Imposto sobre aluguel em 2026: IR, carnê-leão, IBS e CBS
Imposto sobre aluguel em 2026: IR na tabela progressiva, carnê-leão, retenção pelo inquilino empresa, deduções, aluguel por PJ e o que muda com IBS e CBS.
Atualizado em outubro de 2026.
A NBS, Nomenclatura Brasileira de Serviços, Intangíveis e Outras Operações que Produzam Variações no Patrimônio, é a classificação oficial dos serviços no Brasil: cumpre para os serviços o papel que a NCM cumpre para as mercadorias. Criada em 2012 com finalidade sobretudo estatística e de comércio exterior, ganhou peso tributário com a reforma do consumo, porque a Lei Complementar n. 214/2025 passou a identificar por códigos da NBS os serviços com redução de alíquota do IBS e da CBS, e a NFS-e passou a trazer o campo correspondente. Este artigo explica o que é a NBS, como ler o código, como ela se relaciona com a lista de serviços do ISS e com o cClassTrib, como encontrar o código de cada serviço e quais são os riscos de uma classificação errada. O funcionamento dos novos tributos está no artigo sobre o IBS e a CBS.
Em resumo: a NBS é a nomenclatura oficial de serviços, instituída pelo Decreto n. 7.708/2012 e hoje na versão 2.0, com códigos de nove dígitos no formato 1.XXXX.XX.XX, organizados em seções e capítulos. Com a reforma tributária, a LC n. 214/2025 passou a identificar por NBS os serviços com redução de 60% do IBS e da CBS, como os de educação (Anexo II) e de saúde (Anexo III). Na NFS-e, a NBS convive com o código de tributação nacional, ligado à lista de serviços da LC n. 116/2003, que continua a reger o ISS até 2032. A tabela de correlação da NFS-e liga item da lista, NBS e cClassTrib, mas não dispensa a análise do serviço efetivamente prestado.
A NBS é a classificação padronizada de serviços, intangíveis e outras operações que produzem variações no patrimônio. Foi instituída pelo Decreto n. 7.708/2012, junto com as Notas Explicativas da NBS (NEBS), e é mantida pela Receita Federal e pelo Ministério do Desenvolvimento, Indústria, Comércio e Serviços (MDIC). A versão em vigor, a NBS 2.0, foi aprovada em 2018 por portaria conjunta desses órgãos e harmonizada com a classificação internacional de produtos das Nações Unidas (CPC), o que permite comparar estatísticas e operações de serviços com outros países.
Até a reforma tributária, a NBS era usada sobretudo no registro de operações de comércio exterior de serviços e em estatísticas. A tributação municipal dos serviços nunca dependeu dela: o ISS incide sobre os serviços relacionados na lista anexa à Lei Complementar n. 116/2003. Com o IBS e a CBS, que incidem sobre operações com bens e serviços em geral, a NBS passou a ser a referência para identificar o serviço na nota fiscal e para delimitar os serviços com tratamento diferenciado.
O código NBS tem nove dígitos, no formato 1.XXXX.XX.XX. O primeiro dígito, 1, identifica que se trata de serviço, intangível ou outra operação que altera o patrimônio. Os dois dígitos seguintes indicam o capítulo, e os demais detalham a posição, a subposição e o item, do mais geral para o mais específico. A NBS 2.0 tem 26 capítulos, agrupados em seções que vão dos serviços de construção aos serviços pessoais.
O capítulo 13, de serviços jurídicos e contábeis, mostra como a estrutura funciona:
| Nível | Código | Descrição |
|---|---|---|
| Capítulo | 13 | Serviços jurídicos e contábeis |
| Posição | 1.1301 | Serviços jurídicos |
| Item | 1.1301.10.00 | Representação e consultoria jurídica criminal |
| Item | 1.1301.20.00 | Representação e consultoria jurídica em outras áreas do direito, exceto consultoria tributária |
| Item | 1.1301.40.00 | Arbitragem, conciliação e mediação |
| Posição | 1.1302 | Serviços de auditoria, contabilidade e serviços relacionados |
| Item | 1.1302.21.00 | Serviços de contabilidade |
| Item | 1.1302.23.00 | Serviços de folha de pagamento |
As NEBS são parte essencial da classificação. Para a maior parte dos códigos, indicam o que o serviço compreende e o que fica excluído, com remissão ao código correto da exclusão, à semelhança das notas explicativas que orientam a classificação das mercadorias na NCM. O próprio exemplo acima ilustra o cuidado necessário: a consultoria tributária não está no item geral de representação e consultoria jurídica, e quem a presta precisa localizar o código próprio.
