IPTU São Paulo 2026: valor venal, alíquotas e isenções

Atualizado em outubro de 2026.

O IPTU em São Paulo é calculado sobre o valor venal que a Prefeitura atribui a cada imóvel, e é esse número, mais do que a alíquota, que explica a maior parte das variações do carnê. Para o exercício de 2026, a capital revisou a Planta Genérica de Valores, ampliou as faixas de isenção e reduziu a trava de aumento para os imóveis não residenciais. Este guia de IPTU SP explica como o valor venal é apurado, quais alíquotas incidem, quem fica isento, o calendário de 2026 e como contestar o lançamento na via administrativa municipal. Para a lógica geral do imposto e a comparação com outras capitais, veja o guia de alíquota de IPTU nos municípios brasileiros.

Em resumo: em São Paulo, o IPTU predial é de 1% sobre o valor venal para imóveis residenciais e de 1,5% para os demais, com descontos e acréscimos por faixa de valor. A partir de 2026, a Lei Municipal n.º 18.330/2025 revisou a Planta Genérica de Valores, isentou o imóvel construído de até R$ 150 mil e o residencial de padrão simples ou médio de até R$ 260 mil, e fixou em 10% o aumento nominal máximo anual também para os imóveis não residenciais. O lançamento pode ser impugnado em até 90 dias do vencimento da primeira parcela.

IPTU em São Paulo: base legal e fato gerador

O imposto é instituído pela Lei Municipal n.º 6.989/1966, com as alterações posteriores, e tem fundamento no art. 156, I, da Constituição Federal. O fato gerador é a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel localizado na zona urbana do município, considerado ocorrido em 1.º de janeiro de cada exercício. Contribuinte é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título.

A legislação distingue o imposto predial, que incide sobre o imóvel construído, do imposto territorial, que incide sobre o terreno sem edificação ou com construção de pequena expressão. A distinção importa porque as alíquotas, as isenções e a trava de aumento seguem regras próprias para cada caso. As alíquotas paulistanas são graduadas pelo valor venal e pelo uso do imóvel, critérios admitidos pelo art. 156, § 1.º, I e II, da Constituição, e não pela área, critério que o STF declarou inconstitucional no Tema 1.455 quando adotado por lei municipal posterior à Emenda Constitucional n.º 29/2000; a área influi no imposto apenas como componente do valor venal.

IPTU SP: como o valor venal é apurado

A base de cálculo é o valor venal, isto é, a estimativa administrativa do valor de mercado do imóvel. A Prefeitura não avalia cada unidade individualmente: aplica aos dados do cadastro imobiliário os valores unitários da Planta Genérica de Valores (PGV), disciplinada pela Lei n.º 10.235/1986. O valor venal do terreno decorre do valor do metro quadrado atribuído à face de quadra em que o imóvel se situa, multiplicado pela área e corrigido por fatores como a profundidade. O valor venal da construção decorre do valor unitário do padrão e do tipo construtivo, multiplicado pela área construída e ajustado pela idade da edificação, por meio do fator de obsolescência.

Na prática, o valor venal depende de duas variáveis que o contribuinte pode conferir: os valores unitários da PGV, que são definidos em lei, e os dados cadastrais do imóvel (área do terreno, área construída, padrão, tipo de uso e ano da construção). Erros nos dados cadastrais são causa frequente de lançamentos indevidos e podem ser corrigidos na via administrativa.

A revisão da Planta Genérica de Valores para 2026

A PGV foi revista pelo Projeto de Lei n.º 1.130/2025, aprovado pela Câmara Municipal em 29 de outubro de 2025 e convertido na Lei n.º 18.330, de 11 de novembro de 2025. A lei atualizou, a partir de 1.º de janeiro de 2026, a tabela de valores unitários de construção e a listagem de valores unitários de terreno da Lei n.º 10.235/1986. O único dispositivo vetado foi o art. 14, que previa um sítio eletrônico de consulta a partir de 2029, conforme as razões de veto.

A atualização da base de cálculo pelo Executivo, sem lei específica, passou a ter autorização constitucional com a Emenda Constitucional n.º 132/2023, que incluiu o inciso III no § 1.º do art. 156 da Constituição: o prefeito pode atualizar a base por decreto, conforme critérios estabelecidos em lei municipal. A revisão da PGV paulistana de 2026, contudo, foi feita por lei aprovada pela Câmara.

Alíquotas do IPTU em São Paulo

A alíquota do imposto predial é de 1,0% sobre o valor venal para imóveis utilizados exclusiva ou predominantemente como residência (art. 7.º da Lei n.º 6.989/1966) e de 1,5% para imóveis construídos com outra utilização (art. 8.º). Sobre o imposto assim apurado incidem descontos ou acréscimos por faixa de valor venal (arts. 7.º-A e 8.º-A, na redação da Lei n.º 15.889/2013), calculados sobre a parcela do valor venal compreendida em cada faixa, à semelhança de uma tabela progressiva.

