Direito de vizinhança: barulho, árvores, muros, janelas e obras

Atualizado em setembro de 2026.

O direito de vizinhança é o conjunto de regras dos arts. 1.277 a 1.313 do Código Civil que limita o uso de cada imóvel para proteger a segurança, o sossego e a saúde de quem ocupa os imóveis próximos. É ele que responde às dúvidas mais comuns entre vizinhos — barulho excessivo, galhos que invadem o quintal, muro divisório, janela a menos de metro e meio da divisa, obra que provoca rachaduras. Este artigo explica cada regra com exemplos práticos, trata do condomínio edilício e indica quando o conflito cabe no Juizado Especial Cível ou na mediação.

Em resumo: o proprietário ou possuidor pode fazer cessar as interferências do imóvel vizinho que prejudiquem de forma anormal a segurança, o sossego e a saúde, aferidas pela natureza do uso, pela localização do prédio e pelos limites ordinários de tolerância (art. 1.277 do Código Civil). Galhos e raízes que ultrapassam a divisa podem ser cortados até o plano vertical divisório; muros divisórios presumem-se comuns, com despesas divididas; janelas, terraços e varandas exigem 1,5 m da divisa (75 cm quando a visão não incide sobre a linha divisória), e o desfazimento deve ser exigido em ano e dia após a conclusão da obra. Causas de até 40 salários mínimos (R$ 64.840,00 em 2026) podem ir ao Juizado Especial Cível.

O que é direito de vizinhança

A propriedade não é absoluta: exerce-se em harmonia com a sua função social e com os direitos de quem ocupa os imóveis próximos, e o direito de vizinhança dá forma concreta a esse limite. Suas regras decorrem da lei, independem de contrato ou registro e acompanham o imóvel — são obrigações propter rem. Quem compra um imóvel pode, assim, ter de suportar os efeitos de um conflito anterior, como a demolição de uma construção irregular; por isso a due diligence imobiliária deve pesquisar ações demolitórias, demarcatórias ou de passagem, e os contratos imobiliários costumam prever declarações do vendedor sobre litígios com confrontantes, tema que integra a gestão jurídica do patrimônio imobiliário.

O Código Civil organiza a matéria em sete seções: uso anormal da propriedade (arts. 1.277 a 1.281), árvores limítrofes (arts. 1.282 a 1.284), passagem forçada (art. 1.285), passagem de cabos e tubulações (arts. 1.286 e 1.287), águas (arts. 1.288 a 1.296), limites entre prédios e direito de tapagem (arts. 1.297 e 1.298) e direito de construir (arts. 1.299 a 1.313). A proteção cabe ao “proprietário ou possuidor” (arts. 1.277, 1.280 e 1.281), o que inclui o locatário, o comodatário e o usufrutuário. E vizinho, para esse fim, não é só o confinante: o bar da mesma rua cujo som chega à residência também se sujeita a essas regras.

Uso anormal da propriedade e barulho do vizinho

O art. 1.277 protege contra as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde provocadas pela utilização de propriedade vizinha. Não se trata de qualquer incômodo — alguns são inerentes à vida urbana —, mas do uso anormal, aferido por três critérios do parágrafo único: a natureza da utilização; a localização do prédio, atendidas as normas de zoneamento; e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança. Uma serralheria em zona industrial, dentro dos horários e níveis de ruído permitidos, em regra não pratica uso anormal; a mesma atividade na garagem de uma casa em bairro residencial, até tarde da noite, provavelmente pratica.

Se a interferência for justificada por interesse público, como uma estação de tratamento de esgoto, o vizinho deve suportá-la, mas recebe indenização cabal de quem a causa (art. 1.278); quando o interesse público exige o próprio bem, a hipótese passa a ser de desapropriação. E a tolerância imposta por decisão judicial não impede o vizinho de exigir a redução ou a eliminação da interferência quando isso se tornar possível (art. 1.279).

Barulho do vizinho: o que a lei permite

Não há na legislação federal um horário antes do qual o ruído seja livre: o critério do Código Civil é a anormalidade, a qualquer hora. Os limites de decibéis por zona e período constam das leis municipais, e convenções e regimentos de condomínio podem fixar horários de silêncio. Respeitar o limite municipal é forte indício de uso normal, embora não dispense o exame do caso; a medição técnica que demonstra a sua violação é uma das provas mais eficazes. A perturbação do sossego é também contravenção penal, punida com prisão simples de quinze dias a três meses ou multa (art. 42 da Lei das Contravenções Penais), mas o registro da ocorrência não substitui a ação civil.

