Tema 1.113 do STJ: base de cálculo do ITBI e restituição

Atualizado em setembro de 2026.

O Tema 1.113 do STJ definiu que o ITBI deve ser calculado sobre o valor de mercado do imóvel transmitido, que em regra é o valor declarado na transação, e não sobre um valor de referência fixado unilateralmente pela prefeitura. Firmado no REsp 1.937.821/SP, o precedente limitou a prática municipal de emitir a guia sobre valores superiores ao preço do negócio e abriu caminho para a restituição do que foi pago a mais. Este artigo examina as teses do julgamento, o procedimento que o município deve seguir para questionar o valor declarado, a restituição do ITBI pago a maior (legitimidade, prazo, provas e vias administrativa e judicial) e a situação do tema no STF e diante da LC n. 227/2026.

Em resumo: no Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP, julgado em 24/02/2022), o STJ fixou que a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel transmitido, sem vínculo com o IPTU; que o valor declarado pelo contribuinte presume-se correto e só pode ser afastado em processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); e que o município não pode arbitrar previamente a base por valor de referência. Quem pagou sobre base superior pode pedir a restituição da diferença, atualizada, em cinco anos do pagamento (art. 168, I, do CTN), na prefeitura ou em juízo, inclusive no Juizado Especial da Fazenda Pública, até 60 salários mínimos (R$ 97.260,00 em 2026). O STF examina recurso contra a tese.

O que o STJ decidiu no Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP)?

O precedente nasceu do contencioso de massa contra o valor venal de referência adotado pelo Município de São Paulo, que levou o Tribunal de Justiça paulista a julgar a matéria em incidente de resolução de demandas repetitivas. O recurso especial interposto contra esse julgamento foi afetado ao rito dos repetitivos, e a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça, sob a relatoria do ministro Gurgel de Faria, julgou o mérito em 24 de fevereiro de 2022. As teses, divulgadas pelo próprio tribunal, têm a seguinte redação:

a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

O fundamento central é a distinção entre dois impostos que o Código Tributário Nacional apoia na mesma expressão, valor venal. No IPTU, ele é apurado em massa, pela planta genérica de valores, e reflete uma avaliação padronizada; no ITBI, o fato tributado é uma transmissão concreta, e o valor relevante é o que o imóvel alcança naquela negociação, nas condições reais do mercado, incluídas as circunstâncias que legitimamente influenciam o preço, como a urgência da venda, o estado de conservação ou a existência de ônus.

Firmado em recurso repetitivo, o Tema 1.113 é precedente qualificado, de observância obrigatória pelos juízes e tribunais (art. 927, III, do Código de Processo Civil). O panorama geral do imposto, com fato gerador, alíquotas e imunidades, está no guia sobre o ITBI em 2026.

Base de cálculo do ITBI: o que o Tema 1.113 muda na prática?

O valor declarado presume-se correto

A consequência mais relevante está na segunda tese: o valor declarado na escritura ou no contrato presume-se condizente com o de mercado, o que inverte a lógica que muitos municípios praticavam. Não cabe ao comprador provar, antes de pagar, que o preço declarado é real; cabe ao fisco, se tiver razões concretas para duvidar dele, instaurar procedimento regular e demonstrar o contrário. A presunção é relativa e protege o preço efetivamente praticado: declarar valor inferior ao real sujeita as partes ao arbitramento e às penalidades previstas na legislação municipal.

Nem valor de referência, nem IPTU como piso

Daí a ilegitimidade do chamado ITBI guiado, em que a guia já é emitida sobre o valor de referência municipal, superior ao preço, e resta ao contribuinte pagar o que a administração fixou para lavrar a escritura ou registrar o título. Pela primeira tese, a base do ITBI tampouco se vincula à do IPTU, cujo valor venal não serve de teto nem de piso: se o imóvel é vendido, em condições normais de mercado, por valor inferior ao venal do IPTU, é o preço da venda que compõe a base, ressalvado o arbitramento em processo regular.

