ITBI São Paulo: alíquota, valor venal de referência e cálculo
ITBI em São Paulo em 2026: alíquota de 3%, faixa de 0,5% no SFH, valor venal de referência, LC 227/2026, decisões do TJSP, isenções e como contestar.
Atualizado em outubro de 2026.
A NFS-e nacional, a nota fiscal de serviço eletrônica de padrão nacional, deixou de ser uma opção de cada município e passou a ser a base documental da tributação dos serviços durante a reforma tributária. É nela que o prestador informa, ao mesmo tempo, o ISS, que continua devido até 2032, e o IBS e a CBS, que o substituem gradualmente, e é com base nela que o fisco apura o tributo, o tomador aproveita o crédito e as partes comprovam a operação. Este artigo trata desses efeitos tributários e jurídicos; o passo a passo de acesso e emissão no Emissor Nacional é explicado pela Trivium Contábil, parceira da Barbieri Advogados, no guia sobre a NFS-e Nacional e o Emissor Nacional.
Em resumo: desde 1.º de janeiro de 2026, municípios e Distrito Federal devem permitir a emissão da NFS-e de padrão nacional ou compartilhar suas notas com o Ambiente de Dados Nacional (art. 62 da LC n. 214/2025). As microempresas e empresas de pequeno porte do Simples Nacional emitem pelo Emissor Nacional desde 1.º de setembro de 2026 (Resolução CGSN n. 189/2026). Na transição, a mesma nota registra o ISS, que segue as regras da LC n. 116/2003 até 2032, e o IBS e a CBS, identificados pela NBS, pelo CST e pelo cClassTrib. O preenchimento correto integra as obrigações acessórias das quais depende a dispensa de recolhimento de 2026 e, a partir de 2027, define o crédito do tomador.
A NFS-e nacional é o modelo padronizado de nota fiscal de serviço eletrônica, com leiaute único em todo o país, cujos documentos ficam registrados no Ambiente de Dados Nacional. Durante anos, cada município teve sistema, leiaute e regras próprios de emissão, o que obrigava prestadores com clientes em várias cidades a lidar com dezenas de padrões. A Lei Complementar n. 214/2025 transformou o padrão nacional em obrigação: pelo art. 62, a partir de 1.º de janeiro de 2026, municípios e Distrito Federal devem autorizar seus contribuintes a emitir a NFS-e no ambiente nacional, até 31 de dezembro de 2032.
O município pode manter emissor próprio, desde que compartilhe os documentos gerados, no leiaute padronizado, com o Ambiente de Dados Nacional. O ente que descumprir a regra fica sujeito à suspensão temporária das transferências voluntárias (art. 62, § 7.º). A razão da obrigação é a própria reforma: o IBS e a CBS dependem de documentos fiscais padronizados e centralizados para a apuração, o cruzamento de dados e a distribuição da receita entre os entes.
Para o prestador, a mudança principal é a padronização: um único leiaute, com os mesmos campos em qualquer município, e um registro nacional de todas as notas emitidas. Isso simplifica a emissão para quem atua em várias cidades, mas também amplia a capacidade de fiscalização, porque a Receita Federal, o Comitê Gestor do IBS e os municípios passam a dispor dos mesmos dados, em tempo real, para cruzamento com declarações, contratos e pagamentos.
O MEI já emite pelo padrão nacional desde 2023. Para as microempresas e empresas de pequeno porte optantes pelo Simples Nacional, a Resolução CGSN n. 189/2026 tornou obrigatório o uso do Emissor Nacional a partir de 1.º de setembro de 2026, pelo portal ou por sistema integrado à API nacional. As demais empresas seguem o modelo adotado por seu município, que pode ser o Emissor Nacional ou um emissor próprio integrado ao ambiente nacional. Para prestadores estabelecidos na capital gaúcha, a Trivium Contábil explica as particularidades locais no artigo sobre a NFS-e em Porto Alegre.
