ITBI São Paulo: alíquota, valor venal de referência e cálculo

Atualizado em outubro de 2026.

O ITBI em São Paulo é cobrado pela Prefeitura na compra e venda e nas demais transmissões onerosas de imóveis situados na capital. A alíquota geral é de 3%, com faixa de 0,5% sobre parte do valor financiado em determinados programas habitacionais. A maior fonte de litígio, porém, não é a alíquota. É a base de cálculo, porque o Município adota como piso o chamado valor venal de referência, prática que o Judiciário vem afastando desde 2015 e que voltou ao debate com a Lei Complementar n. 227/2026. Este artigo explica como o imposto é calculado na capital paulista, o que diz a jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo, quais são as isenções e como contestar uma cobrança acima do valor da operação. As regras gerais do imposto, válidas para qualquer município, estão no guia sobre o ITBI.

Em resumo: em São Paulo, o ITBI é de 3% sobre a base de cálculo. Nos financiamentos pelo SFH, PAR, HIS e consórcios de imóveis de até R$ 725.808,00, a parte financiada até R$ 120.968,00 paga 0,5% (valores de 2026). A Prefeitura calcula o imposto sobre o maior valor entre o da transação e o valor venal de referência. O STJ, no Tema 1.113, vedou o arbitramento prévio por valor de referência, e o Órgão Especial do TJSP declarou inconstitucionais os dispositivos da lei paulistana que o instituíram. Decisões do TJSP de 2026 afirmam que a LC n. 227/2026 não autoriza a adoção automática desse valor nem retroage. A primeira aquisição de imóvel residencial de até R$ 245.527,77 é isenta.

Qual é a alíquota do ITBI em São Paulo?

A alíquota geral do ITBI paulistano é de 3% sobre toda a base de cálculo. A Lei municipal n. 11.154/1991, que institui o imposto, prevê uma alíquota reduzida de 0,5% para aquisições financiadas em certos programas: Sistema Financeiro da Habitação (SFH), Programa de Arrendamento Residencial (PAR), Habitação de Interesse Social (HIS) e consórcios. O benefício tem dois limites, atualizados anualmente. O imóvel não pode ultrapassar determinado valor, e a alíquota reduzida incide apenas sobre a parcela financiada até um teto. Segundo a Secretaria Municipal da Fazenda, para contratos de financiamento firmados a partir de 25 de fevereiro de 2022, os valores de 2026 são os da tabela abaixo.

Para contratos anteriores, as regras variam conforme a data. Até 29 de março de 2015, a alíquota geral era de 2%. Entre 30 de março de 2015 e 24 de fevereiro de 2022, a faixa de 0,5% não alcançava os consórcios. Por isso, num pedido de restituição ou na regularização de um registro antigo, é preciso aplicar a tabela vigente na data do fato gerador.

Como calcular o ITBI em São Paulo: exemplos

O cálculo segue a fórmula divulgada pela Prefeitura. Nos financiamentos que se enquadram na faixa reduzida, o imposto é a soma de 0,5% sobre o valor financiado, limitado ao teto anual, e de 3% sobre o restante da base. Nos demais casos, aplica-se 3% sobre a base inteira. Os exemplos abaixo são hipotéticos e consideram valores de 2026.

No segundo exemplo, embora R$ 400.000,00 tenham sido financiados, a alíquota de 0,5% alcança apenas R$ 120.968,00. A economia em relação ao pagamento integral a 3% é de R$ 3.024,16. No terceiro, o imóvel ultrapassa o limite de R$ 725.808,00, e o financiamento não altera a alíquota.

A base de cálculo usada nesses exemplos é o valor da transação. Se a Prefeitura emitir a guia sobre um valor venal de referência de R$ 680.000,00 para o apartamento vendido por R$ 600.000,00, o imposto à vista sobe para R$ 20.400,00. A diferença de R$ 2.400,00 é exatamente o tipo de cobrança discutido nos tópicos seguintes.

O que é o valor venal de referência e por que é contestado?

O valor venal de referência (VVR) é uma estimativa do valor de mercado de cada imóvel elaborada pela Prefeitura de São Paulo e consultável no portal da Secretaria da Fazenda. Ele não se confunde com o valor venal do IPTU, calculado a partir da planta genérica de valores e normalmente inferior. Na prática administrativa paulistana, a base de cálculo do ITBI é o maior valor entre o da transação declarado pelas partes e o VVR. Quem compra um imóvel por preço inferior ao VVR recebe uma guia calculada sobre o valor da Prefeitura.

