Desapropriação: o que é, indenização e direitos do proprietário

Atualizado em outubro de 2026.

A desapropriação é o procedimento pelo qual o Poder Público retira, de forma compulsória, a propriedade de um particular para destiná-la a uma finalidade de utilidade pública, necessidade pública ou interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro (art. 5.º, XXIV, da Constituição). Para o proprietário, a questão central raramente é impedir o ato, mas assegurar que a indenização corresponda ao valor real do bem. Este artigo explica o procedimento, a composição da indenização, os juros, a forma de contestar o valor, a tributação, a desapropriação indireta e a desapropriação para reforma agrária.

Em resumo: a desapropriação exige declaração de utilidade pública, necessidade pública ou interesse social e justa e prévia indenização em dinheiro, salvo na reforma agrária e na desapropriação urbanística sancionatória. Na ação, discutem-se apenas o preço e vícios do processo. Na imissão provisória, o proprietário pode levantar até 80% do depósito sem renunciar à discussão do valor. Os juros compensatórios são de até 6% ao ano sobre a diferença entre a oferta e a sentença e dependem de prova de lucros cessantes. A desapropriação indireta prescreve, em regra, em 10 anos (Tema 1.019 do STJ), e, segundo o STJ, não incide imposto de renda sobre a indenização.

O que é desapropriação?

A desapropriação é a forma mais intensa de intervenção do Estado na propriedade: não apenas restringe o uso do bem, mas transfere o seu domínio de maneira compulsória. Seu fundamento está no art. 5.º, XXIV, da Constituição; o regime geral, no Decreto-Lei n. 3.365/1941, complementado pela Lei n. 4.132/1962, que trata do interesse social. A declaração cabe à União, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios (art. 2.º), e concessionários e outros delegados do Poder Público podem promover a desapropriação quando autorizados por lei ou contrato (art. 3.º, na redação da Lei n. 14.620/2023).

Assim como a usucapião, a desapropriação é modo originário de aquisição da propriedade: o bem ingressa no patrimônio do expropriante livre de ônus, e hipotecas e penhoras ficam sub-rogadas no preço (art. 31). Ela não se confunde com a servidão administrativa, a limitação administrativa e o tombamento, que restringem o uso sem transferir a propriedade — restrições com paralelo, no direito privado, nas regras de direito de vizinhança —, nem com a alienação do bem penhorado em leilão judicial para pagar credores.

Quais são as modalidades de desapropriação?

A desapropriação por utilidade pública abrange as situações em que a transferência do bem convém ao interesse coletivo — vias, escolas, hospitais, obras de infraestrutura — e inclui, no art. 5.º do Decreto-Lei n. 3.365/1941, os casos de necessidade pública. O interesse social volta-se à função social da propriedade, como o aproveitamento de bens improdutivos e a construção de casas populares. Há, ainda, regimes especiais:

Fora desses regimes especiais, a indenização é paga em dinheiro, como reafirma, para os imóveis urbanos, o art. 182, § 3.º, da Constituição.

Como funciona o processo de desapropriação?

Fase declaratória: o decreto e a caducidade

A declaração é feita por decreto do chefe do Poder Executivo (art. 6.º) ou por lei (art. 8.º). O decreto não transfere a propriedade, mas autoriza as autoridades administrativas a ingressar no imóvel (art. 7.º). Obras feitas depois dele não entram na indenização, ainda que licenciadas (Súmula 23 do STF), e, das benfeitorias posteriores, só se indenizam as necessárias e, se autorizadas, as úteis (art. 26, § 1.º). A desapropriação por utilidade pública deve efetivar-se em cinco anos, sob pena de caducidade, e o mesmo bem só pode ser declarado de novo após um ano (art. 10); no interesse social, o prazo é de dois anos (art. 3.º da Lei n. 4.132/1962).

