Alíquota de IPTU 2026: como funciona e comparação entre cidades

Atualizado em outubro de 2026.

A alíquota de IPTU é o percentual, fixado em lei de cada município, que se aplica sobre o valor venal do imóvel para chegar ao imposto anual. Não existe alíquota nacional: em 2026, um imóvel residencial paga, em Porto Alegre, de 0,40% a 0,85% sobre as parcelas do valor venal que excedem a faixa de alíquota zero, e, em São Paulo, 1,0% ajustado por faixas, o equivalente a percentuais de 0,7% a 1,5%. Este artigo explica como as alíquotas são construídas, o que a Constituição permite e proíbe desde a EC n. 29/2000, como funciona o IPTU progressivo no tempo e como comparar o imposto entre cidades.

Em resumo: a alíquota do IPTU é fixada por lei municipal e incide sobre o valor venal do imóvel. Desde a EC n. 29/2000, o imposto pode ser progressivo em razão do valor do imóvel e ter alíquotas diferentes conforme a localização e o uso (art. 156, § 1.º, da Constituição); antes, só se admitia a progressividade ligada à função social da propriedade (Súmula 668 do STF). A área do imóvel não pode definir a alíquota (Tema 1.455 do STF). O IPTU progressivo no tempo pode dobrar a cada ano, até 15%. Em 2026, os residenciais pagam de 0,40% a 0,85% por faixa em Porto Alegre, de 0,7% a 1,5% em São Paulo e de 0,20% a 1,10% em Curitiba.

O que é a alíquota de IPTU e como o imposto é calculado?

O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana é de competência dos Municípios (art. 156, I, da Constituição Federal). Suas normas gerais estão nos arts. 32 a 34 do Código Tributário Nacional, examinados no guia sobre o CTN: o imposto incide sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel situado na zona urbana; a base de cálculo é o valor venal, sem os bens móveis mantidos no imóvel (art. 33); e o contribuinte é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título (art. 34). A alíquota, porém, é fixada pela lei de cada município, dentro dos critérios constitucionais examinados adiante.

A zona urbana é definida em lei municipal, mas o art. 32, § 1.º, do CTN exige que nela existam pelo menos dois dos melhoramentos ali enumerados, construídos ou mantidos pelo Poder Público: meio-fio ou calçamento com canalização de águas pluviais, abastecimento de água, sistema de esgotos sanitários, rede de iluminação pública e escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de três quilômetros do imóvel. O imposto é anual, e as leis municipais costumam situar o fato gerador em 1.º de janeiro de cada exercício, data em que se apura a situação do imóvel para o lançamento.

Há dois modelos principais. No da alíquota proporcional, um único percentual incide sobre todo o valor venal. No da alíquota progressiva por faixas, o valor venal é fracionado, cada parcela é tributada pela alíquota da sua faixa, e o imposto é a soma dos resultados, como na tabela do imposto de renda: ultrapassar o limite de uma faixa não faz a alíquota maior incidir sobre todo o valor, mas apenas sobre o excedente.

Daí a diferença entre a alíquota nominal, prevista em lei para cada faixa ou categoria, e a alíquota efetiva, que é a relação entre o imposto devido e o valor venal. Em Porto Alegre, um apartamento com valor venal de R$ 500 mil alcança a faixa de 0,55%, mas paga R$ 1.922,34 em 2026, alíquota efetiva de aproximadamente 0,38%. É a alíquota efetiva que permite comparar a carga do imposto entre imóveis e entre cidades.

IPTU progressivo pelo valor: o que mudou com a EC n. 29/2000?

Na redação original da Constituição, o art. 156, § 1.º, dispunha apenas que o IPTU poderia ser progressivo, nos termos de lei municipal, de forma a assegurar o cumprimento da função social da propriedade. O Supremo Tribunal Federal entendeu que o dispositivo admitia somente a progressividade extrafiscal, ligada à função social da propriedade urbana (art. 182), e não a progressividade fiscal, baseada na capacidade contributiva revelada pelo valor do bem. Daí a Súmula 668 do STF: é inconstitucional a lei municipal que tenha estabelecido, antes da Emenda Constitucional 29/2000, alíquotas progressivas para o IPTU, salvo se destinada a assegurar o cumprimento da função social da propriedade urbana.