Durante a transição, a NFS-e registra dois sistemas tributários ao mesmo tempo. O ISS continua a ser apurado segundo a LC n. 116/2003 e a legislação de cada município, e o IBS e a CBS, segundo a LC n. 214/2025, com alíquotas e efeitos que mudam a cada fase.
| Período | ISS | IBS e CBS |
|---|---|---|
| 2026 | Integral | CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, em teste, com dispensa de recolhimento para quem cumpre as obrigações acessórias |
| 2027 e 2028 | Integral | CBS cobrada pela alíquota de referência; IBS de 0,1% |
| 2029 a 2032 | Reduzido a 90%, 80%, 70% e 60% das alíquotas | IBS crescente na mesma proporção |
| 2033 | Extinto | IBS e CBS integrais |
Os dois sistemas não seguem o mesmo critério territorial. O ISS é devido, em regra, no local do estabelecimento prestador, com as exceções relacionadas no art. 3.º da LC n. 116/2003, como a execução de obras e outros serviços cobrados no local da prestação. O STF, ao concluir em junho de 2023 o julgamento da ADI 5.835, declarou inconstitucionais as alterações que deslocavam para o domicílio do tomador o ISS sobre planos de saúde, administração de cartões, de fundos e de consórcios e arrendamento mercantil, que permanecem no local do prestador. O IBS e a CBS, por sua vez, seguem o princípio do destino. Uma mesma nota pode, portanto, gerar ISS para um município e IBS para outro, e a correta indicação dos locais da prestação e do tomador passa a ter dupla relevância. A substituição gradual do ISS está detalhada no cronograma da reforma tributária.
Quatro informações da NFS-e nacional determinam o tratamento tributário do serviço, e cada uma cumpre função jurídica própria:
| Campo | Função |
|---|---|
| Código de tributação nacional | Identifica o subitem da lista da LC n. 116/2003 e, com ele, a incidência e o local do ISS |
| NBS | Classifica o serviço para o IBS e a CBS e indica se ele está em algum anexo de redução da LC n. 214/2025 |
| CST do IBS e da CBS | Indica a categoria do tratamento: tributação integral, redução, isenção, imunidade, suspensão |
| cClassTrib | Identifica a hipótese específica e o dispositivo legal que a fundamenta |
A coerência entre esses campos é o que dá segurança à nota. Um serviço classificado na NBS como sujeito à redução de 60% da saúde, por exemplo, precisa do cClassTrib correspondente e de um código de tributação nacional compatível; a divergência entre eles pode levar à rejeição da nota ou, o que é mais delicado, à sua autorização com dados inconsistentes, que só aparecem na fiscalização.
Em 2026, o IBS e a CBS são destacados em caráter de teste, e o art. 348, § 1.º, da LC n. 214/2025 dispensa do recolhimento quem cumpre as obrigações acessórias. O preenchimento correto do grupo de IBS e CBS na NFS-e faz parte dessas obrigações, e a dispensa, portanto, depende da qualidade da nota. A LC n. 227/2026 acrescentou os §§ 3.º e 4.º ao mesmo artigo: se houver auto de infração em 2026 por descumprimento de obrigação acessória, o contribuinte é intimado a suprir a omissão em sessenta dias, e o atendimento extingue a penalidade.
O cronograma do Ato Conjunto RFB/CGIBS n. 4/2026 fixou datas próprias para a NFS-e: os campos de IBS e CBS são obrigatórios na NFS-e de serviços em geral desde 1.º de outubro de 2026; na NFS-e de locação, de condomínios, de bens imateriais e de plataformas digitais, a partir de 1.º de dezembro de 2026; e, para os optantes pelo Simples Nacional, a partir de 1.º de janeiro de 2027. A regra geral dos dois tributos está no artigo sobre o IBS e a CBS.
A partir de 2027, a NFS-e passa a ter efeito financeiro direto para o tomador do serviço. O crédito de IBS e CBS do adquirente corresponde ao valor destacado em documento fiscal eletrônico idôneo, e uma nota emitida com classificação errada, sem os campos exigidos ou posteriormente cancelada afeta o crédito de quem contratou o serviço. Para empresas que contratam muitos prestadores, a conferência das notas recebidas torna-se parte do controle de créditos, e os contratos tendem a prever com mais precisão quem responde por erros de emissão.
A retenção do ISS pelo tomador, nas hipóteses do art. 6.º da LC n. 116/2003 e da legislação municipal, continua aplicável enquanto o imposto existir, e deve ser informada na nota. O recolhimento do IBS e da CBS na liquidação financeira, o split payment, previsto na LC n. 214/2025, ainda está em fase de testes e não substitui, por enquanto, a apuração com base nos documentos fiscais. Nos contratos de prestação continuada, a mudança de carga ao longo das fases recomenda cláusulas de preço e de reequilíbrio que distribuam entre as partes os efeitos das novas alíquotas.
