Contratos imobiliários: principais tipos e riscos legais

Atualizado em setembro de 2026.

Os contratos imobiliários formalizam a compra, a venda, a locação, a doação e a oneração de imóveis, e cada um tem forma, efeitos e riscos próprios definidos em lei. A promessa de compra e venda não transfere a propriedade, a locação segue a Lei do Inquilinato, a compra na planta obedece às regras da incorporação e do distrato, e a alienação fiduciária permite ao credor retomar o imóvel sem processo judicial. Este artigo apresenta os principais tipos de contrato imobiliário, seus riscos mais frequentes e os cuidados indicados antes da assinatura.

Em resumo: a propriedade de um imóvel só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil), e a escritura pública é obrigatória para imóveis de valor superior a 30 salários mínimos (art. 108). A promessa de compra e venda registrada e sem cláusula de arrependimento gera direito real à aquisição. No distrato de imóvel na planta, a Lei n. 13.786/2018 permite reter a corretagem e até 25% da quantia paga, ou até 50% com patrimônio de afetação. Na locação, só uma garantia pode ser exigida por contrato. Na alienação fiduciária, o devedor tem 15 dias para purgar a mora antes da consolidação e do leilão.

O que são contratos imobiliários e quais são os principais tipos?

Contratos imobiliários são os negócios jurídicos que têm por objeto um imóvel: transferem a propriedade (compra e venda, doação), prometem transferi-la (promessa de compra e venda), cedem seu uso (locação) ou vinculam o bem a uma dívida (alienação fiduciária e hipoteca). Suas regras estão no Código Civil e em leis especiais, resumidas na tabela abaixo.

Cláusulas bem redigidas são o segundo passo, não o primeiro. A análise prévia do imóvel e das partes revela penhoras, ações contra o vendedor, dívidas de condomínio e de IPTU e irregularidades que o texto contratual, por mais cuidadoso, não elimina. O roteiro dessa auditoria está no artigo sobre due diligence imobiliária.

Promessa de compra e venda e escritura: quais são os riscos?

A compra de um imóvel costuma passar pela promessa (ou compromisso) de compra e venda, pela escritura definitiva e pelo registro do título no Registro de Imóveis, e cada etapa produz efeitos jurídicos diferentes.

Forma do contrato e transferência da propriedade

A escritura pública é essencial aos negócios que constituem ou transferem direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país (art. 108 do Código Civil), ou seja, R$ 48.630,00 em 2026. A propriedade, porém, só se transfere com o registro do título na matrícula: até lá, o vendedor continua a ser havido como dono (art. 1.245, § 1.º, do Código Civil), e o imóvel pode ser penhorado por dívidas dele ou vendido a terceiro.

Promessa registrada e adjudicação compulsória

A promessa em que não se pactuou arrependimento, registrada no Registro de Imóveis, confere ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel (art. 1.417 do Código Civil). Pago o preço, ele pode exigir a escritura definitiva e, diante da recusa, requerer a adjudicação do imóvel (art. 1.418). Pela Súmula 239 do STJ, o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso, mas o registro continua sendo a principal proteção contra credores do vendedor e novos compradores. Desde a Lei n. 14.382/2022, a adjudicação também pode ser processada no Registro de Imóveis (art. 216-B da Lei n. 6.015/1973). Os requisitos estão no artigo sobre adjudicação compulsória, e o caso do vendedor que morre antes da escritura, no artigo sobre adjudicação compulsória na sucessão.

Riscos mais comuns na compra e venda

Os litígios mais frequentes têm três origens. A primeira são as dívidas do vendedor: a venda feita quando tramitava contra ele ação capaz de reduzi-lo à insolvência pode ser declarada ineficaz por fraude à execução (art. 792, IV, do CPC), o que depende do registro da penhora ou da prova de má-fé do adquirente (Súmula 375 do STJ). A segunda são as dívidas do próprio imóvel: o adquirente responde pelos débitos condominiais do alienante (art. 1.345 do Código Civil), e o IPTU não pago sub-roga-se na pessoa do comprador, salvo quando o título traz a prova de quitação (art. 130 do Código Tributário Nacional). A terceira é a irregularidade do imóvel, que pode exigir regularização imobiliária pela via administrativa antes da venda.

Incorporação imobiliária: o que protege quem compra na planta?

A Lei n. 4.591/1964 disciplina a incorporação imobiliária, atividade de promover e realizar a construção de edificações compostas de unidades autônomas para alienação. Para quem compra na planta, a lei prevê as proteções a seguir.