A NBS, a lista de serviços da LC n. 116/2003 e o código de tributação nacional da NFS-e são classificações distintas, que convivem na mesma nota durante a transição. A lista da LC n. 116/2003, com seus itens e subitens, define os serviços sujeitos ao ISS; o código de tributação nacional é o campo da NFS-e de padrão nacional vinculado a essa lista e substitui o antigo código de serviço de cada município; a NBS identifica o serviço para o IBS e a CBS.
| Classificação | Finalidade | Vigência |
|---|---|---|
| Lista de serviços da LC n. 116/2003 | Define a incidência do ISS | Até a extinção do ISS, em 2033 |
| Código de tributação nacional | Identifica, na NFS-e nacional, o subitem da lista para fins de ISS | Enquanto houver ISS |
| NBS | Identifica o serviço para o IBS e a CBS e delimita os regimes diferenciados | Permanente |
| CNAE | Identifica a atividade econômica da empresa no cadastro | Permanente; não classifica a operação |
A correspondência entre as classificações não é de um para um. Um mesmo subitem da lista do ISS pode corresponder a vários códigos NBS, e a escolha depende do serviço concretamente prestado, e não da atividade registrada no CNPJ. A partir de 2033, com a extinção do ISS, a lista da LC n. 116/2003 perde sua função, e a NBS passa a ser a única classificação tributária dos serviços.
A NBS passou a delimitar o alcance de reduções de alíquota do IBS e da CBS. A LC n. 214/2025 relaciona, em anexos, os serviços beneficiados pelos códigos da nomenclatura, e só o serviço enquadrado no código listado faz jus ao tratamento diferenciado.
| Serviços | Tratamento | LC n. 214/2025 |
|---|---|---|
| Serviços de educação relacionados no Anexo II | Redução de 60% | Art. 129 |
| Serviços de saúde humana relacionados no Anexo III | Redução de 60% | Art. 130 |
| Serviços de profissões intelectuais regulamentadas, como advocacia, contabilidade e engenharia | Redução de 30%, condicionada aos requisitos do prestador | Art. 127 |
Nas reduções de educação e de saúde, o critério é o código NBS do serviço listado no anexo: serviços cirúrgicos e de clínica médica, por exemplo, estão no capítulo 23 da NBS, de serviços de saúde humana, e a redução depende de o código constar do Anexo III. Na redução de 30% das profissões regulamentadas, o critério é outro: o art. 127 alcança os serviços prestados por profissionais de 18 profissões fiscalizadas por conselho profissional, e, no caso de sociedades, exige requisitos próprios, como sócios habilitados e serviços prestados diretamente por eles. Nos dois casos, a classificação correta do serviço é a porta de entrada do benefício, e o enquadramento na nota é feito pelo cClassTrib correspondente.
A NFS-e de padrão nacional, obrigatória desde 2026, traz o código de tributação nacional, a descrição do serviço e o campo do item da NBS correspondente ao serviço prestado, além do grupo de IBS e CBS com CST e cClassTrib. Pelo cronograma do Ato Conjunto RFB/CGIBS n. 4/2026, os campos de IBS e CBS são obrigatórios na NFS-e de serviços em geral desde 1.º de outubro de 2026, em algumas modalidades, como locação e plataformas digitais, a partir de 1.º de dezembro de 2026, e para os optantes pelo Simples Nacional a partir de 1.º de janeiro de 2027. Os efeitos tributários da nota de serviço na transição, do ISS ao crédito do tomador, estão no artigo sobre a NFS-e nacional na reforma tributária.
Para orientar o preenchimento, o Comitê Gestor da NFS-e publicou no Portal da NFS-e uma tabela de correlação que relaciona os itens da lista da LC n. 116/2003, os códigos NBS, os indicadores de operação e os códigos de classificação tributária do IBS e da CBS. A tabela é instrumento auxiliar: ainda não cobre todos os serviços, admite mais de um cClassTrib para o mesmo serviço e não substitui a análise da operação concreta, sobretudo quando o benefício depende de requisitos do prestador ou do tomador.
A classificação começa pela descrição precisa do serviço efetivamente prestado, e não pelo CNAE da empresa: uma mesma sociedade pode prestar serviços com códigos diferentes, e o código deve refletir cada operação. Com a descrição em mãos, localiza-se o capítulo da NBS correspondente, desce-se até o item mais específico e consultam-se as NEBS, para confirmar o que o código inclui e o que exclui. Em seguida, confere-se a tabela de correlação da NFS-e, verifica-se se o código consta de algum anexo de redução da LC n. 214/2025 e registra-se o fundamento da escolha, para que possa ser demonstrado em fiscalização.
Serviços mistos exigem atenção especial. Quando o contrato combina atividades de natureza diferente, como consultoria e treinamento ou projeto e execução, é preciso verificar se há prestação única, classificada pela atividade preponderante, ou prestações distintas, que podem exigir itens separados na nota. Para dúvidas relevantes, a LC n. 214/2025 prevê a consulta tributária (art. 323-A), que permite obter manifestação formal da administração antes de adotar o critério. O passo a passo do preenchimento no emissor é explicado pela Trivium Contábil, parceira da Barbieri Advogados, no guia sobre o item da NBS correspondente ao serviço prestado.