Exemplo: o vizinho de Mariana ensaia bateria até as 23 horas, cinco noites por semana. Ela registra datas e horários, grava os episódios, colhe declarações de outros moradores e envia notificação extrajudicial. Sem resposta, pode pedir em juízo que o vizinho seja obrigado a cessar o ruído excessivo, sob multa diária (arts. 497 e 537 do Código de Processo Civil), com indenização por danos morais, se for o caso — demanda que, conforme o valor, pode ser proposta no Juizado Especial Cível.

Direito de vizinhança no condomínio: barulho, animais e multas

No condomínio edilício, as regras gerais convivem com o regime dos arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, a convenção e o regimento interno. A Lei n. 4.591/1964, anterior ao Código e ainda aplicável às incorporações imobiliárias, já condicionava o uso da unidade às “normas de boa vizinhança” (art. 19) e vedava o seu uso nocivo ou perigoso ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos (art. 10, III). O Código Civil manteve a diretriz: o condômino não pode utilizar a unidade de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos possuidores, ou aos bons costumes (art. 1.336, IV).

Quem descumpre esse dever paga a multa prevista na convenção, de até cinco vezes a contribuição mensal, além das perdas e danos; na omissão da convenção, a assembleia delibera por dois terços, no mínimo, dos condôminos restantes (art. 1.336, § 2.º). No descumprimento reiterado, a multa pode chegar a cinco vezes a contribuição, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes (art. 1.337), e o comportamento antissocial reiterado que gere incompatibilidade de convivência admite multa de até dez vezes, até ulterior deliberação da assembleia (art. 1.337, parágrafo único). Com cota condominial de R$ 900,00, a multa chega a R$ 4.500,00 nos dois primeiros casos e a R$ 9.000,00 no último. Cabe ao síndico fazer cumprir a convenção e o regimento e impor as multas (art. 1.348, IV e VII), assegurado o direito de defesa do condômino.

Quanto a animais, o Superior Tribunal de Justiça distinguiu três situações: se a convenção é omissa, o condômino pode mantê-los, respeitados os deveres de boa vizinhança; a proibição de animais que causem incômodo ou risco é legítima; e a proibição genérica, de animais de qualquer espécie, é desarrazoada e deve ser afastada quando o animal não oferece risco à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos moradores (REsp 1.783.076/DF, Terceira Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, maio de 2019). O latido persistente de madrugada justifica a atuação do condomínio; o gato que não incomoda ninguém não pode ser banido por cláusula genérica.

Árvore do vizinho: galhos, raízes e frutos

A árvore cujo tronco está na linha divisória presume-se comum aos donos dos imóveis confinantes (art. 1.282). As raízes e os ramos que ultrapassam a divisa podem ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido, sem autorização do vizinho nem ação judicial (art. 1.283). Os frutos caídos pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular (art. 1.284); na calçada, continuam a pertencer ao dono da árvore. Há limites: árvores e sebes vivas que servem de marco divisório só podem ser cortadas de comum acordo (art. 1.297, § 2.º), e muitos municípios exigem autorização para a poda ou a supressão de determinadas espécies.

Exemplo: os galhos da mangueira de Paulo avançam dois metros sobre o terreno de Rita, e as raízes erguem o piso da garagem dela. Rita pode podar os galhos e cortar as raízes até a divisa, observadas as exigências municipais; as mangas que caem no quintal dela lhe pertencem; e o custo de refazer o piso pode ser cobrado de Paulo, se ficar provado que as raízes causaram o dano.

Passagem forçada e passagem de cabos e tubulações

O dono do imóvel sem acesso a via pública, nascente ou porto — o prédio encravado — pode constranger o vizinho a lhe dar passagem, mediante indenização cabal, com rumo fixado judicialmente, se necessário (art. 1.285). Suporta a passagem o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar a ela (§ 1.º); se a falta de acesso resultar da alienação de parte do imóvel, quem ficou com a parte que tem saída deve tolerá-la (§ 2.º). Se João vende os fundos do seu sítio e a área vendida fica sem saída, é pelo imóvel de João que o comprador passará. Diferentemente da servidão de passagem, que nasce, em regra, da vontade dos proprietários e depende de registro (art. 1.378), a passagem forçada é imposta pela lei e pressupõe a falta de acesso.