Notificação, oferta, mediação e arbitragem

Desde a Lei n. 13.867/2019, o Poder Público deve notificar o proprietário com a oferta de indenização e o prazo de 15 dias para aceitá-la ou rejeitá-la, valendo o silêncio como rejeição (art. 10-A); aceita e paga a oferta, o acordo serve de título para o registro de imóveis. O particular pode optar pela mediação ou pela arbitragem, em instituição cadastrada pelo órgão responsável pela desapropriação (art. 10-B), com aplicação da Lei n. 13.140/2015 e da Lei de Arbitragem. Como a oferta aceita encerra a discussão sobre o valor, convém analisá-la tecnicamente antes de responder.

Ação judicial e limites da defesa

Sem acordo, o expropriante ajuíza a ação de desapropriação. A contestação só pode versar sobre vício do processo ou impugnação do preço; outras questões, como o desvio de finalidade, exigem ação direta (art. 20), e o juiz não decide se há utilidade pública (art. 9.º). Havendo concordância sobre o preço, o juiz a homologa (art. 22); do contrário, o valor é fixado com base em perícia, considerados a estimação fiscal do bem, o preço de aquisição, o estado de conservação, o valor venal de bens semelhantes nos últimos cinco anos e a valorização ou depreciação da área remanescente (art. 27).

Imissão provisória na posse e levantamento do depósito

A imissão provisória permite ao expropriante ocupar o imóvel antes do fim do processo, mediante alegação de urgência e depósito (art. 15). O depósito pode corresponder ao preço oferecido, a 20 vezes o valor locativo, ao valor cadastral do IPTU ou do ITR ou a quantia fixada pelo juiz (art. 15, § 1.º; Súmula 652 do STF), e muitas vezes o juízo determina avaliação provisória antes de deferir a medida. A urgência não pode ser renovada e obriga o pedido de imissão em até 120 dias (art. 15, § 2.º).

Levantamento de até 80% — ou de 100% com concordância

O depósito não é o pagamento da indenização nem pré-julga o valor final. Mesmo discordando do preço, o expropriado pode levantar até 80% dele (art. 33, § 2.º), provando a propriedade e a quitação das dívidas fiscais do imóvel, após editais com prazo de 10 dias (art. 34); dívidas fiscais inscritas e ajuizadas são deduzidas (art. 32). Se concordar, por termo nos autos, com a transferência da propriedade, pode levantar 100%, sem renunciar à discussão do preço (art. 34-A, incluído pela Lei n. 13.465/2017); e, se a contestação não se opuser expressamente à validade do decreto, o juiz determina a imediata transferência da propriedade (art. 34-A, § 4.º, incluído pela Lei n. 14.421/2022).

Imóvel residencial habitado pelo proprietário

Se a desapropriação atinge prédio residencial urbano habitado pelo proprietário ou por compromissário comprador com promessa registrada, aplica-se o Decreto-Lei n. 1.075/1970: impugnada a oferta em cinco dias, o juiz fixa em 48 horas o valor provisório, e a imissão depende de o expropriante complementar o depósito até a metade desse valor, com teto de 2.300 salários mínimos (cerca de R$ 3,7 milhões em 2026). O expropriado pode levantar todo o valor depositado e complementado.

O que entra na indenização da desapropriação?

A indenização na desapropriação deve recompor integralmente o patrimônio do expropriado. Seu núcleo é o valor de mercado do imóvel, contemporâneo da avaliação (art. 26), apurado por perícia. Conforme o caso, somam-se outras parcelas:

Se o remanescente de uma desapropriação parcial se torna inaproveitável, o proprietário pode pedir a desapropriação de todo o imóvel — o direito de extensão, previsto para a reforma agrária no art. 4.º da Lei Complementar n. 76/1993 e admitido pela doutrina e pela jurisprudência nas demais modalidades —, e a retificação de área pode ser necessária quando as medidas registradas divergem da realidade.

Os honorários seguem regra especial: entre 0,5% e 5% da diferença entre a indenização e a oferta, corrigidas ambas (Súmula 617 do STF) e incluídos os juros (Súmula 131 do STJ); o teto em reais do art. 27, § 1.º, foi declarado inconstitucional na ADI 2.332. A regra difere dos percentuais gerais dos honorários de sucumbência do art. 85 do CPC.

