Ação de adjudicação compulsória: requisitos e procedimento

A ação de adjudicação compulsória é a demanda pela qual o promitente comprador pede ao juízo que supra a declaração de vontade do promitente vendedor que não outorga a escritura definitiva, obtendo sentença que serve de título para o registro da propriedade. Funda-se nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil e segue o rito comum do Código de Processo Civil.

Em resumo

A via judicial é o caminho necessário sempre que houver controvérsia sobre o negócio jurídico, participação de incapazes ou necessidade de produção de prova. A competência, em regra, é do foro da situação do imóvel. A sentença de procedência, transitada em julgado, produz todos os efeitos da declaração de vontade não emitida, nos termos do artigo 501 do Código de Processo Civil, e constitui título hábil ao registro. Os honorários de sucumbência seguem a ordem do artigo 85, §2.º, do mesmo Código. Os fundamentos gerais do instituto estão no artigo sobre adjudicação compulsória.

O que é a ação de adjudicação compulsória?

Trata-se de ação de conhecimento em que se pede a emissão de declaração de vontade por quem a ela estava obrigado e se recusou a emiti-la. O artigo 1.418 do Código Civil confere ao promitente comprador a prerrogativa de exigir do promitente vendedor, ou de terceiros a quem os direitos deste tenham sido cedidos, a outorga da escritura definitiva e, havendo recusa, de requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

O que a sentença faz não é transferir a propriedade — isso continua a ocorrer pelo registro —, mas substituir o ato que o devedor deveria ter praticado. Daí a natureza declaratória do provimento e a sua eficácia própria, disciplinada no artigo 501 do Código de Processo Civil: na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida.

Quando a via judicial é necessária?

A via judicial é necessária sempre que a solução do caso dependa de cognição ampla, que o procedimento de cartório não comporta. Desde a Lei n.º 14.382/2022, o pedido pode ser processado no registro de imóveis, mas essa alternativa pressupõe ausência de resistência fundada em matéria de mérito.

São hipóteses típicas de necessidade da via judicial a discussão sobre a validade do negócio jurídico ou sobre a existência de vício de consentimento; a controvérsia quanto à quitação do preço ou quanto à interpretação de cláusulas contratuais; a existência de litígio já instaurado sobre o imóvel; a necessidade de prova pericial ou testemunhal para demonstrar o adimplemento; a participação de incapazes, matéria que o Provimento CNJ n.º 150/2023 não disciplina; e a impugnação fundamentada apresentada no curso do procedimento extrajudicial, que remete a questão ao juízo competente.

A recíproca também vale. A pendência de ação judicial de adjudicação não impede a instauração do procedimento de cartório quando demonstrada a suspensão do processo por, no mínimo, noventa dias úteis — solução útil ao litigante cuja demanda se encontra paralisada e cujo caso, no mérito, não apresenta controvérsia real.

Quem figura como autor e como réu?

Figura como autor o promitente comprador e, nas cadeias contratuais sucessivas, o cessionário que se sub-rogou na posição contratual, bem como os sucessores de um e de outro. Quem adquire a posição contratual do promitente comprador adquire também a pretensão que dela decorre.

No polo passivo figura o promitente vendedor. Devem ser incluídos o cônjuge ou companheiro nas hipóteses em que a lei exija o consentimento para a validade ou a eficácia do negócio, sob pena de formação defeituosa do litisconsórcio. Falecido o promitente vendedor, a demanda dirige-se ao espólio, representado pelo inventariante, quando há inventário em curso, ou aos herdeiros, quando não há — questão tratada em detalhe no artigo sobre a adjudicação compulsória quando o vendedor falece, e que recomenda verificar a existência de inventário extrajudicial antes do ajuizamento.

Verificar a situação civil do réu antes da propositura não é zelo excessivo. Demandar contra quem já morreu inquina a própria constituição da relação processual, e o vício não se convalida: descoberto tardiamente, impõe o refazimento de tudo, com as custas já despendidas.

Qual é o juízo competente?

A competência, em regra, é do foro da situação do imóvel. O artigo 47 do Código de Processo Civil fixa esse critério para as ações fundadas em direito real sobre imóveis, hipótese em que se enquadra a pretensão do promitente comprador titular de direito real de aquisição, decorrente de promessa registrada.

Quando a promessa não foi levada a registro, discute-se a natureza pessoal da pretensão, o que abriria espaço ao foro do domicílio do réu ou ao foro de eleição contratual. A controvérsia é real e não está pacificada, e o risco que dela decorre não é meramente teórico: reconhecida a incompetência, os autos são remetidos ao juízo competente, com aproveitamento apenas parcial dos atos praticados. Como a finalidade última da demanda é a aquisição da propriedade, o ajuizamento no foro da situação do imóvel é o caminho de menor risco, por afastar discussão preliminar que apenas retarda o exame do mérito.