Regra próxima vale para cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública: o proprietário deve tolerá-los em proveito de vizinhos quando de outro modo a instalação for impossível ou excessivamente onerosa, mediante indenização que inclua a desvalorização da área remanescente, podendo exigir o traçado menos gravoso e, havendo grave risco, obras de segurança (arts. 1.286 e 1.287).

Águas e goteiras

O dono ou possuidor do imóvel inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, sem fazer obras que embaracem o fluxo, mas o dono do superior não pode agravar essa condição com obras (art. 1.288). Águas levadas artificialmente ao imóvel superior autorizam o dono do inferior a exigir o desvio ou a indenização do prejuízo (art. 1.289), e é vedado poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imóveis inferiores (art. 1.291). No meio urbano, a regra mais invocada é a do art. 1.300: o proprietário deve construir de modo que o seu prédio não despeje águas diretamente sobre o vizinho. O telhado ampliado ou a calha subdimensionada que lança água no terreno ao lado obriga à correção da obra e à reparação dos danos.

Muro divisório, limites e ação demarcatória

O proprietário pode cercar, murar, valar ou tapar o seu imóvel (art. 1.297). Muros, cercas e tapumes divisórios presumem-se, até prova em contrário, comuns aos confinantes, que dividem em partes iguais, conforme os costumes do lugar, as despesas de construção e conservação (§ 1.º); tapumes especiais, como telas para impedir a passagem de animais de pequeno porte, são custeados por quem provocou a necessidade deles (§ 3.º). Exemplo: um muro de 20 metros orçado em R$ 16.000,00 custa, em regra, R$ 8.000,00 a cada vizinho, e a tela exigida porque os cães de um deles passam para o outro lado cabe ao dono dos cães. Convém acertar projeto e orçamento antes da obra, ou notificar formalmente o vizinho. Para reparar ou limpar o muro, o vizinho deve tolerar a entrada no seu imóvel, mediante aviso prévio, com direito a ressarcimento de eventual dano (art. 1.313).

O mesmo art. 1.297 permite exigir do confinante a demarcação, a aviventação de rumos apagados e a renovação de marcos, com despesas repartidas. Sendo confusos os limites, prevalece a posse justa; não provada esta, o terreno contestado divide-se em partes iguais ou, não sendo possível a divisão cômoda, adjudica-se a um dos vizinhos, mediante indenização ao outro (art. 1.298). Sem litígio, a divergência entre as medidas reais e as do registro resolve-se pela retificação de área no Registro de Imóveis (art. 213 da Lei n. 6.015/1973) ou por demarcação em escritura pública, se todos os interessados forem maiores, capazes e concordes (art. 571 do Código de Processo Civil). Havendo litígio, cabe a ação demarcatória (art. 569, I, do CPC), via adequada, segundo o STJ, para dirimir a discrepância entre a realidade fática dos marcos divisórios e o registro imobiliário (REsp 1.984.013/MG, Terceira Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 27/09/2022). Ela não se confunde com a usucapião, modo de aquisição da propriedade pela posse prolongada, hoje possível também pela via extrajudicial, ao lado de outros instrumentos de regularização imobiliária.

Janela a menos de metro e meio e o direito de construir

O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos (art. 1.299). O limite mais conhecido é a distância mínima para aberturas e edificações:

Para o STJ, as regras e vedações do direito de construir têm natureza objetiva e cogente: basta a presença do elemento previsto na lei, sem necessidade de provar o devassamento da intimidade do vizinho (REsp 1.531.094/SP, Terceira Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 24/10/2016). A Súmula 414 do STF, editada sob o Código de 1916, afirma que não se distingue a visão direta da oblíqua nessa proibição; como o Código de 2002 fixou 75 centímetros para as janelas cuja visão não incide sobre a divisa, parte da doutrina a considera superada nesse ponto.

O prazo de ano e dia

O prejudicado pode exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu imóvel no lapso de ano e dia após a conclusão da obra (art. 1.302). Escoado o prazo, perde esse direito e não poderá, por sua vez, edificar sem atender às distâncias do art. 1.301 nem impedir o escoamento das águas da goteira; vãos ou aberturas para luz, porém, podem ser vedados a todo tempo por edificação ou contramuro (parágrafo único). Exemplo: Carlos conclui em março de 2026 uma ampliação com janela a 80 centímetros da divisa, voltada para o quintal de Ana; ela tem até março de 2027 para exigir judicialmente o fechamento, sem precisar provar que é observada.