A EC n. 29/2000 deu nova redação ao dispositivo: sem prejuízo da progressividade no tempo do art. 182, § 4.º, II, o IPTU pode ser progressivo em razão do valor do imóvel (art. 156, § 1.º, I) e ter alíquotas diferentes de acordo com a localização e o uso do imóvel (art. 156, § 1.º, II). O STF reconheceu a validade da emenda, e as leis municipais posteriores podem adotar a progressividade fiscal. A Súmula 668 continua a ser referência na aplicação desses limites: foi com base nela que a Justiça de Santa Catarina afastou, no caso que deu origem ao Tema 1.455, a alíquota fixada em razão da área do imóvel.

As técnicas podem coexistir na mesma lei: Porto Alegre combina alíquotas progressivas por faixas para os imóveis residenciais com alíquotas próprias para os não residenciais e para os terrenos, estas diferenciadas pela Divisão Fiscal, critério de localização.

Quais critérios não podem definir a alíquota do IPTU?

Os critérios constitucionais são o valor, a localização e o uso do imóvel, além da progressividade no tempo. No Tema 1.455 da repercussão geral (ARE 1.593.784), julgado em sessão virtual encerrada em 5 de agosto de 2026, o STF examinou lei de Chapecó (SC) que fixava alíquota de 1% para imóveis com área construída igual ou superior a 400 m² e aprovou, por unanimidade, a seguinte tese: “É inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à EC nº 29/2000, de alíquota do IPTU em razão da área do imóvel”. Segundo o relator, ministro Dias Toffoli, a alíquota fixada pela área caracteriza progressividade, e não seletividade, e a área não se confunde com o valor, a localização ou o uso da propriedade.

Ao julgar embargos de declaração, em sessão virtual encerrada em 9 de outubro de 2026, o STF modulou os efeitos da decisão: a inconstitucionalidade vale a partir de 12 de agosto de 2026, data da publicação da ata do julgamento de mérito, ficando preservados as cobranças e os pagamentos anteriores, ressalvados os processos administrativos e judiciais então pendentes. Na prática, a discussão sobre valores pagos antes dessa data ficou restrita a quem já tinha processo em curso, e os lançamentos seguintes devem observar a tese. Os detalhes estão no artigo sobre o IPTU por tamanho do imóvel.

A área continua a compor o valor venal, porque a planta genérica multiplica os metros quadrados pelos valores unitários da região; o que se veda é usá-la como critério autônomo para escolher a alíquota. Os contribuintes atingidos por leis desse tipo podem, em princípio, pleitear a restituição do que pagaram a mais, observado o prazo de cinco anos do art. 168, I, do CTN. Os desdobramentos estão no artigo sobre o IPTU por tamanho do imóvel no Tema 1.455, e os prazos, no artigo sobre decadência e prescrição tributária.

Na mesma linha, é inconstitucional a fixação de adicional progressivo do IPTU em função do número de imóveis do contribuinte (Súmula 589 do STF): a progressividade admitida pela Constituição mede o valor de cada imóvel, e não o patrimônio imobiliário do proprietário.

IPTU progressivo no tempo: como a alíquota chega a 15%?

O IPTU progressivo no tempo é instrumento de política urbana. O art. 182, § 4.º, da Constituição faculta ao Município, mediante lei específica para área incluída no plano diretor, exigir do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de parcelamento ou edificação compulsórios, de IPTU progressivo no tempo e de desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública. O procedimento está na Lei n. 10.257/2001 (Estatuto da Cidade).

O proprietário é notificado, com averbação no registro de imóveis, e tem prazos mínimos de um ano, a partir da notificação, para protocolar o projeto e de dois anos, a partir da aprovação, para iniciar as obras (art. 5.º, §§ 2.º e 4.º). Descumpridos os prazos, a alíquota é majorada por cinco anos consecutivos, sem exceder o dobro da do ano anterior e respeitado o máximo de 15% (art. 7.º, § 1.º). Um terreno tributado a 1% poderia passar, por exemplo, a 2%, 4%, 8% e 15%, patamar mantido enquanto a obrigação não for cumprida. São vedadas isenções e anistias relativas a essa tributação (art. 7.º, § 3.º), e, após cinco anos de cobrança, o Município pode desapropriar o imóvel com pagamento em títulos (art. 8.º), modalidade distinta da desapropriação comum, com indenização prévia em dinheiro.

