Lei do Distrato Imobiliário: regras, prazos e o que decidiu o STJ

A Lei n.º 13.786, de 27 de dezembro de 2018, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, alterou o regime jurídico da resolução de contratos de compra e venda de unidades em incorporação imobiliária e em loteamentos. Fixou tetos objetivos para a retenção de valores em caso de resistência do comprador, prazos para devolução, exigência do quadro resumo, direito expresso de arrependimento e regras específicas para empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação.

Sete anos depois, com a jurisdição do Tribunal Superior de Justiça em pleno processo de declarações, o regime apresenta tensão produtiva entre os limites pela lei e o regime protetivo positivo do Código de Defesa do Consumidor — tensão que culminou, em 2025 e 2026, em divergência aberta entre a Terceira e a Quarta Turma do tribunal sobre o teto efetivo de retenção em contratos submetidos ao patrimônio de afetação.

Este artigo examina o regime da Lei do Distrato, suas regras fundamentais, a barreira consolidada do Superior Tribunal de Justiça e a controvérsia atual sobre os limites de retenção. O tratamento é técnico e neutro: o objetivo é expor o estado da arte normativo e jurisprudencial, sem favorecer construtores nem consumidores, permitindo que cada operador identifique o regime aplicável ao seu caso concreto.

O que é o distrato imobiliário

Distrato é o instrumento pelo qual as partes formalizam, de comum acordo, a extinção de um contrato anteriormente celebrado. No contexto imobiliário, refere-se à extinção da promessa de compra e venda de imóvel, geralmente na planta ou em fase de incorporação. Pode decorrer de iniciativa amigável (resilição bilateral) ou de pretensão judicial fundada em resistência do comprador ou em inadimplência do vendedor (resolução). O efeito principal do distrato é a devolução de valores pagos pelo adquirente, observados os parâmetros legais e contratuais.

Antes da Lei n.º 13.786/2018, o regime dos distratos foi construído jurisprudencialmente, com fundamento no Código Civil, no Código de Defesa do Consumidor e na Lei n.º 4.591/1964 (Lei das Incorporações). A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, editada em 2015, determinou que a devolução dos valores deveria ser imediata e em parcela única, integralmente se a culpa fosse do vendedor e parcialmente se a desistência partisse do comprador. Os percentuais de retenção, na consolidação consolidada, oscilaram entre 10% e 25% dos valores pagos. A Lei do Distrato veio, em parte, positivar esse equilíbrio jurisprudencial e, em parte, ampliá-lo a favor das incorporadas em hipóteses específicas.

A Lei n.º 13.786/2018 e sua função no sistema

A Lei do Distrato alterou dois diplomas: a Lei n.º 4.591/1964, no que diz respeito à incorporação imobiliária, e a Lei n.º 6.766/1979, que se refere ao parcelamento do solo urbano. Não criou microssistema autônomo; integra-se à estrutura preexistente, com regras específicas para as hipóteses de resolução por inadimplemento do adquirente ou por desistência.

O contexto histórico explica a edição da lei. O cenário pré-2018 era de insegurança jurídica para incorporadoras: cada juiz fixava o percentual de retenção em uma faixa de discricionariedade, os contratos eram revistos com frequência sob fundamento de abusividade, distratos em massa em momentos de crise econômica desorganizavam o fluxo de caixa de caixas. A lei pretendeu, simultaneamente, dar previsibilidade ao setor e equilibrar a tutela do consumidor. Sete anos depois, o saldo é misto: a previsibilidade foi parcialmente alcançada nos pontos formais (quadro resumo, prazos), mas a controvérsia sobre os percentuais de retenção em casos de patrimônio de afetação persiste e divide o próprio Superior Tribunal de Justiça.