A sistemática foi questionada desde a origem. Os arts. 7.º-A e 7.º-B da Lei n. 11.154/1991, que previam o valor de referência, foram declarados inconstitucionais pelo Órgão Especial do TJSP no Incidente de Inconstitucionalidade n. 0056693-19.2014.8.26.0000 (rel. Des. Paulo Dimas Mascaretti, julgado em 25 de março de 2015). Depois, o tema chegou ao STJ justamente num caso paulistano. No Tema 1.113 dos recursos repetitivos (REsp 1.937.821/SP, Primeira Seção, julgado em 24 de fevereiro de 2022), o tribunal fixou três teses:

• a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não vinculada à base do IPTU;
• o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado, e essa presunção só pode ser afastada pelo fisco em processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
• o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

O efeito prático é que o valor declarado na escritura é o ponto de partida. Para cobrar sobre valor maior, a Prefeitura precisa instaurar procedimento, demonstrar que o preço declarado não corresponde ao mercado e permitir a defesa do contribuinte. Os desdobramentos do precedente, inclusive para quem já pagou, estão no artigo sobre o Tema 1.113 do STJ.

A LC n. 227/2026 mudou o cálculo do ITBI em São Paulo?

A Lei Complementar n. 227/2026 acrescentou quatro parágrafos ao art. 38 do Código Tributário Nacional:

• o § 1.º define valor venal como o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado;
• o § 2.º manda estimá-lo por critérios técnicos, como preços praticados no mercado, informações de cartórios e agentes financeiros e características do imóvel;
• o § 3.º obriga o município a divulgar esses critérios e assegura ao contribuinte a contestação por avaliação contraditória;
• o § 4.º obriga os serviços notariais e registrais a compartilhar com o município as informações das operações imobiliárias.

A lei também foi incorporada ao guia do Código Tributário Nacional.

A leitura municipal é que a nova redação legitima a estimativa prévia do valor venal, cabendo ao contribuinte contestá-la. A leitura oposta, acolhida em decisões recentes do TJSP, sustenta que a lei regula como o fisco estima o valor de mercado, mas não afasta a presunção do valor declarado nem o processo do art. 148 do CTN. Por isso, o Tema 1.113 não teria sido superado. Acrescenta-se um argumento específico para São Paulo: a lei complementar federal não revalida dispositivos municipais já declarados inconstitucionais. Nessa leitura, se o Município quiser aplicar a nova sistemática, terá de editar lei própria, observando a anterioridade.

A jurisprudência paulista ainda não é uniforme, mas a 14.ª Câmara de Direito Público do TJSP tem seguido a segunda leitura. Na Apelação Cível n. 1116185-71.2025.8.26.0053 (rel. Des. Walter Barone, julgada em 29 de maio de 2026), confirmou a restituição do ITBI pago a maior, afastou o valor de referência e registrou que a LC n. 227/2026 “não possui aplicação retroativa”. No Agravo Interno n. 1061078-81.2021.8.26.0053 (rel. Des. Adriana Carvalho, julgado em 31 de maio de 2026), manteve o cálculo sobre o valor da transação. Para o colegiado, a lei complementar “não autoriza a adoção automática do valor venal de referência” e “não convalida lançamentos sem observância do devido processo legal tributário”. A questão ainda não foi reexaminada pelo STJ. O próprio Tema 1.113 também não transitou em julgado: o recurso extraordinário do Município de São Paulo tramita no STF como RE 1.412.419, relatora a ministra Cármen Lúcia. O cenário pode mudar com essa decisão ou se o Município editar lei nova e passar a divulgar seus critérios técnicos.

Quando pagar o ITBI em São Paulo?

Pelo Código Civil, a propriedade imóvel só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis (art. 1.245). Por isso, o STF e o STJ consolidaram o entendimento de que o fato gerador do ITBI ocorre com o registro, e não com a assinatura do contrato ou a lavratura da escritura. Na prática paulistana, porém, o recolhimento é exigido antes da lavratura da escritura pública. Os tabeliães pedem a guia quitada para praticar o ato, porque respondem pelos tributos incidentes sobre os atos em que intervêm (art. 134, VI, do CTN).

O caso que levou o tema ao STF também veio de São Paulo. No Tema 1.124 da repercussão geral (ARE 1.294.969/SP), o tribunal fixou em 2021 a tese de que o fato gerador do ITBI somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro. Em 2022, acolheu embargos de declaração do Município para reexaminar a cessão de direitos de compra e venda, e o novo julgamento estava pendente na data desta atualização. Na compra de imóvel na planta, a questão ganha contornos próprios, examinados no artigo sobre o ITBI de imóvel na planta.

