art. 251 da Lei Complementar n. 214/2025), como venda, locação, administração, intermediação e construção civil (art. 254). Empresas que compram, vendem, alugam, incorporam ou loteiam imóveis, inclusive holdings patrimoniais, são, em regra, contribuintes do regime regular, sem os limites de volume aplicáveis à pessoa física, salvo as optantes pelo Simples Nacional, sujeitas às regras desse regime (art. 41, § 2.º). A pessoa física só o é nas hipóteses do § 1.º do art. 251, apuradas sobre o ano anterior:

Nos imóveis herdados, doados ou recebidos por meação, os cinco anos contam desde a aquisição pelo falecido, pelo doador ou pelo cônjuge (§ 4.º). Quem tem cinco apartamentos alugados por R$ 5.000,00 mensais, ou R$ 300.000,00 por ano, será contribuinte em 2027; quem tem três apartamentos e R$ 260.000,00 de receita não será. Os critérios estão no artigo sobre a pessoa física contribuinte do IBS e da CBS.

Fora dessas hipóteses, quem vende o imóvel em que mora ou um imóvel isolado não paga IBS nem CBS, antes ou depois de 2027: continua sujeito apenas ao imposto de renda sobre o ganho de capital, quando houver.

Redutor de ajuste: o que fazer antes de 2027 com cada imóvel

A partir de 1.º de janeiro de 2027, cada imóvel de contribuinte do regime regular terá um redutor de ajuste, deduzido da base do IBS e da CBS apenas na venda e corrigido pelo IPCA até a data da venda (art. 257, §§ 1.º e 3.º). Se o comprador também for contribuinte, o redutor é mantido; caso contrário, extingue-se (§ 4.º). O cálculo está no artigo sobre o redutor de ajuste.

O dia 31 de dezembro de 2026 é a data de constituição do redutor dos imóveis já detidos e dos imóveis em construção (art. 258, § 1.º, I), e não um prazo de opção: a LC n. 214/2025 não fixa prazo para a escolha do valor de referência nem a declara irretratável e, se esse valor não estiver disponível, admite estimativa de mercado feita em procedimento específico (§ 2.º). O valor de referência, estimativa de mercado de cada imóvel do CIB a ser divulgada no Sinter e impugnável (art. 256), tende a favorecer imóveis antigos ou valorizados acima da inflação; veja o artigo sobre o valor de referência do imóvel.

O que não pode ser adiado é a prova. Valores de aquisição incompatíveis com o mercado podem ser revistos em processo administrativo (§ 3.º), e o ITBI, o laudêmio e as contrapartidas urbanísticas, como a outorga onerosa do direito de construir, integram o redutor na data do pagamento (§§ 6.º e 9.º). Para cada imóvel, convém reunir:

• escritura ou contrato de aquisição e matrícula atualizada;
• comprovantes e datas de pagamento do ITBI e, se houver, do laudêmio;
• documentos das outorgas onerosas e das demais contrapartidas;
• nos imóveis herdados ou doados, formal de partilha, escritura de doação e declarações de imposto de renda (veja imóvel de herança);
• nos imóveis em construção, as notas fiscais anteriores a 2027, por obra.

Vender ou comprar em 2026 ou a partir de 2027?

Para quem não é contribuinte, a data da venda é indiferente para o IBS e a CBS. Para o contribuinte, a venda em 2026 fica dispensada do IBS e da CBS se cumpridas as obrigações acessórias, e as empresas continuam a pagar PIS e Cofins; a partir de 2027, a venda sofre IBS e CBS sobre o preço menos o redutor de ajuste, com alíquotas reduzidas em 50% (art. 261) e, no imóvel residencial novo, redutor social de R$ 100.000,00 por unidade ou R$ 30.000,00 por lote residencial, usado uma única vez (art. 259). Os créditos sobre bens e serviços vinculados ao imóvel reduzem o valor a recolher, na lógica da não cumulatividade plena. O fato gerador ocorre no ato de alienação, inclusive na promessa de compra e venda (art. 254, I, e § 1.º): a data do compromisso, e não só a da escritura, define o ano de incidência.