O quadro resumo obrigatório do art. 35-A da Lei nº 4.591/1964

Uma das principais inovações da Lei do Distrato foi a exigência do quadro resumo, previsto no art. 35-A da Lei n.º 4.591/1964. O quadro resumo é documento anexo ao contrato de incorporação que sintetiza, de forma clara e destacada, os elementos essenciais do negócio: preço total, prazo de pagamento, taxa de juros, índice de correção monetária, prazo para entrega, eventuais cláusulas penais aplicáveis ​​em caso de resolução, percentual de retenção em hipóteses de inadimplemento do adquirente e demais informações relevantes para a decisão de compra.

A exigência tem racionalidade tutelar evidente. Em contratos de adesão de incorporação imobiliária, muitas vezes extensos e complexos, o consumidor médio enfrenta dificuldade para identificar cláusulas críticas distribuídas pelo corpo do instrumento. O quadro resumo concentra as informações em local específico e visualmente destacado, instrumentalizando o dever de informação do art. 6.º, III, do Código de Defesa do Consumidor.

O efeito jurídico do descumprimento é severo. Ó arte. 35-A, § 1.º, dispõe que a inexistência ou a ausência de informação no quadro resumo é causa para a sua revisão. Se a incorporadora, notificada, não concordar com a falha em até 30 dias, o consumidor poderá pedir a rescisão por justa causa, com devolução integral dos valores pagos, sem incidência das cláusulas penais ordinariamente aplicáveis. A cláusula tem aplicada a regra com firmeza, confirmando no quadro resumo verdadeiro requisito de validade das cláusulas penais que ele deveria explicitar.

Limites de retenção: 25% sem regime comum, 50% sem patrimônio de afetação

O coração patrimonial da Lei do Distrato está no art. 67-A da Lei n.º 4.591/1964, incluída pela Lei n.º 13.786/2018. O dispositivo fixa, para a possibilidade de resistência do adquirente, dois regimes diferentes de retenção.

No regime comum, aplicável a empreendimentos sem patrimônio de afetação, o inciso II do art. 67-A permite a retenção, um título de cláusula penal, de até 25% dos valores devidos pagos pelo adquirente, deduzidos também a comissão de corretagem (quando expressamente destacada no contrato) e os tributos incidentes. A devolução dos valores residuais deverá ocorrer em até 180 dias contados do desfazimento do contrato.

No regime do patrimônio de afetação, aplica-se a empreendimentos em que a incorporadara institua a separação patrimonial do art. 31-A da Lei n.º 4.591/1964, o art. 67-A, § 5.º, permite a retenção de até 50% dos valores pagos. A justificativa legislativa para o patamar mais elevado é a proteção do fluxo de caixa do empreendimento e dos demais adquirentes: o patrimônio de afetação segrega os recursos da incorporação do patrimônio geral da empresa, em proteção ao conjunto de compradores, e a saída de um adquirente individual pode desorganizar a operação do conjunto de compradores. No regime de afetação, a devolução pode ocorrer em até 30 dias após a expedição do habite-se, prazo que, na prática, pode estender-se por anos.

Três pontos merecem atenção. Os percentuais são tetos máximos, e a cláusula penal pode ser estipulada em patamar inferior. A aplicação do patamar de 50% pressupõe a comprovação cumulativa de três requisitos — contrato celebrado na vigência do novo regime, instituição efetiva do patrimônio de afetação devidamente averbada na matrícula, e expressa previsão e destacada no quadro resumo —, sendo certo que a falta de qualquer deles rebaixa a retenção ao regime comum. Por fim, a vigência da lei iniciou-se em 28 de dezembro de 2018, e os contratos celebrados antes desses dados submetem-se ao regime anterior, conforme adiante examinado.

Para análise específica do instituto do patrimônio de afetação, sua averbação na matrícula e suas consequências práticas, consulte o material de Barbieri Advogados sobre  patrimônio de afetação .

A divergência atual no STJ: Terceira Turma x Quarta Turma sobre o teto de retenção

O ponto mais sensível da aplicação da Lei do Distrato em 2026 é a divergência aberta entre a Terceira e a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça sobre o teto efetivo de retenção em objetos submetidos ao patrimônio de afetação, em hipóteses definidas como relação de consumo.