O cancelamento e a substituição da NFS-e são eventos registrados no ambiente nacional, com regras e prazos definidos no leiaute nacional e, em alguns casos, na legislação do município. A nota cancelada deixa de produzir efeitos fiscais, e a substituída é vinculada ao novo documento. Na prática, o que interessa juridicamente é a coerência entre a nota, o contrato e o pagamento: a nota cancelada sem justificativa, quando o serviço foi prestado e pago, pode ser interpretada pelo fisco como omissão de receita, e a nota mantida para operação que não ocorreu gera débito indevido e crédito indevido para o tomador.
Os erros de classificação têm consequências distintas conforme o período. Em 2026, comprometem a dispensa de recolhimento e podem ser corrigidos no prazo dos §§ 3.º e 4.º do art. 348. A partir de 2027, o enquadramento indevido em redução de alíquota gera tributo recolhido a menor, sujeito a lançamento com juros e multa, e o enquadramento em tributação mais alta que a devida onera o preço sem fundamento legal. Quando a dúvida de classificação for relevante, a consulta tributária prevista no art. 323-A da LC n. 214/2025 permite obter posição formal antes de adotar o critério.
Para advogados, contadores, médicos, engenheiros e outros prestadores de serviços intelectuais, a NFS-e é o documento que materializa o acesso às reduções da reforma. A redução de 30% das profissões regulamentadas depende dos requisitos do art. 127 da LC n. 214/2025, e a de 60% dos serviços de saúde, do enquadramento do serviço no Anexo III pela NBS; nos dois casos, a nota precisa refletir corretamente o serviço prestado e o fundamento da redução. Sociedades optantes pelo Simples Nacional devem avaliar, além disso, se recolhem o IBS e a CBS no DAS ou pelo regime regular, escolha que altera o crédito transferido aos clientes empresariais, como explica a Trivium Contábil no guia sobre como funciona o Simples Nacional. O panorama da reforma para os prestadores de serviços está no guia sobre a reforma tributária.
Desde 1.º de janeiro de 2026, todos os municípios devem permitir a emissão no padrão nacional ou compartilhar suas notas com o Ambiente de Dados Nacional (art. 62 da LC n. 214/2025). As microempresas e empresas de pequeno porte do Simples Nacional devem usar o Emissor Nacional desde 1.º de setembro de 2026, e o MEI já o utiliza desde 2023; as demais empresas seguem o modelo adotado pelo município, que pode manter emissor próprio integrado ao ambiente nacional.
Sim, desde que compartilhe os documentos gerados, no leiaute padronizado, com o Ambiente de Dados Nacional da NFS-e. O município que não cumprir a obrigação fica sujeito à suspensão temporária das transferências voluntárias (art. 62, § 7.º, da LC n. 214/2025).
Sim. O ISS continua devido, segundo a LC n. 116/2003 e a legislação municipal, até 2032, com alíquotas reduzidas gradualmente de 2029 a 2032. A partir de 2033, o imposto é extinto e substituído integralmente pelo IBS.
Em grupo próprio da nota, com base de cálculo, alíquotas, valores, CST e cClassTrib, além da NBS do serviço. Os campos são obrigatórios na NFS-e de serviços em geral desde 1.º de outubro de 2026 e, para os optantes pelo Simples Nacional, a partir de 1.º de janeiro de 2027.
Não. As hipóteses de retenção do ISS pelo tomador continuam as previstas no art. 6.º da LC n. 116/2003 e na legislação municipal, e devem ser informadas na nota. O que muda é o padrão do documento em que a retenção é registrada.
Em 2026, o erro pode comprometer a dispensa de recolhimento do IBS e da CBS, com prazo de sessenta dias para correção se houver autuação. A partir de 2027, pode gerar diferença de tributo, com juros e multa, e afetar o crédito do tomador, que corresponde ao valor destacado na nota.
A NFS-e nacional é mais do que uma mudança de sistema de emissão. Durante toda a transição, ela concentra no mesmo documento o ISS, regido pela lista da LC n. 116/2003 e pelo critério do estabelecimento prestador, e o IBS e a CBS, regidos pela NBS, pelo cClassTrib e pelo princípio do destino, e serve de base para a apuração, a fiscalização e o crédito do tomador. Para o prestador de serviços, a segurança jurídica passa a depender da coerência entre a nota, o contrato e o pagamento, da classificação correta de cada serviço e do acompanhamento dos prazos de cada fase até 2033.
Principais pontos deste artigo:
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Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e reflete a legislação e a regulamentação vigentes em outubro de 2026. Não constitui aconselhamento jurídico nem substitui a análise individualizada de cada caso.
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