Exemplo: o Município oferece e deposita R$ 400.000,00 e é imitido na posse; o proprietário levanta R$ 320.000,00 (80%). Se a sentença fixar a indenização em R$ 600.000,00, ele receberá o saldo do depósito (R$ 80.000,00) e a diferença de R$ 200.000,00, com correção e juros, e os honorários do seu advogado serão fixados entre R$ 1.000,00 e R$ 10.000,00 (0,5% a 5% da diferença).

Juros compensatórios, juros moratórios e correção monetária

Os juros compensatórios remuneram a perda antecipada da posse. Na ADI 2.332 (2018), o STF declarou constitucional o percentual de 6% ao ano, afastou o vocábulo “até”, fixou como base a diferença entre 80% do preço ofertado e o valor da sentença e validou a exigência de prova da perda de renda. O STJ, então, cancelou a Súmula 408, que previa 12% ao ano a partir de setembro de 2001, e fixou que a taxa é de 12% até 11/06/1997 e, depois, a vigente no momento da incidência (Pet 12.344/DF, 28/10/2020).

A Lei n. 14.620/2023 deu nova redação ao art. 15-A: podem incidir juros compensatórios de até 6% ao ano sobre a diferença entre o preço ofertado em juízo e o valor da sentença, desde a imissão na posse, vedados os juros compostos. Eles se destinam apenas a compensar lucros cessantes comprovados e não incidem na reforma agrária nem na desapropriação urbanística sancionatória (§ 1.º); aplicam-se à desapropriação indireta, sem abranger período anterior à aquisição da propriedade ou da posse pelo autor (§§ 2.º e 3.º). Parte da doutrina sustenta que essa exclusão contraria a ADI 2.332, e o regime de cada caso depende da data da imissão. A prova da renda que o imóvel produzia — contratos de locação, notas fiscais, registros de produção — torna-se decisiva, segundo a lógica do ônus da prova.

Os juros moratórios, de até 6% ao ano, correm a partir de 1.º de janeiro do exercício seguinte àquele em que o pagamento deveria ser feito, nos termos do art. 100 da Constituição (art. 15-B); por isso, o STJ limitou as Súmulas 12, 70 e 102 às situações ocorridas até 12/01/2000. A correção monetária é devida até o efetivo pagamento, ainda que por mais de uma vez (Súmula 561 do STF e Súmula 67 do STJ). Nas condenações da Fazenda Pública, as Emendas Constitucionais n. 113/2021 e n. 136/2025 alteraram os critérios de atualização e de juros, o que repercute na indenização paga por precatório.

Como contestar o valor da desapropriação?

A defesa concentra-se no preço, e o instrumento central é a perícia. As partes podem indicar assistentes técnicos e formular quesitos; um laudo elaborado segundo a norma de avaliação de bens (ABNT NBR 14653, cuja parte 3 trata dos imóveis rurais) permite confrontar a metodologia do perito, os imóveis paradigma, os fatores de homogeneização e a data de referência da avaliação. Antes de responder à oferta, convém obter avaliação independente e reunir:

• matrícula atualizada e certidão de ônus reais;
• carnês de IPTU ou declarações de ITR;
• plantas, levantamento topográfico e alvarás das construções;
• comprovantes de benfeitorias, com datas e valores;
• contratos de locação, notas fiscais e outros comprovantes da renda gerada pelo imóvel;
• anúncios, escrituras e avaliações de imóveis semelhantes na região.

A defesa do imóvel integra a gestão jurídica do patrimônio imobiliário e dialoga com os contratos imobiliários: quem compra um imóvel deve verificar, na due diligence imobiliária, se há decreto de utilidade pública que o atinja.

Pagamento da indenização e imposto de renda

Como a indenização é paga

Contra ente público, a diferença fixada na sentença segue, em regra, o regime de precatórios (art. 100 da Constituição). No Tema 865 da repercussão geral (RE 922.144, 2023), porém, o STF fixou, com modulação de efeitos, que a complementação da indenização deve ser paga por depósito judicial direto se o Poder Público não estiver em dia com os precatórios. Havendo dúvida fundada sobre o domínio, o preço fica depositado até que os interessados a resolvam em ação própria (art. 34, parágrafo único), razão pela qual a regularização do imóvel — inclusive pelas vias de regularização imobiliária extrajudicial — pode ser decisiva.