A Quarta Turma tem reiterado a validade do patamar de 50%, com fundamento na literalidade do art. 67-A, § 5.º, da Lei n.º 4.591/1964 e não há equilíbrio sistêmico desejado pela Lei do Distrato.

Os precedentes nessa linha incluem o  AgInt no REsp 2.055.691/SP , relatado pelo Ministro Raul Araújo e julgado em 05 de junho de 2023 (DJe 13/06/2023); o  AgInt no REsp 2.110.077/SP , relatado pela Ministra Maria Isabel Gallotti e julgado em 29 de abril de 2024 (DJe 02/05/2024); o  AgInt nos EDcl no REsp 2.145.090/SP , relatado pelo Ministro Marco Buzzi e julgado em 07 de outubro de 2024 (DJe 10/10/2024); e, mais recentemente, o  AREsp 3.081.626/SP , sob relatoria do Ministro Raul Araújo, julgado em 24 de fevereiro de 2026, em que o colegiado reformou acórdão de tribunal de origem que havia restrição a retenção para 25% com fundamento no Código de Defesa do Consumidor, restabelecendo a aplicação literal do art. 67-A, § 5.º.

A visão geral da posição é nítida: a retenção de até 50% prevista pelo art. 67-A, I, e § 5.º, da Lei n.º 13.786/2018 é legítimo em contratos oriundos de incorporação submetidos ao regime de patrimônio de afetação, salvo demonstração concreta de abusividade no caso particular.

A Terceira Turma firmou, ao longo de 2025, posição inicialmente distinta. O eixo doutrinário da tese foi construído no julgamento conjunto do  REsp 2.106.548/SP , do REsp 2.107.422/SP, do REsp 2.111.681/SP e do REsp 2.117.412/SP, relatados pela Ministra Nancy Andrighi e julgado em 02 de setembro de 2025 (DJEN de 19/09/2025). Há observação técnica importante quanto ao precedente paradigmático: o caso originário versava sobre distrato de contrato de  loteamento  fornecido à Lei n.º 6.766/1979, e não sobre incorporação imobiliária com patrimônio de afetação.

Em julgadas posteriores, a Terceira Turma passou a invocar a ratio decidendi do REsp 2.106.548/SP como fundamento para hipóteses de incorporação afetada — transposição que tem sido objeto de crítica doutrinária especializada por desconsiderar o regime jurídico distinto das duas modalidades.

A orientação foi aplicada a contratos de incorporação com patrimônio de afetação no  REsp 2.222.022/MS , julgado em 09 de dezembro de 2025 (DJEN 12/12/2025), e no  REsp 2.207.712/SP , julgado em 17 de dezembro de 2025 (DJEN 19/12/2025), ambos sobria relato da Ministra Nancy Andrighi, com expressa retirada da retenção de 50% mesmo em empreendimentos afetados. O fundamento central é a interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor, que vedam cláusulas que impliquem compensação exagerada para o consumidor.

O quadro sofreu, no entanto, inflexão relevante em março de 2026. No  REsp 2.227.595/SP , sob relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, com julgamento finalizado em 09 de março de 2026, a Terceira Turma — a mesma que vinha consolidando a tese consumerista do teto de 25% — reafirmou a validade da retenção de 50% em contrato contratado ao regime de patrimônio de afetação, com fundamento na compatibilidade do art. 67-A, § 5.º, da Lei n.º 4.591/1964 com a tutela do equilíbrio econômico-financeiro do empreendimento. O precedente indica que a divergência institucional descrita acima pode estar perdendo intensidade, com proximidade entre os colegiados em torno do parâmetro legal — movimento que ainda exige acompanhamento.