Como se instrui a petição inicial?

A petição inicial observa os requisitos do artigo 319 do Código de Processo Civil e deve vir instruída com o conjunto documental que demonstre, de plano, o preenchimento dos pressupostos do direito.

Compõem esse conjunto o instrumento de promessa de compra e venda, de permuta ou de cessão, ainda que particular; os comprovantes de quitação integral do preço, em qualquer das formas admitidas — recibos, comprovantes de transferência bancária, extratos, declarações de imposto de renda, correspondência entre as partes; a certidão atualizada da matrícula do imóvel; os documentos de identificação das partes; e, quando existente, a notificação extrajudicial dirigida ao vendedor.

Quanto à notificação prévia, convém uma distinção. A lei não a erige expressamente em condição da ação, mas ela cumpre função probatória relevante, ao documentar a recusa ou o silêncio do vendedor diante da interpelação regular. Em contratos antigos, ou quando o vendedor se encontra em local incerto, a notificação por edital ou a demonstração das tentativas de contato substituem essa prova. A recomendação prática é constituir o vendedor em mora antes do ajuizamento, sempre que viável.

É prudente, ainda, requerer desde a inicial medida que previna a alienação do bem a terceiros no curso do processo. O artigo 301 do Código de Processo Civil admite, entre as medidas de natureza cautelar, o registro de protesto contra alienação de bem e qualquer outra providência idônea à asseguração do direito. Deferida a medida, a existência da demanda passa a constar da matrícula, o que afasta a alegação de boa-fé por eventual adquirente posterior. A cautela é especialmente indicada quando a promessa de compra e venda não foi registrada, hipótese em que o comprador dispõe de direito pessoal e não de direito real oponível a terceiros.

Quando a prova documental não bastar para demonstrar a quitação — hipótese frequente em contratos antigos, de execução prolongada ou celebrados entre familiares —, admite-se prova testemunhal, desde que exista princípio de prova escrita, e prova pericial contábil nos casos em que a apuração do saldo exija cálculo. É precisamente essa amplitude probatória que justifica a via judicial e que o procedimento de cartório não comporta.

Convém avaliar, ainda, a cumulação de pedidos. A pretensão à adjudicação admite cumulação com perdas e danos decorrentes da mora do vendedor e com pedido subsidiário de obrigação de fazer, útil quando houver dúvida sobre a existência de cláusula de arrependimento exercitável. A cumulação subsidiária evita que o reconhecimento dessa cláusula conduza à improcedência integral da demanda.

Qual o valor da causa e como se fixam os honorários?

Ao valor da causa atribui-se, na prática, o valor do imóvel objeto da adjudicação, o que repercute nas custas e no cálculo da sucumbência. A fixação dos honorários, contudo, não segue automaticamente esse mesmo parâmetro.

O artigo 85, §2.º, do Código de Processo Civil estabelece ordem de preferência entre as bases de cálculo: o valor da condenação, o proveito econômico obtido e, apenas se não for possível aferir nenhum dos dois, o valor da causa. A ordem é decrescente e vinculante, não facultativa.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça aplicou esse critério especificamente à ação de adjudicação compulsória, em julgamento de 2025 relatado pela ministra Nancy Andrighi. No caso, o Tribunal de origem havia fixado os honorários sobre o valor do terreno, excluídas as benfeitorias; o Superior Tribunal afastou esse parâmetro e definiu como proveito econômico o valor da taxa cuja cobrança fora declarada indevida, por corresponder ao benefício efetivamente obtido pela parte no processo. A decisão está noticiada no portal do Superior Tribunal de Justiça. O número do recurso especial não foi divulgado na comunicação oficial.

A consequência prática para quem propõe a demanda é que o proveito econômico há de ser identificado e demonstrado desde a inicial, sempre que mensurável. Deixar essa aferição para a fase de sucumbência significa entregá-la a critério alheio, com resultado imprevisível.

Que efeitos produz a sentença?

A sentença de procedência, transitada em julgado, produz todos os efeitos da declaração de vontade não emitida. Substitui, portanto, a escritura pública que o promitente vendedor deveria ter outorgado, e constitui título hábil ao registro na matrícula do imóvel.

O registro permanece sendo o ato que opera a transferência da propriedade, e é nesse momento que se verifica o fato gerador do imposto de transmissão. A carta de adjudicação, extraída dos autos, é o documento levado ao ofício de registro de imóveis da situação do bem, observadas as exigências da Lei de Registros Públicos quanto à qualificação registral.