Incide imposto de renda sobre a indenização?

Não. O STJ firmou, em recurso repetitivo (REsp 1.116.460/SP), que não incide imposto de renda sobre a indenização por desapropriação, que recompõe o valor do bem e não representa acréscimo patrimonial. O Decreto-Lei n. 3.365/1941 já afastava o antigo imposto sobre lucro imobiliário (art. 27, § 2.º), e as transferências de imóveis desapropriados para reforma agrária são isentas de impostos federais, estaduais e municipais (art. 184, § 5.º, da Constituição). Há precedentes do STJ que estendem a não incidência aos juros compensatórios e moratórios. Verbas de outra natureza, como os lucros cessantes de atividade empresarial exercida no imóvel, podem receber tratamento tributário distinto e merecem exame próprio.

Desapropriação indireta: o que é e qual o prazo?

Há desapropriação indireta quando o Poder Público se apossa de imóvel particular sem decreto, sem ação e sem indenização prévia — por exemplo, quando a abertura de uma via avança sobre área privada. Diferentemente do esbulho praticado por particular, a afetação do bem a uma finalidade pública impede, em regra, a reintegração: bens incorporados à Fazenda Pública não podem ser reivindicados, e a pretensão resolve-se em perdas e danos (art. 35). Resta a ação indenizatória, com juros compensatórios desde a efetiva ocupação (Súmula 69 do STJ), nos limites do art. 15-A.

O prazo da desapropriação indireta era de vinte anos sob o Código Civil de 1916 (Súmula 119 do STJ). No Tema 1.019 dos recursos repetitivos (REsp 1.757.385/SC e REsp 1.757.352/SC, fevereiro de 2020), o STJ fixou: “O prazo prescricional aplicável à desapropriação indireta, na hipótese em que o Poder Público tenha realizado obras no local ou atribuído natureza de utilidade pública ou de interesse social ao imóvel, é de 10 anos, conforme parágrafo único do art. 1.238 do CC”. Comprovada a inexistência de obras ou serviços públicos no local, admite-se o prazo de 15 anos do caput do art. 1.238 do Código Civil. Para ocupações anteriores a 2003, aplica-se a regra de transição do art. 2.028 do Código Civil.

A desapropriação indireta não se confunde com limitações gerais ao uso da propriedade, que não retiram o domínio nem a posse: o direito de propor ação de indenização por restrições decorrentes de atos do Poder Público extingue-se em cinco anos (art. 10, parágrafo único).

Desapropriação para reforma agrária

Compete à União desapropriar, por interesse social, o imóvel rural que não cumpra sua função social, pagando a terra nua em títulos da dívida agrária (TDA) e as benfeitorias úteis e necessárias em dinheiro (art. 184 da Constituição). Não podem ser desapropriadas para esse fim a propriedade produtiva e a pequena e a média propriedade — até 4 e até 15 módulos fiscais —, se o proprietário não possuir outra (art. 185 da Constituição; art. 4.º da Lei n. 8.629/1993). Os TDA são resgatáveis do 2.º ao 15.º, ao 18.º ou ao 20.º ano, conforme o imóvel tenha até 70, até 150 ou mais de 150 módulos fiscais (art. 5.º, § 3.º), e a indenização deve refletir o preço de mercado do imóvel em sua totalidade (art. 12). A avaliação da terra nua dialoga com o valor da terra nua (VTN) do ITR.

O rito é o da Lei Complementar n. 76/1993: ação em até dois anos do decreto (art. 3.º); providências iniciais, inclusive a imissão na posse, de plano ou em até 48 horas (art. 6.º); contestação em 15 dias, sem discussão do interesse social (art. 9.º); levantamento de 80% do depósito, sem dúvida sobre o domínio (art. 6.º, § 1.º); e direito de extensão quando o remanescente ficar inferior à pequena propriedade ou economicamente prejudicado (art. 4.º). Desde a Lei n. 14.620/2023, não incidem juros compensatórios nessa modalidade.

