Compra de terras por estrangeiros: o que o STF decidiu

A compra de terras por estrangeiros no Brasil voltou ao centro do debate jurídico e econômico em 23 de abril de 2026, quando o Plenário do Supremo Tribunal Federal concluiu, por unanimidade, o julgamento conjunto da ADPF 342 e da ACO 2.463. A Corte reconheceu a plena vigência da Lei 5.709/1971 e, sobretudo, a recepção pela Constituição de 1988 de seu dispositivo mais controvertido: o art. 1º, § 1º, que equipara a empresa brasileira controlada por capital estrangeiro à pessoa jurídica estrangeira para fins de aquisição de imóveis rurais. Encerra-se, assim, mais de uma década de insegurança jurídica sobre o regime fundiário aplicável ao investimento internacional no campo.

A decisão tem consequências imediatas para investidores estrangeiros, fundos com participação de capital internacional e empresas do agronegócio cujo controle societário esteja, direta ou indiretamente, no exterior. Este artigo apresenta o regime legal confirmado pelo STF, a controvérsia que deu origem ao julgamento e as implicações práticas para a estruturação de operações imobiliárias rurais.

O regime da Lei 5.709/1971 para a compra de terras por estrangeiros

A Lei 5.709/1971 disciplina a aquisição de imóvel rural por estrangeiro residente no país e por pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil. O regime se estrutura em três ordens de controle. A primeira é quantitativa: a pessoa física estrangeira residente não pode adquirir área superior a 50 módulos de exploração indefinida, e as aquisições de até 3 módulos são, em regra, livres de autorização. Há ainda limites territoriais agregados: a soma das áreas rurais pertencentes a estrangeiros não pode ultrapassar um quarto da superfície do município, e pessoas da mesma nacionalidade não podem deter mais de 40% desse limite.

A segunda ordem de controle é qualitativa: a aquisição por pessoa jurídica estrangeira — ou a ela equiparada — está vinculada à destinação do imóvel a projetos agrícolas, pecuários, industriais ou de colonização aprovados pelos órgãos competentes, e as operações em áreas indispensáveis à segurança nacional, como a faixa de fronteira, dependem de assentimento prévio.

A terceira é registral: as aquisições devem ser objeto de registro especial e de controle pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra), e a escritura deve consignar os documentos que comprovam o atendimento dos requisitos legais. O arrendamento rural sujeita-se às mesmas restrições, por força do art. 23 da Lei 8.629/1993 — o que impede a utilização do contrato agrário como via indireta de acesso à terra.

O descumprimento do regime tem sanção severa: a lei comina nulidade à aquisição realizada em desacordo com seus preceitos, com responsabilização do tabelião e do oficial de registro que lavrarem ou registrarem o ato. Em operações dessa natureza, a verificação prévia de conformidade não é etapa acessória da negociação — é pressuposto de validade do próprio negócio, como ocorre com os demais contratos imobiliários de maior complexidade.

A equiparação das empresas brasileiras de capital estrangeiro

O ponto sensível do regime nunca foi a restrição ao estrangeiro em sentido estrito, mas a extensão dessas restrições à empresa constituída no Brasil, sob as leis brasileiras e com sede no país, quando a maioria de seu capital social pertencer a estrangeiros residentes ou sediados no exterior. É o que faz o art. 1º, § 1º, da Lei 5.709/1971 — a regra que impede que a simples constituição de uma sociedade brasileira funcione como via de contorno do regime legal.

A dúvida sobre a sobrevivência dessa equiparação nasceu de uma alteração constitucional. A Emenda Constitucional 6/1995 revogou o art. 171 da Constituição, que distinguia a empresa brasileira de capital nacional das demais. Sem a distinção constitucional, sustentou-se que tratar diferentemente empresas brasileiras em razão da origem de seu capital teria perdido fundamento. Com base nessa tese, a Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo editou o Parecer 461/12-E, dispensando tabeliães e registradores paulistas de aplicar o regime restritivo a empresas brasileiras de capital estrangeiro.

Em sentido oposto, o Parecer CGU/AGU 01/2008-RVJ, aprovado pelo Presidente da República, afirmava a plena aplicabilidade da equiparação. Instalou-se, na prática, um regime fundiário duplo: operações barradas pelo entendimento federal eram admitidas nos cartórios de São Paulo — cenário de insegurança com impacto direto sobre operações de grande vulto.

O julgamento da ADPF 342 e da ACO 2.463 pelo STF

As duas ações julgadas em conjunto espelhavam os dois lados da controvérsia. Na ADPF 342, a Sociedade Rural Brasileira sustentava a não recepção do art. 1º, § 1º, pela Constituição de 1988, ao argumento de que a equiparação restringia investimentos e penalizava empresas nacionais com participação estrangeira. Na ACO 2.463, a União e o Incra pediam a anulação do parecer da Corregedoria paulista que afastava a aplicação da norma.

O Plenário decidiu por unanimidade: julgou improcedente a ADPF e procedente a ACO, acompanhando o voto do relator originário, ministro Marco Aurélio, proferido antes de sua aposentadoria, no sentido de que as restrições são instrumento necessário à preservação da soberania nacional e da autonomia do país sobre o próprio território. No plenário físico, o ministro Gilmar Mendes acrescentou que o direito de propriedade não é absoluto e comporta limitação legal quando envolve bens de relevância estratégica, e que, revogado o art. 171, a matéria passou a ser legitimamente disciplinada pela legislação ordinária — com amparo expresso no art. 190 da Constituição, que remete à lei a regulação e a limitação da aquisição e do arrendamento de propriedade rural por estrangeiros.