Quando o município pode arbitrar: o processo do art. 148 do CTN

A terceira tese não impede o município de fiscalizar. O art. 148 do Código Tributário Nacional autoriza a autoridade lançadora a arbitrar o valor ou o preço de bens sempre que as declarações do sujeito passivo forem omissas ou não merecerem fé, mas exige “processo regular” e ressalva, em caso de contestação, a “avaliação contraditória, administrativa ou judicial”. No ITBI, o fisco deve instaurar procedimento próprio, apontar elementos concretos que tornem o valor declarado incompatível com o mercado, e não a simples divergência em relação a uma tabela, ouvir o contribuinte e só então lançar a diferença.

O que o município não pode fazer é inverter essa ordem: arbitrar primeiro, por ato unilateral e genérico, e transferir ao contribuinte o ônus de impugnar. A prática equivale a uma pauta fiscal e é exatamente o que a terceira tese veda. A disciplina do lançamento e do arbitramento está no guia sobre o Código Tributário Nacional atualizado, e os meios de defesa na esfera administrativa, no artigo sobre defesa administrativa fiscal.

Quando o ITBI foi pago a maior?

O art. 165 do CTN assegura a restituição, independentemente de prévio protesto, do tributo pago indevidamente ou em valor maior que o devido, inclusive por erro na alíquota ou no cálculo. À luz do Tema 1.113 e da jurisprudência, as situações mais frequentes de ITBI pago a maior são as seguintes.

O procedimento da arrematação está descrito no artigo sobre leilão judicial de imóveis, e a aplicação da Súmula 110 do STF, no artigo sobre o ITBI de imóvel na planta. A integralização de imóveis ao capital de empresas envolve imunidade constitucional e controvérsias próprias, como a do Tema 1.348 do STF, distintas da discussão sobre a base de cálculo.

Restituição do ITBI pago a maior: quem pode pedir, prazo e valor

Quem pode pedir

O direito à restituição é do sujeito passivo que recolheu o imposto (art. 165 do CTN). O art. 42 do CTN permite que a lei municipal eleja qualquer das partes como contribuinte, e as leis municipais, em regra, elegem o adquirente, que normalmente é quem pede a devolução, ainda que já tenha revendido o imóvel. Por se tratar de tributo direto, não se aplica a exigência do art. 166 do CTN, própria dos tributos que comportam a transferência do encargo financeiro. Se o contrato atribuiu o pagamento ao vendedor, convém verificar em nome de quem a guia foi emitida e quem a quitou.

Prazo de cinco anos

O direito de pleitear a restituição extingue-se em cinco anos contados da extinção do crédito tributário (art. 168, I, do CTN), que ocorre com o pagamento, conforme explicado no artigo sobre a extinção do crédito tributário. Em setembro de 2026, portanto, recolhimentos anteriores a setembro de 2021 já não podem, em regra, ser recuperados, enquanto um pagamento feito em 10 de março de 2022 pode ser objeto de pedido até 10 de março de 2027.

O pedido administrativo não dispensa atenção ao prazo. Se a prefeitura indeferir a restituição, a ação anulatória dessa decisão prescreve em dois anos (art. 169 do CTN), e, por prudência, o requerimento deve ser apresentado com antecedência suficiente para que ainda haja tempo de levar a pretensão ao Judiciário dentro dos cinco anos do art. 168. As regras gerais de contagem estão no artigo sobre decadência e prescrição tributária.

Quanto se recebe

O valor a restituir é a diferença entre o imposto efetivamente pago e o devido sobre a base correta. Pelo art. 165-A do CTN, incluído pela LC n. 236/2026, em vigor desde 4 de setembro de 2026, os indébitos tributários são atualizados pelos mesmos índices que o ente aplica aos seus próprios créditos tributários, o que, no ITBI, remete à legislação do município; a correção incide desde o pagamento indevido (Súmula 162 do STJ). Juros de mora e multas pagos sobre a parcela indevida são devolvidos na mesma proporção (art. 167 do CTN).