Na cessão de direitos sobre compromisso de compra e venda, a Prefeitura informa que se abate da base de cálculo o saldo devedor assumido pelo cessionário. Na arrematação em leilão, a base é o valor da arrematação, ressalvado o arbitramento.

Isenções e imunidades do ITBI em São Paulo

A legislação municipal prevê isenção para a primeira aquisição de imóvel de uso exclusivamente residencial por pessoa física, inclusive no Programa Minha Casa, Minha Vida, quando o valor do imóvel não ultrapassa o limite vigente na data do fato gerador. Em 2026, esse limite é de R$ 245.527,77. Desde 8 de novembro de 2013, não é necessário pedido prévio à Prefeitura. Basta apresentar ao cartório a declaração própria preenchida e assinada. Há ainda isenção para aquisições por programas habitacionais de interesse social, como os da COHAB-SP, da CDHU e do Fundo de Arrendamento Residencial, nos termos da lei.

As imunidades decorrem da Constituição. Pelo art. 150, VI, não pagam ITBI a União, os Estados e suas autarquias e fundações, os templos de qualquer culto, os partidos políticos, as entidades sindicais dos trabalhadores e as instituições de educação e de assistência social sem fins lucrativos. Em São Paulo, esse reconhecimento é pedido pelo Sistema de Declaração de Imunidade (SDI). Pelo art. 156, § 2.º, I, também não incide o imposto na incorporação de imóveis ao capital de pessoa jurídica. No Tema 796 (RE 796.376, julgado em agosto de 2020), o STF limitou essa imunidade ao valor do capital a integralizar. Em 19 de outubro de 2026, no Tema 1.348, estendeu-a às empresas com atividade preponderante imobiliária, ressalvadas simulação e fraude, como se explica no artigo sobre o Tema 1.348 do STF.

A integralização de capital é frequente na formação de uma holding patrimonial com imóveis paulistanos. Quando os bens são conferidos pelo valor da declaração de imposto de renda, a Prefeitura costuma exigir ITBI sobre a diferença entre esse valor e o VVR. Em decisão publicada em 20 de outubro de 2026, no Agravo Interno n. 1046870-19.2026.8.26.0053/50001, a 14.ª Câmara de Direito Público do TJSP manteve os valores declarados numa integralização. Segundo o colegiado, o Município não demonstrou ter divulgado os critérios técnicos exigidos pelo novo art. 38, § 3.º, do CTN. Os registros contábeis da conferência de bens e a escolha do valor de integralização são explicados pela Trivium Contábil, parceira da Barbieri Advogados, no guia sobre como constituir uma holding familiar.

O ITBI de São Paulo e a reforma tributária

A reforma tributária do consumo não extinguiu o ITBI, que continua sendo cobrado pelo Município nas transmissões onerosas. A novidade é que as operações com imóveis realizadas por contribuintes do IBS e da CBS, como incorporadoras, loteadoras e empresas que vendem ou alugam imóveis com habitualidade, passam a se sujeitar também ao regime específico da LC n. 214/2025, com redutores próprios e implantação gradual a partir de 2027. Pessoas físicas só são alcançadas nas hipóteses previstas na lei. O funcionamento desses tributos está no artigo sobre IBS e CBS.

A LC n. 214/2025 também criou um valor de referência para os imóveis, apurado pelas administrações tributárias para fins de IBS e CBS e divulgado no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). Ele é distinto do VVR paulistano, mas o compartilhamento de dados entre cartórios, Receita Federal e municípios tende a aproximar as avaliações fiscais. A metodologia e a impugnação desse valor estão no artigo sobre o valor de referência do imóvel, e o panorama da transição, no guia da reforma tributária.

Como contestar o ITBI cobrado pelo valor venal de referência

O caminho depende do momento em que o contribuinte percebe a divergência. A sequência mais comum é a seguinte:

1. Antes do pagamento, comparar o valor da guia com o da transação e consultar o VVR do imóvel no portal da Prefeitura.
2. Se a escritura não puder esperar, avaliar o mandado de segurança preventivo para recolher o imposto sobre o valor declarado. É a via frequentemente utilizada perante as Varas da Fazenda Pública da capital.
3. Se o imposto já foi pago sobre o VVR, pedir a restituição da diferença administrativamente ou pela ação de repetição de indébito, no prazo de cinco anos contados do pagamento (art. 168, I, do CTN). Causas de até sessenta salários mínimos podem tramitar no Juizado Especial da Fazenda Pública (Lei n. 12.153/2009).
4. Se a Prefeitura instaurar procedimento de arbitramento, apresentar defesa com os documentos do negócio e, se possível, laudo de avaliação. O art. 38, § 3.º, do CTN assegura a avaliação contraditória.