O movimento de convergência incipiente da Terceira Turma com a posição da Quarta Turma, somado à notícia de que o Superior Tribunal de Justiça avalia a afetação da matéria ao rito dos recursos repetitivos, sugere que o quadro caminha para pacificação. Embora não haja essa vinculação, a orientação deve considerar três cenários diferentes. Em contratos sem patrimônio de afetação, vigora o teto de 25%, sem controvérsia.

Quando o contrato envolve patrimônio de afetação e o recurso chega à Quarta Turma, a tendência é de manutenção da manutenção de 50%, em linha consolidada. Já em situação de patrimônio de afetação julgada pela Terceira Turma, o cenário é mais fluido: a posição consumerista de 2025 convive, a partir de março de 2026, com o entendimento favorável ao patamar legal de 50%. Em qualquer hipótese, a redução equitativa da cláusula penal manifestamente excessiva, com fundamento no art. 413 do Código Civil, permanece à disposição do juízo. A controvérsia e a perspectiva de sua superação pela Segunda Seção ou pela sistemática dos repetitivos específicos o ponto mais dinâmico do tema no momento presente.

Direito de arrependimento em sete dias

A Lei do Distrato positivou expressamente, no art. 67-A, § 10, da Lei n.º 4.591/1964, o direito de arrependimento em contratos firmados em estandes de venda ou fora da sede da incorporadora. O prazo é imprerrogável de sete dias, contado na assinatura do contrato. O exercício do direito, dentro do prazo, dá sentido à devolução integral de todos os valores antecipados, inclusive a comissão de corretagem, sem qualquer ônus para o adquirente.

A regra dialoga com o art. 49 do Código de Defesa do Consumidor, que já contemplava o direito de reclamação em contratos celebrados fora do estabelecimento comercial. A novidade da Lei do Distrato foi expressa o direito em texto específico para o mercado imobiliário, com inclusão da comissão de corretagem entre os valores integralmente reembolsáveis ​​— ponto que a entregue anterior por vezes negava.

A formalização do exercício do direito é elemento crítico. A jurisdição tem aceitado notificações por carta registrada com aviso de coleta, por e-mail com prova de coleta e, em casos específicos, por mensagem eletrônica formal com notificação do fornecedor. Os tribunais estaduais têm aplicado o direito com firmeza, prorrogando sua aplicabilidade mesmo diante das cláusulas contratuais de irrevogabilidade.

Prazo para devolução dos valores

A Lei do Distrato distribuiu prazos objetivos para a devolução dos valores em caso de resistência do adquirente. Nenhum regime comum, o art. 67-A, § 6.º, prevê a devolução em até 180 dias contados do desfazimento do contrato. No regime do patrimônio de afetação, o prazo é de até 30 dias contados da expedição do habite-se do empreendimento — solução que pode estender o pagamento por anos, dependendo do estágio da obra.

A regra do prazo no patrimônio de afetação tem sido objeto de questionamento jurisprudencial. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, nos precedentes já recentes referências, tem suspendido a devolução condicionada ao habite-se, determinando a restituição imediata após o reconhecimento judicial da resolução, em consonância com a Súmula 543. A Quarta Turma, em sentido distinto, tem aceitado o cronograma legal. A divergência institucional sobre o percentual atinge, portanto, também o tema do prazo de devolução.

Em hipóteses de inadimplência do vendedor, o tema é distinto e mais consolidado: a devolução é integral e imediata, conforme tratado adiante.

A relação com a Súmula 543 do STJ e a devolução imediata

A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, derivada do julgamento do recurso repetitivo no  Tema 577 , fixa que, em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao termo da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução do contrato. Em consequência, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente-comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente-vendedor, ou parcialmente, em caso de desistência do comprador.