Nas compras a partir de 2027, o imóvel adquirido de não contribuinte tem como redutor o valor de aquisição, limitado ao custo do vendedor corrigido quando, cumulativamente, a revenda ocorre em menos de três anos, o vendedor comprou de contribuinte e não há prova do imposto de renda sobre o ganho de capital e do ITBI (art. 258, III, e § 5.º); o adquirido de contribuinte conserva o redutor do vendedor, com direito ao crédito (§ 10, incluído pela LC n. 227/2026). Em compras recentes a preço de mercado, custo e valor de referência tendem a ser próximos, e antecipar aquisições só para obter a opção pede cautela.

Aluguel de imóveis: redutor social, contratos antigos e revisão

Na locação por contribuinte do regime regular, as alíquotas são reduzidas em 70% (art. 261, parágrafo único), e o tributo é devido em cada pagamento (art. 254, III, e § 2.º). Na locação residencial, deduz-se redutor social de R$ 600,00 por mês e por imóvel, atualizado pelo IPCA (art. 260, na redação da LC n. 227/2026); imóveis não residenciais não o têm. Com aluguel residencial de R$ 5.000,00, a base é de R$ 4.400,00 e, com alíquota combinada hipotética de 26,5% reduzida a 7,95%, o IBS e a CBS somariam R$ 349,80 mensais, antes dos créditos.

Contratos firmados até 16 de janeiro de 2025

O locador de contrato por prazo determinado firmado até 16 de janeiro de 2025, data de publicação da LC n. 214/2025, pode optar por recolher IBS e CBS de 3,65% da receita bruta (art. 487). Nos contratos não residenciais, a opção vale pelo prazo original e exige data comprovada e registro em cartório até 31 de dezembro de 2025, ou disponibilização à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS nos termos do regulamento; nos residenciais, vale pelo prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro. A opção veda créditos e o redutor social, e o pagamento feito nessa forma é definitivo, sem restituição nem compensação (§§ 4.º, 5.º e 7.º).

Revisão dos contratos

Nos demais contratos, convém definir se o aluguel inclui os tributos, já que o IBS e a CBS são calculados por fora (art. 156-A, § 1.º, IX, da Constituição), e rever reajustes e repasses de encargos. Para o inquilino empresarial do regime regular, o tributo pago a locador contribuinte pode gerar crédito, o que torna a condição tributária do locador parte da negociação.

Incorporação e loteamento: RET e regimes de transição

A incorporação com patrimônio de afetação e opção pelo RET da Lei n. 10.931/2004 efetivada antes de 1.º de janeiro de 2029 pode recolher IBS e CBS em montante equivalente a 2,08% da receita mensal recebida, ou 0,53% nas incorporações residenciais de interesse social (art. 485 da LC n. 214/2025, na redação da LC n. 227/2026). A opção afasta outras incidências, veda créditos, impede o redutor de ajuste e o redutor social e exige o estorno dos créditos de custos indiretos (§§ 1.º, 2.º, 3.º e 6.º); o comprador contribuinte não se credita, mas constitui redutor como se tivesse comprado de não contribuinte (§§ 4.º e 5.º). No parcelamento do solo com pedido de registro efetivado antes de 2029, a opção é de 3,65% da receita bruta recebida, com as mesmas restrições e pagamento definitivo, salvo distrato (art. 486).

Quem permanecer no regime regular deve organizar a apuração por empreendimento: para imóveis em construção em 31 de dezembro de 2026, o redutor soma o valor de aquisição do imóvel e os custos de produção adquiridos antes de 2027, comprovados por documentos fiscais idôneos (art. 258, II). Os detalhes estão no artigo sobre incorporação imobiliária e loteamentos. Antes de 2027, convém:

• confirmar, em cada empreendimento, o patrimônio de afetação e a efetivação da opção pelo RET;
• reunir por obra as notas fiscais anteriores a 2027 e os comprovantes das contrapartidas urbanísticas (art. 258, §§ 6.º a 9.º);
• simular a carga na transição e no regime regular, com créditos, redutores e redução de 50% das alíquotas;
• nos novos projetos, considerar que a transição exige opção pelo RET ou registro do loteamento efetivados antes de 1.º/1/2029.

CIB, Sinter e CNPJ: a regularização cadastral

Os imóveis urbanos e rurais devem ser inscritos no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), integrante do Sinter, e o código deve constar dos documentos de obras expedidos pelo Município (art. 265 da LC n. 214/2025); o art. 266 deu prazos de 12 e 24 meses para órgãos públicos, cartórios e Municípios adotarem o código. O CIB não altera, por si, o IPTU ou o ITBI, mas cruza dados e expõe divergências, como explica o artigo sobre o Cadastro Imobiliário Brasileiro. Convém conferir área, uso e titularidade no cadastro municipal e na matrícula, averbar construções, regularizar desmembramentos e, nos imóveis rurais, alinhar georreferenciamento e cadastros federais.