Perguntas frequentes sobre desapropriação

O Poder Público pode me obrigar a entregar meu imóvel?

Sim, desde que haja declaração de utilidade pública, necessidade pública ou interesse social e pagamento de justa e prévia indenização. Na ação, o proprietário pode impugnar o preço e apontar vícios do processo, mas não discutir a conveniência do ato (art. 20 do Decreto-Lei n. 3.365/1941).

O depósito feito para a imissão na posse é o pagamento da indenização?

Não. O depósito permite a ocupação antecipada do imóvel, mas não encerra a discussão sobre o valor, que será fixado com base na perícia. O proprietário pode levantar até 80% dele sem renunciar à discussão do preço, ou 100% se concordar com a transferência da propriedade (arts. 33 e 34-A do Decreto-Lei n. 3.365/1941).

Quais são os juros compensatórios na desapropriação?

Pelo art. 15-A do Decreto-Lei n. 3.365/1941, na redação da Lei n. 14.620/2023, podem incidir juros de até 6% ao ano sobre a diferença entre o preço ofertado em juízo e o valor fixado na sentença, desde a imissão na posse. Eles compensam lucros cessantes comprovados e não incidem na reforma agrária nem na desapropriação urbanística sancionatória.

Qual o prazo da desapropriação indireta?

Em regra, 10 anos, conforme o Tema 1.019 do STJ, quando o Poder Público realizou obras no local ou atribuiu ao imóvel natureza de utilidade pública ou de interesse social. Se comprovada a inexistência de obras ou serviços públicos, admite-se o prazo de 15 anos. Para ocupações anteriores a 2003, pode prevalecer o prazo de 20 anos da Súmula 119 do STJ, pela regra de transição do art. 2.028 do Código Civil.

Incide imposto de renda sobre a indenização da desapropriação?

Não. O STJ firmou, em recurso repetitivo (REsp 1.116.460/SP), que a indenização recompõe o valor do bem e não representa acréscimo patrimonial, razão pela qual não sofre a incidência do imposto de renda.

Preciso desocupar o imóvel assim que recebo a notificação?

Não. A notificação abre prazo de 15 dias para aceitar ou rejeitar a oferta, e a desocupação só é exigível após o acordo e o pagamento ou após o deferimento judicial da imissão provisória, mediante depósito. Mesmo depois da imissão, é possível requerer ao juízo prazo razoável para desocupar o imóvel.

O que acontece se o imóvel não for usado na finalidade declarada?

O expropriado tem direito de preferência para readquirir o bem pelo preço atual, a chamada retrocessão (art. 519 do Código Civil). Não há esse direito quando o bem é usado em outra finalidade pública (tredestinação lícita), e, como os bens incorporados à Fazenda Pública não podem ser reivindicados (art. 35 do Decreto-Lei n. 3.365/1941), discute-se se cabe reaver o bem ou apenas obter perdas e danos.

Conclusão

A desapropriação não suprime o direito do proprietário: converte-o no direito a uma indenização justa, prévia e, em regra, em dinheiro. O resultado depende da condução do procedimento — da resposta à oferta à impugnação técnica do laudo, da identificação das parcelas indenizáveis ao controle dos juros e dos prazos. Como as regras de juros e de pagamento mudaram nos últimos anos, o cálculo deve observar a legislação e a jurisprudência de cada período.

Principais pontos deste artigo:

• A desapropriação exige declaração de utilidade pública, necessidade pública ou interesse social e justa e prévia indenização em dinheiro, salvo nos regimes sancionatórios.
• A defesa limita-se ao preço e a vícios do processo, e a perícia é o instrumento central.
• É possível levantar até 80% do depósito sem aceitar o valor, ou 100% concordando com a transferência.
• Juros compensatórios: até 6% ao ano sobre a diferença, com prova de lucros cessantes (Lei n. 14.620/2023).
• Desapropriação indireta: prazo, em regra, de 10 anos (Tema 1.019 do STJ).
• Não incide imposto de renda sobre a indenização (REsp 1.116.460/SP).

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