Registro do memorial de incorporação e quadro-resumo

O incorporador só pode alienar ou onerar as frações correspondentes às futuras unidades depois de registrar o memorial de incorporação no Registro de Imóveis (art. 32), tema do artigo sobre registro de incorporação imobiliária. Desde a Lei n. 13.786/2018, o contrato deve começar por um quadro-resumo com preço, forma de pagamento, índice de correção, comissão de corretagem, consequências do desfazimento e prazo de conclusão da obra (art. 35-A).

Patrimônio de afetação e hipoteca da construtora

No regime de afetação, adotado a critério do incorporador, o terreno, as acessões e os bens vinculados ao empreendimento ficam apartados do patrimônio da incorporadora e destinados à conclusão da obra e à entrega das unidades (art. 31-A), o que protege os compradores das dívidas de outros negócios, como explica o guia sobre patrimônio de afetação e SPE. Além disso, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à promessa, não tem eficácia perante os adquirentes (Súmula 308 do STJ).

Atraso na entrega

A lei admite tolerância de até 180 dias corridos, desde que pactuada de forma expressa, clara e destacada (art. 43-A). Superado esse prazo sem culpa do comprador, ele pode resolver o contrato, com a devolução integral do que pagou e da multa estabelecida, ou manter o negócio e receber indenização de 1% do valor pago por mês de atraso, sem cumulação das duas penalidades. As medidas cabíveis estão no artigo sobre atraso na entrega de imóvel.

Comissão de corretagem

A comissão é devida ao corretor que obtém o resultado previsto, ainda que o negócio não se efetive por arrependimento das partes (art. 725 do Código Civil). No Tema 938, o STJ considerou válida a cláusula que transfere ao comprador o pagamento da corretagem, desde que ele seja previamente informado do preço total, com destaque do valor da comissão; declarou abusiva a cobrança da taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI); e fixou em três anos a prescrição da pretensão de restituir esses valores.

Distrato imobiliário: quanto o comprador recebe de volta?

A Lei n. 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, incluiu na Lei n. 4.591/1964 o art. 67-A, que limita o que o incorporador pode reter quando a compra na planta é desfeita por acordo (distrato) ou por inadimplemento absoluto do comprador.

Os percentuais incidem sobre o valor pago, e não sobre o preço: quem pagou R$ 100.000,00 pode sofrer retenção de até R$ 50.000,00 a título de pena no regime de afetação, ou de até R$ 25.000,00 fora dele, além da corretagem. Nos contratos de consumo, a Súmula 543 do STJ determina a imediata restituição das parcelas pagas, integralmente em caso de culpa exclusiva do vendedor ou construtor, ou parcialmente quando o comprador deu causa ao desfazimento. Segundo o STJ, a lei não alcança contratos anteriores à sua vigência, em 28/12/2018; para os posteriores, discute-se nos tribunais a compatibilização dos prazos legais com a súmula, tema do artigo sobre a Lei do Distrato imobiliário.

Contrato de locação: quais são os riscos para locador e locatário?

A Lei n. 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, regula a locação urbana residencial, a não residencial e a de temporada, contratada por até 90 dias (art. 48). Os principais riscos do contrato de locação estão no prazo, na garantia e na inadimplência.

Prazo, multa e deveres das partes

Durante o prazo contratual, o locador não pode reaver o imóvel, mas o locatário pode devolvê-lo pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato (art. 4.º). A locação residencial ajustada por escrito por 30 meses ou mais termina no fim do prazo, independentemente de notificação (art. 46); com prazo inferior, prorroga-se por prazo indeterminado, e a retomada fica limitada às hipóteses do art. 47. O locador responde pela entrega do imóvel em condições de uso, pelo uso pacífico e pelas despesas extraordinárias de condomínio (art. 22); o locatário, pelo pagamento pontual, pela restituição do imóvel no estado em que o recebeu, salvo o desgaste do uso normal, e pelas despesas ordinárias de condomínio (art. 23).

Garantias locatícias e riscos da fiança

O locador pode exigir caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, mas apenas uma modalidade por contrato, sob pena de nulidade (art. 37); a caução em dinheiro não pode exceder três meses de aluguel (art. 38, § 2.º). Salvo disposição em contrário, a garantia vale até a efetiva devolução do imóvel (art. 39); prorrogada a locação por prazo indeterminado, o fiador pode exonerar-se, respondendo por 120 dias após notificar o locador (art. 40, X). O fiador não responde por aditamento ao qual não anuiu (Súmula 214 do STJ), mas seu bem de família pode ser penhorado, seja a locação residencial, seja comercial (Tema 1.127 do STF; art. 3.º, VII, da Lei n. 8.009/1990).

