Quem compra um imóvel na planta costuma receber, em algum momento, uma cobrança de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) maior ou mais cedo do que a lei permite. Muitos municípios exigem o imposto na assinatura do contrato com a incorporadora ou calculam o tributo sobre o valor da unidade pronta, ainda inexistente.
Os tribunais superiores já resolveram as duas questões em favor do contribuinte. Neste artigo, explicamos quando o ITBI é realmente devido, qual é a base de cálculo correta e o que fazer diante de uma exigência indevida.
O ITBI é o imposto municipal que incide sobre a transmissão onerosa, entre vivos, de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis, conforme a Constituição Federal, art. 156, II. Cada município define a própria alíquota, que em geral varia entre 2% e 3% do valor do bem.
No imóvel pronto, a operação é simples: há um bem existente, um preço e um registro. No imóvel na planta, porém, o comprador assina uma promessa de compra e venda de algo que ainda não existe fisicamente. Essa peculiaridade abre espaço para três controvérsias: o momento da cobrança, a base de cálculo e o tratamento da revenda dos direitos antes da entrega.
O Supremo Tribunal Federal (STF) fixou tese vinculante no Tema n. 1.124 (ARE n. 1.294.969, julgado em 2021): o fato gerador do ITBI ocorre somente com o registro do título translativo no Registro de Imóveis. A promessa de compra e venda e a cessão de direitos dela decorrentes não geram o imposto.
A consequência prática é direta. O município não pode exigir o ITBI na assinatura do contrato com a incorporadora, na quitação das parcelas ou na entrega das chaves. Entendemos que qualquer cobrança anterior ao registro contraria precedente vinculante e pode ser afastada administrativa ou judicialmente.
Na prática, o pagamento costuma ocorrer em dois cenários legítimos. No financiamento bancário, o contrato tem força de escritura pública e segue para registro, momento em que o imposto se torna devido. Na compra à vista, o ITBI acompanha a lavratura e o registro da escritura definitiva, normalmente após a conclusão da obra.
A segunda controvérsia é ainda mais relevante para o bolso do comprador. Duas súmulas antigas do STF continuam plenamente aplicáveis: a Súmula n. 110 e a Súmula n. 470 estabelecem que o ITBI não incide sobre a construção realizada após a alienação, mas apenas sobre o que existia no momento da transmissão.
Isso significa que, se a transmissão registrada ocorre antes da conclusão da obra, a base de cálculo deve se limitar ao valor da fração ideal do terreno acrescida das benfeitorias existentes naquela data. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) aplicou exatamente esse entendimento em 2024 e determinou o recolhimento sobre a fração ideal do terreno, e não sobre a edificação futura.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) complementou o quadro no Tema n. 1.113 (REsp n. 1.937.821, julgado em 2022), com três definições centrais. Primeira: a base de cálculo é o valor do imóvel em condições normais de mercado, que não se vincula ao valor venal do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Segunda: o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de boa-fé e só pode ser afastado mediante processo administrativo regular, nos termos do Código Tributário Nacional (CTN), art. 148. Terceira: o município não pode arbitrar previamente um “valor de referência” e aplicá-lo de forma automática.
Atenção a uma informação incorreta que circula com frequência: a regra não é “o maior valor entre o contrato e o venal do IPTU”. Após o Tema n. 1.113, prevalece o valor declarado pelo contribuinte, salvo se o fisco comprovar, em procedimento próprio, que ele não reflete o mercado.
Imagine a compra de uma unidade na planta por R$ 500.000,00 em um município com alíquota de 3%. Se a prefeitura exigir o ITBI sobre um suposto valor de mercado de R$ 700.000,00 do imóvel pronto, a diferença de imposto será de R$ 6.000,00 (R$ 21.000,00 contra R$ 15.000,00).
Se, além disso, o registro ocorrer antes da conclusão da obra, a base correta pode ser ainda menor: apenas a fração ideal do terreno e o que já foi construído. A diferença total pode superar dezenas de milhares de reais em um único imóvel.
Quem compra na planta e revende os direitos antes do habite-se realiza uma cessão de direitos pessoais, não uma transmissão de propriedade. Pela mesma lógica do Tema n. 1.124 do STF, essa operação não constitui fato gerador do ITBI.
O imposto será devido uma única vez, pelo cessionário final, no registro da escritura definitiva.
Nesses casos, a via adequada costuma ser o mandado de segurança ou a ação declaratória, com pedido de repetição do indébito quando já houve pagamento. Diante do precedente vinculante do STF, entendemos que a probabilidade de êxito é elevada.
Sim. O contribuinte que recolheu ITBI antes do registro, sobre base de cálculo inflada ou em cessão de direitos pode pleitear a restituição do valor pago indevidamente. O prazo é de cinco anos contados do pagamento, conforme o CTN, art. 168, I.
O pedido pode ser formulado na esfera administrativa, perante a fazenda municipal, ou diretamente em juízo. A escolha da via depende do município, do valor envolvido e da urgência, e merece análise caso a caso.
Preciso pagar ITBI ao assinar o contrato com a construtora?
Não. O STF decidiu, no Tema n. 1.124, que o imposto só incide com o registro do título translativo no Registro de Imóveis. A promessa de compra e venda não gera ITBI.
O ITBI incide sobre o valor do imóvel pronto?
Não necessariamente. Se a transmissão ocorre antes da conclusão da obra, a base deve corresponder à fração ideal do terreno e às benfeitorias existentes na data, conforme as Súmulas n. 110 e n. 470 do STF.
A prefeitura pode usar um “valor de referência” próprio?
Não. O Tema n. 1.113 do STJ veda o arbitramento prévio e unilateral. O valor declarado prevalece, salvo processo administrativo que comprove a incompatibilidade com o mercado.
Revendi minha unidade na planta antes das chaves. Devo ITBI?
Não. A cessão de direitos aquisitivos não é fato gerador do imposto. O ITBI será pago apenas pelo comprador final, no registro da escritura.
Qual o prazo para pedir de volta o ITBI pago indevidamente?
Cinco anos, contados da data do pagamento, nos termos do CTN, art. 168, I.
O panorama atual é claramente favorável a quem compra imóvel na planta. O ITBI só nasce com o registro, a base de cálculo tem limites objetivos e a revenda dos direitos antes do habite-se não gera imposto. Municípios que ignoram esses parâmetros atuam contra teses vinculantes do STF e do STJ.
Cada caso, porém, exige análise da legislação municipal, dos documentos da operação e do momento do registro. Se você recebeu uma cobrança de ITBI que parece antecipada ou excessiva, ou já pagou o imposto nessas condições, a equipe tributária da Barbieri Advogados pode avaliar a viabilidade de contestação ou restituição. Entre em contato para uma análise do seu caso.
Referências: CF, art. 156, II; STF, Tema n. 1.124 (ARE n. 1.294.969, j. 2021); STF, Súmulas n. 110 e n. 470; STJ, Tema n. 1.113 (REsp n. 1.937.821, j. 2022); CTN, arts. 148 e 168, I.
Barbieri Advogados
As informações contidas neste artigo são de caráter informativo e refletem a legislação vigente em agosto de 2026. Este conteúdo não substitui a consulta a um profissional especializado para orientação específica ao seu caso.
© Barbieri Advogados. Todos os direitos reservados.
Nossa equipe analisa o seu caso e aponta o caminho jurídico mais seguro.
Falar com um especialistaDeixe seus dados e a conversa segue no WhatsApp.