Para a pessoa física enquadrada, a inscrição no CNPJ e a emissão de documentos fiscais são obrigatórias a partir de 1.º de janeiro de 2027, nos termos do Decreto n. 13.075/2026, conforme comunicado da Receita Federal, sem que o locador se torne pessoa jurídica; veja o artigo sobre o CNPJ de pessoa física na reforma tributária.

Simples Nacional, documentos fiscais e split payment

Imobiliárias, administradoras e corretoras do Simples Nacional podem apurar e recolher o IBS e a CBS pelo regime regular, permanecendo no Simples quanto aos demais tributos (art. 41, § 3.º, da LC n. 214/2025); sem essa opção, o cliente do regime regular só se credita do montante devido no Simples (art. 47, § 9.º, II). Para janeiro a junho de 2027, a opção vai de 1.º de setembro a 30 de outubro de 2026, e a adesão ao Simples, até 15 de outubro de 2026 (Resolução CGSN n. 194/2026); os pedidos podem ser cancelados de 3 de novembro a 20 de dezembro de 2026, segundo comunicado da Receita Federal.

Enquanto não estiverem implementados o split payment ou o recolhimento pelo adquirente, o crédito dispensa a extinção do débito do fornecedor (art. 48), e o destaque correto do IBS e da CBS nos documentos fiscais torna-se a principal condição prática do crédito, como mostra o artigo sobre GTIN e NCM na reforma tributária. O split payment será implantado gradualmente por ato conjunto do Comitê Gestor do IBS e da Receita Federal (art. 35, § 2.º); a Receita Federal anunciou para 15 de outubro de 2026 o início dos testes de integração com os prestadores de serviços de pagamento, em ambiente controlado, e ainda não há data para a operação com transações reais. Empresas do regime não cumulativo devem ainda conferir seus créditos de PIS e Cofins, à luz do artigo sobre a LC 224 e o crédito de PIS e Cofins.

IPTU, ITBI e organização do patrimônio

O valor de referência serve ao IBS e à CBS, não ao IPTU nem ao ITBI. A EC n. 132/2023 permitiu a atualização da base do IPTU pelo Executivo conforme critérios de lei municipal (art. 156, § 1.º, III, da Constituição), e seu alcance diante da Súmula 160 do STJ e do Tema 211 do STF, que exigem lei para aumento acima da correção monetária, ainda é debatido. No ITBI, a LC n. 227/2026 deu nova redação ao art. 38 do Código Tributário Nacional, em vigor desde 14 de janeiro de 2026, e o STJ, no Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP, 24/02/2022), afastou a vinculação ao valor venal do IPTU e o arbitramento prévio por valor de referência municipal; veja o artigo sobre o ITBI em 2026.

Organização do patrimônio

Manter a carteira abaixo dos limites do art. 251 é a solução mais simples para quem tem poucos imóveis, mas a divisão artificial de contratos ou receitas pode ser questionada. A holding patrimonial que aluga ou vende imóveis é contribuinte do IBS e da CBS qualquer que seja o número de imóveis; no lucro presumido, sofre desde 2026 o acréscimo de 10% na presunção sobre a receita acima de R$ 5 milhões anuais (LC n. 224/2025), e os lucros distribuídos acima de R$ 50 mil mensais a uma mesma pessoa física têm retenção de 10% (Lei n. 15.270/2025). Para quem está abaixo dos limites, transferir imóveis a uma holding familiar pode criar incidência inexistente na pessoa física, e doações sujeitam-se ao ITCMD, progressivo em razão do valor do quinhão ou da doação (art. 155, § 1.º, VI, da Constituição). A LC n. 227/2026 estabeleceu normas gerais do ITCMD e fixou como base de cálculo o valor de mercado do bem ou direito transmitido, inclusive quotas e ações, o que reduz a vantagem de doar participações de holdings pelo valor contábil; antes de antecipar doações ou integralizar imóveis, convém conferir a lei do Estado competente e comparar a carga do ITCMD, do ITBI e do IBS e da CBS.