Locação comercial e built to suit

Na locação não residencial, o locatário tem direito à renovação quando o contrato é escrito e por prazo determinado, os prazos ininterruptos somam cinco anos e o mesmo ramo de atividade é explorado há pelo menos três anos (art. 51); a ação renovatória deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato, sob pena de decadência. No contrato built to suit, prevalecem as condições livremente pactuadas, inclusive a renúncia à revisão do aluguel (art. 54-A).

Venda do imóvel locado e despejo

Vendido o imóvel, o adquirente pode denunciar a locação com 90 dias para a desocupação, salvo contrato por prazo determinado com cláusula de vigência averbada na matrícula (art. 8.º). O locatário preterido em seu direito de preferência pode pedir perdas e danos ou, se o contrato estiver averbado pelo menos 30 dias antes da venda, depositar o preço e haver o imóvel para si (arts. 27 e 33). Sem garantia no contrato, a falta de pagamento autoriza liminar de despejo em 15 dias, mediante caução de três meses de aluguel (art. 59, § 1.º, IX), e a purga da mora não é admitida se já utilizada nos 24 meses anteriores à ação (art. 62, parágrafo único).

Alienação fiduciária de imóvel e hipoteca: como funcionam as garantias?

Na alienação fiduciária, regulada pela Lei n. 9.514/1997, o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel do imóvel até a quitação da dívida e conserva a posse direta. Na hipoteca, a propriedade permanece com o devedor, e o imóvel fica vinculado à dívida pelo registro na matrícula.

Inadimplência, consolidação e leilão

Vencida e não paga a dívida, o devedor é intimado pelo oficial do Registro de Imóveis para purgar a mora em 15 dias (art. 26, § 1.º); sem pagamento, a propriedade consolida-se em nome do credor, que deve promover o leilão público em 60 dias (art. 27). No segundo leilão, aceita-se o lance que cubra a dívida, as despesas e os encargos ou, a critério exclusivo do credor, lance de pelo menos metade do valor de avaliação (art. 27, § 2.º, na redação da Lei n. 14.711/2023). Se o produto não bastar, o devedor continua obrigado pelo saldo (art. 27, § 5.º-A), salvo no financiamento para aquisição ou construção do seu imóvel residencial, em que a dívida se extingue (art. 26-A, § 4.º) e as parcelas vencidas podem ser pagas até a averbação da consolidação, restabelecendo o contrato (art. 26-A, § 2.º).

No Tema 1.095, o STJ fixou que, em contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução por inadimplemento do devedor constituído em mora segue a Lei n. 9.514/1997, e não o Código de Defesa do Consumidor. O STF declarou constitucional o procedimento de execução extrajudicial dessa lei (Tema 982). A validade do edital é examinada no artigo sobre nulidade do leilão extrajudicial.

Hipoteca e o Marco Legal das Garantias

A Lei n. 14.711/2023, conhecida como Marco Legal das Garantias, passou a admitir a execução extrajudicial da hipoteca, com prazo de 15 dias para purgar a mora (art. 9.º), salvo nos financiamentos da atividade agropecuária, e ampliou o uso da alienação fiduciária, com a alienação da propriedade superveniente e a extensão da garantia a novas dívidas com o mesmo credor. Os efeitos dessas mudanças estão no artigo sobre alienação fiduciária de imóveis e o Marco Legal das Garantias.

Doação de imóvel: forma, legítima e cláusulas de proteção

Pela doação, uma pessoa transfere bens a outra por liberalidade (art. 538 do Código Civil). A doação de imóvel de valor superior a 30 salários mínimos exige escritura pública (art. 108) e registro na matrícula, e é fato gerador do ITCMD, imposto estadual que, desde a Emenda Constitucional n. 132/2023, deve ser progressivo em razão do valor da doação.

O principal risco é sucessório. A metade dos bens da herança constitui a legítima dos herdeiros necessários, que são os descendentes, os ascendentes e o cônjuge (arts. 1.845 e 1.846), e é nula a doação quanto à parte que exceder a de que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento (art. 549). A doação de ascendentes a descendentes, ou de um cônjuge a outro, importa adiantamento da herança (art. 544), e os descendentes devem trazê-la à colação no inventário, salvo dispensa dentro da parte disponível (arts. 2.002 e 2.005). Entre as cláusulas de proteção mais usadas estão:

• Reserva de usufruto: o doador mantém o uso e a renda do imóvel durante a vida.
• Inalienabilidade: implica também a impenhorabilidade e a incomunicabilidade do bem (art. 1.911).
• Reversão: o bem volta ao patrimônio do doador se ele sobreviver ao donatário (art. 547).
• Encargo: seu descumprimento, assim como a ingratidão do donatário, permite revogar a doação (art. 555).