A coexistência da Súmula 543 com o diploma de 2018 é, ela mesma, um eixo de controvérsia. A literalidade da arte. 67-A da Lei n.º 4.591/1964 permite cronograma de devolução em 180 dias (regime comum) ou em 30 dias após o habite-se (patrimônio de afetação). A Súmula 543 exige restituição imediata. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, nos precedentes mais recentes, tem privilegiado o enunciado sumular sobre os prazos da Lei do Distrato, fundando a decisão na prevalência do Código de Defesa do Consumidor nas disposições ajustadas como de consumo. A Quarta Turma tem aceitado os prazos legais.

A doutrina e a jurisdição têm convergido em um ponto: a Lei do Distrato não revoga a Súmula 543, que permanece aplicável às relações de consumo. A controvérsia atual diz respeito à extensão da prevalência consumerista — se é integral, alcançando inclusive os patamares de retenção em patrimônio de afetação, ou se é parcial, limitada aos prazos e à integralidade da devolução quando há culpa do vendedor.

Comissão de corretagem (Tema 938) e taxa de frutificação

Duas taxas frequentemente discutidas nos distratos merecem tratamento específico. A comissão de corretagem teve seu regime estabelecido pela Segunda Seção do Tribunal Superior de Justiça no julgamento do recurso repetitivo  REsp 1.599.511/SP , sob relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, em 24 de agosto de 2016 (DJe 06/09/2016), que firmou o  Tema 938 .

A tese é dupla: é válida a cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total de aquisição com destaque do valor da comissão; e a pretensão de restituição da comissão por abusividade prevista em três anos. A consequência prática é que, em distratos pela desistência do comprador, a comissão regularmente informada e destacada não compõe o saldo restituível, sendo devida à corretora ou à incorporada.

A taxa de frutição (ou taxa de ocupação) tem regime mais sutil. Trata-se de beneficiários devidos pelo período em que o adquirente teve a posse efetiva do imóvel após a entrega, antes do desfazimento. O Superior Tribunal de Justiça aceitou a cobrança quando demonstrada a posse efetiva e o uso, fixando normalmente o valor entre 0,5% e 1% ao mês sobre o valor atualizado do contrato. Em situações de lotes vazios, em que não houve edificação nem ocupação efetiva, a reserva tem retirada da cobrança, considerando-a indevida por configurar enriquecimento sem causa do vendedor.

Distrato por culpa do vendedor: atraso na entrega e inadimplência

O regime do diploma de 2018 disciplina principalmente a possibilidade de resistência do adquirente. Quando a resolução decorre de culpa do vendedor — atraso na entrega da obra além do prazo de tolerância contratual (em regra, 180 dias), descumprimento de cláusulas essenciais, falha grave de informação —, o tratamento é beneficiado separadamente.

Distrato por culpa do vendedor, a devolução é integral, imediata e em parcela única, conforme Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Não incidem as cláusulas penais de retenção do art. 67-A: a culpa pelo desfazimento é do vendedor, e a tutela do consumidor exige a alteração ao  status quo ante . A devolução abrange todos os valores pagos, inclusive a comissão de corretagem, conforme reconhecida pelo Superior Tribunal de Justiça em precedentes que retiraram a aplicação do Tema 938 quando a causa de pedir é o inadimplemento do vendedor.

Em casos específicos, além da devolução integral, podem ser cabíveis multa contratual reversa, indenização por danos morais e materiais, e taxa de ocupação de mão dupla — se o adquirente entregou lugar de moradia em razão da expectativa do imóvel, indenização pelos aluguéis ou despesas equivalentes pode ser pleiteada. A análise concreta depende do caso. Para tratamento específico do tema, com exame aprofundado do prazo de tolerância de 180 dias do art. 43-A da Lei nº 4.591/64, do regime da multa moratória de 1% ao mês e da vedação de cumulação com lucros cessantes fixada pelo Tema 970 do STJ, consulte o material da Barbieri Advogados sobre atraso na entrega do imóvel.