O voto-vista do ministro Alexandre de Moraes deu destaque adicional à dimensão estratégica do controle fundiário, com referência às terras raras como ativos críticos para a soberania tecnológica. O comunicado oficial pode ser consultado no portal de notícias do STF.

O resultado prático é duplo. Primeiro, consolida-se em definitivo o entendimento do Parecer AGU 01/2008: empresas brasileiras controladas por capital estrangeiro submetem-se ao mesmo regime restritivo aplicável a estrangeiros. Segundo, desaparece o regime paralelo paulista — tabeliães e registradores de todo o país voltam a aplicar uniformemente as exigências da Lei 5.709/1971, sob pena de nulidade dos atos praticados.

Consequências práticas para investidores e estruturas societárias

Para operações futuras, a decisão elimina a ambiguidade, mas eleva a exigência de planejamento. A análise da cadeia societária do adquirente — incluindo controle indireto, acordos de acionistas e veículos de investimento, como as sociedades de propósito específico (SPE) — passa a ser etapa obrigatória de qualquer due diligence imobiliária rural, pois são a composição e o controle do capital, e não o local de constituição da sociedade, que definem o regime aplicável. Estruturas que se apoiavam na orientação da Corregedoria paulista devem ser reavaliadas, e operações em curso merecem verificação imediata de conformidade, inclusive quanto à destinação do imóvel a projeto aprovado e aos limites municipais de área.

Para operações já realizadas sob o entendimento afastado pelo STF, a questão é mais delicada: a definição dos efeitos da decisão sobre aquisições pretéritas — tema clássico de modulação — exigirá acompanhamento da publicação do acórdão e de eventuais embargos de declaração. Até lá, a prudência recomenda o levantamento dos ativos fundiários detidos por estruturas com capital estrangeiro e a documentação da boa-fé das aquisições.

O tema dialoga, ainda, com a agenda regulatória internacional do agronegócio: o investidor estrangeiro que adquire terras para produção exportadora precisa observar, simultaneamente, exigências como as da regulação europeia antidesmatamento, que condiciona o acesso ao mercado europeu à rastreabilidade da origem fundiária. E, no plano patrimonial, a titulação regular do imóvel rural é pressuposto de qualquer estratégia de gestão de patrimônio imobiliário e de sucessão empresarial envolvendo ativos no Brasil.

Perguntas frequentes sobre compra de terras por estrangeiros

Estrangeiro pode comprar terra no Brasil?

Pode, dentro dos limites da Lei 5.709/1971. A pessoa física estrangeira residente adquire livremente até 3 módulos de exploração indefinida e, com autorização, até 50 módulos. A pessoa jurídica estrangeira — ou a empresa brasileira a ela equiparada — depende de vinculação do imóvel a projeto agrícola, pecuário, industrial ou de colonização aprovado, além do registro no Incra e da observância dos limites municipais de área.

O que muda para empresas brasileiras com sócios estrangeiros?

O critério decisivo é o controle. A empresa brasileira cuja maioria do capital pertença a estrangeiros residentes ou sediados no exterior submete-se ao mesmo regime restritivo das pessoas jurídicas estrangeiras, conforme o art. 1º, § 1º, da Lei 5.709/1971, cuja recepção constitucional o STF confirmou em abril de 2026. Participações estrangeiras minoritárias, sem controle, não atraem a equiparação.

Quais são os limites da Lei 5.709/71?

Os principais são: máximo de 50 módulos de exploração indefinida por adquirente pessoa física; soma das áreas de estrangeiros limitada a um quarto da superfície do município, com teto de 40% desse limite para pessoas da mesma nacionalidade; autorização prévia para áreas de segurança nacional, como a faixa de fronteira; destinação a projetos aprovados, no caso de pessoas jurídicas; e registro especial com controle do Incra. A aquisição em desacordo com a lei é nula.

O que o STF decidiu na ADPF 342?

Por unanimidade, em 23 de abril de 2026, o STF julgou improcedente a ADPF 342 e procedente a ACO 2.463, reconhecendo que o art. 1º, § 1º, da Lei 5.709/1971 foi recepcionado pela Constituição de 1988. A Corte validou a equiparação das empresas brasileiras de capital estrangeiro a empresas estrangeiras e afastou o parecer da Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo que dispensava os cartórios paulistas de aplicar o regime.

Arrendamento rural por estrangeiro segue as mesmas regras?

Sim. O art. 23 da Lei 8.629/1993 estende ao arrendamento as restrições aplicáveis à aquisição de imóvel rural por estrangeiros e por empresas equiparadas. O contrato agrário não pode ser utilizado como instrumento indireto de acesso à terra fora do regime legal.

A decisão do STF não criou regras novas: confirmou, com força definitiva, um regime que vigora desde 1971 e cuja aplicação estava fragmentada. Para o investidor internacional, a mensagem é de clareza, não de fechamento — o investimento estrangeiro em terras brasileiras permanece possível, desde que estruturado dentro dos contornos legais, com análise societária rigorosa e planejamento prévio da operação. A diferença entre a operação viável e a operação nula está, agora mais do que nunca, na qualidade da assessoria que a desenha.