Exemplo hipotético: um apartamento é comprado por R$ 500.000,00, preço declarado na escritura e compatível com o mercado, mas a prefeitura emite a guia sobre valor de referência de R$ 620.000,00. À alíquota hipotética de 3%, o comprador recolhe R$ 18.600,00, quando o devido seria R$ 15.000,00. A diferença de R$ 3.600,00, acrescida da atualização, pode ser pedida de volta. Em incorporadoras, fundos e empresas com muitas aquisições, as diferenças acumuladas podem justificar o levantamento sistemático dos recolhimentos dos últimos cinco anos.

Como pedir a restituição: via administrativa e via judicial

Pedido administrativo à prefeitura

O caminho mais simples é o requerimento de restituição à secretaria da fazenda do município, na forma prevista pela legislação local, instruído com os documentos do negócio e o comprovante do recolhimento. A via dispensa ação judicial, mas tem um limite: o Tema 1.113 vincula juízes e tribunais (art. 927, III, do CPC), não a administração municipal, que tende a aplicar a própria lei. Nos municípios cuja legislação ainda adota o valor de referência como base, o pedido pode ser indeferido, e a questão passa ao Judiciário. As regras gerais da repetição de indébito tributário valem para as duas vias.

Ação de repetição de indébito e Juizado Especial da Fazenda Pública

Na via judicial, a pretensão é deduzida em ação de repetição de indébito contra o município, com pedido de devolução da diferença atualizada. Se o valor da causa não ultrapassar 60 salários mínimos, ou R$ 97.260,00 em 2026, a competência é do Juizado Especial da Fazenda Pública, absoluta no foro em que houver juizado instalado (art. 2.º, caput e § 4.º, da Lei n. 12.153/2009). Podem ser autores no Juizado as pessoas físicas, as microempresas e as empresas de pequeno porte (art. 5.º); as demais empresas propõem a ação na vara da fazenda pública. No Juizado, não há reexame necessário (art. 11), e o primeiro grau dispensa o pagamento de custas (art. 54 da Lei n. 9.099/1995, aplicável subsidiariamente).

Transitada em julgado a condenação, o pagamento é feito por requisição de pequeno valor, em até 60 dias da entrega da requisição, quando o montante não exceder o limite fixado pela lei municipal, que, na falta de lei própria, é de 30 salários mínimos, ou R$ 48.630,00 em 2026; acima desse limite, o pagamento é feito por precatório, facultada a renúncia ao excedente para receber sem precatório (art. 13 da Lei n. 12.153/2009). Onde a lei municipal autorizar a compensação (art. 170 do CTN), o crédito reconhecido em juízo pode ser habilitado perante o fisco em até cinco anos da certificação do trânsito em julgado (art. 168, §§ 2.º e 3.º, do CTN, incluídos pela LC n. 236/2026).

Mandado de segurança antes do pagamento

Quem ainda não pagou pode impetrar mandado de segurança contra a exigência do imposto sobre valor arbitrado sem processo administrativo, no prazo de 120 dias contados da ciência do ato (art. 23 da Lei n. 12.016/2009), para recolher o ITBI sobre o valor declarado. O mandado de segurança não serve, porém, para reaver o que já foi pago: não substitui a ação de cobrança (Súmula 269 do STF) nem produz efeitos patrimoniais em relação a período pretérito (Súmula 271 do STF), e não é admitido no Juizado Especial da Fazenda Pública (art. 2.º, § 1.º, I, da Lei n. 12.153/2009). Na prática, a urgência da escritura e do registro leva muitos compradores a pagar o valor exigido e a buscar depois a restituição.

Prova do valor da transação: documentos

A restituição depende de demonstrar que o valor declarado corresponde ao preço efetivamente praticado. Como a presunção do Tema 1.113 favorece a declaração, a instrução é essencialmente documental:

• escritura pública ou contrato de compra e venda, com o preço e a forma de pagamento;
• guia do ITBI com a base de cálculo adotada pelo município e o comprovante do recolhimento;
• comprovantes da transferência do preço, como TED, PIX ou cheques, coerentes com o valor declarado;
• contrato de financiamento e laudo de avaliação do agente financeiro, quando houver;
• matrícula atualizada do imóvel, com o registro da transmissão;
• declarações de imposto de renda do comprador e do vendedor que registrem a operação, quando disponíveis;
• se o município contestar o valor, laudo de avaliação elaborado segundo a norma técnica da ABNT (NBR 14653) e dados de imóveis comparáveis.

