Imposto sobre aluguel em 2026: IR, carnê-leão, IBS e CBS

Atualizado em outubro de 2026.

O imposto sobre aluguel que mais pesa no bolso de quem aluga um imóvel continua sendo o imposto de renda. A pessoa física que recebe aluguel de outra pessoa física recolhe o tributo mensalmente pelo carnê-leão. Quando o inquilino é empresa, ele retém o imposto na fonte. A locadora pessoa jurídica é tributada pelo lucro presumido ou real. A partir de 2027, a reforma tributária acrescenta o IBS e a CBS, mas só para quem aluga com habitualidade, nos limites da Lei Complementar n. 214/2025. Este artigo explica quanto se paga em cada situação em 2026, o que pode ser deduzido, como declarar e o que muda com o chamado novo imposto sobre aluguel.

Em resumo: o aluguel recebido por pessoa física é tributado pela tabela progressiva do imposto de renda. Em 2026, a Lei n. 15.270/2025 concede redução de até R$ 312,89 por mês para rendimentos tributáveis de até R$ 5.000,00, decrescente até R$ 7.350,00. Se o inquilino é pessoa física, o locador paga pelo carnê-leão até o último dia útil do mês seguinte. Se é empresa, a locatária retém o imposto. IPTU, condomínio e despesas de cobrança pagos pelo locador podem ser excluídos da base. O IBS e a CBS só alcançam a pessoa física com receita de aluguel acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis, a partir de 2027.

Qual imposto incide sobre o aluguel?

O aluguel é rendimento tributável pelo imposto de renda, e a forma de recolhimento depende de quem paga e de quem recebe. A tabela resume as quatro situações mais comuns.

Em todas as situações, o imposto de renda segue as regras do Regulamento do Imposto sobre a Renda (RIR/2018), que trata os aluguéis como rendimentos tributáveis. O que muda é quem calcula, quem paga e quando.

Imposto de renda do aluguel recebido de pessoa física: o carnê-leão

A pessoa física residente no Brasil que recebe aluguel de outra pessoa física deve recolher o imposto mensalmente pelo carnê-leão (arts. 118 e seguintes do RIR/2018). O cálculo é feito no aplicativo da Receita Federal, e o pagamento, por DARF com o código 0190, vence no último dia útil do mês seguinte ao do recebimento. O valor pago é antecipação: no ano seguinte, os aluguéis e o imposto recolhido entram na declaração de ajuste anual, que consolida todos os rendimentos do contribuinte.

O imposto segue a tabela progressiva mensal, que em 2026 é a seguinte:

A redução da Lei n. 15.270/2025

Desde 1.º de janeiro de 2026, a Lei n. 15.270/2025 aplica uma redução sobre o imposto calculado pela tabela. Para rendimentos tributáveis mensais de até R$ 5.000,00, a redução é de até R$ 312,89, limitada ao imposto calculado. No carnê-leão, o locador pode optar pelo desconto simplificado mensal, de R$ 607,20 em 2026, em substituição às deduções legais, como dependentes e contribuição previdenciária. Com esse desconto, o imposto sobre aluguéis de até R$ 5.000,00 fica zerado, se não houver outros rendimentos no mês; sem ele e sem deduções, a redução só anula o imposto até R$ 4.392,80. Entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350,00, a redução diminui à medida que o rendimento cresce, segundo a fórmula divulgada pela Receita Federal: R$ 978,62 menos 0,133145 multiplicado pelo rendimento. Acima de R$ 7.350,00, aplica-se apenas a tabela. A redução vale para o carnê-leão.

Exemplos de cálculo

Os exemplos abaixo são hipotéticos e consideram que o locador não tem outros rendimentos no mês e opta pelo desconto simplificado mensal de R$ 607,20, mais vantajoso quando as deduções legais são inferiores a esse valor.

O carnê-leão considera apenas o aluguel recebido de pessoa física naquele mês. Quem tem também salário, aposentadoria ou outros rendimentos pode pagar pouco ou nada no carnê-leão e ter imposto a complementar no ajuste anual, quando todos os rendimentos são somados. Também no ajuste há redução, alinhada aos mesmos limites anuais. O preenchimento prático do carnê-leão é explicado pela Trivium Contábil, parceira da Barbieri Advogados, no guia sobre quem paga o carnê-leão e como calculá-lo.