Falência da incorporada e o regime do patrimônio de afetação

Cenário grave e cada vez mais frequente é a falência da incorporada durante o curso da obra. O patrimônio de afetação tem precisamente a função de proteger os adquirentes nessa hipótese: o conjunto de bens, direitos e obrigações afetados à incorporação fica segregado do patrimônio geral da empresa, e os adquirentes têm preferência sobre os credores ordinários. A administração do patrimônio passa, em regra, a uma comissão de representantes dos compradores, que pode exigir a obra ou liquidá-la.

Quando o adquirente, em razão de paralisação, optar pela resolução do contrato, aplica-se o regime de culpa do vendedor: devolução integral dos valores. Para análise específica das hipóteses e estratégias de defesa dos compradores nesse cenário, consulte o material de Barbieri Advogados sobre o tema da  construtora em falência .

Lei do Distrato no parcelamento do solo (Lei n.º 6.766/1979)

A Lei n.º 13.786/2018 também alterou a Lei n.º 6.766/1979, que disciplina o parcelamento do solo urbano. Em loteamentos, o regime de retenção é distinto e geralmente mais favorável ao consumidor: a cláusula penal fica limitada a 10% do valor atualizado do contrato, e a taxa de frutição, quando aplicável, pode chegar a 0,75% ao mês sobre o valor atualizado. A devolução, em regra, é em até doze parcelas mensais, com carência variável conforme o estágio da obra de infraestrutura.

A distinção entre loteamento e incorporação é, na prática, um ponto de fricção interpretativa relevante. Empreendimentos híbridos, que envolvem parcelamento do solo com posterior construção de unidades, têm sido objeto de litigiosidade significativa para definir qual regime aplicar. A análise técnica da natureza do empreendimento, com base no registro imobiliário e no projeto aprovado pelo município, é etapa necessária da estratégia processual.

Não retroatividade: contratos firmados antes de dezembro de 2018

A Lei do Distrato entrou em vigor em 28 de dezembro de 2018 e não retroage a contratos celebrados antes desses dados. O Superior Tribunal de Justiça consolidou essa orientação no julgamento do  REsp 1.723.519/SP , relatada pela Ministra Maria Isabel Gallotti, julgada pela Segunda Seção em 28 de agosto de 2019 (DJe 10/02/2019), e nos  Temas Repetitivos 970, 971 e 1.002 , sob relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão. O fundamento é a proteção ao ato jurídico perfeito (art. 5.º, XXXVI, da Constituição Federal e art. 6.º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro): a aplicação retroativa de regras patrimoniais a contratos pretéritos comprometeria a segurança jurídica e a previsibilidade.

A consequência é que os distratos relativos aos contratos anteriores à Lei n.º 13.786/2018 devem ser julgados sob o regime jurisprudencial então vigente, com retenção entre 10% e 25% conforme as situações do caso, devolução imediata em parcela única (Súmula 543) e exame mais flexível das cláusulas pelo Judiciário. Misturar regimes em petições e contestações é erro técnico recorrente.

Como exercer o distrato na prática

A condução prática de um distrato segue, em regra, três etapas. O ponto de partida natural é a tentativa amigável: notificação extrajudicial à incorporada, com indicação dos fundamentos da pretensão (desistência ou inadimplemento), do valor pago e do valor pretendido como restituição, abrindo prazo razoável para resposta. Muitas incorporadas preferem a via amigável, com cláusulas de quitação ampla — atenção especial deve ser dada a essas cláusulas, que podem comprometer pretensões futuras de rediscussão.

Em caso de impasse, segue-se a ação judicial. A ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores pagos é o instrumento usual. Em questões específicas — risco de negativação do nome, cobrança de parcelas vincendas durante o litígio, perda de prazo decadencial —, é cabível pedido de tutela de urgência (art. 300 do Código de Processo Civil) para suspender pagamentos e impedir negativação até o julgamento.