O laudo do banco merece atenção: se a avaliação do agente financeiro superar o preço, o município pode invocá-la como indício de subdeclaração, até porque a nova redação do art. 38 do CTN inclui as informações de agentes financeiros entre os critérios de estimativa do valor venal; se for compatível, reforça a presunção. Em operações de maior valor, reunir esses documentos na compra, como parte da due diligence imobiliária, facilita tanto a impugnação da guia quanto um pedido posterior de restituição.

O Tema 1.113 hoje: recurso no STF e a LC n. 227/2026

O recurso extraordinário do Município de São Paulo

O Tema 1.113 ainda não transitou em julgado. O Município de São Paulo interpôs recurso extraordinário contra o acórdão, admitido pelo STJ como representativo da controvérsia, e o caso tramita no Supremo Tribunal Federal como RE 1.412.419, sob a relatoria da ministra Cármen Lúcia. Em 2026, o STF passou a examinar se a matéria tem repercussão geral; se a reconhecer, poderá fixar tese vinculante que confirme ou reveja os parâmetros do STJ. Até a data desta atualização, não havia decisão do STF sobre o mérito.

Enquanto isso, a tese do STJ continua a orientar os tribunais como precedente qualificado. Se houver reversão, a eventual modulação de efeitos será decisiva para quem já pagou: nas modulações em matéria tributária, o STF tem frequentemente ressalvado as ações ajuizadas antes do julgamento, o que recomenda não adiar pretensões de restituição cujo prazo esteja em curso.

A nova redação do art. 38 do CTN

A LC n. 227/2026, em vigor desde 14 de janeiro de 2026, deu nova redação ao art. 38 do CTN: o § 1.º define valor venal como o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado, em linha com a primeira tese do STJ, e os §§ 2.º e 3.º preveem sua estimativa por critérios técnicos divulgados pelo município, contestável pelo contribuinte por avaliação contraditória, em procedimento previsto na lei local. O Município de São Paulo sustenta que o novo regime deve ser considerado pelo STF, e há divergência sobre se ele legitima a estimativa municipal como ponto de partida do lançamento ou se preserva a presunção do valor declarado e o processo do art. 148 do CTN, como examinado no guia sobre o ITBI e a LC n. 227/2026.

Para a restituição, a distinção temporal importa. O lançamento rege-se pela lei vigente na data do fato gerador (art. 144 do CTN), de modo que os recolhimentos anteriores a 14 de janeiro de 2026 se examinam, em princípio, à luz da redação anterior do art. 38 e do Tema 1.113; para os posteriores, a conciliação entre a nova redação e o precedente continua em aberto.

Valor de referência da reforma tributária

Não se confunde com a estimativa municipal do art. 38 o valor de referência dos imóveis previsto no art. 256 da LC n. 214/2025 e regulamentado pelos arts. 366 a 368 do Decreto n. 12.955/2026, que serve ao IBS e à CBS e não é base de cálculo do ITBI nem do IPTU. Sua metodologia e sua contestação estão no artigo sobre o valor de referência do imóvel, e a integração cadastral que o acompanha, no artigo sobre o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB).

Perguntas frequentes sobre o Tema 1.113 do STJ

O que decidiu o Tema 1.113 do STJ?

No REsp 1.937.821/SP, julgado em 24/02/2022 sob o rito dos repetitivos, o STJ fixou que a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel transmitido, sem vínculo com a base do IPTU. O valor declarado pelo contribuinte presume-se correto e só pode ser afastado em processo administrativo próprio (art. 148 do CTN), e o município não pode arbitrar previamente a base por valor de referência.

O município pode cobrar o ITBI pelo valor venal de referência?