Cabe registrar que a procedência do pedido não depende do registro anterior da promessa. A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça, editada pela Segunda Seção em 28 de julho de 2000 e publicada em 30 de agosto do mesmo ano, afasta essa exigência e desloca o exame para a existência, a validade e o cumprimento do negócio.

Quais pedidos não se confundem com a adjudicação?

A adjudicação pressupõe título — o contrato celebrado com quem detinha o domínio. Quem ocupa o imóvel sem título algum não dispõe dessa pretensão, e sua via é a usucapião, de aquisição originária fundada na posse prolongada. Quem já é proprietário registrado, mas tem a matrícula em descompasso com a realidade física do bem, tampouco adjudica: retifica, pela retificação de área. A escolha equivocada do instrumento conduz à extinção sem exame do mérito e ao refazimento integral do trabalho.

Quais defesas o réu costuma apresentar?

A defesa mais frequente sustenta o inadimplemento do comprador, seja negando a quitação integral, seja alegando saldo remanescente a título de correção, juros ou encargos contratuais. Como devolve a discussão ao terreno probatório, é a alegação que melhor demonstra por que a instrução documental da inicial não pode ser postergada: o autor que reserva seus comprovantes para a réplica já perdeu a vantagem de apresentar ao juízo, desde o primeiro momento, um quadro fechado.

Invoca-se, em segundo lugar, a existência de cláusula de arrependimento ainda exercitável. Quando efetivamente presente no contrato e não alcançada pelas ressalvas do parcelamento do solo urbano e da incorporação com carência decorrida, a cláusula é incompatível com a natureza compulsória do pedido e conduz à improcedência, restando ao comprador as vias da obrigação de fazer ou da reparação.

Segue-se o ataque à validade do próprio negócio, por vício de consentimento, incapacidade das partes ou defeito de representação, hipóteses que exigem dilação probatória e que, por isso mesmo, tornam a via judicial inevitável. Por fim, em plano estritamente processual, alega-se ilegitimidade passiva ou defeito na formação do litisconsórcio necessário, sobretudo pela ausência de cônjuge, companheiro ou de algum dos herdeiros — falha que, reconhecida tardiamente, compromete os atos já praticados.

Perguntas frequentes sobre a ação de adjudicação compulsória

Quando cabe a ação de adjudicação compulsória?

Cabe quando o promitente comprador cumpriu integralmente suas obrigações e o promitente vendedor não outorga a escritura definitiva, e a solução do caso depende de cognição ampla — por haver controvérsia sobre o negócio, participação de incapazes ou necessidade de produção de prova.

Qual o juízo competente?

Em regra, o foro da situação do imóvel, nos termos do artigo 47 do Código de Processo Civil. Quando a promessa não foi registrada, discute-se a natureza pessoal da pretensão, mas o ajuizamento no foro do imóvel permanece o caminho de menor risco.

Qual o valor da causa na adjudicação compulsória?

Atribui-se à causa, na prática, o valor do imóvel objeto do pedido. Os honorários, contudo, seguem a ordem do artigo 85, §2.º, do Código de Processo Civil, que prefere o valor da condenação e o proveito econômico ao valor da causa.

É preciso notificar o vendedor antes de ajuizar a ação?

A notificação prévia não é exigida por lei como condição da ação, mas documenta a recusa ou o silêncio do vendedor e reforça a prova do inadimplemento. Recomenda-se realizá-la sempre que viável.

A sentença substitui a escritura?

Sim. Transitada em julgado, a sentença de procedência produz todos os efeitos da declaração de vontade não emitida, conforme o artigo 501 do Código de Processo Civil, e serve de título para o registro da propriedade.

Cabe a ação se o vendedor faleceu?

Sim. Havendo inventário, responde o espólio pelo inventariante; não havendo, respondem os herdeiros. Confirme a situação civil do réu antes de ajuizar, sob pena de nulidade.

Conclusão

Com a abertura da via de cartório, a ação de adjudicação compulsória deixou de ser caminho único, mas conservou o espaço que lhe é próprio: aquele em que existe controvérsia real a resolver, e em que a prova precisa ser produzida sob contraditório. Nesse terreno, a experiência mostra que o resultado se decide sobretudo no trabalho preliminar — na reconstituição da cadeia contratual, na reunião das provas de quitação, na identificação exata de quem deve figurar no polo passivo e na demonstração do proveito econômico obtido.

Para o panorama do instituto e o critério de escolha entre as vias, consulte o artigo sobre adjudicação compulsória; para os demais instrumentos de regularização registral, o guia de regularização de imóveis.