A execução, eventual, encerra a sequência. Sentença que determina devolução de valores tem natureza condenatória e exige cumprimento de sentença para satisfação. Nas incorporações com patrimônio de afetação, a execução focadas — preferência sobre o patrimônio segregado, eventual concurso com outros adquirentes —, e o exame da matrícula é etapa indispensável.

Riscos jurídicos e armadilhas mais comuns

A análise da litigiosidade do distrato revela quatro padrões recorrentes que merecem atenção tanto de adquirentes quanto de incorporadoras. O primeiro é o das cláusulas de quitação amplas em distratos amigáveis, que frequentemente operam contra o adquirente que desconhece valores ainda discutíveis — comissão de corretagem retida indevidamente, taxa de frutificação cobrada em lote vazio, juros calculados em desacordo com a lei. A Superintendência admite a relativização dessas quitações quando demonstrada hipossuficiência informacional, mas o adquirente deve agir com cuidado redobrado antes de atualizar.

O segundo padrão é o da devolução parcelada como tentativa de drible à Súmula 543. Apesar da clareza do sumular anunciado, os contratos continuam estipulando devolução em prestações ou condicionadas ao habite-se, em hipóteses em que a culpa pelo desfazimento é do vendedor. A nulidade dessas cláusulas é declarável judicialmente, com determinação de devolução imediata em parcela única.

O terceiro é a inserção de cláusulas que pretendem resguardar o direito de remuneração. Esse direito, em sete dias, é regra cogente, fundado no art. 49 do Código de Defesa do Consumidor e reafirmado pelo diploma de 2018. Cláusula que pretende renunciar-lo é nula, conforme o art. 51, I, do Código de Defesa do Consumidor.

O quarto padrão é a aplicação do patamar de retenção de 50% sem patrimônio de afetação efetivamente instituída. Como exposto, esse percentual pressupõe três requisitos cumulativos — contrato sob a vigência da Lei do Distrato, patrimônio de afetação averbado na matrícula e previsão expressa no quadro resumo —, e a inexistência de qualquer deles rebaixa a retenção ao regime comum de até 25%.

A prevenção dos litígios mais frequentes em matéria de distrato começa antes da assinatura da promessa de compra e venda. A auditoria da matrícula, a verificação da regularidade do registro de incorporação, o exame de eventuais ônus reais e a análise da situação fiscal e ambiental do empreendimento reduzem substancialmente a exposição do adquirente. Para o roteiro completo de verificações que devem preceder a compra de imóvel em incorporação — e o efeito prático dessas verificações sobre a estratégia contratual —, consulte o material da Barbieri Advogados sobre diligência prévia à assinatura da promessa de compra e venda.

Perguntas sobre a Lei do Distrato

O que é a Lei do Distrato?

A Lei do Distrato é a Lei n.º 13.786, de 27 de dezembro de 2018, que alterou a Lei n.º 4.591/1964 (Lei das Incorporações) e a Lei n.º 6.766/1979 (Lei do Parcelamento do Solo). Disciplina, principalmente, a resolução de contratos de compra e venda de imóveis em incorporação ou loteamento, fixando limites de retenção, prazos de devolução, direito de arrependimento e exigência do quadro resumo.

Quanto a construtora pode reter quando eu desistir do imóvel na planta?

Em regime comum, a retenção máxima é de 25% dos valores pagos. Em empreendimentos com patrimônio de afetação devidamente averbados e expressamente previstos no quadro resumo, a Lei do Distrato autoriza retenção de até 50%. Há divergência no Superior Tribunal de Justiça, em fase de tendência à pacificação. A Quarta Turma vem reafirmando o patamar legal de 50% (AREsp 3.081.626/SP, julgado em 24/02/2026, Min. Raul Araújo; AgInt no REsp 2.110.077/SP; AgInt no REsp 2.055.691/SP).