O Código regula ainda a parede divisória e a parede-meia (arts. 1.304 a 1.307), proíbe encostar nela chaminés, fogões, fornos ou aparelhos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais, salvo chaminés ordinárias e fogões de cozinha (art. 1.308), protege poços e nascentes alheios (arts. 1.309 e 1.310) e exige obras acautelatórias antes de serviços capazes de provocar desmoronamento ou comprometer a segurança do prédio vizinho, que será ressarcido dos prejuízos mesmo que elas tenham sido feitas (art. 1.311). Quem viola essas regras deve demolir o que construiu e responde por perdas e danos (art. 1.312).

Obras irregulares: nunciação, dano infecto e demolitória

Três instrumentos protegem contra obras vizinhas. A nunciação de obra nova embarga a obra em andamento que prejudique o imóvel vizinho; tinha procedimento especial no Código de Processo Civil de 1973 (arts. 934 a 940), não reproduzido pelo Código de Processo Civil de 2015, e hoje segue o procedimento comum, com tutela de urgência para a paralisação imediata (art. 300) ou tutela inibitória, que dispensa prova de dano ou de culpa (art. 497, parágrafo único). A ação de dano infecto permite exigir a demolição ou a reparação do prédio vizinho que ameace ruína e caução pelo dano iminente (art. 1.280), além de garantias contra o prejuízo eventual de obras (art. 1.281): é o caso do muro de arrimo que se inclina após chuvas fortes ou da escavação para subsolo que já provoca trincas na casa ao lado.

A ação demolitória volta-se contra a obra concluída em desacordo com as regras de vizinhança ou urbanísticas (art. 1.312). O STJ decidiu que nela não há litisconsórcio passivo necessário de todos os coproprietários do imóvel, pois o direito de propriedade permanece intocado e a demolição é efeito reflexo da decisão (REsp 1.721.472/DF, Terceira Turma, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 15/06/2021). Obras sem alvará também podem ser comunicadas à fiscalização municipal. Em todas essas demandas, a prova técnica é decisiva — laudo de engenheiro, medição de ruído, levantamento topográfico —, assim como a distribuição do ônus da prova; a ata notarial e a produção antecipada da prova (arts. 384 e 381 do CPC) registram o estado do imóvel antes da obra vizinha.

Conflito de vizinhança no Juizado Especial Cível

Muitos conflitos de vizinhança cabem no Juizado Especial Cível, sem custas em primeiro grau (art. 54 da Lei n. 9.099/1995). A competência abrange as causas de até 40 salários mínimos — R$ 64.840,00 em 2026, com o salário mínimo de R$ 1.621,00 (art. 3.º, I) —, as de ressarcimento por danos em prédio urbano ou rústico, definidas por remissão ao art. 275, II, do CPC de 1973 (art. 3.º, II), competência mantida pelo art. 1.063 do CPC de 2015, na redação da Lei n. 14.976/2024, e as possessórias sobre imóveis de valor até 40 salários mínimos (art. 3.º, IV). Nas causas de até 20 salários mínimos (R$ 32.420,00), as partes podem atuar sem advogado (art. 9.º).

Há limites. A opção pelo Juizado importa renúncia ao crédito excedente ao teto, salvo acordo (art. 3.º, § 3.º), e o processo é extinto quando o procedimento se mostra inadmissível (art. 51, II), o que em geral ocorre quando a solução depende de perícia complexa, como a origem de infiltrações estruturais ou o risco de desabamento. Nesses casos, e nas ações de procedimento especial, como a demarcatória, a via é a Justiça comum, com custas, salvo gratuidade da justiça.

Como resolver conflitos de direito de vizinhança

Vizinhos continuam convivendo depois do litígio, e a solução consensual tende a ser mais duradoura que a sentença; o Código de Processo Civil manda o Estado promovê-la sempre que possível e estimular a conciliação e a mediação, inclusive no curso do processo (art. 3.º, §§ 2.º e 3.º). O caminho recomendável:

1. Documentar o problema: datas, horários, fotografias, vídeos, medições, laudos e testemunhas.
2. Conversar com o vizinho e, sem resultado, enviar notificação que descreva o problema, indique a regra violada e fixe prazo para a solução.
3. Em condomínio, levar a questão ao síndico e, se necessário, à assembleia.
4. Propor mediação, extrajudicial ou nos centros judiciários de solução consensual de conflitos (Cejuscs) dos tribunais (art. 165 do CPC).
5. Persistindo o conflito, escolher a ação adequada e o foro, Juizado Especial ou Justiça comum.