O usufruto é tratado no artigo sobre usufruto, e o planejamento da transferência aos filhos, no artigo sobre doação de imóvel em vida. Sobre o tema, veja também o nosso guia sobre a holding familiar.

Condomínio edilício: convenção, síndico e dívidas condominiais

Quem compra ou aluga unidade em condomínio edilício sujeita-se à convenção, que deve ser subscrita pelos titulares de no mínimo dois terços das frações ideais e registrada no Registro de Imóveis para ser oponível a terceiros (art. 1.333 do Código Civil); sua alteração depende de dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.351). Na multipropriedade, as regras próprias estão no artigo sobre convenção de condomínio em multipropriedade.

O síndico administra o condomínio, cumpre e faz cumprir a convenção e presta contas anualmente e quando exigidas (art. 1.348); pode transferir funções administrativas a uma administradora com aprovação da assembleia (art. 1.348, § 2.º) e ser destituído pela maioria absoluta dos membros da assembleia (art. 1.349), como detalha o artigo sobre as funções do síndico. O condômino inadimplente fica sujeito aos juros convencionados e à multa de até 2% (art. 1.336, § 1.º); a contribuição comprovada é título executivo extrajudicial (art. 784, X, do CPC), e a dívida permite penhorar a própria unidade, ainda que seja bem de família (art. 3.º, IV, da Lei n. 8.009/1990).

Perguntas frequentes sobre contratos imobiliários

Quais são os principais tipos de contrato imobiliário?

Os mais comuns são a promessa de compra e venda, a escritura de compra e venda, a locação, a doação e os financiamentos com garantia de alienação fiduciária ou hipoteca. Na compra na planta, somam-se as regras da incorporação imobiliária e do distrato.

A promessa de compra e venda transfere a propriedade do imóvel?

Não. A propriedade só se transfere com o registro da escritura definitiva, ou de outro título translativo, no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil). A promessa registrada e sem cláusula de arrependimento gera direito real à aquisição e permite pedir a adjudicação compulsória.

Quanto a construtora pode reter no distrato de imóvel na planta?

Nos contratos celebrados a partir de 28/12/2018, a Lei n. 13.786/2018 permite reter a comissão de corretagem e uma pena de até 25% da quantia paga, ou de até 50% quando há patrimônio de afetação. Se a unidade já foi disponibilizada, podem ser descontados também impostos, condomínio e a fruição do imóvel.

O fiador pode perder o único imóvel em que mora?

Sim. O STF declarou constitucional a penhora do bem de família do fiador de contrato de locação, residencial ou comercial (Tema 1.127). O fiador, porém, não responde por aditamentos aos quais não anuiu (Súmula 214 do STJ).

O que acontece com quem atrasa as parcelas de um financiamento com alienação fiduciária?

O devedor é intimado pelo Registro de Imóveis para purgar a mora em 15 dias. Sem pagamento, a propriedade consolida-se em nome do credor, que leva o imóvel a leilão extrajudicial.

A doação de imóvel a um filho precisa respeitar a herança dos demais?

Sim. A doação de ascendentes a descendentes importa adiantamento da herança e deve ser trazida à colação no inventário, salvo dispensa dentro da parte disponível. É nula a doação na parte que exceder aquela de que o doador poderia dispor em testamento (art. 549 do Código Civil).

Conclusão

Os riscos mais graves dos contratos imobiliários raramente decorrem apenas do texto do contrato: surgem da falta de registro, de dívidas do vendedor ou do próprio imóvel, de garantias mal escolhidas e do desconhecimento das regras de desfazimento. A legislação oferece proteções relevantes, mas elas dependem de verificação prévia e de cláusulas ajustadas a cada operação.

Principais pontos deste artigo:

• A propriedade só se transfere com o registro do título; a escritura pública é obrigatória acima de 30 salários mínimos.
• A promessa registrada e sem cláusula de arrependimento gera direito real e permite a adjudicação compulsória.
• No distrato de imóvel na planta, a pena é limitada a 25% da quantia paga, ou a 50% com patrimônio de afetação.
• Na locação, é nula a exigência de mais de uma garantia, e o bem de família do fiador pode ser penhorado.
• Na alienação fiduciária, o devedor tem 15 dias para purgar a mora; desde 2023, a hipoteca também admite execução extrajudicial.

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