O resultado é uma alíquota efetiva crescente com o valor venal, autorizada pelo art. 156, § 1.º, I e II, da Constituição, na redação da Emenda Constitucional n.º 29/2000, que permite o IPTU progressivo em razão do valor e alíquotas diferentes conforme a localização e o uso. O imposto territorial segue tabela própria. Distinta dessa progressividade fiscal é a progressividade no tempo do art. 182, § 4.º, II, da Constituição, regulamentada pelo art. 7.º do Estatuto da Cidade (Lei n.º 10.257/2001): aplicada ao imóvel não edificado, subutilizado ou não utilizado depois de notificado o proprietário, admite majoração anual da alíquota por cinco anos, até o máximo de 15%.

Isenções e descontos por valor venal em 2026

A partir de 2026, os benefícios por valor venal estão nos arts. 2.º a 4.º da Lei n.º 18.330/2025, que substituiu os limites anteriores, de R$ 120 mil e R$ 230 mil. Eles alcançam apenas o imposto predial, dependem da atualização dos dados cadastrais, ficam limitados a um único imóvel por contribuinte e não se aplicam às unidades tributadas como garagem nem aos estacionamentos comerciais, segundo a página de isenção e desconto do IPTU da Secretaria Municipal da Fazenda.

O desconto decresce à medida que o valor venal sobe, para evitar um salto abrupto entre o imóvel isento e o tributado. No exemplo da própria Prefeitura, um imóvel residencial com valor venal de R$ 270 mil recebe desconto de R$ 240 mil e é tributado sobre R$ 30 mil. Segundo a Secretaria da Fazenda, mais de 1,5 milhão de imóveis residenciais ficaram isentos ou com desconto em 2026, dos quais mais de um milhão com isenção total.

Imunidades e outros benefícios

Independentemente do valor venal, a Constituição veda a cobrança de IPTU sobre o patrimônio dos entes públicos, dos templos de qualquer culto, dos partidos políticos e suas fundações, das entidades sindicais dos trabalhadores e das instituições de educação e de assistência social sem fins lucrativos (art. 150, VI). A Súmula Vinculante n.º 52 do STF estende a imunidade ao imóvel dessas entidades alugado a terceiros, desde que a renda seja aplicada nas suas atividades essenciais. A Emenda Constitucional n.º 116/2022 acrescentou o § 1.º-A ao art. 156 da Constituição para afastar o IPTU sobre o imóvel em que a entidade religiosa seja apenas locatária, e o art. 13 da Lei n.º 18.330/2025 disciplinou a declaração necessária para o reconhecimento dessa situação no município. Há ainda isenções por requerimento previstas na legislação municipal, que exigem pedido e comprovação dos requisitos.

Trava de aumento: quanto o IPTU pode subir

A Lei n.º 15.889/2013 limita a variação nominal do imposto de um exercício para o outro. Para os imóveis residenciais, o limite é de 10%. Para os demais, o art. 9.º, II, da lei fixava 15% de 2015 a 2025; com a redação dada pelo art. 10 da Lei n.º 18.330/2025, o limite passou a 10% para os fatos geradores a partir de 2026. A nota divulgada na aprovação do projeto, em outubro de 2025, mencionava 12% para os imóveis comerciais, mas esse percentual não consta da lei sancionada, e a página de cálculo do IPTU da Secretaria Municipal da Fazenda informa 10% para os imóveis não residenciais e terrenos a partir de 2026.

A trava limita o aumento do imposto, não do valor venal, e por isso a diferença entre o imposto travado e o imposto integral tende a se refletir nos exercícios seguintes, sempre dentro do limite anual. A limitação não se aplica, entre outras hipóteses, aos terrenos com mais de 500 m² desocupados ou com pequena área construída; nesses casos, a existência de obra licenciada em andamento deve ser comunicada à Prefeitura pela Declaração de Terreno com Obra Licenciada (DTOL).

Calendário e formas de pagamento do IPTU 2026

Conforme o edital do IPTU 2026, a cota única e a primeira parcela venceram em fevereiro de 2026, no dia fixo escolhido pelo contribuinte na atualização cadastral; sem escolha, o vencimento recai no dia 9 ou 14. A consulta online dos valores foi aberta em 15 de janeiro. O pagamento à vista até o vencimento da primeira parcela teve desconto de 3%, e o parcelamento admitiu até 10 parcelas mensais, com valor mínimo de R$ 50,00 cada, segundo as perguntas e respostas da Secretaria da Fazenda.

Em 2026 a Prefeitura deixou de enviar segunda correspondência com as demais parcelas: quem parcela deve emitir as guias pela internet. O débito automático e o PIX são aceitos. Segundo a Secretaria da Fazenda, a escolha do dia de vencimento para o exercício seguinte é feita na atualização cadastral até 31 de outubro. Até a data desta atualização, não havia sido publicada lei ou decreto com os valores do IPTU 2027.

Como contestar o valor venal e o lançamento

O IPTU paulistano é lançado de ofício, e o meio próprio para discutir o valor cobrado na via administrativa é a impugnação da Notificação de Lançamento, regulada pela Lei Municipal n.º 14.107/2005, que disciplina o processo administrativo fiscal e criou o Conselho Municipal de Tributos. O prazo é de 90 dias contados do vencimento normal da primeira prestação ou da parcela única (art. 36, II). Se a Prefeitura emitir nova notificação, o prazo recomeça a partir do novo vencimento.