O que pode ser deduzido do aluguel?

O art. 42 do RIR/2018 exclui da base de cálculo do imposto sobre aluguéis de imóveis quatro valores, desde que o ônus seja do locador:

• os impostos, as taxas e os emolumentos incidentes sobre o bem, como o IPTU e a taxa de lixo;
• o aluguel pago pela locação de imóvel sublocado;
• as despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento;
• as despesas de condomínio.

A Receita Federal confirmou, na Solução de Consulta Cosit n. 3.020, de 6 de dezembro de 2022, que as despesas de condomínio ordinárias e extraordinárias, inclusive a contribuição ao fundo de reserva, podem ser excluídas quando pagas pelo locador. A mesma solução afastou a dedução das benfeitorias, ainda que o custo seja do proprietário. Reformas, consertos e manutenção, portanto, não reduzem o imposto, embora apareçam em listas informais de “despesas dedutíveis”.

A comissão paga à imobiliária pela cobrança e pelo repasse do aluguel costuma ser enquadrada como despesa de cobrança ou recebimento. A parcela relativa a outros serviços, como a intermediação da nova locação, exige análise do contrato de administração. Em qualquer caso, a dedução depende de comprovante em nome do locador.

Na prática, o efeito é relevante. Um aluguel de R$ 6.000,00, com IPTU de R$ 300,00 e condomínio de R$ 700,00 pagos pelo locador, tem rendimento tributável de R$ 5.000,00. Como as exclusões do art. 42 não se confundem com as deduções legais, o desconto simplificado continua aplicável, e o imposto mensal cai de R$ 394,54 para zero, pela redução integral de R$ 312,89 da Lei n. 15.270/2025.

Quando o inquilino é empresa: retenção na fonte

Se o imóvel é alugado a uma pessoa jurídica, cabe a ela reter o imposto de renda na fonte, pela tabela progressiva mensal, e recolhê-lo à Receita Federal (art. 7.º, II, da Lei n. 7.713/1988 e art. 688 do RIR/2018). O locador recebe o aluguel líquido e, no início do ano seguinte, o informe de rendimentos, que usa na declaração anual.

Na Solução de Consulta Cosit n. 55, de 23 de junho de 2020, a Receita Federal esclareceu dois pontos frequentes. A responsabilidade pela retenção é da empresa locatária, ainda que o pagamento passe por uma imobiliária. Quando o imóvel pertence a vários proprietários em condomínio, a retenção deve considerar a parcela de cada um, proporcional ao seu quinhão, mesmo que o contrato indique apenas um deles para receber. Na retenção também se aplicam as exclusões de IPTU, condomínio e despesas de cobrança pagos pelo locador (art. 689 do RIR/2018).

A retenção não altera o imposto final. Se o locador tem outros rendimentos, o ajuste anual pode gerar imposto a pagar ou a restituir.

Aluguel recebido por pessoa jurídica e holding

Quando o imóvel pertence a uma empresa, inclusive a uma holding patrimonial, o aluguel é receita da pessoa jurídica. No lucro presumido, regime mais usado pelas locadoras, o IRPJ e a CSLL incidem sobre uma base presumida de 32% da receita de locação. A essa base se aplicam 15% de IRPJ, com adicional de 10% sobre a parcela que exceder R$ 20 mil por mês, e 9% de CSLL. Até 2026, somam-se o PIS e a Cofins cumulativos, de 3,65% sobre a receita. A partir de 2027, essas duas contribuições dão lugar à CBS.

Duas mudanças recentes alteraram a comparação com a pessoa física. A LC n. 224/2025 acrescentou 10% à presunção sobre a receita que exceder R$ 5 milhões por ano. A Lei n. 15.270/2025 passou a reter 10% de imposto de renda sobre os lucros distribuídos a uma mesma pessoa física acima de R$ 50 mil por mês e criou a tributação mínima das altas rendas. Além disso, a locadora pessoa jurídica é contribuinte do IBS e da CBS independentemente do número de imóveis ou da receita. A escolha entre manter os imóveis na pessoa física ou transferi-los a uma holding precisa considerar o conjunto desses tributos, e não apenas a alíquota do imposto de renda. A estrutura e a sucessão estão no artigo sobre holding familiar.