A classificação errada pode impedir a emissão da nota ou, ao contrário, permitir que ela seja autorizada com parâmetros tributários inconsistentes, o que é mais perigoso, porque o erro só aparece depois. Em 2026, a dispensa de recolhimento do IBS e da CBS vale para quem cumpre as obrigações acessórias (art. 348, § 1.º, da LC n. 214/2025), e o preenchimento correto do documento fiscal faz parte delas.
A partir de 2027, com a cobrança efetiva da CBS, o efeito passa a ser financeiro. O prestador que enquadra o serviço em código com redução a que não tem direito recolhe tributo a menor e fica sujeito a lançamento, com juros e multa; o que deixa de aplicar uma redução cabível recolhe a mais e perde competitividade. O tomador também é afetado, porque o crédito do IBS e da CBS corresponde ao valor destacado na nota. Durante a transição, há ainda o risco de incoerência entre o tratamento do mesmo serviço no ISS e no IBS, já que as duas classificações convivem até 2032. Os efeitos de uma classificação fiscal errada, examinados para as mercadorias no artigo sobre a classificação fiscal NCM, valem em boa medida para os serviços.
Advogados, contadores, médicos, engenheiros e outros prestadores de serviços intelectuais estão entre os mais afetados pela reforma, porque o principal custo dessas atividades, a folha de salários, não gera crédito de IBS e CBS. Para eles, a classificação correta define o acesso às reduções: a de 30% das profissões regulamentadas, que depende também dos requisitos do art. 127, e a de 60% dos serviços de saúde listados no Anexo III, que depende do código NBS. Um mesmo escritório pode prestar serviços com códigos diferentes, como a representação judicial e a consultoria tributária, e cada um deve ser classificado pelo que efetivamente é.
A escolha do regime também pesa. A sociedade optante pelo Simples Nacional recolhe o IBS e a CBS no DAS, mas pode optar pelo regime regular, com débitos e créditos, o que interessa a quem presta serviços a empresas que aproveitam o crédito. O funcionamento do regime é explicado pela Trivium Contábil no guia sobre como funciona o Simples Nacional, e o panorama da mudança para os prestadores de serviços está no guia sobre a reforma tributária.
É a Nomenclatura Brasileira de Serviços, Intangíveis e Outras Operações que Produzam Variações no Patrimônio, instituída pelo Decreto n. 7.708/2012. Classifica os serviços com códigos de nove dígitos e, com a reforma tributária, passou a identificar o serviço na nota fiscal e a delimitar as reduções de alíquota do IBS e da CBS.
A tabela oficial da NBS 2.0 e as Notas Explicativas são publicadas pela Receita Federal e pelo MDIC. Para a NFS-e, o Portal da Nota Fiscal de Serviço Eletrônica disponibiliza a tabela de correlação entre os itens da lista da LC n. 116/2003, os códigos NBS e os códigos de classificação tributária do IBS e da CBS.
O CNAE identifica a atividade econômica registrada no cadastro da empresa; a NBS classifica cada serviço efetivamente prestado. Uma empresa com um único CNAE pode prestar serviços com códigos NBS diferentes, e é a NBS, e não o CNAE, que define o enquadramento do serviço no IBS e na CBS.
Não durante a transição. A lista da LC n. 116/2003 continua a definir a incidência do ISS até a extinção desse imposto, em 2033, e a NBS identifica o serviço para o IBS e a CBS. As duas classificações convivem na NFS-e até lá.
Em 2026, a NFS-e do MEI é emitida com o código de tributação nacional e a descrição do serviço, e os campos de IBS e CBS não são exigidos dos optantes pelo Simples Nacional. Pelo cronograma do Ato Conjunto RFB/CGIBS n. 4/2026, esses campos passam a ser obrigatórios para os optantes a partir de 1.º de janeiro de 2027.
Os serviços jurídicos estão no capítulo 13 da NBS, posição 1.1301. A representação e consultoria jurídica criminal tem o código 1.1301.10.00, e a das demais áreas do direito, exceto a consultoria tributária, o código 1.1301.20.00. A arbitragem, a conciliação e a mediação têm código próprio, 1.1301.40.00.
A NBS deixou de ser uma classificação estatística para se tornar peça da tributação dos serviços. Com o IBS e a CBS, é ela que identifica o serviço na nota fiscal, delimita as reduções de alíquota e, ao lado do cClassTrib, define o tratamento tributário de cada operação. Na transição, convive com a lista de serviços do ISS e com o código de tributação nacional, o que exige do prestador classificar o mesmo serviço por mais de um critério. Descrição precisa do serviço, consulta às Notas Explicativas, conferência da tabela de correlação e registro do fundamento da escolha são, por isso, parte da conformidade de quem presta serviços até 2033. Os efeitos práticos da reforma para pequenas e médias empresas são examinados também pela Trivium Contábil no artigo sobre o que muda com a reforma tributária em 2026.
Principais pontos deste artigo:
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Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e reflete a legislação e a regulamentação vigentes em outubro de 2026. Os códigos citados devem ser conferidos na versão vigente das tabelas oficiais. Não constitui aconselhamento jurídico nem substitui a análise individualizada de cada caso.
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