Segundo a página de contestação do lançamento da Secretaria da Fazenda, o pedido é apresentado pela Solução de Atendimento Virtual (SAV), com login gov.br, e acompanhado pelo processo eletrônico SEI; só é válido se o número do processo for gerado. A impugnação tempestiva suspende a exigibilidade do crédito durante a análise. Se acolhida, o imposto é recalculado com novos prazos; se rejeitada, o valor original é devido com os acréscimos legais. Da decisão de primeira instância cabe recurso ordinário em 30 dias contados da intimação (art. 43).

A impugnação deve indicar com precisão o erro e trazer a prova correspondente. Quando a divergência está nos dados cadastrais, a prova costuma ser documental: escritura, matrícula, planta aprovada, habite-se ou contrato. Quando a discussão é o próprio valor venal, ou seja, a alegação de que a PGV atribuiu ao imóvel valor superior ao de mercado, a demonstração exige elementos técnicos, como laudo de avaliação, e a análise dos fatores aplicados ao imóvel. O serviço Explicando seu IPTU, da Prefeitura, permite comparar os elementos do cálculo entre um exercício e outro. Os requisitos formais do lançamento e os vícios que o invalidam estão tratados no artigo sobre lançamento do IPTU e impugnação.

Encerrada a via administrativa, ou sem ela, a discussão pode ser levada ao Judiciário. Em lançamentos de valor relevante, sobretudo de imóveis não residenciais, a revisão do valor venal com apoio de advogado tributarista em São Paulo permite avaliar a via mais adequada e o momento de agir.

Valor venal do IPTU e base do ITBI

O valor venal do IPTU não se confunde com a base de cálculo do ITBI. No Tema 1.113 dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que o ITBI incide sobre o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, que não está vinculado à base do IPTU, que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, revisável pelo Fisco em processo administrativo, e que o município não pode arbitrar previamente a base a partir de valor de referência fixado unilateralmente.

Perguntas frequentes sobre o IPTU em São Paulo

Qual o limite de isenção do IPTU em São Paulo em 2026?

Desde 2026, a Lei Municipal n.º 18.330/2025 isenta do imposto predial o imóvel construído com valor venal de até R$ 150 mil e o imóvel residencial de padrão A, B ou C, tipo 1 ou 2, com valor venal de até R$ 260 mil. Os limites anteriores eram R$ 120 mil e R$ 230 mil. A isenção vale para um único imóvel por contribuinte e não alcança garagens nem estacionamentos comerciais.

Quanto o IPTU de São Paulo pode subir de um ano para outro?

A trava da Lei n.º 15.889/2013 limita o aumento nominal anual do imposto a 10% para imóveis residenciais. Para os demais imóveis, o limite foi de 15% de 2015 a 2025 e passou a 10% a partir de 2026, por alteração da Lei n.º 18.330/2025. A trava não protege, por exemplo, terrenos com mais de 500 m² desocupados ou com pouca área construída.

Como saber o valor venal do meu imóvel em São Paulo?

O valor venal consta da Notificação de Lançamento do IPTU e pode ser consultado no serviço online da Secretaria Municipal da Fazenda. Ele resulta da Planta Genérica de Valores, que atribui valores ao metro quadrado de terreno e de construção conforme a localização, o padrão e a idade do imóvel, aplicados aos dados do cadastro imobiliário.

Qual o prazo para contestar o IPTU em São Paulo?

A impugnação da Notificação de Lançamento deve ser apresentada em até 90 dias contados do vencimento normal da primeira parcela ou da cota única, conforme o art. 36, II, da Lei n.º 14.107/2005. O pedido é feito pelo SAV da Prefeitura, com login gov.br, e suspende a exigibilidade do crédito enquanto é analisado. Da decisão cabe recurso em 30 dias.

Qual o desconto do IPTU à vista em São Paulo em 2026?

Em 2026, o pagamento em cota única até o vencimento da primeira parcela, em fevereiro, teve desconto de 3%. O contribuinte pôde também parcelar o imposto em até 10 vezes, com parcela mínima de R$ 50,00.

O valor venal do IPTU serve de base para o ITBI?

Não necessariamente. No Tema 1.113 dos recursos repetitivos, o STJ decidiu que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, que não está vinculado à base do IPTU, e que o município não pode arbitrar previamente essa base a partir de um valor de referência fixado unilateralmente.

Conclusão

Em 2026, o IPTU de São Paulo passou a refletir uma nova Planta Genérica de Valores, compensada por isenções mais amplas para os imóveis de menor valor e por uma trava de 10% que passou a valer também para os imóveis não residenciais. Para o contribuinte, a conferência anual da notificação continua sendo o passo decisivo: os dados cadastrais e o valor venal determinam o imposto, e o prazo de 90 dias para impugnar o lançamento é contado do vencimento da primeira parcela, não do recebimento do carnê.

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