A Terceira Turma, em 2025, limitou a retenção a 25% com fundamento no Código de Defesa do Consumidor (REsp 2.207.712/SP, REsp 2.222.022/MS, Min. Nancy Andrighi — com aplicação por extensão da razão do REsp 2.106.548/SP, julgada originariamente em caso de loteamento), mas em março de 2026 sinalizou inflexão no REsp 2.227.595/SP (Min. Ricardo Villas Bôas Cueva), em que reafirmou a validade do patamar de 50% em incorporação afetada. O tribunal avalia a afetação da matéria ao rito dos recursos repetitivos.

Em quanto tempo a construtora deve devolver os valores?

No regime comum, em até 180 dias contados do desfazimento do contrato. Não há regime de patrimônio de afetação, em até 30 dias após o habite-se, o que pode estender o pagamento por anos. Em caso de culpa do vendedor (atraso na entrega, inadimplência, falência), a devolução é imediata e em parcela única, conforme Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

A Lei do Distrato anula o direito de arrependimento?

Não. A Lei do Distrato, sem arte. 67-A, § 10, da Lei n.º 4.591/1964, expressamente reconhece o direito de arrependimento em sete dias para contratos firmados em estandes de venda e fora da sede comercial da incorporada. Cláusulas que pretendem salvar esse direito são nulas. A devolução, em caso de reclamação, é integral, inclusive a comissão de corretagem.

O que é patrimônio de afetação e por que importa não ser distraído?

Patrimônio de afetação é o regime, previsto no art. 31-A da Lei n.º 4.591/1964, pelo qual a incorporara segrega os bens, direitos e obrigações de incorporação do seu patrimônio geral, protegendo os adquirentes contra a insolvência da empresa. No contexto do distrato, o regime de afetação justifica, segundo a Lei do Distrato, a retenção mais elevada de até 50% — embora a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça tenha limitado essa retenção a 25% em relações de consumo, nos precedentes mais recentes.

A Súmula 543 do STJ ainda se aplica após a Lei do Distrato?

Sim. A Súmula 543 não foi revogada pela Lei n.º 13.786/2018 e continua aplicável às relações de consumo. Determina a devolução imediata e em parcela única dos valores devidos ao adquirente — integralmente em caso de culpa do vendedor, parcialmente em caso de desistência do comprador. A controvérsia atual é sobre a extensão da prevalência consumerista frente aos prazos e patamares estabelecidos pelo diploma de 2018.

O distrato vale para imóvel usado ou apenas para imóvel na planta?

A Lei do Distrato disciplina principalmente contratos de incorporação imobiliária — imóvel na planta — e contratos de loteamento. Para imóveis prontos e já entregues, a resolução contratual segue o regime geral do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, com aplicação prévia das cláusulas da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

A comissão de corretagem pode ser retida no distrato?

Dependência. Em distrato por desistência do comprador, com cláusula contratual válida e informação clara sobre a comissão (Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça — REsp 1.599.511/SP), a comissão regularmente destacada não compõe o saldo restituível. Em distrato por culpa do vendedor ou em casos de exercício do direito de arrependimento em sete dias, a devolução é integral, inclusive da comissão.

O que é o quadro resumo da Lei do Distrato?

O quadro resumo é documento anexo obrigatório ao contrato de incorporação imobiliária, exigido pelo art. 35-A da Lei n.º 4.591/1964, que é sintetizada de forma clara e destacada como informações essenciais do negócio: preço total, prazos, juros, cláusulas penais, percentual de retenção. A falta ou insuficiência do quadro resumo, não corrigida em 30 dias após a notificação, pode dar ensejo à rescisão por justa causa com devolução integral dos valores pagos.

Posso desistir do imóvel comprado em estado de venda?

Sim, não há prazo improrrogável de sete dias contados da assinatura, conforme o art. 67-A, § 10, da Lei n.º 4.591/1964 e o art. 49 do Código de Defesa do Consumidor. O exercício do direito exige formalização inequívoca (notificação com aviso de coleta, e-mail com confirmação de coleta) e dá certificado de devolução integral de todos os valores pagos, inclusive a comissão de corretagem.