O “novo imposto sobre aluguel”: o que muda com o IBS e a CBS

A expressão “novo imposto sobre aluguel” se refere ao IBS e à CBS, criados pela reforma tributária. Eles não substituem o imposto de renda e não alcançam todos os locadores. A pessoa física só passa a ser contribuinte quando, no ano anterior, a receita de aluguéis superar R$ 240 mil, valor corrigido pelo IPCA, e envolver mais de três imóveis distintos (art. 251 da LC n. 214/2025). As pessoas jurídicas locadoras são contribuintes em qualquer caso.

Para quem é alcançado, as alíquotas na locação têm redução de 70%. Na locação residencial, há ainda um redutor social de R$ 600 por mês e por imóvel. A CBS é cobrada a partir de 2027, e o IBS sobe gradualmente até 2033. Os critérios de enquadramento, o exemplo numérico, a opção de 3,65% para contratos antigos e as alternativas de organização patrimonial estão no artigo sobre a reforma tributária no aluguel. O panorama geral dos novos tributos está no artigo sobre IBS e CBS.

Aluguel por temporada paga imposto?

Sim. A locação por temporada, inclusive por plataformas digitais, gera rendimento tributável pelo imposto de renda nas mesmas regras: carnê-leão quando o hóspede é pessoa física, com as mesmas exclusões de IPTU, condomínio e despesas de cobrança. A taxa cobrada pela plataforma pode ser tratada como despesa de cobrança ou recebimento, conforme a natureza do serviço.

No IBS e na CBS, a locação residencial de até 90 dias ininterruptos segue as regras dos serviços de hotelaria, com redução de 40% nas alíquotas, e não de 70%. A LC n. 227/2026 esclareceu que a pessoa física só é contribuinte nessa atividade se atingir os mesmos limites da locação comum, somando as receitas de temporada e de longo prazo. O anfitrião com um ou dois imóveis, em regra, continua sujeito apenas ao imposto de renda.

Como declarar o aluguel no imposto de renda

Na declaração de ajuste anual, o aluguel recebido de pessoa física é informado na ficha de rendimentos tributáveis recebidos de pessoa física e do exterior. O programa permite importar os dados do carnê-leão, com os valores mensais, as deduções e o imposto pago. O aluguel recebido de empresa vai para a ficha de rendimentos tributáveis recebidos de pessoa jurídica, com o CNPJ da locatária, o valor bruto e o imposto retido, conforme o informe de rendimentos.

Imobiliárias e administradoras informam à Receita Federal, pela Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (DIMOB), os aluguéis que intermediam, com o CPF do locador e do locatário. A empresa locatária também informa à Receita os aluguéis pagos e o imposto retido. Esses dados são cruzados com a declaração do locador. Divergências de valor, aluguel omitido ou deduções sem comprovante estão entre as causas mais comuns de malha fina.

O imóvel recebido por herança e mantido alugado segue as mesmas regras desde a partilha. Durante o inventário, os aluguéis são declarados pelo espólio. Os demais efeitos estão no artigo sobre imóvel de herança.

Quais os riscos de não pagar o imposto sobre aluguel?

Quem deixa de recolher o carnê-leão fica sujeito a multa isolada de 50% sobre o valor mensal não pago, além do imposto apurado no ajuste anual (art. 44, II, “a”, da Lei n. 9.430/1996). Se o aluguel não for declarado e a fiscalização o identificar, o imposto é lançado de ofício, com juros e multa. A LC n. 236/2026 passou a limitar a multa de ofício, como regra, a 75% do tributo, admitindo 100% nos casos de fraude, sonegação ou conluio. Os limites estão no artigo sobre multas tributárias. A denúncia espontânea, com o pagamento do imposto e dos juros antes de qualquer procedimento fiscal, afasta as multas (art. 138 do CTN).