O procedimento e os prazos da defesa na esfera administrativa estão no artigo sobre o processo administrativo fiscal. Os requisitos da ação de restituição estão no artigo sobre repetição de indébito tributário. Em aquisições de maior valor, a análise do caso por advogado tributarista em São Paulo ajuda a escolher a via adequada, e a conferência prévia da guia, das certidões e da matrícula integra a due diligence imobiliária.

Perguntas frequentes sobre o ITBI em São Paulo

Qual é a alíquota do ITBI em São Paulo em 2026?

A alíquota geral é de 3%. Nos financiamentos pelo SFH, PAR, HIS e consórcios de imóveis de até R$ 725.808,00, a parte financiada até R$ 120.968,00 paga 0,5%, e o restante da base, 3%. Financiamentos pelo SFI ou pela carteira hipotecária pagam 3% sobre toda a base.

Como calcular o ITBI de um imóvel em São Paulo?

Sem financiamento, multiplica-se a base de cálculo por 3%: um imóvel de R$ 600.000,00 paga R$ 18.000,00. Com financiamento enquadrado na faixa reduzida, soma-se 0,5% sobre o valor financiado até R$ 120.968,00 e 3% sobre o restante; no mesmo imóvel, com R$ 400.000,00 financiados pelo SFH, o imposto é de R$ 14.975,80.

A Prefeitura pode cobrar o ITBI pelo valor venal de referência?

Pela jurisprudência, não de forma automática. O STJ, no Tema 1.113, decidiu que o valor declarado presume-se condizente com o mercado e que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo por valor de referência. O Órgão Especial do TJSP declarou inconstitucionais os dispositivos da lei paulistana sobre o tema, em 2015.

A LC n. 227/2026 autorizou o uso do valor venal de referência?

A lei passou a exigir critérios técnicos e sua divulgação, além de prever a avaliação contraditória, mas a 14.ª Câmara de Direito Público do TJSP decidiu, em maio de 2026, que ela não autoriza a adoção automática do valor de referência e não tem aplicação retroativa. O STJ ainda não reexaminou o Tema 1.113, e o recurso extraordinário contra o precedente (RE 1.412.419) aguarda julgamento no STF.

Quem está isento do ITBI em São Paulo?

Está isenta a primeira aquisição de imóvel exclusivamente residencial por pessoa física, inclusive pelo Minha Casa, Minha Vida, de valor até R$ 245.527,77 em 2026, além das aquisições por programas habitacionais de interesse social. Entes públicos, templos, partidos, sindicatos de trabalhadores e entidades de educação e assistência sem fins lucrativos são imunes.

Paguei o ITBI sobre o valor venal de referência. Posso pedir a diferença?

Sim. A diferença entre o imposto pago sobre o valor de referência e o devido sobre o valor da transação pode ser restituída, administrativamente ou pela ação de repetição de indébito, no prazo de cinco anos contados do pagamento (art. 168, I, do CTN).

Conclusão

O ITBI em São Paulo tem alíquota simples, mas base de cálculo disputada. A Prefeitura mantém o valor venal de referência como piso, enquanto o Tema 1.113 do STJ, a declaração de inconstitucionalidade de 2015 e as decisões do TJSP de 2026 asseguram, por ora, o cálculo sobre o valor da transação. A LC n. 227/2026 abriu uma nova fase do debate, que dependerá de eventual lei municipal e da posição do STJ. Conferir a guia antes da escritura e conservar a documentação do negócio evita recolhimentos indevidos e facilita a restituição.

Principais pontos deste artigo:

• Alíquota geral de 3%; faixa de 0,5% sobre até R$ 120.968,00 financiados pelo SFH, PAR, HIS ou consórcio, para imóveis de até R$ 725.808,00 (2026).
• A Prefeitura calcula o imposto sobre o maior valor entre a transação e o valor venal de referência.
• O Tema 1.113 do STJ veda o arbitramento prévio por valor de referência; o TJSP declarou inconstitucional a previsão paulistana em 2015.
• Para a 14.ª Câmara de Direito Público do TJSP, a LC n. 227/2026 não autoriza a adoção automática do VVR nem retroage.
• A primeira aquisição residencial de até R$ 245.527,77 é isenta em 2026.
• O valor pago a maior pode ser restituído em até cinco anos.

Leia também

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