O mecanismo não se confunde com as alíquotas mais elevadas que muitas cidades aplicam aos terrenos sem edificação, fundadas na diferenciação por uso do art. 156, § 1.º, II, e aplicáveis a todos os imóveis da categoria, independentemente de notificação.

Valor venal e planta genérica: a base sobre a qual a alíquota incide

O valor venal é a estimativa do valor de mercado do imóvel para fins tributários e resulta da planta genérica de valores, que fixa os preços do metro quadrado de terrenos e de construções por região, combinados com os dados cadastrais de cada imóvel, como a localização, a área do terreno e da construção, o padrão construtivo, a idade e o estado de conservação. Duas cidades com a mesma alíquota podem cobrar impostos muito diferentes sobre imóveis equivalentes, conforme suas plantas estejam mais ou menos próximas dos preços de mercado.

A majoração da base de cálculo depende de lei, mas a atualização do seu valor monetário não constitui majoração (art. 97, § 2.º, do CTN). Por isso, é defeso ao Município atualizar o IPTU, mediante decreto, em percentual superior ao índice oficial de correção monetária (Súmula 160 do STJ). A EC n. 132/2023 acrescentou ao art. 156, § 1.º, o inciso III, que permite ao Poder Executivo atualizar a base de cálculo conforme critérios estabelecidos em lei municipal. Em Curitiba, a regra já foi aplicada: com base nos critérios fixados pela Lei Complementar municipal n. 149/2025, a planta de valores do IPTU de 2026 foi estabelecida pelo Decreto n. 2.668/2025, e, segundo a Prefeitura, mais de 80% dos imóveis tiveram o imposto corrigido apenas pela variação do IPCA.

A fixação da base de cálculo do IPTU não se submete à noventena, mas continua sujeita à anterioridade anual (art. 150, § 1.º, da Constituição): uma nova planta publicada no fim do ano pode valer já no exercício seguinte. O valor de referência previsto no art. 256 da LC n. 214/2025 destina-se ao IBS e à CBS e não substitui o valor venal do IPTU, como explicam os artigos sobre o valor de referência do imóvel e o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB); a base do ITBI segue regras próprias, examinadas no artigo sobre o Tema 1.113 do STJ.

Comparação do IPTU entre cidades: alíquotas de 2026

O quadro a seguir reúne as alíquotas de 2026 de Porto Alegre e de São Paulo, conferidas na legislação municipal: em Porto Alegre, a Lei Complementar n. 7/1973, na estrutura dada pela Lei Complementar n. 859/2019, cujas faixas são expressas em Unidades Financeiras Municipais (UFM), de R$ 6,0411 em 2026, valor fixado pelo art. 12 do Decreto n. 23.591/2025; em São Paulo, os arts. 7.º, 7.º-A, 8.º, 8.º-A, 27 e 28 da Lei n. 6.989/1966, na redação das Leis n. 13.250/2001 e n. 15.889/2013.

Porto Alegre

A faixa inicial de alíquota zero, de até 14.946 UFM, cerca de R$ 90,3 mil em 2026, vale para todas as categorias. Acima da faixa zero, as alíquotas residenciais sobem de 0,40% para 0,47%, 0,55%, 0,62%, 0,70%, 0,77% e 0,85%, esta aplicável à parcela do valor venal que excede 747.291 UFM. A planta de valores aprovada em 2019 teve os aumentos reais interrompidos pela LC n. 912/2021 e vem sendo apenas corrigida pela inflação, como detalha o artigo sobre o IPTU em Porto Alegre.

