IPTU em Imóvel com Alienação Fiduciária: STJ Define Responsabilidade Exclusiva do Devedor Fiduciante

A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial 1.949.182/SP sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.158), firmou tese de significativa repercussão para o direito tributário e para o mercado de crédito imobiliário: o credor fiduciário não pode ser considerado sujeito passivo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) enquanto não houver a consolidação da propriedade e a imissão na posse do imóvel.

A decisão, publicada no Diário da Justiça Eletrônico Nacional em 19 de março de 2025, uniformiza o entendimento judicial em todo o país e encerra controvérsia de longa data quanto à responsabilidade tributária em contratos de alienação fiduciária de bem imóvel.

A Tese Jurídica Vinculante

“O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do CTN.”

Com a definição da tese jurídica, os tribunais estaduais e federais ficam vinculados ao entendimento do STJ, que deverá ser observado na análise de todos os casos semelhantes. Os processos sobrestados que tratavam da mesma controvérsia podem agora retomar seu curso normal.

O Caso Concreto: Banco em Execução Fiscal

O precedente originou-se de uma execução fiscal proposta pelo Município de São Paulo contra uma instituição financeira, com o objetivo de cobrar o IPTU de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária. O Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu a ilegitimidade passiva do banco, decisão esta que foi contestada pela municipalidade em recurso especial.

O município argumentou que, ao optar por uma modalidade contratual que transfere a propriedade resolúvel do imóvel ao credor, este deveria arcar com os encargos tributários correspondentes. Contudo, a tese foi afastada pelo STJ com base em fundamentos técnico-jurídicos precisos e consistentes.

A Natureza Jurídica da Propriedade Fiduciária

Segundo o relator, Ministro Teodoro Silva Santos, a propriedade do credor fiduciário é resolúvel e instrumental, servindo apenas como garantia ao cumprimento do contrato de financiamento. Não há, por parte do banco, ânimo de domínio (animus domini), elemento indispensável para configuração da sujeição passiva tributária, conforme reiterada jurisprudência do STJ.

Além disso, destacou-se que o artigo 1.367 do Código Civil impede a equiparação da propriedade fiduciária à propriedade plena. O vínculo do credor com o imóvel é meramente jurídico, desprovido de posse qualificada ou intenção de exploração econômica direta do bem.

A Responsabilidade do Devedor Fiduciante

O STJ reforçou o que já se encontrava previsto no artigo 27, § 8º, da Lei 9.514/1997: cabe ao devedor fiduciante o adimplemento de todos os encargos incidentes sobre o imóvel, incluindo o IPTU, até o momento em que o credor venha a ser imitido na posse em decorrência do inadimplemento contratual.

Tal entendimento foi reforçado pela Lei 14.620/2023, que introduziu o § 2º ao artigo 23 da Lei 9.514/97, prevendo expressamente que o devedor fiduciante deve suportar os encargos fiscais do imóvel, inclusive o IPTU.

Considerações Finais

O julgamento do Tema Repetitivo 1158 traz segurança jurídica para instituições financeiras, incorporadoras e operadores do direito que atuam com garantias reais em contratos de financiamento imobiliário.

Ao reconhecer que o credor fiduciário não é contribuinte do IPTU, o STJ reafirma a necessidade de distinguir a titularidade formal da propriedade da posse qualificada com ânimo de dono. A decisão também impede que municípios transfiram, de forma indevida, a responsabilidade tributária para sujeitos alheios à relação de uso e fruição do bem imóvel.