Erros frequentes a evitar

Os equívocos mais comuns são:

• supor que toda venda de imóvel por pessoa física passará a pagar IBS e CBS;
• tratar 31/12/2026 como prazo fatal para a opção pelo valor de referência;
• descartar comprovantes de aquisição, ITBI, laudêmio e contrapartidas;
• ignorar que o enquadramento de 2027 depende dos aluguéis e das vendas de 2026;
• transferir imóveis a uma holding sem comparar a carga total;
• perder o prazo de 30/10/2026 da opção do Simples Nacional pelo regime regular.

Perguntas frequentes sobre o que fazer antes de 2027

O que fazer antes de 2027 com imóveis na reforma tributária?

Reunir a documentação de aquisição de cada imóvel, verificar se os aluguéis e as vendas de 2026 enquadram a pessoa física como contribuinte e revisar contratos e cadastros. Empresas devem comparar o custo corrigido com o valor de referência, e incorporadoras, o RET de transição com o regime regular.

Quem vende imóvel a partir de 2027 paga IBS e CBS?

Só o contribuinte do regime regular: as empresas, em regra, e as pessoas físicas que, no ano anterior, venderam mais de três imóveis mantidos há menos de cinco anos ou mais de um imóvel construído por elas (art. 251 da LC n. 214/2025). Quem vende o imóvel em que mora continua sujeito apenas ao imposto de renda sobre o ganho de capital, quando houver.

31 de dezembro de 2026 é o prazo final para optar pelo valor de referência?

Não. É a data de constituição do redutor de ajuste dos imóveis detidos pelo contribuinte e dos imóveis em construção (art. 258, § 1.º, I, da LC n. 214/2025). A LC n. 214/2025 não fixa prazo para a opção e, se o valor de referência não estiver disponível, admite estimativa de mercado em procedimento específico.

Quando a pessoa física que aluga imóveis passa a pagar CBS?

Quando, no ano anterior, a receita de locação superar R$ 240 mil, corrigidos mensalmente pelo IPCA, e as locações envolverem mais de três imóveis distintos. Atendidos os dois critérios em 2026, a pessoa será contribuinte em 2027, com redução de 70% das alíquotas e redutor social de R$ 600 mensais por imóvel residencial.

Até quando a empresa do Simples Nacional pode optar pelo regime regular do IBS e da CBS?

Para janeiro a junho de 2027, a opção pode ser feita de 1.º de setembro a 30 de outubro de 2026, conforme a Resolução CGSN n. 194/2026. A empresa continua no Simples quanto aos demais tributos, e o pedido pode ser cancelado entre 3 de novembro e 20 de dezembro de 2026.

Conclusão

A reforma não cria um prazo único para quem tem imóveis, mas faz de 2026 o ano que define a posição de cada um em 2027: a titularidade em 31 de dezembro fixa o redutor dos imóveis já detidos, os aluguéis e as vendas do ano determinam o enquadramento da pessoa física, e a opção do Simples Nacional e os regimes de transição têm prazos próprios. A proteção mais eficaz é documental e analítica: provar o custo de cada imóvel, comparar custo corrigido e valor de referência, revisar contratos e cadastros e simular a carga antes de reorganizar o patrimônio.

Principais pontos deste artigo:

• A CBS é cobrada a partir de 1.º/1/2027, com a extinção do PIS e da Cofins; o IBS tem alíquotas de teste em 2027 e 2028.
• A pessoa física só paga IBS e CBS nas hipóteses do art. 251 da LC n. 214/2025, apuradas sobre o ano anterior.
• Imóveis de contribuintes detidos em 31/12/2026 têm redutor pelo custo corrigido ou pelo valor de referência, sem prazo para a opção na LC n. 214/2025.
• Incorporações no RET e loteamentos registrados antes de 2029 podem recolher 2,08% e 3,65% da receita, sem créditos nem redutores.
• O Simples Nacional admite opção pelo regime regular do IBS e da CBS até 30/10/2026 para o primeiro semestre de 2027.

Leia também

• Redutor de ajuste: o que é, valor inicial e como calcular
• Pessoa física contribuinte do IBS e da CBS: aluguel e venda
• Valor de referência do imóvel: IBS, CBS, ITBI e contestação
• Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): prazos, IPTU e ITBI
• Incorporação imobiliária e loteamentos na reforma tributária
• CIB e questões constitucionais: limites e defesas em 2026
• Cronograma da reforma tributária: transição de 2026 a 2033

Veja todo o conteúdo da área de Direito Tributário.