São Paulo

São Paulo fixa uma alíquota-base por categoria, de 1,0% para os imóveis residenciais e de 1,5% para os demais, e soma a ela descontos ou acréscimos calculados sobre a parcela do valor venal compreendida em cada faixa, o que equivale a uma tabela progressiva. Para 2026, a Lei n. 18.330/2025 aprovou nova planta genérica de valores e fixou em R$ 150 mil, para o imóvel construído, e em R$ 260 mil, para o residencial de padrão simples ou médio, os limites de valor venal da isenção do imposto predial, concedida a um único imóvel por contribuinte, com desconto decrescente na base de cálculo logo acima desses limites; a partir de 2026, o aumento anual do imposto dos imóveis não residenciais e dos terrenos passou a ser limitado a 10%, o mesmo limite aplicado aos residenciais. Isenções e benefícios estão no artigo sobre o IPTU em São Paulo.

Exemplo: o mesmo valor venal nas duas cidades

Sem considerar isenções, limitadores de aumento e descontos por pagamento antecipado, um imóvel com valor venal de R$ 500 mil pagaria em 2026:

Em São Paulo, o imposto residencial resulta de 1,0% sobre R$ 500 mil (R$ 5.000,00), menos R$ 450,00 de desconto na parcela até R$ 150 mil e R$ 150,00 na parcela seguinte, mais R$ 200,00 de acréscimo sobre os R$ 200 mil entre R$ 300 mil e R$ 500 mil. A comparação é apenas ilustrativa: o valor venal de imóveis equivalentes difere entre as cidades, porque cada planta genérica tem metodologia e grau de atualização próprios.

Curitiba

Em Curitiba, as alíquotas também são progressivas por faixas, cada uma aplicada sobre a parcela do valor venal compreendida na faixa correspondente (Lei Complementar municipal n. 40/2001, na redação da Lei Complementar n. 136/2022). Pela tabela divulgada pela Prefeitura de Curitiba, os imóveis residenciais pagam de 0,20%, até R$ 38.645, a 1,10%, acima de R$ 299.606, em nove faixas; os não residenciais, de 0,35% a 1,80%, em cinco faixas; e os terrenos, de 1% a 3%. Entre 2026 e 2029, o aumento anual do imposto decorrente da atualização da planta não pode ultrapassar a variação do IPCA mais 18%, salvo quando o valor ajustado for inferior a R$ 290.

Rio de Janeiro

No Rio de Janeiro, a Lei municipal n. 6.250/2017 fixou alíquotas únicas por categoria: 1,0% para os imóveis residenciais, 2,5% para os não residenciais e 3,0% para os terrenos não edificados, conforme o Informativo de Valor Venal da Secretaria Municipal de Fazenda. A progressividade efetiva decorre de faixas de isenção por valor venal e de descontos escalonados sobre o imposto, cujos limites são atualizados a cada exercício e devem ser conferidos no informativo do ano.

Santa Maria

Em Santa Maria, cujo Código Tributário Municipal é a Lei Complementar n. 2/2001, a tabela divulgada pela Secretaria de Município da Fazenda fixa, para imóveis em vias sem pavimentação, 1,5% para terrenos não edificados e 0,8% para imóveis edificados, e, em vias pavimentadas, 3,0% e 1,0%, respectivamente; os sítios de recreio pagam 1,0%, as construções paralisadas, abandonadas ou em ruínas por mais de três anos consecutivos, 4,0%, e os terrenos não edificados da área especial delimitada pelas ruas Silva Jardim, Borges de Medeiros, Pinheiro Machado e Benjamim Constant e pela Avenida Presidente Vargas, 5,0%. Ficam isentos, automaticamente, os imóveis com valor venal de até 10.000 UFM. O cálculo dos tributos de 2026 foi disciplinado pelo Decreto Executivo n. 134/2025, com correção de 4,68% pelo IPCA, e, por orientação do Tribunal de Contas do Estado, a Prefeitura mantém atualizado o cadastro de pavimentação das vias, o que pode alterar a alíquota de um exercício para o outro, como explica o guia do IPTU em Santa Maria.

Quadro comparativo de cinco municípios

O quadro resume as alíquotas nominais confirmadas nas fontes oficiais de cada município. Como as estruturas são distintas (faixas progressivas, alíquota única com descontos, critério de pavimentação), a comparação da carga efetiva exige aplicar cada tabela ao valor venal do imóvel.

Florianópolis não consta do quadro porque suas alíquotas, previstas na Consolidação das Leis Tributárias do Município (Lei Complementar n. 7/1997), devem ser conferidas na legislação municipal vigente, tratada no guia do IPTU em Florianópolis.