A mediação, regida pela Lei n. 13.140/2015, é conduzida por terceiro imparcial, sem poder decisório, e é indicada preferencialmente para os casos em que há vínculo anterior entre as partes (art. 165, § 3.º, do CPC), perfil típico da vizinhança. O acordo nela obtido constitui título executivo extrajudicial e, homologado em juízo, título executivo judicial (art. 20, parágrafo único, da Lei n. 13.140/2015). Ajuizada a ação, o procedimento comum prevê audiência de conciliação ou de mediação (art. 334 do CPC), e o Juizado começa por uma sessão de conciliação.

Perguntas frequentes sobre direito de vizinhança

O que é direito de vizinhança?

É o conjunto de regras dos arts. 1.277 a 1.313 do Código Civil que limita o uso de cada imóvel para proteger a segurança, o sossego e a saúde de quem ocupa os imóveis próximos. Abrange o uso anormal da propriedade, as árvores limítrofes, a passagem forçada, as águas, os limites entre prédios e o direito de construir.

Até que horas o vizinho pode fazer barulho?

Não há na legislação federal um horário a partir do qual o barulho passa a ser proibido: o Código Civil veda a interferência anormal no sossego a qualquer hora (art. 1.277). Os limites de ruído por zona e período constam das leis municipais, e a convenção de condomínio pode fixar horários de silêncio.

Posso cortar os galhos da árvore do vizinho que invadem meu terreno?

Sim. O proprietário do terreno invadido pode cortar raízes e ramos até o plano vertical divisório, sem autorização do vizinho (art. 1.283 do Código Civil). A árvore que serve de marco divisório só pode ser cortada de comum acordo, e a legislação municipal pode exigir autorização para a poda de certas espécies.

Quem paga o muro divisório?

O muro divisório presume-se comum aos dois vizinhos, salvo prova em contrário, e as despesas de construção e conservação são divididas em partes iguais (art. 1.297, § 1.º, do Código Civil). Tapumes especiais, como telas para conter animais, são custeados por quem provocou a necessidade.

O vizinho pode abrir janela a menos de metro e meio da divisa?

Não. O art. 1.301 do Código Civil proíbe janela, eirado, terraço ou varanda a menos de 1,5 metro do terreno vizinho, e janelas cuja visão não incide sobre a linha divisória, ou perpendiculares, a menos de 75 centímetros. O STJ considera a proibição objetiva, sem necessidade de provar invasão de privacidade (REsp 1.531.094/SP). O prejudicado deve exigir o desfazimento em ano e dia após a conclusão da obra (art. 1.302).

Conflito de vizinhança pode ir ao Juizado Especial Cível?

Sim, nas causas de até 40 salários mínimos (R$ 64.840,00 em 2026), nas de ressarcimento por danos em prédio urbano ou rústico e nas possessórias sobre imóveis de valor até esse limite (art. 3.º da Lei n. 9.099/1995). Perícias complexas e ações de procedimento especial, como a demarcatória, vão à Justiça comum.

O condomínio pode proibir animais nos apartamentos?

Pode proibir animais que causem incômodo ou risco, mas não de forma genérica. Para o STJ, a proibição de animais de qualquer espécie é desarrazoada quando o animal não oferece risco à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos moradores (REsp 1.783.076/DF).

Conclusão

O direito de vizinhança combina critérios objetivos — distâncias, prazos, divisão de despesas — com um critério aberto, o do uso anormal, que depende do caso concreto. Conhecer a regra aplicável, observar prazos curtos como o de ano e dia, reunir a prova adequada e escolher entre mediação, Juizado Especial e Justiça comum é o que permite resolver o conflito com previsibilidade e preservar a convivência.

Principais pontos deste artigo:

• O uso anormal é aferido pela natureza da utilização, pela localização do imóvel e pelos limites ordinários de tolerância (art. 1.277).
• Galhos e raízes que invadem o terreno podem ser cortados até a divisa.
• Muros divisórios presumem-se comuns, com despesas divididas em partes iguais.
• Janelas, terraços e varandas exigem 1,5 m da divisa (75 cm quando a visão não incide sobre a linha divisória), e o desfazimento deve ser pedido em ano e dia.
• Causas de até 40 salários mínimos (R$ 64.840,00) podem ir ao Juizado Especial, e a mediação é especialmente indicada entre vizinhos.

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