Não como ponto de partida do lançamento. Pelo Tema 1.113, o município não pode emitir a guia sobre valor de referência fixado unilateralmente nem usar o valor venal do IPTU como piso. Se considerar o valor declarado incompatível com o mercado, deve instaurar processo administrativo, com contraditório, e demonstrar a divergência com elementos concretos.

Quem tem direito à restituição do ITBI pago a maior?

O sujeito passivo que recolheu o imposto, em regra o adquirente, a quem as leis municipais costumam atribuir a condição de contribuinte. Ele tem direito à diferença entre o que pagou e o imposto devido sobre o valor da transação, atualizada pelos mesmos índices que o município aplica aos seus créditos tributários (art. 165-A do CTN).

Qual o prazo para pedir a restituição do ITBI?

Cinco anos contados do pagamento, nos termos do art. 168, I, do CTN. Em setembro de 2026, recolhimentos anteriores a setembro de 2021 já não podem, em regra, ser recuperados. Se o pedido administrativo for indeferido, a ação anulatória da decisão prescreve em dois anos (art. 169 do CTN).

A restituição do ITBI deve ser pedida na prefeitura ou na Justiça?

Pode ser pedida nas duas vias. O requerimento à secretaria da fazenda municipal dispensa ação judicial, mas pode ser indeferido quando a lei local ainda adota o valor de referência como base. Nesse caso, cabe ação de repetição de indébito contra o município, instruída com a escritura, a guia e o comprovante de pagamento.

É possível pedir a restituição do ITBI no Juizado Especial da Fazenda Pública?

Sim, se o valor da causa não ultrapassar 60 salários mínimos (R$ 97.260,00 em 2026) e o autor for pessoa física, microempresa ou empresa de pequeno porte (arts. 2.º e 5.º da Lei n. 12.153/2009). No foro em que houver Juizado instalado, sua competência é absoluta, e o primeiro grau dispensa o pagamento de custas.

A LC n. 227/2026 mudou o Tema 1.113?

A lei deu nova redação ao art. 38 do CTN: definiu valor venal como o valor de mercado para venda à vista e previu que o município o estime por critérios técnicos, com contestação por avaliação contraditória. A conciliação dessas regras com o Tema 1.113 é controvertida, e o STJ não havia revisto a tese até a data desta atualização.

O Tema 1.113 já transitou em julgado?

Não. O recurso extraordinário do Município de São Paulo, admitido como representativo da controvérsia, tramita no STF como RE 1.412.419, relatora a ministra Cármen Lúcia, e em 2026 o Tribunal passou a examinar sua repercussão geral. Enquanto não houver decisão em sentido contrário, as teses do STJ são de observância obrigatória pelos juízes e tribunais (art. 927, III, do CPC).

Conclusão

O Tema 1.113 do STJ deslocou o ponto de partida do ITBI para o valor efetivamente praticado na transação: a prefeitura que discordar do valor declarado deve demonstrá-lo em processo administrativo, e não impor previamente um valor de referência ou o valor venal do IPTU. Quem pagou sobre base superior pode obter a restituição da diferença, atualizada, em cinco anos do pagamento, na via administrativa ou judicial. O exame da repercussão geral no STF e a nova redação do art. 38 do CTN tornam o cenário menos estável do que em 2022, o que recomenda documentar o valor de cada operação e acompanhar os prazos.

Principais pontos deste artigo:

• A base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel transmitido, sem vínculo com o IPTU (Tema 1.113, REsp 1.937.821/SP).
• O valor declarado presume-se correto e só pode ser afastado em processo administrativo próprio (art. 148 do CTN).
• É vedado o arbitramento prévio da base por valor de referência fixado unilateralmente pelo município.
• A restituição do ITBI pago a maior pode ser pedida em cinco anos do pagamento (art. 168, I, do CTN), com atualização pelos índices do município (art. 165-A).
• Até 60 salários mínimos (R$ 97.260,00 em 2026), pessoas físicas, microempresas e empresas de pequeno porte podem recorrer ao Juizado Especial da Fazenda Pública.
• O STF examina o RE 1.412.419, e a LC n. 227/2026 reabriu o debate sobre a estimativa municipal do valor venal.

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