Guias por município

Cada município disciplina o IPTU em lei própria, com calendário, descontos, isenções e procedimento de reclamação distintos. Os guias abaixo tratam das regras de 2026 em quatro cidades onde a Barbieri Advogados mantém unidades.

Porto Alegre

Em 2026, a cota única venceu em 9 de fevereiro, com desconto de 5%, acrescido de 3% para pessoas físicas ou 4% para pessoas jurídicas sem débitos inscritos em dívida ativa e de 1% a 3% para pessoas físicas identificadas como tomadoras em notas fiscais de serviço; o parcelamento em até dez vezes estendeu-se de março a dezembro (Decreto n. 23.591/2025). A impugnação do lançamento de 2026 podia ser apresentada de 5 de janeiro a 4 de fevereiro. A planta genérica em vigor é a da LC n. 859/2019, atualizada apenas pela UFM desde a LC n. 912/2021. O detalhamento está no guia do IPTU em Porto Alegre.

São Paulo

A Lei n. 18.330/2025 aprovou a nova planta genérica de valores para 2026, isentou do imposto predial os imóveis construídos com valor venal de até R$ 150 mil e os residenciais de padrão simples ou médio de até R$ 260 mil, sempre para um único imóvel por contribuinte, e criou desconto decrescente na base de cálculo logo acima desses limites, conforme a Secretaria Municipal da Fazenda. O aumento anual do imposto ficou limitado a 10% para todas as categorias. O guia do IPTU em São Paulo examina as isenções e o cálculo.

Santa Maria

Em Santa Maria, a alíquota depende da pavimentação da via, o que torna relevante acompanhar as obras de asfaltamento e calçamento: o imóvel situado em via que recebe o melhoramento passa a ser tributado pela alíquota de via pavimentada, como ocorreu no lançamento de 2026. Em 2026, a cota única, com desconto de 5% por antecipação, venceu em 12 de janeiro, e o Prêmio Adimplência acrescentou 10% ou 15%, conforme a forma de pagamento nos dois anos anteriores. O pedido de revisão do lançamento é feito por requerimento no Protocolo Geral. Esses pontos estão no guia do IPTU em Santa Maria.

Florianópolis

Em Florianópolis, o IPTU é regido pela Consolidação das Leis Tributárias do Município, aprovada pela Lei Complementar n. 7/1997, e lançado no início de cada exercício por edital publicado no Diário Oficial do Município, com descontos para a cota única decrescentes conforme a data de pagamento. A reclamação contra o lançamento é dirigida ao Tribunal Administrativo Tributário do município, no prazo fixado no edital. O guia do IPTU em Florianópolis trata das alíquotas e dos benefícios fiscais.

Como conferir a alíquota aplicada no carnê?

Como o IPTU é lançado de ofício, com base no cadastro municipal, um erro de enquadramento se repete a cada exercício até ser corrigido. A conferência pode seguir estes passos:

1. Verificar a categoria de uso atribuída ao imóvel (residencial, não residencial ou terreno), que define a tabela de alíquotas aplicável.
2. Conferir o valor venal e os dados cadastrais que o formam, como áreas, padrão construtivo e ano da construção.
3. Identificar em que faixas o valor venal se distribui e refazer o cálculo pela tabela da lei municipal.
4. Verificar se a lei local adota critério vedado, como a área do imóvel (Tema 1.455 do STF), ou se a base de cálculo aumentou acima da correção monetária sem previsão em lei (Súmula 160 do STJ).
5. Observar o prazo municipal de reclamação contra o lançamento e reunir os documentos que comprovem a divergência.

A reclamação administrativa, apresentada nos termos da legislação local, suspende a exigibilidade do crédito tributário (art. 151, III, do CTN). Os requisitos de validade do lançamento e as formas de impugná-lo estão no artigo sobre o lançamento do IPTU. O imposto pago indevidamente pode ser restituído no prazo de cinco anos (art. 168, I, do CTN), e o locatário não tem legitimidade para discutir o IPTU nem para pedir a restituição do que pagou, ainda que o contrato lhe transfira o encargo (Súmula 614 do STJ).