Perguntas frequentes sobre o imposto sobre aluguel

Quanto é o imposto sobre aluguel em 2026?

Para a pessoa física, o aluguel é tributado pela tabela progressiva do imposto de renda, com alíquotas de 7,5% a 27,5%. A Lei n. 15.270/2025 reduz o imposto em até R$ 312,89 por mês para rendimentos de até R$ 5.000,00, com redução decrescente até R$ 7.350,00. Com o desconto simplificado mensal de R$ 607,20 e sem outros rendimentos, um aluguel de até R$ 5.000,00 não paga imposto, e um aluguel de R$ 8.000,00 paga R$ 1.124,29 por mês.

Quem recebe até R$ 5 mil de aluguel paga imposto?

Depende do valor e das deduções. A redução da Lei n. 15.270/2025, de até R$ 312,89 por mês, combinada com o desconto simplificado mensal de R$ 607,20, zera o imposto sobre aluguéis de até R$ 5.000,00 recebidos de pessoa física, se não houver outros rendimentos no mês; com IPTU, condomínio e despesas de cobrança pagos pelo locador, o limite sobe. Quem tem outros rendimentos deve somá-los no ajuste anual, quando pode haver imposto a pagar.

O que pode ser deduzido do aluguel no imposto de renda?

Podem ser excluídos da base os impostos e taxas do imóvel, como o IPTU, o aluguel de imóvel sublocado, as despesas de cobrança ou recebimento e as despesas de condomínio, desde que pagos pelo locador (art. 42 do RIR/2018). Reformas e benfeitorias não são dedutíveis, segundo a Solução de Consulta Cosit n. 3.020/2022.

O inquilino empresa precisa reter imposto de renda?

Sim. A pessoa jurídica que paga aluguel a pessoa física deve reter o imposto na fonte pela tabela progressiva mensal, ainda que o pagamento passe por uma imobiliária (Solução de Consulta Cosit n. 55/2020). O locador declara o valor recebido e o imposto retido na declaração anual.

Vou pagar IBS e CBS sobre o aluguel?

Só se, no ano anterior, a receita de aluguéis superar R$ 240 mil, corrigidos pelo IPCA, e envolver mais de três imóveis, ou se o imóvel pertencer a uma pessoa jurídica. Nesses casos, a CBS é cobrada a partir de 2027, com redução de 70% nas alíquotas e redutor social de R$ 600 por mês na locação residencial (LC n. 214/2025).

Aluguel por temporada paga imposto?

Sim. A renda da locação por temporada é tributada pelo imposto de renda, pelo carnê-leão quando o hóspede é pessoa física. No IBS e na CBS, a locação de até 90 dias segue as regras da hotelaria, com redução de 40%, mas a pessoa física só é contribuinte se atingir os limites da locação comum.

Conclusão

O imposto sobre aluguel em 2026 é, para a maioria dos locadores, o imposto de renda. A redução da Lei n. 15.270/2025 aliviou os aluguéis menores, e as exclusões de IPTU, condomínio e despesas de cobrança continuam sendo o principal instrumento legal para reduzir a base. O IBS e a CBS, o chamado novo imposto, só alcançam quem aluga em volume ou por meio de empresa, a partir de 2027. Organizar comprovantes, recolher o carnê-leão em dia e avaliar a estrutura patrimonial antes da cobrança da CBS evita custos e autuações.

Principais pontos deste artigo:

• Aluguel recebido por pessoa física é tributado pela tabela progressiva do imposto de renda.
• Em 2026, há redução de até R$ 312,89 por mês para rendimentos de até R$ 5.000,00, decrescente até R$ 7.350,00 (Lei n. 15.270/2025).
• Inquilino pessoa física: carnê-leão até o último dia útil do mês seguinte. Inquilino empresa: retenção na fonte.
• IPTU, condomínio, despesas de cobrança e aluguel de imóvel sublocado podem ser excluídos da base; reformas, não.
• Locadora pessoa jurídica paga IRPJ, CSLL, PIS e Cofins e, a partir de 2027, CBS.
• IBS e CBS só alcançam a pessoa física com receita acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis.

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