Perguntas frequentes sobre a alíquota de IPTU

Qual é a alíquota de IPTU?

Não há alíquota nacional: cada município fixa as suas em lei, conforme o uso e, muitas vezes, o valor do imóvel. Em 2026, os imóveis residenciais pagam de 0,40% a 0,85% por faixa em Porto Alegre, acima de 14.946 UFM, e de 0,7% a 1,5% em São Paulo. Terrenos sem edificação costumam ter alíquotas mais altas.

Como é calculado o IPTU?

O imposto resulta da aplicação da alíquota sobre o valor venal do imóvel, apurado pela planta genérica de valores do município. Nas cidades com alíquotas progressivas por faixas, cada parcela do valor venal é tributada pela alíquota da sua faixa, e o imposto é a soma dos resultados. Por isso, a alíquota efetiva costuma ser inferior à alíquota nominal da última faixa alcançada.

O que é IPTU progressivo?

É o IPTU cuja alíquota cresce conforme o valor venal do imóvel, admitido desde a EC n. 29/2000 (art. 156, § 1.º, I, da Constituição). Não se confunde com o IPTU progressivo no tempo, aplicado ao proprietário de solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado que descumpre a obrigação de aproveitá-lo (art. 182, § 4.º, II).

Qual é a alíquota máxima do IPTU progressivo no tempo?

É de 15%. O Estatuto da Cidade permite majorar a alíquota por cinco anos consecutivos, sem exceder o dobro da alíquota do ano anterior e respeitado esse teto. Se a obrigação não for cumprida, a alíquota máxima é mantida até o aproveitamento do imóvel, e o Município pode desapropriá-lo com pagamento em títulos da dívida pública (arts. 7.º e 8.º da Lei n. 10.257/2001).

O município pode cobrar alíquota maior pelo tamanho do imóvel?

Não. No Tema 1.455, julgado em agosto de 2026, o STF fixou a tese de que é inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à EC n. 29/2000, de alíquota do IPTU em razão da área do imóvel. A área continua a influir no valor venal, que é a base de cálculo, mas não pode servir de critério para a alíquota.

A prefeitura pode aumentar o IPTU por decreto?

O decreto pode aplicar a correção monetária à base de cálculo, mas não em percentual superior ao índice oficial (Súmula 160 do STJ). Desde a EC n. 132/2023, o Executivo pode atualizar a base de cálculo conforme critérios estabelecidos em lei municipal (art. 156, § 1.º, III, da Constituição). O aumento da alíquota continua a depender de lei.

Conclusão

A alíquota de IPTU resulta da combinação entre a autonomia de cada município e os limites da Constituição. Desde a EC n. 29/2000, as leis locais podem graduar o imposto pelo valor do imóvel e diferenciá-lo pela localização e pelo uso, mas não podem adotar outros critérios, como a área, conforme reafirmou o STF no Tema 1.455. O IPTU progressivo no tempo é instrumento distinto, reservado ao solo urbano ocioso e sujeito ao teto de 15%. Como o imposto depende também do valor venal, a comparação entre cidades deve considerar a alíquota efetiva e a planta de valores, e a conferência anual do lançamento permite identificar enquadramentos incorretos.

Principais pontos deste artigo:

• A alíquota é fixada por lei municipal e incide sobre o valor venal apurado pela planta genérica de valores.
• Desde a EC n. 29/2000, o IPTU pode ser progressivo pelo valor e ter alíquotas diferentes por localização e uso; antes, só valia a progressividade ligada à função social (Súmula 668 do STF).
• A área do imóvel não pode definir a alíquota (Tema 1.455 do STF), nem o número de imóveis do contribuinte (Súmula 589 do STF).
• O IPTU progressivo no tempo pode dobrar a cada ano, por cinco anos, até 15% (art. 7.º da Lei n. 10.257/2001).
• Em 2026, os imóveis residenciais pagam de 0,40% a 0,85% por faixa em Porto Alegre e de 0,7% a 1,5% em São Paulo.
• Atualizar a base por decreto acima da correção monetária exige critérios fixados em lei municipal (Súmula 160 do STJ; art. 156, § 1.º, III, da Constituição).

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